{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__58-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-09-10","aktenzeichen":"VIII ZR 58/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MiethöheRegG § 3 Abs. 1 Zur Frage der Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungs- maßnahmen vertraglich vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen, wenn der neue Vermieter das Wohnhaus in der Zwangsversteigerung erworben hat, ohne die Verpflichtungen aus dem öffentlich-rechtlichen Fördervertrag von dem Rechtsvor- gänger zu übernehmen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 58/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n10. September 2003\nPotsch,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: nein\n\nBGHZ: nein\n\nBGHR: nein\n_____________________\n\nMiethöheRegG § 3 Abs. 1\n\nZur Frage der Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungs-\n\nmaßnahmen vertraglich vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen, wenn der\n\nneue Vermieter das Wohnhaus in der Zwangsversteigerung erworben hat, ohne die\n\nVerpflichtungen aus dem öffentlich-rechtlichen Fördervertrag von dem Rechtsvor-\n\ngänger zu übernehmen.\n\nBGH, Urteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 58/03 - LG Berlin\n AG Berlin-Mitte\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 10. September 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die\n\nRichter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 67\n\ndes Landgerichts Berlin vom 6. Januar 2003 im Kostenpunkt und\n\ninsoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt wor-\n\nden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung\n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,\n\nan das Landgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nAufgrund eines Mietvertrages vom 26. Juni 1990 bewohnen die Beklag-\n\nten eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in B. , Stadtteil P. \n\n , H. -Straße . In den Jahren 1996 bis 1998 führte der damalige\n\nEigentümer des Anwesens Modernisierungsarbeiten durch, die vom Land B. \n\nentsprechend einem im Jahre 1994 abgeschlossenen Fördervertrag mit öffentli-\n\nchen Mitteln bezuschußt wurden. Im Zusammenhang mit diesen Maßnahmen\n\nvereinbarten der Vermieter und die Beklagten am 7. April 1998 eine Ergänzung\n\nzum Mietvertrag vom 26. Juni 1990, in der der Beginn des Mietverhältnisses für\n\ndie modernisierte Wohnung auf den 1. Mai 1998 festgelegt und die Höhe der\n\nNettokaltmiete sowie der Vorauszahlungen für die Nebenkosten geregelt wur-\n\nden. Außerdem heißt es in Nr. 7 des Schriftstücks, es werde als weiterer Be-\n\nstandteil des Mietvertrags die beigefügte \"Anlage 1 - Mietenentwicklung\" ver-\n\neinbart. Diese formularmäßig ausgestaltete Anlage enthält einen einleitenden\n\nHinweis auf die öffentliche Förderung der durchgeführten Modernisierungs-\n\nmaßnahmen und die sich daraus ergebenden Beschränkungen der Miethöhe\n\n\"im Bindungszeitraum der Förderung (in der Regel 20 Jahre)\". In den anschlie-\n\nßenden Absätzen werden die nach dem Förderungsvertrag und den einschlägi-\n\ngen Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe zulässigen jährli-\n\nchen Mieterhöhungen (0,25 DM/m² und Monat) im einzelnen erläutert.\n\nIm Jahr 2000 wurde das Anwesen zwangsversteigert und mit Beschluß\n\nvom 15. Dezember 2000 der Klägerin zugeschlagen.\n\nMit Schreiben vom 24. August 2001 forderte die Klägerin unter Berufung\n\nauf den Berliner Mietspiegel 2000 von den Beklagten die Zustimmung zu einer\n\nMieterhöhung um 1,30 DM von bisher 553,86 DM (6,50 DM/m²) auf 664,56 DM\n\n(7,80 DM/m²) ab 1. November 2001. Dies lehnten die Beklagten ab. Daraufhin\n\nhat die Klägerin gegen die Beklagten Klage auf Zustimmung zu der genannten\n\nMieterhöhung erhoben. Sie ist der Auffassung, sie sei an die sich aus dem För-\n\nderungsvertrag in Verbindung mit den §§ 2 und 3 MHG ergebende Begrenzung\n\nder Mieterhöhung auf 0,25 DM/m² monatlich nicht gebunden, weil sie in jenen\n\nVertrag nicht eingetreten sei. Die Erklärung über die Mietenentwicklung sei\n\nauch nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden, vielmehr habe es sich hier-\n\nbei lediglich um eine in dem Fördervertrag vorgesehene Information des Mie-\n\nters gehandelt. Überdies habe sie von den Fördermitteln nichts erhalten.\n\nDie Beklagten halten die Klage für unbegründet. Sie sind der Ansicht, die\n\nAnlage zur Mietenentwicklung stelle eine vertragliche Vereinbarung dar, die die\n\nbegehrte Mieterhöhung ausschließe.\n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-\n\nrin hat das Landgericht dem Erhöhungsverlangen der Klägerin in Höhe von\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)\n\n(cid:0)(cid:12)(cid:11)(cid:6)(cid:13)(cid:14)(cid:11)(cid:15)(cid:5)(cid:2)(cid:3)(cid:16)(cid:11)\n\n10,89 \n\n DM = 0,25 DM/m²) auf 294,07 \n\n DM) ab 1. November\n\n2001 stattgegeben und das Rechtsmittel im übrigen zurückgewiesen. Mit ihrer\n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ur-\n\nsprüngliches Klagebegehren weiter, soweit es vom Landgericht abgewiesen\n\nworden ist.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhö-\n\nhungsverlangen sei (nur) hinsichtlich des Betrages von 0,25 DM/m² wirksam;\n\ninsbesondere habe es keiner Angabe von Kürzungsbeträgen gemäß § 2 Abs. 1\n\nSatz 2 MHG a.F. bedurft, da die Klägerin keine Zuschüsse erhalten habe. Ein\n\nweitergehender Erhöhungsanspruch stehe der Klägerin jedoch nicht zu; denn\n\ndie Vereinbarung über die Beschränkung der jährlichen Mieterhöhung auf\n\n0,25 DM/m² in der \"Anlage 1 - Mietenentwicklung\" sei Bestandteil des zwischen\n\nden Parteien bestehenden Mietvertrages geworden. In diesen Mietvertrag sei\n\ndie Klägerin durch den Erwerb des Anwesens in der Zwangsversteigerung wirk-\n\nsam eingetreten; eines gesonderten Eintritts in den Fördervertrag, auf den in\n\nder Anlage 1 ausdrücklich Bezug genommen werde, habe es daher nicht be-\n\ndurft.\n\nDer Vereinbarung in der Anlage sei auch keine Abhängigkeit von dem\n\nFördervertrag zu entnehmen, insbesondere sei dort keine Regelung für den Fall\n\ngetroffen worden, daß der Fördervertrag ende oder aus anderen Gründen keine\n\nFörderung stattfinde. Dies stelle jedoch keine Lücke der Vereinbarung dar, die\n\nmittels einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen sei. Bei der Verein-\n\nbarung über die Begrenzung der Mieterhöhung handele es sich um eine Allge-\n\nmeine Geschäftsbedingung, bei der eine ergänzende Vertragsauslegung nur\n\nausnahmsweise in Betracht komme. Das Formulierungsrisiko - hier in Form der\n\nNichtregelung des Falles der Beendigung des Fördervertrages oder des Feh-\n\nlens einer Förderung aus anderen Gründen - treffe den Verwender eines For-\n\nmularvertrages. Im vorliegenden Fall seien keine außergewöhnlichen Umstände\n\nersichtlich, die dennoch eine ausnahmsweise eingreifende ergänzende Ver-\n\ntragsauslegung rechtfertigen könnten. Da entgegen der Ansicht der Klägerin\n\nauch kein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliege und im übrigen entgegen-\n\nstehende Rechtsprechung zu der hier entscheidenden Frage nicht bestehe, sei\n\ndas Erhöhungsverlangen der Klägerin, soweit es 0,25 DM/m² übersteige, unbe-\n\ngründet.\n\nII.\n\nDiese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung in dem entschei-\n\ndenden Punkt nicht stand. Das Berufungsgericht hat mit rechtsfehlerhafter Be-\n\ngründung die gebotene Auslegung des Vertrages unterlassen.\n\n1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die auf tatrichterlicher Auslegung\n\nberuhende Annahme des Landgerichts, die Anlage 1 zu der Ergänzungsverein-\n\nbarung vom 7. April 1998 stelle eine vertragliche Abmachung über die Begren-\n\nzung künftiger Mieterhöhungen dar. Dafür spricht schon der Wortlaut der Ziffer\n\n7 der Ergänzungsvereinbarung (\"Als weitere Bestandteile des Mietvertrages\n\nwerden vereinbart: Anlage 1 - Mietenentwicklung...\"). Die Revision zeigt keine\n\nUmstände auf, die diese Auslegung des Berufungsgerichts als rechtsfehlerhaft\n\nerscheinen lassen könnten. Soweit sie geltend macht, es handele sich lediglich\n\num die Wiedergabe der Bestimmungen des Fördervertrages und eine bloße\n\nBezugnahme auf gesetzliche Vorschriften, jedoch nicht um eine eigenständige\n\nAbrede über eine Mietenbegrenzung, setzt sie in revisionsrechtlich unzulässiger\n\nWeise ihre eigene Auslegung an die Stelle derjenigen des Tatrichters.\n\n2. Zutreffend geht das Landgericht ferner davon aus, daß es sich bei der\n\nAnlage 1 zu der Ergänzungsvereinbarung vom 7. April 1998 um eine Allgemei-\n\nne Geschäftsbedingung im Sinne des hier noch anwendbaren § 1 Abs. 1 AGBG\n\nhandelt (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). Das zieht auch die Revision nicht in\n\nZweifel. Dabei kann im vorliegenden Zusammenhang dahinstehen, ob die in der\n\nAnlage enthaltene Regelung der künftigen Mieterhöhungen in gleicher oder\n\nähnlicher Form auch außerhalb des Bezirks des Kammergerichts verwendet\n\nwird, wofür der Hinweis auf die Bestimmungen der §§ 2 und 3 MHG sprechen\n\nkönnte. Zwar unterliegt die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen\n\nnur dann der uneingeschränkten Prüfung durch das Revisionsgericht, wenn sie\n\nin mindestens zwei Oberlandesgerichtsbezirken verwendet werden und deshalb\n\nim Interesse der Rechtseinheit ein Tätigwerden des Revisionsgerichts geboten\n\nist (Senatsurteil BGHZ 112, 204, 210 m.w.Nachw.; MünchKomm/Basedow,\n\n4. Aufl., § 305 Rdnr. 45). Da das Landgericht die Pflicht zur umfassenden Wür-\n\ndigung des Prozeßstoffes (§ 286 ZPO) dadurch verletzt hat, daß es die Ausle-\n\ngung einer maßgeblichen Vertragsbestimmung unterlassen hat, ist aber auch\n\nbei einer nur begrenzten Überprüfbarkeit seiner Feststellungen ein Rechtsfehler\n\ngegeben.\n\na) Die Klägerin hat beim Erwerb des Grundstücks die von ihrem Rechts-\n\nvorgänger dem Land B. gegenüber in dem Fördervertrag eingegangenen\n\nVerpflichtungen nicht übernommen. Nach ihrer von der Revision in Bezug ge-\n\nnommenen Behauptung ist der Baukostenzuschuß, der ihrem Voreigentümer\n\ngewährt worden war, aus dem Versteigerungserlös zurückgezahlt worden. Die-\n\nses Vorbringen, das die Beklagten in zulässiger Weise mit Nichtwissen bestrit-\n\nten haben, ist revisionsrechtlich zu unterstellen. Da die Klägerin selbst keine\n\nöffentlichen Mittel erhalten hat, sondern nur ihre Rechtsvorgängerin, und die\n\nVerpflichtungen aus dem Fördervertrag nicht an sie weitergegeben worden\n\nsind, ist sie an die dort vereinbarte Mieterhöhungsbegrenzung nicht gebunden;\n\n§ 571 BGB ist nicht anwendbar (Senatsurteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR\n\n373/96, NJW 1998, 445). Sie ist allerdings durch den Erwerb des Grundstücks\n\nim Wege der Zwangsversteigerung in den Mietvertrag nebst Ergänzungsverein-\n\nbarung eingetreten (§§ 57, 90 ZVG), so daß sie in gleicher Weise wie der Vor-\n\neigentümer durch die vertragliche Abmachung mit den Beklagten in dem Recht\n\nauf Mieterhöhung beschränkt wäre, auch wenn sie selbst zu keinem Zeitpunkt\n\nBaukosten- oder Aufwendungszuschüsse erhalten hat.\n\nb) Welche Auswirkungen eine etwaige Rückzahlung des Baukostenzu-\n\nschusses auf die in den Mietvertrag einbezogene Begrenzung der Mieterhö-\n\nhungen hat, ist vom Berufungsgericht nicht geprüft worden. Der Fördervertrag\n\nsieht eine Rückzahlung nicht vor und trifft auch keine Regelung für den Fall,\n\ndaß der Zuschuß vor Ablauf des Bindungszeitraums abgelöst wird. Es ist aber\n\nnicht auszuschließen, daß mit der Rückerstattung des Zuschusses die öffent-\n\nlich-rechtliche Bindung des ehemaligen Vermieters an die Verpflichtungen nach\n\n§§ 7 bis 9 des Fördervertrages entfallen ist. Damit würde sich die Frage stellen,\n\nob auch die in Anlage 1 vertraglich vereinbarte Begrenzung der Mieterhöhung\n\n- die auf den Fördervertrag verweist - beendet ist, so daß die in § 3 Abs. 1\n\nSatz 3 bis Satz 7 MHG vorgesehene Beschränkung der an sich zulässigen\n\nMieterhöhungen nicht eingreifen würde. Der einleitende Satz im fünften Absatz\n\nder Anlage 1 \"im Bindungszeitraum der Förderung (in der Regel 20 Jahre) gel-\n\nten folgende Bestimmungen\" könnte dafür sprechen, daß die anschließenden\n\nRegelungen über die lediglich eingeschränkte Zulässigkeit von Mieterhöhungen\n\nnur gelten sollen, soweit der Vermieter aufgrund des mit dem Land B. ge-\n\nschlossenen Fördervertrages an die besonderen Vorschriften der §§ 2, 3 MHG\n\nüber die Berücksichtigung öffentlicher Zuschüsse gebunden ist. Wenn, der Be-\n\nhauptung der Klägerin folgend, die Zuschüsse im Jahre 2000 aus dem Verstei-\n\ngerungserlös zurückgezahlt wurden und wenn dies zur Folge hätte, daß damit\n\ndie Verpflichtungen des ursprünglichen Vermieters aus dem 1994 geschlosse-\n\nnen Fördervertrag hinfällig geworden sind, ist im Wege einer Auslegung zu\n\nprüfen, ob hiervon die Verpflichtungen des jeweiligen Vermieters im Rahmen\n\neiner Mieterhöhung den Mietern gegenüber beeinflußt werden sollten. Hierbei\n\nbedarf es einer Auseinandersetzung mit der vertraglichen Vereinbarung unter\n\nBerücksichtigung der Begleitumstände des Falles und der Interessenlage bei-\n\nder Vertragspartner. Mit seiner nicht weiter begründeten Annahme, der Verein-\n\nbarung über die Begrenzung der Erhöhung des Mietzinses lasse sich eine Ab-\n\nhängigkeit vom Fördervertrag nicht entnehmen, insbesondere sei keine Rege-\n\nlung für den Fall getroffen worden, daß der Fördervertrag ende oder aus ande-\n\nren Gründen keine Förderung stattfinde, hat sich das Berufungsgericht von\n\nvornherein einer Auslegung verschlossen. Eine tragfähige Grundlage für die\n\nAuffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin sei nach den Vereinbarungen\n\nin der Anlage 1 zum Mietvertrag an einer Erhöhung der Miete über 0,25 DM je\n\nQuadratmeter und Monat hinaus gehindert, ist somit nicht gegeben.\n\nIII. Das angefochtene Urteil ist daher auf die Revision der Klägerin auf-\n\nzuheben, soweit das Landgericht zu ihrem Nachteil entschieden hat. Zugleich\n\nist die Sache, da der Senat an einer abschließenden Entscheidung gehindert\n\nist, an das Landgericht zurückzuverweisen.\n\nDr. Deppert Dr. Beyer Wiechers\n\n Dr. Wolst Dr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__58-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-09-10/viii-zr-58-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 57","ref_norm":"57","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 90","ref_norm":"90","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__58-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__58-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-09-10/viii-zr-58-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__58-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:43:11.379375+00:00"}}