{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__52-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-11-12","aktenzeichen":"VIII ZR 52/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MHG § 2 Abs. 2 Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kate- gorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die er- höhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 52/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n12. November 2003\nK i r c h g e ß n e r ,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nMHG § 2 Abs. 2\n\nEin formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter\n\nunter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kate-\n\ngorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die er-\n\nhöhte Miete angibt.\n\nLiegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so\n\nist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel\n\nausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.\n\nBGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03 - LG Köln\nAG Köln\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 12. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die\n\nRichter Dr. Hübsch, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 10. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Köln vom 29. Januar 2003 wird zurückgewiesen.\n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Beklagte mietete im Jahr 1972 von dem Rechtsvorgänger der Kläger\n\neine 73 qm große Wohnung in K. . Der Mietzins betrug zuletzt 788,40 DM\n\nnetto. Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt K. und die darin für\nvergleichbare Wohnungen angegebene Mietzinsspanne von 10 bis 14 DM/m2\n\nverlangte die für die Kläger tätige Hausverwaltung mit Schreiben vom 23. Mai\n\n2001 von der Beklagten eine Mieterhöhung auf 1.024,92 DM netto\n(= 14,04 DM/m2) monatlich. Die Überschreitung der Mietzinsspanne wurde nicht\n\nbegründet. Die Beklagte stimmte der begehrten Mieterhöhung nicht zu, da sich\n\nder verlangte Mietzins außerhalb der von dem Mietspiegel der Stadt K. vor-\n\ngegebenen Spanne befinde.\n\nDie Kläger haben zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer\n\nErhöhung des Mietzinses ab 1. August 2001 auf monatlich 1.024,92 DM zuzu-\n\nstimmen. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Amts-\n\ngericht haben sie die Klage teilweise zurückgenommen und Zustimmung zu\neiner Mieterhöhung auf 919,80 DM monatlich (= 12,60 DM/m2) beantragt.\n\nDas Amtsgericht hatte der geänderten Klage stattgegeben, das Landge-\n\nricht hat die hiergegen eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Be-\n\nrufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel einer Klage-\n\nabweisung weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDie erfolgte Überschreitung der sich aus dem Mietspiegel ergebenden\nSpanne um 0,04 DM/m2 in dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger führe nicht\n\nzu dessen Unwirksamkeit, sondern nur zur Unwirksamkeit des durch die Be-\n\ngründung nicht gedeckten Teils. Es komme allein darauf an, ob der Mieter\n\ndurch das Mieterhöhungsverlangen in die Lage versetzt werde, die Berechti-\n\ngung des Begehrens zu überprüfen. Dabei müsse der Vermieter dem Mieter\n\nlediglich die Tatsachen liefern, die dieser benötige, um feststellen zu können,\n\nob das Zustimmungsverlangen zumindest ansatzweise berechtigt sei. Diese\n\nVoraussetzung sei aber dann gegeben, wenn die sich aus dem Mietspiegel er-\n\ngebende Mietzinsspanne korrekt angegeben werde. In diesem Falle stünden\n\ndem Mieter die notwendigen Informationen zur Verfügung, um zu entscheiden,\n\nob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt sei. Ein wirksames Erhöhungsver-\n\nlangen liege daher bis zur Obergrenze der Mietzinsspanne vor.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so daß\n\ndie Revision zurückzuweisen ist. Die von den Klägern verlangte Mietzinserhö-\n\nhung ist bis zu der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe wirksam.\n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen,\n\ndaß gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf den vorliegenden Fall noch\n\ndie Vorschrift des § 2 MHG (jetzt § 558 ff. BGB) anzuwenden ist, da das Erhö-\n\nhungsverlangen vor dem 1. September 2001 gestellt wurde.\n\n2. Nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG kann der Vermieter die Begründung ei-\n\nnes Mieterhöhungsanspruchs gemäß Abs. 1 der Vorschrift auf einen Mietspie-\n\ngel stützen. Sofern dieser Mietzinsspannen enthält, genügt es, wenn die ver-\n\nlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.\n\na) Umstritten ist in Literatur und Rechtsprechung, welche rechtliche Fol-\n\nge es hat, wenn der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zwar auf einen Miet-\n\nspiegel Bezug nimmt, jedoch einen Mietzins verlangt, der außerhalb der dort\n\nvorgesehenen Mietzinsspanne liegt.\n\nNach einer Meinung ist in einem solchen Fall das Mieterhöhungsverlan-\n\ngen insgesamt formell unwirksam (so unter anderem LG Berlin GE 1996, 1181,\n\nLG Hamburg NJW-RR 1993, 82, Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,\n\n8. Aufl., § 558 a Rdnr. 45). Nach anderer Ansicht ist das Erhöhungsverlangen\n\nnur insoweit unwirksam, als es den außerhalb der von dem Mietspiegel ge-\n\nwährten Spanne liegenden Teil betrifft (OLG Karlsruhe WuM 1984, 21, LG Ber-\n\nlin GE 1997, 241, AG Berlin-Tiergarten GE 1997, 1231, Schultz in: Bub/Treier,\n\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A. Rdnr. 414; Ster-\n\nnel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 613, Emmerich/Sonnenschein, Miete,\n\n8. Aufl., § 558 a Rdnr. 37).\n\nb) In dem hier vorliegenden Fall einer Überschreitung der im Mietspiegel\n\ngenannten Mietzinsspanne ist der Senat der Auffassung, daß das Mieterhö-\n\nhungsverlangen bis zu dem im Mietspiegel angegebenen Höchstbetrag formell\n\nwirksam ist. Das für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG beste-\n\nhende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sach-\n\nliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der\n\nÜberlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG die Berechtigung der Mietzinser-\n\nhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhö-\n\nhungsverlangen zustimmt oder nicht (vgl. Senat, Urteil vom 18. Dezember 2002\n\n- VIII ZR 72/02, NJW 2003, 963 unter II 1 a und bereits grundlegend Senat,\n\nBeschluß vom 20. September 1982 - VIII ARZ 5/82 - WuM 1982, 324 unter II 3\n\na, vgl. auch BVerfGE 53, 352, 358). Dabei dürfen an das Begründungserforder-\n\nnis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG keine über-\n\nhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249).\n\nDaraus folgt, daß der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen\n\nMietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens unter zutreffender\n\nEinordnung der fraglichen Wohnung in die entsprechende Kategorie des Miet-\n\nspiegels die dort genannten Mietzinsspannen anzugeben hat. Wie das Beru-\n\nfungsgericht zutreffend erkannt hat, ist es dem Mieter in diesem Fall ohne wei-\n\nteres möglich, durch Vergleich der im Mietspiegel genannten Spanne mit dem\n\nvom Vermieter verlangten erhöhten Mietzins die Berechtigung des Mieterhö-\n\nhungsbegehrens zu überprüfen.\n\nNach diesen Grundsätzen haben die Kläger in formeller Hinsicht das Er-\n\nforderliche getan, um die Mietzinserhöhung zu begründen. Sie haben unter zu-\n\ntreffender Einordnung der Wohnung der Beklagten in die entsprechende Kate-\n\ngorie des Mietspiegels der Stadt K. die dort vorgesehene Mietzinsspanne\n\nrichtig genannt und gleichzeitig die erhöhte Miete angegeben, wobei sie auch\n\nden Mietzins pro Quadratmeter Wohnfläche aufgeführt haben. Die Beklagte war\n\nsomit ohne jede Schwierigkeit in der Lage, die Rechtmäßigkeit des Erhöhungs-\n\nverlangens der Kläger zu überprüfen. Es liegt folglich ein formell wirksames\n\nMieterhöhungsverlangen der Kläger vor. Dies scheitert nicht daran, daß der\n\nMietspiegel der Stadt K. die von den Klägern geforderte Mieterhöhung nicht\n\ndeckt. Dies ist allein eine Frage der materiellen Berechtigung des Mieterhö-\n\nhungsverlangens.\n\nc) Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist an-\n\nschließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter\n\ngeltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Ver-\n\nmieter auf einen Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung anhand ei-\n\nnes Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem\n\nbegehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins\n\nzu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann. Für eine\n\nvollständige Abweisung der Klage wegen der Überschreitung der im Mietspiegel\n\nvorgesehenen Mietzinsspannen bleibt kein Raum mehr. Vielmehr hat das Ge-\n\nricht nunmehr zu prüfen, inwieweit der geltend gemachte Anspruch materiell\n\nbegründet ist. Daraus ergibt sich, daß für den Fall des Vorliegens eines formell\n\nwirksamen Erhöhungsverlangens die erhöhte Miete vom Gericht auf den nach\n\n§ 2 MHG in Verbindung mit dem Mietspiegel zulässigen Betrag zu reduzieren\n\nist.\n\nFür den vorliegenden Fall bedeutet dies angesichts des vom Amtsgericht\n\neingeholten Gutachtens, daß die Kläger jedenfalls bis zu der vom Amtsgericht\n\nausgeurteilten Höhe von 919,80 DM monatlich zur Erhöhung des Mietzinses\n\nberechtigt waren.\n\nDr. Hübsch \nzugleich für die infolge Urlaubs an\nder Unterschriftsleistung verhinderte\nVorsitzende Richterin\nDr. Deppert\n\nDr. Hübsch\n\nWiechers\n\nDr. Hübsch \n\nfür den infolge Erkrankung an der\nUnterschriftsleistung verhinderten\nRichter am Bundesgerichtshof\nDr. Frellesen\n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__52-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-12/viii-zr-52-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__52-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__52-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-12/viii-zr-52-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__52-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:59:36.385924+00:00"}}