{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__41-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-11-12","aktenzeichen":"VIII ZR 41/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MHG § 10 Abs. 1 Zu einem \"vorläufigen Mietverzicht\" bei durch öffentliche Mittel geförderten Baumaß- nahmen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 41/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n12. November 2003\nK i r c h g e ß n e r ,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nMHG § 10 Abs. 1\n\nZu einem \"vorläufigen Mietverzicht\" bei durch öffentliche Mittel geförderten Baumaß-\n\nnahmen.\n\nBGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 41/03 - LG Berlin\n\nAG Lichtenberg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit\n\nSchriftsatzfrist bis zum 29. Oktober 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr.\n\nDeppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des\n\nLandgerichts Berlin vom 9. Januar 2003 wird zurückgewiesen.\n\nDie Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin vermietete den Beklagten durch Mietvertrag vom 22. Mai\n\n1997 eine Wohnung im Hause M. Straße in B. . In der Zusatzver-\n\neinbarung zu dem Mietvertrag heißt es:\n\n\"Vor Beginn des Mietverhältnisses wurden in dem Wohngebäude\nM. Straße folgende Modernisierungsmaßnahmen durch-\ngeführt:\n\n- Einbau einer zentralen Heizungsanlage\n\n- Einbau einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage\n\n- Verstärkung der Elektroinstallation\n\n- Wärmedämmarbeiten\n\n- Einbau von isolierverglasten Fenstern\n\nDurch diese Baumaßnahmen erhöht sich der für die Wohnung\nbisher \nvon\nzulässige \n569,08 DM/monatlich um 317,94 DM monatlich auf 887,02 DM -\nmonatlich.\n\nNettokaltmietzins \n\npreisrechtlich \n\nDie Baumaßnahme wurde durch öffentliche Mittel gefördert. Des-\nhalb hat die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen\nMietobergrenzen festgesetzt. Für 1996 beträgt diese 5,50 DM/qm\nWohnfläche monatlich.\n\nEs wird daher ein - vorläufiger - Mietverzicht in Höhe von\n304,13 DM/monatlich ausgesprochen, so daß nettokalt gegenwär-\ntig zu zahlen sind: 582,89 DM/monatlich.\n\nDieser Betrag ist unter 1.1 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Berech-\nnung der Miete) bereits ausgewiesen.\"\n\nMit Schreiben vom 15. Mai 2001 teilte die Klägerin den Beklagten mit,\n\ndaß der Förderzeitraum nunmehr abgelaufen sei und sie den vorläufigen Miet-\n\nverzicht aufhebe. Sie verlangt von den Beklagten für die Zeit von Juli bis De-\n\nzember 2001 Zahlung einer restlichen Nettomiete von monatlich 141,95 \n\n(277,63 DM). Hierbei handelt es sich um die Differenz zwischen der vor dem\n\n1. Juli 2001 geschuldeten und in dieser Höhe von den Beklagten weitergezahl-\n\nten Nettokaltmiete und der von der Klägerin angesetzten Miete von 887,02 DM\n\nnetto kalt.\n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru-\n\nfung der Klägerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge-\n\nricht zugelassene Revision der Klägerin. Die Parteien haben sich mit einer Ent-\n\nscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:\n\nDie Klägerin habe keinen Anspruch auf rückständige Miete für die Mo-\n\nnate Juli bis Dezember 2001. Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom\n\n22. Mai 1997 weiche zum Nachteil der Mieter von den Vorschriften der §§ 1 bis\n\n9 MHG ab und sei daher nach § 10 Abs. 1 MHG unwirksam. Diese Vorschrift\n\nkomme hier zum Zuge, denn sie sei zum Zeitpunkt des Beginns des Mietver-\n\nhältnisses noch in Kraft gewesen. Die Zusatzvereinbarung räume der Klägerin\n\ndas Recht ein, zu einem nicht näher bestimmten Zeitraum eine höhere Miete zu\n\nverlangen, ohne daß sie um die Zustimmung der Mieter unter Beachtung des\n\n§ 2 MHG ersuchen müßte. Auch von der Einhaltung der Kappungsgrenze wäre\n\nsie freigestellt. Schließlich könnte sie auch für die vor Beginn des Mietverhält-\n\nnisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschlag verlangen,\n\nobwohl nur die Modernisierung während des Bestehens des Mietverhältnisses\n\nvon § 3 MHG erfaßt werde. Dabei seien jedoch auch bei öffentlich gefördertem\n\nWohnraum, der - wie die streitgegenständliche Wohnung - nicht preisgebunden\n\nsei, die materiellen und formellen Voraussetzungen des gesetzlich vorgesehe-\n\nnen Mieterhöhungsverfahrens zu beachten. Alle generellen Regelungen, die\n\nEinfluß auf die künftige Miethöhe hätten und dazu führten, daß der Vermieter\n\neinseitig unter Außerachtlassung des MHG die Miete erhöhen könne, insbe-\n\nsondere die Vereinbarung einer \"vorläufigen\" Miete, seien unwirksam. Verein-\n\nbarungen, wonach dem Mieter auf die fest vereinbarte Miete wegen besonderer\n\nUmstände ein Mietnachlaß gewährt werde, der in genau festgelegten Stufen\n\nwegfallen solle, könne zwar unter Umständen als Staffelmietzinsvereinbarung\n\nwirksam sein. Voraussetzung für eine wirksam vereinbarte Staffelmiete sei\n\naber, daß der Zeitpunkt der Erhöhung genau bestimmt oder zumindest nach\n\ndem Kalender bestimmbar sei. Daran fehle es hier.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß\n\ndie Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hält das Berufungsgericht die Zu-\n\nsatzvereinbarung zu dem Mietvertrag, die Grundlage der Mietzinsforderung der\n\nKlägerin ist, für unwirksam nach § 10 Abs. 1 MHG.\n\n1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß auf die vor dem\n\n1. September 2001 zugegangene Mieterhöhungserklärung der Klägerin die Be-\n\nstimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in der bis 31. August\n\n2001 geltenden Fassung Anwendung finden (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB).\n\n2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Zusatzvereinbarung zu\n\ndem Mietvertrag sei nach § 10 Abs. 1 MHG nicht unwirksam, weil es sich hier-\n\nbei um eine Vereinbarung während des Bestehens des Mietverhältnisses han-\n\ndele, für die die Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 1 MHG gelte.\n\nDie Behauptung der Klägerin in der Revisionsbegründung, die Parteien\n\nhätten zunächst den Hauptmietvertrag und erst danach die Zusatzvereinbarung\n\nunterzeichnet, die Parteien hätten mithin die Erhöhung des Mietzinses erst nach\n\nAbschluß des eigentlichen Mietvertrages vereinbart, ist der Vortrag neuer Tat-\n\nsachen, die im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht berücksichtigt werden\n\ndürfen. § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO bestimmt, daß lediglich dasjenige Vorbringen\n\nder Beurteilung des Revisionsgerichts unterliegt, das aus dem Berufungsurteil\n\noder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Im amtsgerichtlichen Urteil vom\n\n16. September 2002, auf das das Berufungsurteil gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1\n\nZPO Bezug nimmt, ist ausdrücklich festgestellt worden, daß die Zusatzverein-\n\nbarung zum Mietvertrag bei Vertragsunterzeichnung und nicht im Laufe des\n\nMietverhältnisses geschlossen worden ist. Das entspricht dem Vortrag der Klä-\n\ngerin und ist auch in der Berufungsinstanz nicht in Zweifel gezogen worden.\n\n3. Entgegen der Ansicht der Revision verlangt die Klägerin von den Be-\n\nklagten mit der vorliegenden Klage nicht den ursprünglich vereinbarten Miet-\n\nzins. Die Höhe des von den Beklagten nach dem Mietvertrag vom 22. Mai 1997\n\ngeschuldeten Mietzinses wird - wie schon das Amtsgericht richtig festgestellt\n\nhat - durch die dem Mietvertrag als Anlage 1 beigefügte Mietzinsberechnung\n\nbestimmt. Dieser Betrag sollte auch nach der Zusatzvereinbarung, die auf die\n\nMietberechnung Bezug nimmt, bis auf weiteres die vereinbarte Gegenleistung\n\nfür die Überlassung der Wohnung an die Beklagten sein. Dabei war beiden\n\nVertragsparteien bewußt, daß die Klägerin mit Rücksicht auf den mit der Stadt\n\nB. abgeschlossenen Fördervertrag keinen höheren Mietzins verlangen\n\ndurfte.\n\n4. Nicht zu beanstanden ist auch die Auslegung der Zusatzvereinbarung\n\ndurch das Berufungsgericht dahin, daß diese der Klägerin das Recht einräumt,\n\nzu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt eine höhere Miete verlangen zu\n\nkönnen, unabhängig von den Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung der\n\nMiethöhe. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht deshalb an, daß die von der\n\nKlägerin ausbedungene Regelung mit § 2 MHG schon deshalb nicht zu verein-\n\nbaren ist, weil der Vermieter nach § 2 MHG lediglich die Zustimmung des Mie-\n\nters zu einem berechtigten Erhöhungsverlangen beanspruchen, nicht aber die\n\nMietzinserhöhung einseitig festlegen kann (vgl. auch OLG Stuttgart, NJW-RR\n\n1989, 1357).\n\n5. Ohne Erfolg macht die Revision weiterhin geltend, die Klägerin hätte\n\nden Mietvertrag ohne die Zusatzvereinbarung nicht abgeschlossen, weswegen\n\nsich die Frage nach dem rechtlichen Schicksal des Gesamtvertrages stelle.\n\nZutreffend hält das Berufungsgericht nur die Zusatzvereinbarung zum\n\nMietvertrag vom 22. Mai 1997 nach § 10 Abs. 1 MHG für unwirksam. Die Un-\n\nwirksamkeit einzelner Vereinbarungen hat auf die Wirksamkeit des Mietvertra-\n\nges insgesamt aber keinen Einfluß. § 10 Abs. 1 MHG ist, ebenso wie die\n\nNachfolgeregelung des § 557 Abs. 4 BGB, ein Schutzgesetz zugunsten des\n\nMieters. Ein Verstoß gegen dieses Schutzgesetz führt nur zur Unwirksamkeit\n\nder für den Mieter nachteiligen Vertragsbestimmung.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Leimert\n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__41-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-12/viii-zr-41-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__41-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__41-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-12/viii-zr-41-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__41-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:56:34.639424+00:00"}}