{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__30-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-07-16","aktenzeichen":"VIII ZR 30/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"AVBFernwärmeV § 1 HeizkostenV §§ 6, 7 Zur ergänzenden Vertragsauslegung eines Wärmelieferungsvertrags zwischen einem Energieversorgungsunternehmen und einem Grundstückseigentümer hinsichtlich des Grundkostenanteils für leerstehende Mietwohnungen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 30/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n16. Juli 2003\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nAVBFernwärmeV § 1\nHeizkostenV §§ 6, 7\n\nZur ergänzenden Vertragsauslegung eines Wärmelieferungsvertrags zwischen einem\n\nEnergieversorgungsunternehmen und einem Grundstückseigentümer hinsichtlich des\n\nGrundkostenanteils für leerstehende Mietwohnungen.\n\nBGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 30/03 - Hanseatisches OLG Hamburg\n\nLG Hamburg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter\n\nDr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Wolst und Dr. Frellesen\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Hanseati-\n\nschen Oberlandesgerichts Hamburg vom 7. Januar 2003 wird auf\n\nKosten des Beklagten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin ist die Rechtsnachfolgerin der Firma t. Gesellschaft\n\nfür Fernwärme GmbH, die mit der N. H. S. für einen\n\nvon dieser zu errichtenden Miethäuserkomplex am 20. Dezember 1973 einen\n\nVertrag über den Anschluß an das Fernheizwerk I. geschlossen\n\nhatte. Aus diesem Bestand erwarb der Beklagte mehrere Wohngebäude und\n\ntrat zum 1. November 1989 in den Vertrag vom 20. Dezember 1973 ein. Seit\n\ndem 1. März 1989 rechnet die Klägerin die Fernwärme entsprechend der Heiz-\n\nkostenverordnung (HeizkostenV) unter Zugrundelegung eines Verteilungs-\n\nschlüssels von 50 : 50 zwischen den nach Wohnfläche (Grundkostenanteil) und\n\nden nach Verbrauchseinheiten zu verteilenden Kosten ab.\n\nMit ihrer Klage nimmt die Klägerin den Beklagten für die Heizperioden\n\n1. Juli 1998 bis 30. Juni 1999 und 1. Juli 1999 bis 30. Juni 2000 für die in dem\n\nMiethäuserkomplex leerstehenden Wohnungen auf Zahlung der auf diese ent-\n\nfallenden Wärmekosten in Anspruch, die sie mit 59.260,32 DM errechnet hat.\n\nDer Beklagte hält sich zur Übernahme dieser Kosten nicht für verpflichtet und\n\nhat im Wege der Widerklage die Feststellung begehrt, daß er auch für den Ab-\n\nrechnungszeitraum 1. Juli 2000 bis 30. Juni 2001 zur Zahlung des für leerste-\n\nhende Wohnungen errechneten Betrages von 90.158,02 DM abzüglich eines\n\nGuthabens von 1.298,22 DM nicht verpflichtet sei.\n\nDas Landgericht, das der Klage entsprechend dem Klageantrag durch\n\nVersäumnisurteil stattgegeben hatte, hat nach Einspruch des Beklagten dieses\n\nUrteil aufrechterhalten und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerich-\n\ntete Berufung hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen.\n\nMit seiner - vom Oberlandesgericht zugelassenen - Revision verfolgt der\n\nBeklagte seine in der Berufungsinstanz gestellten Anträge weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nZur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, das Landgericht\n\nhabe den Beklagten zu Recht verurteilt, die ihm mit den spezifizierten Abrech-\n\nnungen für die Heizperioden 1998/1999 und 1999/2000 in Rechnung gestellten\n\nFernwärmekosten für die leerstehenden Mietwohnungen zu bezahlen, und sei-\n\nne negative Feststellungsklage betreffend seine Zahlungspflicht bezüglich des\n\nfür die Heizperiode 2001/2002 in Rechnung gestellten Betrages abgewiesen.\n\nAus der ergänzenden Vertragsauslegung des die Parteien bindenden\n\nVertrages vom 20. Dezember 1973 folge, daß der Beklagte als Hauseigentümer\n\nverpflichtet sei, der Klägerin die für leerstehende Wohnungen anfallenden\n\nFernwärmekosten zu bezahlen. Im Gegensatz zu vermieteten Wohnungen ste-\n\nhe der Klägerin bei leerstehenden Wohnungen kein Mieter gegenüber, mit dem\n\nsie einen Kaufvertrag über zu liefernde Fernwärme schließen könne. Daß für\n\ndiese Wohnungen gleichwohl Kosten anfielen, könne nicht zweifelhaft sein.\n\nZum einen handele es sich um den nach Wohnfläche berechneten Grund-\n\nkostenanteil, den die Klägerin nicht zu ihren Gunsten minimieren könne. Die\n\nKlägerin sei aber auch gehindert, den Verteilungsschlüssel betreffend die auf\n\nqm-Wohnfläche und Verbrauch entfallenden Quoten zu ihren Gunsten zu än-\n\ndern.\n\nSelbst wenn in leerstehenden Wohnungen keine Verbrauchseinheiten\n\ngemessen würden, was in fünf Fällen zutreffend gewesen sei, stehe für diese\n\nWohnungen der sogenannte Grundkostenanteil offen. Im Wege der ergänzen-\n\nden Vertragsauslegung seien diese Wärmekosten dem Beklagten als Hausei-\n\ngentümer anzulasten. Dieser habe es letztlich zu vertreten, daß der Klägerin für\n\ndiese Wohnungen kein Vertragspartner zur Verfügung stehe, mit dem sie einen\n\nKaufvertrag über zu liefernde Fernwärme abschließen und auf den sie den\n\nstreitigen Grundkostenanteil abwälzen könne. Aus in seiner Sphäre liegenden\n\nGründen könne er der Klägerin keinen Vertragspartner zuführen, wobei es nicht\n\ndarauf ankomme, ob ihn an dem Leerstand ein Verschulden treffe oder dieser\n\neine Folge der allgemeinen Situation des Wohnungsmarktes oder von Struktur-\n\nproblemen der Gegend sei.\n\nIm übrigen wiesen die Abrechnungen der Klägerin ganz überwiegend ei-\n\nnen Verbrauchsanteil auf, was bedeute, daß bei den vorgenommenen Ablesun-\n\ngen an den Meßeinrichtungen ein Verbrauch festgestellt worden sei. Der Be-\n\nklagte sei insoweit in die Regelung der AVBFernwärmeV und der HeizkostenV\n\ngemäß § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV einbezogen. Die Abrechnungen enthielten\n\nauch keine offensichtlichen Fehler.\n\nII.\n\nGegen diese Ausführungen wendet sich die Revision des Beklagten im\n\nErgebnis ohne Erfolg.\n\n1. Soweit nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts die der Klage zugrundeliegenden Rechnungen der Klägerin einen Ver-\n\nbrauchsanteil aufweisen, ist der Beklagte zur Zahlung des dafür berechneten\n\nEntgelts aufgrund eines geschlossenen Wärmelieferungsvertrags verpflichtet.\n\nDurch die mit diesen Rechnungen belegte Entnahme von Fernwärme, die den\n\nUmständen nach nur von dem Beklagten veranlaßt worden sein kann, hat der\n\nBeklagte konkludent das Angebot der Klägerin zum Abschluß eines entspre-\n\nchenden Versorgungsvertrages angenommen (st.Rspr., vgl. zuletzt Senatsurteil\n\nvom 30. April 2003 - VIII ZR 279/02 unter II 1 a m.w.Nachw., GE 2003, 872).\n\nAls Eigentümer hatte er die Verfügungsgewalt und damit den Zutritt zu den\n\nfraglichen leerstehenden Wohnungen, so daß er sich einen dort erfolgten Ver-\n\nbrauch von Fernwärme zurechnen lassen muß. Damit schuldet der Beklagte\n\nsowohl den Grundkosten- wie den Verbrauchskostenanteil der auf diese Woh-\n\nnungen entfallenden Rechnungsbeträge.\n\n2. Hinsichtlich der fünf leerstehenden Wohnungen, für welche kein Ver-\n\nbrauch festgestellt worden ist und für die lediglich der Grundkostenanteil gefor-\n\ndert wird, liegt eine Regelungslücke vor.\n\na) Wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, trifft der Vertrag\n\nvom 20. Dezember 1973 keine Bestimmung darüber, welcher der Vertragspart-\n\nner die Fernwärmekosten für leerstehende Wohnungen in den im Eigentum des\n\nBeklagten befindlichen Wohngebäuden zu tragen hat. Entgegen der mit der\n\nGegenrüge der Klägerin vertretenen Ansicht läßt die Auslegung des Vertrages\n\nvom 20. Dezember 1973 durch das Berufungsgericht Fehler nicht erkennen.\n\nNach § 1 Nr. 2 des Vertrages hat es die Rechtsvorgängerin der Klägerin (in Zu-\n\nkunft: Klägerin) übernommen, die Bewohner und Nutzungsberechtigten der be-\n\nzeichneten Wohnungen und Gebäude mit Fernwärme zu versorgen. Gemäß § 3\n\nNr. 1 hat sie sich zu diesem Zweck zum Betrieb des Fernheizwerkes sowie zur\n\nLieferung und Vorhaltung von Wärme für die jederzeitige Deckung des Wärme-\n\nbedarfs der \"Firma\" (Rechtsvorgängerin des Beklagten: in Zukunft Beklagter)\n\nund der Abnehmer (Wohnungseigentümer, Pächter, Mieter und sonstige Nut-\n\nzungsberechtigte) verpflichtet. Die Klägerin liefert die Wärme nach Maßgabe\n\ndes mit den Abnehmern abzuschließenden Wärmeversorgungsvertrages nebst\n\nAllgemeinen Bedingungen (§ 3 Nr. 2 des Vertrages), wobei der Beklagte allen\n\nAbnehmern im Siedlungsgebiet aufzuerlegen hat, mit der Klägerin bzw. dem\n\njeweiligen Betreiber des Fernheizwerkes den Wärmelieferungsvertrag nebst\n\nAllgemeinen Bedingungen zu schließen (§ 5 Nr. 5 des Vertrages). Entspre-\n\nchend dieser Regelung ist die Klägerin in der Vergangenheit verfahren und hat\n\nmit den jeweiligen Mietern des Beklagten eigene Wärmelieferungsverträge ge-\n\nschlossen und mit diesen abgerechnet. Daß mit dem Beklagten als Wohnungs-\n\neigentümer für die fraglichen leerstehenden Wohnungen ein Wärmelieferungs-\n\nvertrag konkludent geschlossen worden wäre, ist nicht festgestellt und wegen\n\nfehlenden Verbrauchs in diesen Wohnungen auch nicht ersichtlich.\n\nb) Hierin ist eine Lücke in der Vereinbarung der Parteien zu sehen. Bei\n\nAbschluß des Vertrags im Jahre 1973, in den der Beklagte als Rechtsnachfol-\n\nger der \"Firma\" einbezogen ist, haben die Vertragsparteien nicht bedacht, daß\n\nWohnungen, für die die Klägerin Wärme bereit hält, für einen gewissen Zeit-\n\nraum leerstehen können. Es ist davon auszugehen, daß sie diesen Fall geregelt\n\nhätten, wenn sie die Möglichkeit, daß ein Mieter als Vertragspartner der Kläge-\n\nrin nicht zur Verfügung stand, in ihre Erwägungen einbezogen hätten.\n\nDiese Regelungslücke kann im Wege der ergänzenden Vertragsausle-\n\ngung geschlossen werden (st.Rspr., vgl. BGHZ 90, 69, 73 f.; Senatsurteil vom\n\n14. März 1990 - VIII ZR 18/89, WM 1990, 1202 unter II 2 c; Senatsurteil vom\n\n17. April 2002 - VIII ZR 297/01, WM 2002, 1229 unter II 1 m.w.Nachw.). Wenn\n\ndas Berufungsgericht hierbei zu dem Ergebnis gelangt ist, auch insoweit habe\n\nder Beklagte als Eigentümer der Wohnungen die Wärmekosten zu tragen, ge-\n\nhört dies zum Bereich der tatrichterlichen Feststellungen und kann in der Revi-\n\nsionsinstanz nur darauf nachgeprüft werden, ob Auslegungs- und Ergänzungs-\n\nregeln, Denk- oder Erfahrungssätze oder wesentliche Umstände unbeachtet\n\ngelassen worden sind (BGHZ 111, 110, 115; BGH, Urteil vom 12. Dezember\n\n1997 - V ZR 250/96, WM 1998, 626 unter II 3).\n\nSolche Fehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen. Soweit sie geltend\n\nmacht, es sei der Klägerin ohne weiteres möglich, die Wärmelieferung für die\n\nLeerwohnungen einzustellen, was auch in Fällen, in denen die Mieter mit der\n\nBezahlung in Verzug seien, so gehandhabt werde, wodurch die Klägerin Einfluß\n\nauf die Wärmelieferung und damit auf die Gesamtkosten nehmen könne, führt\n\ndies nicht zu einer anderen Beurteilung. Auch geringere Gesamtkosten der\n\nEnergieversorgung sind lediglich entsprechend dem gewählten, nur unter den\n\n- hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV\n\nabänderbaren Verteilungsschlüssel auf die Nutzer umzulegen (§ 18 Abs. 7\n\nAVBFernwärmeV, § 1 Abs. 3 HeizkostenV). Damit bleibt, sofern ein Wärmelie-\n\nferungsvertrag mit einem Mieter nicht geschlossen werden kann, der nach der\n\nWohnfläche bemessene Grundkostenanteil ungedeckt.\n\nDemgemäß durfte das Berufungsgericht im Hinblick darauf, daß der Klä-\n\ngerin nach Sinn und Zweck des Vertrags vom 20. Dezember 1973 ein Anspruch\n\nauf das Entgelt für die von ihr erbrachten Versorgungsleistungen für die Wohn-\n\ngebäude des Beklagten zustehen sollte, bei angemessener Abwägung der bei-\n\nderseitigen Interessen nach Treu und Glauben und im Hinblick auf die Ver-\n\nkehrssitte (vgl. BGHZ 127, 138, 142; Senatsurteil vom 14. März 1990 aaO;\n\nBGH, Urteil vom 12. Dezember 1997 aaO) annehmen, daß die Vertragspartei-\n\nen, wenn sie den regelungsbedürftigen Sachverhalt bedacht hätten, auch eine\n\nVerpflichtung des Beklagten zur Tragung der verbrauchsunabhängigen Kosten\n\nfür leerstehende Wohnungen vereinbart hätten. Da die Klägerin dem Beklagten\n\ngegenüber zur Vorhaltung und Lieferung der Wärme für die Gebäude vertrag-\n\nlich verpflichtet war und sich darauf langfristig einrichten mußte, der Beklagte\n\nandererseits seinen Mietern die Verpflichtung aufzuerlegen hatte, ihren Wär-\n\nmebedarf bei der Klägerin zu decken, entspricht es der Billigkeit, wenn der Be-\n\nklagte der Klägerin den wohnflächenbezogenen Anteil des Entgelts für den Fall\n\nzu erstatten hat, daß er ihr keine abnahmepflichtigen Mieter zur Verfügung\n\nstellen konnte.\n\nIm übrigen ist in einem derartigen Fall für die Verteilung der Betriebsko-\n\nsten in einem Mietverhältnis anerkannt, daß bei der Umlage verbrauchsun-\n\nabhängiger Betriebskosten der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der\n\nMieter im Regelfall den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leerstehende Woh-\n\nnungen entfällt, da er das Vermietungsrisiko trägt (vgl. Schmidt-Futterer/\n\nLangenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a BGB Rdnr. 34 \n\nff.; Schmidt-\n\nFutterer/Lammel, aaO, § 7 HeizkostenV Rdnr. 14; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III\n\nRdnr. 359; ders. WuM 2003, 243, 245 f.; v. Seldeneck, Betriebskosten im Miet-\n\nrecht, Rdnr. 3144).\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Beyer\n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__30-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-16/viii-zr-30-03","cited_norms":[{"jurabk":"HeizkostenV","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":2},{"jurabk":"AVBFernwärmeV","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":1},{"jurabk":"AVBFernwärmeV","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":1},{"jurabk":"HeizkostenV","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"HeizkostenV","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__30-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__30-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-16/viii-zr-30-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__30-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:31:21.911866+00:00"}}