{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__26-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-07-09","aktenzeichen":"VIII ZR 26/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 9. Juli 2003 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 564 b, 569a a.F. (jetzt: BGB §§ 577a, 563) InvErlWobauldG 22. April 1993 (BGBl. I S. 466, 487) Art. 14 (Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz) vom Wohnungseigentum ist auch dann \"nach der Überlassung an den Mieter\" im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehö- riger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Geset- zes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 26/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ: nein\n\nVerkündet am:\n9. Juli 2003\nKirchgeßner\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB §§ 564 b, 569a a.F. (jetzt: BGB §§ 577a, 563)\nInvErlWobauldG \n22. April 1993 (BGBl. I S. 466, 487) Art. 14\n\n(Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz) vom\n\nWohnungseigentum ist auch dann \"nach der Überlassung an den Mieter\" im Sinne\ndes § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem\ngekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehö-\nriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Geset-\nzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der\nWartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten\nhat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.\n\nBGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03 - LG Berlin\n AG Schöneberg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 9. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter\n\nDr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65\n\ndes Landgerichts Berlin vom 7. Januar 2003 aufgehoben.\n\nDie Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts\n\nSchöneberg, Abteilung 17, vom 2. Oktober 2001 wird zurückge-\n\nwiesen.\n\nDer Kläger hat die Kosten beider Rechtsmittelzüge zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Parteien streiten um die Wirksamkeit der Kündigung eines Mietver-\n\nhältnisses wegen Eigenbedarfs.\n\nDie Eltern der Beklagten zu 1 mieteten mit Vertrag vom 20. Februar 1952\n\ndie in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung von der damaligen Eigen-\n\ntümerin des Hauses. Die Beklagte zu 1 lebte seitdem mit in der Wohnung. Im\n\nJahre 1983 begründete die damalige Eigentümerin des Hauses, L. K. ,\n\nWohnungseigentum an der Wohnung, welches am 11. November 1983 in das\n\nGrundbuch eingetragen wurde. Am 20. November 1985 verstarb die von den\n\nEltern der Beklagten zu 1 allein noch lebende Mutter. Die Beklagte zu 1 verblieb\n\nin der Wohnung.\n\nMit Auflassung vom 13. Dezember 1995 und Eintragung im Grundbuch\n\nam 4. März 1997 erwarb der Kläger das Eigentum an der Wohnung von der\n\nGrundstückseigentümerin. Mit Schreiben vom 25. Juli 2000, den Beklagten zu-\n\ngegangen am 28. Juli 2000, kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31. Juli\n\n2001 mit der Begründung, er benötige die Wohnung für seine beiden Töchter.\n\nMit der Klage verlangt der Kläger von der Beklagten zu 1 und den mit ihr in der\n\nWohnung lebenden Angehörigen, ihrer Tochter (Beklagte zu 2) und ihrem Enkel\n\n(Beklagter zu 3), Räumung und Herausgabe der Wohnung.\n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil der Kündigung die\n\nzehnjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB in Verbindung mit\n\ndem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsver-\n\nsorgung (BGBl. 1993 I, S. 466, 487) und der Verordnung des Berliner Senates\n\nvom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) entgegenstehe. Auf die Berufung\n\ndes Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich\n\ndie - vom Berufungsgericht zugelassene - Revision der Beklagten.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Be-\n\ndeutung, ausgeführt:\n\nDer vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf sei nach dem Ergebnis\n\nder Beweisaufnahme berechtigt. Das Räumungsbegehren des Klägers scheite-\n\nre nicht an der Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. in Verbin-\n\ndung mit dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Woh-\n\nnungsversorgung und der Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993\n\n(GVBl. Berlin 1993, S. 216). Ob die Verordnung wegen sich abzeichnender\n\nnachhaltiger Entspannung des Wohnungsmarktes in B. entsprechend der\n\nEntscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin zur 2. Zweckentfremdungs-\n\nverbot-Verordnung vom 15. März 1994 ab dem 1. September 2000 wegen\n\nVerfassungswidrigkeit außer Kraft getreten sei, könne dahin gestellt bleiben,\n\nweil die Kündigung bereits zuvor am 25. Juli 2000 ausgesprochen worden sei.\n\nEntscheidend für die Anwendung der Kündigungssperrfristen sei jedoch\n\ndie zeitliche Aufeinanderfolge von Überlassung der Wohnung, Begründung von\n\nWohnungseigentum und dessen Veräußerung. Die Wohnung sei der Beklagten\n\nzu 1 bei der Begründung des Wohnungseigentums nicht überlassen gewesen.\n\nDie Überlassung müsse nämlich aufgrund eines Mietvertrages erfolgt sein. Die\n\nBeklagte zu 1 habe die Wohnung bis zum Tod ihrer Mutter aber nicht als Miete-\n\nrin, sondern lediglich als Angehörige der Hauptmieterin genutzt. Auch nach dem\n\nSinn der Regelung müsse es auf den Zeitpunkt ankommen, zu dem der Mieter\n\ndie Wohnung als \"eigene\" übernehme. Dies ergebe sich schließlich auch aus\n\n§ 570 b Abs. 3 BGB a.F., denn dieser Regelung bedürfte es nicht, wenn ein\n\nÜberlassen der Wohnung schon ab dem Zeitpunkt gegeben wäre, zu dem der\n\nspäter eintretende Mieter die Wohnung bewohnt hat.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung in dem ent-\n\nscheidenden Punkt nicht stand.\n\nDas Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, daß für die auf Ei-\n\ngenbedarf gestützte Kündigung des Klägers vom 25. Juli 2000 die zehnjährige\n\nWartefrist des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter\n\nWohnungsversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen\n\nund der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993,\n\nBGBl. I, S. 466, 487 - im folgenden: Sozialklauselgesetz) in Verbindung mit der\n\nVerordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216)\n\nkeine Anwendung findet.\n\n1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts.\n\nSowohl der Tatbestand des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F.\n\nals auch der Tatbestand von Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes, die nach\n\nArt. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB auf das Mietverhältnis der Parteien bis zum\n\n31. August 2004 weiter anzuwenden sind, setzen voraus, daß nach der Über-\n\nlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet und da-\n\nnach dieses Wohnungseigentum veräußert wurde (vgl. etwa Grapentin, in:\n\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV\n\nRdnr. 67 b, und Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 7. Aufl.,\n\nRdnr. 140 ff., jew. m.w.Nachw.). Richtig ist auch die Meinung des Berufungsge-\n\nrichts, eine Überlassung der Wohnräume im Sinne der genannten Vorschriften\n\nliege nur dann vor, wenn die Einräumung des Besitzes aufgrund eines Mietver-\n\ntrages mit dem Bewohner erfolge und es dementsprechend nicht ausreiche,\n\ndaß die Räume bei Begründung des Wohnungseigentums aufgrund eines an-\n\nderen Rechtsverhältnisses genutzt würden. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut\n\nder Vorschriften (\"Überlassung an den Mieter\") und steht in Übereinstimmung\n\nmit dem Zweck der Regelungen (allgemeine Meinung, vgl. z.B. Schmidt-\n\nFutterer/Blank, aaO, Rdnr. 143 m.w.Nachw.; siehe auch BGHZ 65, 137, 139 f.).\n\n2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht dem Umstand keine Be-\n\ndeutung beigemessen, daß die Wohnung zum Zeitpunkt der Begründung des\n\nWohnungseigentums der Mutter der Beklagten zu 1 als Mieterin überlassen war\n\nund die Beklagte zu 1 nach deren Tod gemäß § 569 a Abs. 2 BGB a.F.\n\n(Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 5 EGBGB) in das Mietverhältnis eingetreten ist. Dieser\n\ngesetzliche Eintritt in ein Mietverhältnis, bei dem nach Überlassung der Mietsa-\n\nche an den Mieter Wohnungseigentum bereits begründet, aber noch nicht ver-\n\näußert worden ist, hat zur Folge, daß die erst mit der Veräußerung des Woh-\n\nnungseigentums beginnende Wartefrist für eine Kündigung wegen Eigenbe-\n\ndarfs auch für die Kündigung gegenüber eingetretenen Familienangehörigen\n\ngilt.\n\na) Nach § 569 a Abs. 2 BGB a.F. tritt der im gemeinsamen Hausstand\n\nmit dem Mieter lebende Familienangehörige in das beim Tod des Mieters be-\n\nstehende Mietverhältnis ein. Nach dem Gesetz entsteht kein neues Mietverhält-\n\nnis, sondern das bisherige Mietverhältnis wird, abgesehen vom Wechsel in der\n\nPerson des Mieters, unverändert fortgesetzt. Der Familienangehörige tritt des-\n\nhalb grundsätzlich in vollem Umfang in die Rechtsstellung des bisherigen Mie-\n\nters ein (Staudinger/Sonnenschein (1997) § 569 a Rdnr. 17 und 22; ähnlich:\n\nErman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., § 569a Rdnr. 5; Soergel/Heintzmann, BGB,\n\n§ 569 a Rdnr. 8; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. I Rdnr. 94). Ist in der Zeit zwi-\n\nschen der Überlassung der Wohnung an den bisherigen Mieter, aber vor des-\n\nsen Tod, die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden, so waren\n\nschon zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters die Voraussetzungen dafür ge-\n\nschaffen, daß im Fall der Veräußerung der Wohnung für eine Kündigung des\n\nErwerbers wegen Eigenbedarfs die Wartefristen nach §§ 564 b Abs. 2 Satz 2\n\nund 3 BGB a.F. bzw. nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes eingreifen.\n\nDer sich aus diesen Vorschriften für den Mieter ergebende Kündigungsschutz\n\nist in diesem Fall bereits vor dem Eintritt des Familienangehörigen in das Miet-\n\nverhältnis angelegt gewesen. Wird deshalb das schon gebildete Wohnungsei-\n\ngentum nach dessen Eintritt in das Mietverhältnis veräußert, so kommt es für\n\ndie nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. und nach Satz 2 Nr. 1 des\n\nSozialklauselgesetzes erforderliche Voraussetzung, daß Wohnungseigentum\n\nerst nach der \"Überlassung an den Mieter\" gebildet worden ist, nicht auf die\n\nÜberlassung an den eingetretenen Familienangehörigen, sondern auf die\n\nÜberlassung an den verstorbenen ursprünglichen Mieter an (vgl. auch Grapen-\n\ntin, aaO, Kap. IV Rdnr. 59).\n\nb) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, aus der Regelung des\n\n§ 570 b Abs. 1 und 3 BGB a.F. ergebe sich im Umkehrschluß, daß die Überlas-\n\nsung der Mietsache an den verstorbenen Mieter dem eintretenden Familienan-\n\ngehörigen nicht zugute kommen könne. Die Regelung des § 570 b Abs. 3 BGB\n\na.F., wonach ein in der Person des verstorbenen Mieters bei Umwandlung in\n\nWohnungseigentum entstandenes Vorkaufsrecht auf den eintretenden Ehegat-\n\nten oder Familienangehörigen übergeht, hat jedoch neben dem Vertragseintritt\n\nnach § 569 a Abs. 1 und 2 BGB eine eigenständige Bedeutung. Denn nach\n\ndem Grundsatz des § 514 BGB a.F. (= § 473 BGB n.F.) ist ein Vorkaufsrecht\n\ngrundsätzlich nicht übertragbar. Ohne die Regelung des § 570 b Abs. 3 BGB\n\na.F. wäre darum zumindest zweifelhaft, ob der Familienangehörige mit dem\n\nEintritt in das Mietverhältnis auch das in der Person des bisherigen Mieters ent-\n\nstandene Vorkaufsrecht erwirbt. Die dem § 570 b Abs. 3 BGB a.F. zugrundelie-\n\ngende Wertung, wonach zur Wahrung der Schutzfunktion des Vorkaufsrechts\n\nnach Umwandlungen ein beim Tod des Mieters entstandenes, aber noch nicht\n\nausgeübtes Vorkaufsrecht den nach § 569 a Abs. 1 und 2 BGB a.F. in den Ver-\n\ntrag eintretenden Personen zugute kommen soll (vgl. Beschlußempfehlung und\n\nBericht des Ausschusses für Raumordnung, Städtebauwesen und Städtebau zu\n\n§ 2 b Abs. 2 Satz 2 WoBindG, BT-Drucks. 8/3403, S. 41), spricht im übrigen\n\ndafür, dem eintretenden Familienangehörigen auch den durch die frühere Um-\n\nwandlung schon angelegten Kündigungsschutz für den Fall des Verkaufs des\n\nWohnungseigentums zuzubilligen.\n\nc) Dieses aus dem Wortlaut des § 569 a Abs. 2 BGB a.F. und dem Ge-\n\nsetzeszusammenhang folgende Ergebnis steht auch im Einklang mit Sinn und\n\nZweck sowohl des § 569 a BGB a.F. einerseits als auch dem des § 564 b\n\nAbs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 bis 4 BGB a.F. und des Sozialklauselgesetzes ande-\n\nrerseits.\n\naa) § 569 a Abs. 2 BGB a.F. dient dem Schutz der mit dem Mieter famili-\n\nenrechtlich verbundenen Hausgenossen. Da sie ebenso wie der Mieter ihren\n\nLebensmittelpunkt in der Wohnung haben, wird beim Tod des Mieters der die-\n\nsem zukommende Bestandsschutz auf die Hausgenossen erstreckt (vgl. etwa\n\nHeile, in: Bub/Treier, aaO, Kap. II Rdnr. 843; Staudinger/Sonnenschein, aaO,\n\n§ 569 a Rdnr. 4). Ist noch zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters die Wohnung\n\nin eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, so konnte der verstorbene\n\nMieter davon ausgehen, daß bei einem Verkauf der Wohnung der Erwerber\n\nwegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Wartefristen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2\n\nSatz 2 oder 3 BGB oder des Sozialklauselgesetzes wirksam kündigen kann.\n\nDies ist eine den Bestand seines Mietverhältnisses sichernde Rechtsposition,\n\nderen Übergang auf den eintretenden Familienangehörigen nach dem genann-\n\nten Zweck des § 569 a BGB a.F. gerechtfertigt ist. Dadurch wird andererseits\n\nder veräußernde Vermieter nicht unbillig belastet. Denn es ist kein Grund dafür\n\nersichtlich, warum der zufällige Umstand des Todes des Mieters zwischen er-\n\nfolgter Umwandlung in Wohnungseigentum und geplanter Veräußerung dem\n\nVermieter den Vorteil verschaffen soll, eine mit der Wartefrist nicht mehr bela-\n\nstete Eigentumswohnung veräußern zu können.\n\nbb) Die Wartefristen des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB\n\na.F. sowie des Satzes 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes dienen dem Schutz\n\ndes Mieters einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung davor, daß\n\ndurch die nachträgliche Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum und\n\nderen Verkauf ein verstärktes Bedürfnis für eine Eigennutzung des Vermieters\n\ngeschaffen wird, mit dem der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht\n\nzu rechnen brauchte (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564 b\n\nRdnr. 91; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 564 b Rdnr. 100 f., 109 jew.\n\nm.w.Nachw.). Dieser Gedanke gilt in gleicher Weise auch für Familienangehöri-\n\nge, die in die geschützte Rechtsposition eintreten. Dies wird durch Satz 2 Nr. 2\n\nSozialklauselgesetz bestätigt, wonach für den bei einer besonderen Härte über\n\ndie 10-Jahresfrist hinausgehenden Kündigungsschutz auch die Härte für ein bei\n\ndem Mieter \"lebendes Mitglied seiner Familie\" zu berücksichtigen ist.\n\n3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus ei-\n\nnem anderen rechtlichen Grund als richtig dar (§ 561 ZPO).\n\nDas Berufungsgericht konnte es ohne Rechtsfehler offenlassen, ob die\n\nVerordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216),\n\nin welcher auf der Grundlage des Sozialklauselgesetzes B. als ein Gebiet\n\nbestimmt wird, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet-\n\nwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, entsprechend der\n\nvom Oberverwaltungsgericht Berlin im Urteil vom 13. Juni 2002 (GE 2002,\n\n1128) zur Zweckentfremdungsverordnung für Berlin nach Art. 6 § 1 Abs. 1\n\nSatz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts vom 4. November 1971\n\n(BGBl. I, S. 1745) vertretenen Auffassung zum 1. September 2001 außer Kraft\n\ngetreten ist, weil die Voraussetzungen der gesetzlichen Ermächtigung in Berlin\n\nnicht mehr vorgelegen haben. Denn die Kündigung des Klägers vom 25. Juli\n\n2000 ist den Beklagten am 28. Juli 2000 zugegangen und damit zu einem Zeit-\n\npunkt erfolgt, zu dem die genannte Verordnung auch nach dieser Auffassung\n\nnoch wirksam gewesen ist. Ohne Erfolg rügt demgegenüber die Revisionserwi-\n\nderung, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, daß die Kündigung des\n\nKlägers vom 25. Juli 2000 in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt\n\numzudeuten sei, darüber hinaus der Kläger seine Kündigung mit der Klageer-\n\nhebung und der Antragstellung im Berufungsverfahren zum nächstmöglichen\n\nZeitpunkt wiederholt habe und aus diesen Gründen der Räumungsanspruch\n\njedenfalls nunmehr begründet sei.\n\na) Ob die am 25. Juli 2000 zum 31. Juli 2001 ausgesprochene Kündi-\n\ngung in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umzudeuten ist, kann\n\ndahingestellt bleiben, weil auch in diesem Fall der Kündigung die zehnjährige\n\nSperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes (zur Verfassungsmäßig-\n\nkeit dieses Gesetzes vgl. BGHZ 146, 49, 57 f.) in Verbindung mit der zum Zeit-\n\npunkt des Zugangs noch gültigen Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai\n\n1993 (aaO) und die fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 Satz 3\n\nBGB a.F. in Verbindung mit der erst am 1. Oktober 2000 außer Kraft getretenen\n\nVerordnung des Berliner Senats vom 22. September 1995 (GVBl. Berlin 1995,\n\nS. 632) entgegenstünden.\n\nNach ganz überwiegender und zutreffender Meinung in Rechtsprechung\n\nund Literatur darf nämlich nach beiden vorgenannten Vorschriften der Vermieter\n\ndie Kündigung erst nach dem Ablauf der jeweiligen Wartefrist erklären. Die Frist\n\nmuß zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bereits abgelaufen\n\nsein, der Vermieter kann nicht während der Wartezeit - unter Beachtung der\n\nKündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. - zu deren Ablauf kündigen (Gra-\n\npentin, aaO, Kap. IV Rdnr. 76 a und 76 c; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl.,\n\n§ 564 b Rdnr. 51; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 564 b Rdnr. 150 und 159;\n\nStaudinger/Sonnenschein, aaO, § 564 b Rdnr. 107, ebenso auch zur entspre-\n\nchenden Vorschrift § 577 a Abs. 2 BGB n.F.: Bamberger/Roth/Reick, BGB,\n\n§ 577 a Rdnr. 15; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 577 a Rdnr. 12).\n\nDieses Verständnis von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. und\n\nvon Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz entspricht insbesondere dem in der Ge-\n\nsetzgebungsgeschichte der Vorschriften zum Ausdruck gekommenen Willen\n\ndes Gesetzgebers: Das Oberlandesgericht Hamm hatte in einem Rechtsent-\n\nscheid vom 13. Dezember 1980 (OLG Hamm (RE) NJW 1981, 584 = WuM\n\n1981, 34) zur Dreijahresfrist nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB, an-\n\nknüpfend an den Gesetzeswortlaut, wonach sich der Vermieter erst \"nach Ab-\n\nlauf von drei Jahren\" auf berechtigte Interessen \"berufen\" kann, entschieden,\n\ndaß die Kündigung wirksam nicht vor Ablauf der Wartefrist ausgesprochen wer-\n\nden darf und für die nach Ablauf ausgesprochene Kündigung zusätzlich die Fri-\n\nsten des § 565 Abs. 2 BGB a.F. gelten. Dieser Auslegung hat sich der Gesetz-\n\ngeber bei der Einfügung der Sätze 3 und 4 in § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB\n\na.F. durch das Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters vom\n\n20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) ausdrücklich angeschlossen (Gesetzentwurf des\n\nBundesrates, BT-Drucks. 11/6374, S. 7). Für das Sozialklauselgesetz gilt nichts\n\nanderes. Zwar unterscheidet sich dessen Wortlaut in Satz 2 Nr. 1 von § 564 b\n\nAbs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. dadurch, daß berechtigte Interessen bis zum Ab-\n\nlauf der Frist \"nicht berücksichtigt\" werden. Damit ist aber kein sachlicher Un-\n\nterschied zu § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB beabsichtigt, denn die un-\n\nterschiedliche Formulierung beruht allein darauf, daß die Vorschrift ursprünglich\n\nnicht als Sperrfrist konzipiert worden war (vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 1034\n\n= BayObLGZ 1995, 131 unter I 2 b cc m.w.Nachw.).\n\nDie Kündigung des Klägers wegen Eigenbedarfs vom 25. Juli 2000 ist\n\nmithin schon deshalb unwirksam, weil ihr zum Zeitpunkt des Zugangs des Kün-\n\ndigungsschreibens am 28. Juli 2000 sowohl die fünfjährige Sperrfrist des\n\n§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. als auch die zehnjährige Sperrfrist nach\n\nSatz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes entgegenstanden. Die Unwirksamkeit\n\ndieser Kündigungserklärung würde auch dann nicht beseitigt, wenn die Geltung\n\nder Sperrfristen nachträglich mit Wirkung für die Zukunft weggefallen wäre. Das\n\nMietverhältnis der Parteien ist deshalb durch die Kündigung vom 25. Juli 2000\n\nnicht beendet worden, selbst wenn sie in eine Kündigung zum nächstmöglichen\n\nZeitpunkt umgedeutet würde.\n\nb) Aus dem von der Revisionserwiderung aufgezeigten Vorbringen ergibt\n\nsich nicht, daß der Kläger nach dem 1. September 2000 in den Tatsachenin-\n\nstanzen des vorliegenden Rechtsstreits aus denselben Gründen wie im Kündi-\n\ngungsschreiben vom 25. Juli 2000 erneut gekündigt hat. Zwar kann in der Er-\n\nhebung einer Räumungsklage und in weiteren Prozeßhandlungen eines Räu-\n\nmungsrechtsstreits eine schlüssige Kündigungserklärung liegen. Dies setzt je-\n\ndoch voraus, daß mit hinreichender Deutlichkeit der Wille des Klägers erkenn-\n\nbar ist, die Prozeßhandlung solle nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits\n\naußerprozessual erklärten Kündigung dienen, sondern daneben auch eine ma-\n\nteriell-rechtliche Willenserklärung enthalten (BGH, Urteil vom 6. November 1996\n\n- XII ZR 60/95, NJW-RR 1997, 203 unter 2 b; vgl. auch BayObLG NJW 1981,\n\n2197). Auf einen solchen Willen des Vermieters kann, wenn - wie hier - bereits\n\nvorprozessual gekündigt worden ist, in der Regel nur dann geschlossen wer-\n\nden, wenn er sich bei der Klageerhebung oder einer weiteren prozessualen Er-\n\nklärung für seinen Räumungsanspruch auf neue Kündigungsgründe oder auf\n\nandere Umstände stützt, die die erneute Kündigung für den Fall, daß die erste\n\nKündigung unwirksam gewesen sein sollte, von seinem Standpunkt aus als\n\naussichtsreich erscheinen lassen. Ein solches Vorbringen zeigt die Revisions-\n\nerwiderung weder für die am 23. Juni 2001 zugestellte Klageschrift noch im Zu-\n\nsammenhang mit dem Berufungsantrag in der mündlichen Verhandlung vom\n\n2. Juli 2002 auf, der als solcher auch dem Schriftformerfordernis des § 568\n\nBGB n.F. nicht genügen würde. Nach dem Berufungsurteil hat der Kläger viel-\n\nmehr in beiden Instanzen ausschließlich die Wirksamkeit seiner Kündigung vom\n\n25. Juli 2000 verteidigt und hierzu die Auffassung vertreten, die Sperrfristen des\n\n§ 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. und des Sozialklauselgesetzes hätten\n\ndieser Kündigung nicht entgegengestanden. Daß das Berufungsgericht Sach-\n\nvortrag des Klägers hierzu übergangen hat, wird von der Revisionserwiderung\n\nnicht gerügt.\n\nc) Auch die vom Kläger in der Revisionserwiderung vorsorglich unter Be-\n\nzugnahme auf die Gründe im Kündigungsschreiben vom 25. Juli 2000 erklärte\n\nerneute Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin vermag\n\nseiner Räumungsklage nicht zum Erfolg zu verhelfen. Diese Kündigungserklä-\n\nrung ist nach § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO in der Revisionsinstanz unbeachtlich.\n\nZwar können aus prozeßökonomischen Gründen ausnahmsweise nach Ab-\n\nschluß der letzten mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz eingetrete-\n\nne und für die materiell-rechtliche Beurteilung bedeutsame Tatsachen in der\n\nRevisionsinstanz berücksichtigt werden, wenn sie unstreitig sind und schutz-\n\nwürdige Belange der Gegenpartei nicht entgegenstehen (vgl. BGHZ 139, 214,\n\n220 ff. und BGH, Urteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 372/99, NJW 2001, 1272\n\nunter II 3 d, jew. m.w.Nachw.). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht\n\nvor, weil bei Berücksichtigung der Kündigung eine abschließende Entscheidung\n\ndes Revisionsgerichts nicht möglich ist. Das Berufungsgericht hat zu der Fra-\n\nge, ob die Voraussetzungen für den Erlaß der Verordnung des Berliner Senats\n\nvom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) nachträglich weggefallen sind,\n\nkeine Feststellungen getroffen. Für die Beurteilung der Berechtigung des Räu-\n\nmungsbegehrens aufgrund der nunmehr erklärten Kündigung müßte der\n\nRechtsstreit deshalb an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. Die\n\nZulassung neuen Vorbringens im Revisionsverfahren würde deshalb keine ra-\n\nsche und endgültige Streitbereinigung herbeiführen, und es ist deshalb nicht\n\nunbillig, den Kläger für die Durchsetzung seiner erneuten Kündigung auf einen\n\nweiteren Prozeß zu verweisen (vgl. auch BGHZ 139, 214, 221 f.).\n\nIII.\n\nDas Berufungsurteil ist demgemäß aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da\n\ndie Kündigungserklärung vom 25. Juli 2000, auf die der Kläger sein Räumungs-\n\nverlangen stützt, nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt\n\nunwirksam ist, weil bei deren Zugang die genannten Wartefristen noch nicht\n\nabgelaufen waren, ist die Sache zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO).\n\nDer Senat hat deshalb in der Sache selbst zu entscheiden und die Berufung\n\ndes Klägers gegen das erstinstanzliche klageabweisende Urteil zurückzuwei-\n\nsen.\n\nDr. Deppert Dr. Hübsch\n\n Wiechers Dr. Wolst\n\nDr. Deppert für den \nwegen urlaubsbe-\ndingter Abwesenheit an\nder Unterschrifts-\nleistung verhinderten\nRichter am Bundesge-\nrichtshof\nDr. Leimert.\n 4.8.2003","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__26-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-09/viii-zr-26-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 568","ref_norm":"568","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 577a","ref_norm":"577a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 473","ref_norm":"473","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 514","ref_norm":"514","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__26-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__26-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-09/viii-zr-26-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__26-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:35:58.290028+00:00"}}