{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__22-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-09-10","aktenzeichen":"VIII ZR 22/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 564b Abs. 1 a.F. Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft durch einen Dauernutzungsvertrag eine Wohnung gemietet hat, gemäß § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlos- sen und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat die Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhält- nisses.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 22/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n10. September 2003\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB § 564b Abs. 1 a.F.\n\nWird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft\n\ndurch einen Dauernutzungsvertrag eine Wohnung gemietet hat, gemäß § 68 GenG\n\nwegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlos-\n\nsen und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat\n\ndie Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhält-\n\nnisses.\n\nBGH, Urteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03 - LG Berlin\n\nAG Charlottenburg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 10. September 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die\n\nRichter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 61\n\ndes Landgerichts Berlin vom 25. November 2002 wird auf seine\n\nKosten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin, ein in der Form einer eingetragenen Genossenschaft orga-\n\nnisiertes Wohnungsunternehmen, ist Eigentümerin eines in B. , W. \n\nStraße , gelegenen Wohnanwesens. Eine in dem Gebäude befindliche Woh-\n\nnung hat sie mit Dauernutzungsvertrag vom 2. Mai 1985 seit dem 1. Juni 1985\n\nan den Beklagten, der damals als Mitglied der Genossenschaft angehörte, ver-\n\nmietet. Der Beklagte bewohnt die Wohnung zusammen mit seiner Ehefrau und\n\nseinen beiden Töchtern.\n\nFür die Jahre 1996 bis 1999 wurde der Beklagte als Vertreter in die Ver-\n\ntreterversammlung der Klägerin gewählt. Im Zusammenhang mit umfangreichen\n\nModernisierungsmaßnahmen der Klägerin erhob der Beklagte in seiner Eigen-\n\nschaft als Mitglied der Vertreterversammlung wiederholt schwere Vorwürfe ge-\n\ngen den Vorstand der Klägerin, die zu Auseinandersetzungen und Zerwürfnis-\n\nsen zwischen den Parteien und schließlich im Juni 1998 zum Ausschluß des\n\nBeklagten aus der Genossenschaft führten. Der Ausschluß wurde im genos-\n\nsenschaftsinternen Berufungsverfahren durch den Aufsichtsrat der Klägerin\n\nbestätigt. Die hiergegen erhobene Klage des Beklagten auf Feststellung des\n\nFortbestehens seiner Mitgliedschaft wurde vom Amtsgericht Schöneberg abge-\n\nwiesen; seine Berufung blieb erfolglos.\n\nMit Schreiben vom 25. Juni 2000 kündigte die Klägerin den mit dem Be-\n\nklagten geschlossenen Dauernutzungsvertrag zum 31. Juli 2001. Nachdem der\n\nBeklagte mit Schreiben seiner Anwälte vom 24. Mai 2001 der Kündigung wider-\n\nsprochen hatte, hat die Klägerin beim Amtsgericht Charlottenburg Räumungs-\n\nklage erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung\n\nder Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und\n\nden Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt. Mit seiner vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstel-\n\nlung des amtsgerichtlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt:\n\nAuf das zwischen den Parteien geschlossene Dauernutzungsverhältnis\n\nseien die Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden. Die Klägerin ha-\n\nbe an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ein berechtigtes Interesse im\n\nSinne des § 564b Abs. 1 BGB a.F., nachdem der Beklagte rechtskräftig gemäß\n\n§ 68 GenG aus der Genossenschaft ausgeschlossen worden sei. Satzungsmä-\n\nßiger Zweck der Klägerin sei die Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum;\n\ndaher habe sie ein legitimes Interesse daran, Wohnungen nur an Mitglieder zu\n\nvermieten und das Nutzungsverhältnis zu beenden, wenn der Mieter seine Mit-\n\ngliedschaft durch freiwilligen Austritt oder durch Ausschluß gemäß § 68 GenG\n\nverloren habe. Da dem Ausschluß hohe Hürden entgegenstünden, sei es der\n\nWohnungsgenossenschaft auch nicht möglich, auf dem Weg über einen\n\nAusschluß den Schutz des § 564b BGB a.F. zu umgehen. Weitere Vorausset-\n\nzung für die Wirksamkeit der Kündigung sei allerdings, daß für die freiwerdende\n\nWohnung eine andere genossenschaftsinterne Nutzungsmöglichkeit bestehe.\n\nDies habe die Klägerin durch die vorgelegte Warteliste und Bewerbungen ande-\n\nrer Mitglieder bewiesen.\n\nII.\n\nDiese Erwägungen halten der rechtlichen Prüfung stand.\n\nZutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß es sich bei dem\n\nzwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsvertrag der Sache nach\n\num einen Mietvertrag handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin ein be-\n\nrechtigtes Interesse an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses hatte, nach\n\ndem hier noch anwendbaren § 564b BGB a.F. zu beurteilen ist (arg. Art. 229\n\n§ 3 Abs. 1, 2 und 6 EGBGB). Zu Recht hat das Berufungsgericht auch ein be-\n\nrechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Dauernutzungsver-\n\nhältnisses im Sinne des § 564b Abs. 1 BGB a.F. bejaht, weil der Beklagte nach\n\n§ 68 GenG aus der Genossenschaft ausgeschlossen worden ist und die Woh-\n\nnung zur Nutzung durch andere Mitglieder der Klägerin benötigt wird.\n\n1. Bei der Würdigung des Kündigungsinteresses der Vermieterin kann\n\nder besondere Charakter des genossenschaftlichen Mietverhältnisses nicht un-\n\nberücksichtigt bleiben. Er wird geprägt durch die körperschaftliche Bindung zwi-\n\nschen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern, den gemeinsamen, durch das\n\nStatut festgelegten wirtschaftlichen Zweck des Zusammenschlusses (vgl. § 1\n\nGenG, insbesondere dessen Abs. 1 Nr. 7) sowie die sich daraus ergebenden\n\nbeiderseitigen Treuepflichten; überdies ist in § 1 Abs. 4 des vorliegenden Dau-\n\nernutzungsvertrages ausdrücklich bestimmt, daß das Recht zur Nutzung der\n\nGenossenschaftswohnung an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft ge-\n\nbunden ist. Dementsprechend ist die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenos-\n\nsenschaft in erster Linie auf die Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum ge-\n\nrichtet; sie verleiht dem Mitglied eine im Verhältnis zu außenstehenden Dritten\n\nbevorrechtigte Aussicht auf den Abschluß eines Mietvertrages (Dauernutzungs-\n\nvertrages) zu günstigen Bedingungen. Vor einer Kündigung wegen anderweiti-\n\ngen Bedarfs des Vermieters ist der vertragstreue genossenschaftliche Mieter\n\nweitestgehend geschützt, weil ein Eigenbedarf im Sinne des § 564b Abs. 2\n\nSatz 1 Nr. 2 BGB a.F. begrifflich ausgeschlossen und ein vorrangiger Wohnbe-\n\ndarf anderer Mitglieder der Genossenschaft in aller Regel nicht anzuerkennen\n\nist (OLG Karlsruhe, WuM 1984, 43; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl.,\n\n§ 564b Rdnr. 71; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-\n\nraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 90; Lützenkirchen, WuM 1994, 5; Schmidt-\n\nFutterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564b Rdnr. 214; a.A. OLG Stuttgart WuM\n\n1991, 379).\n\n2. Diese an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft gebundene\n\nRechtsstellung rechtfertigt es, das Erlöschen der Mitgliedschaft durch freiwilli-\n\ngen Austritt oder durch Ausschluß nach § 68 GenG grundsätzlich als eine der\n\nVoraussetzungen für die Geltendmachung eines berechtigten Interesses der\n\nVermieterin an der Beendigung des Dauernutzungsverhältnisses anzuerkennen\n\n(Lützenkirchen aaO S. 6); ob dies auch für die Beendigung der Mitgliedschaft\n\ndurch Tod, wenn Nichtmitglieder die Wohnung mit genutzt haben, oder durch\n\nGläubigerkündigung nach § 66 GenG gilt, kann der Senat ebenso wie das Be-\n\nrufungsgericht dahingestellt sein lassen. Mit dem Verlust der Mitgliedschaft\n\ndurch Austritt oder Ausschluß entfällt zugleich die innere Rechtfertigung für die\n\ngegenüber Dritten bevorzugte Berücksichtigung bei der Versorgung mit preis-\n\ngünstigem Wohnraum. Der Umstand, daß der Mieter im Zeitpunkt des Ab-\n\nschlusses des Nutzungsvertrages Mitglied der Genossenschaft war, ändert\n\nhieran nichts.\n\nFür die grundsätzliche Bindung des Mietverhältnisses an die Mitglied-\n\nschaft in der Genossenschaft in diesen Fällen spricht überdies, daß die Fortset-\n\nzung eines Mietverhältnisses über eine Genossenschaftswohnung mit einem\n\nNichtmitglied regelmäßig zur statutwidrigen Benachteiligung eines Mitgliedes\n\nführt, das noch keine oder keine angemessene Genossenschaftswohnung in-\n\nnehat und sich für eine vergleichbare Wohnung beworben hat. Müßte nämlich\n\ndie Genossenschaft die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses mit einem\n\nMieter, dessen Mitgliedschaft erloschen ist, dulden und wäre sie deshalb an der\n\nanderweitigen Vermietung der betreffenden Wohnung gehindert, so hätte das\n\nim Ergebnis eine Verletzung der ihr gegenüber jedem Mitglied obliegenden\n\nTreuepflicht und statutmäßigen Pflicht zur Wohnraumversorgung zur Folge.\n\n3. Entgegen der Rüge der Revision gewährleistet das Ausschlußverfah-\n\nren einen der Vorschrift des § 564b BGB a.F. vergleichbaren Schutz des ge-\n\nnossenschaftlichen Mieters vor willkürlicher Kündigung. Zwar ist der Revision\n\nzuzugeben, daß § 68 GenG nach seinem Wortlaut jedenfalls für Sachverhalte\n\nder vorliegenden Art die Voraussetzungen für einen Ausschluß nicht festlegt.\n\nNach dem Sinn und Zweck der Vorschrift steht jedoch außer Frage, daß nur ein\n\ngenossenschaftswidriges Verhalten von erheblichem Gewicht eine Ausschlie-\n\nßung rechtfertigt; das ergibt sich mit hinreichender Klarheit schon aus der Natur\n\nder Sache, im übrigen aber auch aus dem in Abs. 1 Satz 1 umschriebenen\n\nAusschlußgrund des genossenschaftswidrigen Betreibens eines Konkurrenzge-\n\nschäfts. Zumindest für den Regelfall ist deshalb davon auszugehen, daß der\n\nAusschluß eines Mitgliedes aus der Wohnungsgenossenschaft gemäß § 68\n\nGenG als Anknüpfungspunkt für die Kündigung des Dauernutzungsvertrages\n\nüber eine Genossenschaftswohnung nach § 564b Abs. 1 BGB a.F. anzusehen\n\nist (Lützenkirchen aaO S. 6).\n\nDer Genosse ist auch verfahrensmäßig vor einem unberechtigten\n\nAusschluß aus der Genossenschaft hinreichend geschützt. Zutreffend führt das\n\nLandgericht aus, daß der Verlust der Mitgliedschaft gegen den Willen des Mit-\n\nglieds an strenge Voraussetzungen, etwa ein genossenschaftswidriges Verhal-\n\nten, geknüpft ist, daß es vor dem Ausschluß zudem einer Abmahnung bedarf,\n\ndaß das Ausschlußverfahren regelmäßig ein Anhörungsrecht des Mitglieds und\n\neine Beschwerdemöglichkeit vorsieht und daß dem Mitglied schließlich eine\n\nzivilrechtliche Klage zur Verfügung steht. Von diesen rechtlichen Möglichkeiten\n\nhat der Beklagte Gebrauch gemacht; sein Verhalten ist sowohl von den sat-\n\nzungsgemäß zuständigen Organen der Klägerin als auch von den ordentlichen\n\nGerichten als hinreichender Anlaß für den Ausschluß aus der Genossenschaft\n\nwegen genossenschaftswidrigen Verhaltens angesehen worden.\n\n4. Ob bereits der Verlust der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossen-\n\nschaft in den genannten Fällen für sich allein ein im Sinne des § 564b Abs. 1\n\nBGB a.F. berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über\n\neine Genossenschaftswohnung begründet - wogegen allerdings Bedenken be-\n\nstehen -, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Zumindest dann,\n\nwenn die Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds der Genossen-\n\nschaft benötigt wird, ist ein derartiges Interesse zu bejahen. In diesem Fall\n\nüberwiegen die Interessen der Genossenschaft am bestimmungsgemäßen Ein-\n\nsatz ihres Wohnungsbestandes (Art. 14 GG) und das Interesse eines woh-\n\nnungssuchenden Mitgliedes an der Erlangung einer preiswerten Genossen-\n\nschaftswohnung die Belange des Nichtmitgliedes an der Beibehaltung seines\n\nvertrauten Wohnumfeldes so sehr, daß letztere zurücktreten müssen (ebenso\n\nEmmerich/Sonnenschein aaO; Grapentin aaO; Lützenkirchen aaO S. 5 f.;\n\nMünchKomm/Voelskow, 3. Aufl., § 564b Rdnr. 67; wohl auch Schmidt-Futterer/\n\nBlank aaO Rdnr. 225). Daß diese Voraussetzung - Wohnungsbedarf anderer\n\nGenossenschaftsmitglieder - hier erfüllt ist, hat das Berufungsgericht rechts-\n\nfehlerfrei und von der Revision unangegriffen festgestellt.\n\nIII.\n\nDas Berufungsgericht hat daher zu Recht die Kündigung der Klägerin als\n\nwirksam angesehen und der Räumungsklage stattgegeben. Die Revision des\n\nBeklagten erweist sich deshalb als erfolglos und ist zurückzuweisen.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers\n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__22-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-09-10/viii-zr-22-03","cited_norms":[{"jurabk":"GenG","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":7},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":1},{"jurabk":"GenG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"GenG","ref":"§ 66","ref_norm":"66","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__22-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__22-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-09-10/viii-zr-22-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__22-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:43:15.381704+00:00"}}