{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__11-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-07-16","aktenzeichen":"VIII ZR 11/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 16. Juli 2003 Potsch, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 572 a.F. BGB § 566a i.d.F.d. Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonsti- gen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangs- verwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 noch nicht heranzuziehen sind.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 11/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ: nein\n\nVerkündet am:\n16. Juli 2003\n Potsch,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB § 572 a.F.\nBGB § 566a i.d.F.d. Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001\n\nDer Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonsti-\n\ngen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten\n\nKaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution\n\nnicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangs-\n\nverwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 noch\n\nnicht heranzuziehen sind.\n\nBGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03 - LG Dessau\n AG Wittenberg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter\n\nDr. Hübsch, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Dessau vom 13. Dezember 2002 wird zurück-\n\ngewiesen.\n\nDer Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Parteien streiten um die Herausgabe der von den Klägern an ihren\n\nvormaligen Vermieter geleisteten Kaution. Die Kläger waren aufgrund eines im\n\nJahre 1997 geschlossenen Vertrages Mieter eines Reihenhauses in H. . In\n\nErfüllung ihrer dabei übernommenen Pflicht zahlten sie 2.180 DM (= 1.114,62 \n\nKaution an den Vermieter und Eigentümer. Der Beklagte übernahm das Grund-\n\nstück durch Beschlagnahme vom 15. Juni 1999 als Zwangsverwalter. Die gelei-\n\nstete Kaution wurde nicht an ihn ausgekehrt. Nach Beendigung des Mietver-\n\nhältnisses zum 31. Oktober 2001 verlangten die Kläger vergeblich vom\n\nZwangsverwalter die Rückzahlung der Kaution.\n\n(cid:0)\n\nDas Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung des zur Sicherheit von den\n\nKlägern geleisteten Betrages zurückgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat\n\ndas Landgericht den Beklagten zur Zahlung des begehrten Betrages nebst Zin-\n\nsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der\n\nBeklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDer Beklagte sei als Zwangsverwalter gemäß § 550 b BGB a.F., § 152\n\nAbs. 2 ZVG in den bestehenden Mietvertrag eingetreten, so daß ihn die Rück-\n\nzahlungsverpflichtung bezüglich der an den Vermieter geleisteten Kautions-\n\nsumme als mietvertragliche Erfüllungspflicht treffe.\n\nAus § 572 BGB a.F. ergebe sich nichts anderes. Zwar sehe § 572 Satz 2\n\nBGB a.F. eine Überwälzung der Rückzahlungsverpflichtung auf den Erwerber\n\neines vermieteten Grundstücks nur dann vor, wenn diesem die Sicherheitslei-\n\nstung vom (ursprünglichen) Vermieter ausgehändigt worden sei. Entgegen der\n\nAnsicht des Amtsgerichts könne die Vorschrift jedoch weder unmittelbar noch\n\nentsprechend auf den Fall angewendet werden, in welchem nicht der Erwerber,\n\nsondern, wie hier, der Zwangsverwalter in Anspruch genommen werde. Eine\n\ndirekte Anwendung von § 572 Satz 2 BGB a.F. scheitere daran, daß § 146 ZVG\n\nfür die Anordnung der Zwangsverwaltung lediglich auf die Vorschriften der\n\n§§ 15 bis 27 ZVG über die Anordnung der Zwangsversteigerung verweise. Da-\n\nmit werde nicht auf § 57 ZVG Bezug genommen, der seinerseits erst § 572\n\nBGB a.F. für anwendbar erkläre. Eine entsprechende Anwendung von § 572\n\nSatz 2 BGB a.F. scheide aus, weil keine dem Vermieterwechsel durch Grund-\n\nstückskauf vergleichbare Situation vorliege, die eine Analogie rechtfertigen\n\nkönnte.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Es kann\n\ndahingestellt bleiben, ob die Frage einer Verpflichtung des Zwangsverwalters\n\nvon Wohnraum zur Rückzahlung eines Kautionsbetrages, der ihm von dem\n\nVermieter nicht ausgehändigt worden ist, schon nach der durch das Mietrechts-\n\nreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) für die Zeit ab 1. September\n\n2001 geschaffenen neuen Rechtslage oder noch nach den früheren Vorschrif-\n\nten zu beurteilen ist. Das Berufungsgericht hat das Mietrecht in seiner alten\n\nFassung angewandt und eine entsprechende Heranziehung des § 572 Satz 2\n\nBGB, der einer Rückzahlungspflicht des Zwangsverwalters entgegenstünde, zu\n\nRecht verneint. Da bei einer Analogie zu § 566 a BGB, der Nachfolgebestim-\n\nmung zu § 572 BGB a.F., nunmehr eine Erstattungspflicht des Zwangsverwal-\n\nters gegeben ist (vgl. Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a\n\nRdnr. 20), auch wenn der Vermieter den Kautionsbetrag einbehalten hatte,\n\nkommt es nicht darauf an, ob bei einem Eigentumswechsel vor dem\n\n1. September 2001 - dementsprechend bei einer vor diesem Zeitpunkt ange-\n\nordneten Zwangsverwaltung - das Mietrecht in seiner früheren oder in der neu-\n\nen Fassung gilt (vgl. hierzu Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 566 a Rdnr. 1\n\nm.w.Nachw.; Gather aaO § 566 a Rdnr. 4).\n\n1. Die Revision nimmt die zutreffenden Ausführungen des Berufungsge-\n\nrichts dazu hin, daß eine direkte Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. über\n\n§ 146 Abs. 1 ZVG ausscheidet. Sie meint aber, § 572 Satz 2 BGB a.F. sei ana-\n\nlog anzuwenden. Deshalb sei der Zwangsverwalter nur dann verpflichtet, eine\n\nvom Mieter an den Vermieter gezahlte Kaution nach Fälligkeit (zurück) zu be-\n\nzahlen, wenn der Vermieter ihm die Sicherheitsleistung ausgehändigt oder der\n\nZwangsverwalter gegenüber dem Vermieter die Verpflichtung zur Rückgewähr\n\nübernommen habe. Im Streitfall sei beides nicht geschehen. Der Zwangsver-\n\nwalter schulde den Klägern daher nicht die Zahlung des entsprechenden Betra-\n\nges.\n\nDie Berechtigung einer solchen Analogie ist in der Rechtsprechung und\n\nim Schrifttum umstritten (für eine Analogie z.B.: LG Mannheim NZM 2000, 656;\n\nLG Berlin NJW 1978, 1633; MünchKomm-BGB/Voelskow, 3. Aufl. 1995, 572\n\nRdnr. 9; ablehnend dagegen: OLG Hamburg NJW-RR 2002, 878; Sternel, Miet-\n\nrecht, 3. Aufl. 1988, III Rdnr. 239; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl.\n\n1999, § 572 BGB Rdnr. 3; Belz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und\n\nWohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Kap. VII Rdnr. 152, Gather in: Schmidt-Futterer,\n\nMietrecht, 7. Aufl. 1999, § 572 BGB Rdnr. 20; Blank/Börstinghaus, Miete, § 572\n\nRdnr. 26; offengelassen Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-,\n\nPacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1535). Jedenfalls für die Vertragsver-\n\nhältnisse über Wohnraummiete ist § 572 Satz 2 BGB a.F. nicht heranzuziehen.\n\nGegen eine analoge Anwendung von § 572 Satz 2 BGB a.F. spricht, daß durch\n\ndie Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2 ZVG, anders als bei der Zwangsverstei-\n\ngerung, kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang stattfindet, sondern\n\ndem Eigentümer lediglich die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks ent-\n\nzogen wird. Der Zwangsverwalter handelt zwar im eigenen Namen, aber doch\n\nfür Rechnung des Schuldners/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzuneh-\n\nmen und Verpflichtungen zu erfüllen.\n\n2. Scheidet eine analoge Anwendung von § 572 Satz 2 BGB a.F. aus,\n\nhat der Beklagte als Zwangsverwalter im Rahmen des § 152 Abs. 2 ZVG durch\n\ndie Beschlagnahme die Verwaltung bezüglich der in dem Mietvertrag zwischen\n\ndem Eigentümer und dem Kläger begründeten Rechte und Pflichten übernom-\n\nmen. Die Verwaltungs- und Erfüllungspflicht des Zwangsverwalters schließt die\n\nKautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses daher ein (vgl. Senat,\n\nUrteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, WuM 2003, 390 f. zur Rückzahlung\n\nnicht verbrauchter Nebenkosten).\n\na) Soweit dem Urteil des Senats vom 20. September 1978 - VIII ZR 2/78,\n\nWuM 1978, 1326 unter 2 a) aa) zu entnehmen ist, § 152 Abs. 2 ZVG erfasse\n\ndie mietvertragliche Kautionsabrede nicht, wird daran nicht mehr festgehalten.\n\nDer Senat ist auch im Hinblick auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom\n\n24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160 ff. nicht gehalten, das Verfahren\n\nnach § 132 Abs. 2, 3 GVG einzuleiten. Die Entscheidung des XII. Zivilsenats\n\ndes Bundesgerichtshofs äußert sich (aaO S. 166) zum Eintritt des Erwerbers in\n\nden Mietvertrag nach § 571 Abs. 1 BGB a.F. und damit zur Reichweite der Ver-\n\ntragsübernahme sowie zum Umfang der von ihm zu übernehmenden Pflichten;\n\ndie Entscheidung beruht auf der Anwendung der Vorschriften der §§ 571, 572\n\nBGB a.F., die gemäß § 57 ZVG unmittelbar zwar für den Erwerb in der\n\nZwangsversteigerung, nicht aber für die Übernahme der Verwaltung durch den\n\nZwangsverwalter heranzuziehen sind. Wie dargetan, hat der Senat im Streitfall\n\nüber den Umfang der nach § 152 Abs. 2 ZVG auf von dem Zwangsverwalter zu\n\nübernehmenden Pflichten im Rahmen der ihm obliegenden Verwaltung des\n\nGrundstücks des Schuldners zu entscheiden.\n\nb) Dadurch, daß die Pflichten aus der Kautionsabrede in die Erfüllungs-\n\npflichten des Zwangsverwalters einbezogen und diese nicht auf die mit der Ge-\n\nbrauchsgewährungspflicht unmittelbar zusammenhängenden Pflichten begrenzt\n\nwerden, wird allerdings der Mieter den anderen Gläubigern des Vermieters ge-\n\ngenüber begünstigt (Wolf/Eckert/Ball aaO), die aus dem verwalteten Vermögen\n\nBefriedigung suchen können. Hat der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kau-\n\ntionssumme nicht ausgehändigt, wird die Haftungsmasse, die den anderen\n\nGläubigern zur Verfügung steht, geschmälert. Dies ist aber wegen des einer\n\nTreuhand ähnlichen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter im Hinblick\n\nauf die Gewährung der Kaution gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt\n\n(OLG Hamburg aaO; a.A. LG Köln NJW-RR 1991, 80).\n\n3. Wie dargetan, hat der Beklagte bei einer Heranziehung der Vorschrift\n\ndes § 566 a BGB, die an die Stelle des § 572 BGB a.F. getreten ist, den Kauti-\n\nonsbetrag ebenfalls zu erstatten, obwohl ihm der Vermieter diese Summe nicht\n\nausgehändigt hat. Der Gesetzgeber hat für den Bereich der Wohnraummiete\n\ndurch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) in\n\n§ 566a Satz 2 BGB jetzt die Interessen des Mieters vorrangig berücksichtigt.\n\nNach dieser Vorschrift tritt der Erwerber eines Grundstücks in die Rückgabe-\n\npflicht einer vom Wohnraummieter hingegebenen Kaution ein ohne Rücksicht\n\ndarauf, ob ihm die Kaution ausgefolgt worden ist; dasselbe gilt gemäß § 57\n\nZVG nunmehr für die Zwangsversteigerung. Im Falle der Zwangsverwaltung ist\n\ndaher nicht anders zu entscheiden, wenn bereits die Vorschriften des Miet-\n\nrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 anzuwenden sind (Gather aaO\n\n§ 566 a Rdnr. 20).\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch\n\nWiechers\n\nDr. Wolst\n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__11-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-16/viii-zr-11-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 572","ref_norm":"572","n":16},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":4},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 57","ref_norm":"57","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566a","ref_norm":"566a","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":2},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 146","ref_norm":"146","n":2},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 148","ref_norm":"148","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__11-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__11-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-16/viii-zr-11-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR__11-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:31:59.886284+00:00"}}