{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_399-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-09-28","aktenzeichen":"VIII ZR 399/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 28. September 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 566 Abs. 1, 571 Abs. 1 a.F., 741 ff. Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 399/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n28. September 2005 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 566 Abs. 1, 571 Abs. 1 a.F., 741 ff. \n\nDer über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird \n\ndurch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber \n\nnicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den \n\neinheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über \n\ndie Bruchteilsgemeinschaft. \n\nBGH, Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 399/03 - LG Hamburg \n\nAG Hamburg-Barmbek \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die \n\nRichter Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie von den Nebenintervenienten geführte Revision des Beklagten \n\ngegen das Urteil der 34. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg \n\nvom 30. Oktober 2003 wird zurückgewiesen. \n\nDie Nebenintervenienten haben die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Nebenintervenienten, die zur Unterstützung des Beklagten dem \n\nRechtsstreit beigetreten sind, hatten von der F. \n\n mbH (künftig: F. ) im Jahre 1995 eine Wohnung \n\nnebst dem Stellplatz Nr. 302 in der Wohnanlage in H. , E. \n\n , gemietet. Für den Stellplatz waren 100 DM (=51,13 €) als Mietzins zu \n\nzahlen. Im Jahre 1997 teilte die F. die Wohnanlage in Wohnungseigentum auf. \n\nDie an die Nebenintervenienten vermietete Wohnung erhielt die Bezeichnung \n\nNr. 110. Diese Wohnung (ohne Stellplatz) kaufte der Beklagte. An dem Stell-\n\nplatz Nr. 302 wurde ein Sondernutzungsrecht begründet und dieses der Woh-\n\nnung Nr. 34 zugeordnet. Diese Wohnung veräußerte die F. zusammen mit \n\ndem Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 302 an die Kläger, die als neue \n\nEigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen wurden. Die Nebeninter-\n\nvenienten zahlen seit Mai 1999 weder an die Kläger noch an den Beklagten für \n\nden Stellplatz Nr. 302 Miete. \n\n2 \n\nIn einem Vorprozess beanspruchten die Kläger von den Nebeninter-\n\nvenienten den monatlichen Mietzins für den Stellplatz. Ihre diesbezügliche Zah-\n\nlungsklage wies das Berufungsgericht durch Urteil vom 28. Februar 2002 \n\nrechtskräftig ab mit der Begründung, sie seien allein nicht aktivlegitimiert, da die \n\nKläger und der Beklagte aufgrund ihres Eigentumserwerbs an der Wohnung \n\nund an der Garage gemeinschaftlich Vermieter geworden seien; der Mietzins \n\nstehe der Eigentümergemeinschaft aus Klägern und Beklagtem nur als Bruch-\n\nteilsgemeinschaft zu. \n\n3 \n\nIm vorliegenden Rechtsstreit haben die Kläger von dem Beklagten zu-\n\nnächst den Abschluss einer Vereinbarung über eine anteilige Abtretung der Ga-\n\nragenmiete, hilfsweise die Erteilung einer Ermächtigung zur Einziehung der Ga-\n\nragenmiete verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die gegen die \n\nAbweisung dieser Anträge gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückge-\n\nwiesen. Dem weiteren Hilfsantrag, den Beklagten als Mitglied der Bruchteils-\n\ngemeinschaft auf Mitwirkung an der Einziehung der Mietzinsforderung für den \n\nStellplatz Nr. 302 zu verurteilen, hat das Berufungsgericht stattgegeben. Mit der \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Nebenintervenien-\n\nten ihr Ziel einer Klageabweisung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n4 \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDurch die Aufteilung in Wohnungseigentum, bei der die Zuordnungsver-\n\nhältnisse zwischen Wohnungen und Stellplätzen nicht beachtet worden seien, \n\nsei keine Aufspaltung des einheitlichen Mietverhältnisses und auch keine Auf-\n\nteilung des weiter ungeteilt geschuldeten Mietzinses eingetreten. Die Kläger \n\nund der Beklagte bildeten hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus dem Miet-\n\nvertrag eine Gemeinschaft gemäß § 741 BGB, der es gemäß § 745 BGB oblie-\n\nge, den gemeinschaftlichen Gegenstand ordnungsgemäß zu verwalten. Die \n\nTeilhaber der Gemeinschaft seien einander zur gemeinschaftlichen Einziehung \n\nvon Forderungen verpflichtet. \n\nII. \n\n6 \n\nDies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision der \n\nNebenintervenienten ist daher zurückzuweisen. Der Beklagte schuldet den Klä-\n\ngern aufgrund des zwischen ihnen und den Nebenintervenienten bestehenden \n\nMietvertrages die Mitwirkung an der Einziehung der Miete für den Stellplatz \n\nNr. 302 (§ 745 Abs. 2 BGB). \n\n7 \n\n8 \n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, dass die Kläger \n\nund der Beklagte gemeinsam Vermieter des Stellplatzes Nr. 302 sind. \n\nDer über ein Grundstück geschlossene einheitliche Mietvertrag wird \n\ndurch die Veränderung der dinglichen Rechtslage, nämlich die Teilung des \n\nGrundstücks und die vom Eigentümer, der zugleich der Vermieter ist, vorge-\n\nnommene Veräußerung von Teilen an verschiedene Erwerber nicht in mehrere \n\nMietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr treten die Erwerber gemäß § 571 BGB \n\na.F. in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Miet-\n\nvertrag ein (vgl. Senat, Urteil vom 24. Januar 1973 - VIII ZR 163/71, NJW 1973, \n\n455 unter IV 1; BayObLG, NJW-RR 1991, 651; Börstinghaus, NZM 2004, 481, \n\n483 f.; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 26 m.w.Nachw.). Das-\n\nselbe gilt gemäß §§ 580, 571 BGB a.F. für ein einheitliches Mietverhältnis über \n\neine Wohnung mit Garage oder anderen Nebenräumen, wenn der Eigentümer, \n\nder zugleich Vermieter ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert \n\n(BayObLG, Börstinghaus, MünchKommBGB/Häublein, jew. aaO). \n\n9 \n\n2. Entgegen der Ansicht der Revision steht die Verdoppelung der Ver-\n\nmieterstellung einer Anwendung der Bestimmung des § 571 Abs. 1 BGB a.F. \n\n(jetzt § 566 Abs. 1 BGB) nicht entgegen. Zwar hat der Senat im Fall, dass der \n\nMieter Räume (mit-)gemietet hat, die bei der Aufteilung Gemeinschaftseigentum \n\ngeblieben sind, aufgrund der mit der Vervielfältigung der Vermieterstellung ver-\n\nbundenen Problemen eine eingeschränkte Anwendung der Bestimmung des \n\n§ 571 Abs. 1 BGB a.F. für sachgerecht erachtet (vgl. BGHZ 141, 239, 243 ff.). \n\nDie in einem derartigen Fall auftretenden Erschwernisse (vgl. BGHZ 141, 244) \n\nsind aber bei einer bloßen Verdoppelung auf Vermieterseite - wie im vorliegen-\n\nden Fall - nicht zu befürchten. Dass einem Mieter auf Vermieterseite zwei Per-\n\nsonen gegenüberstehen, ist ein in der Praxis häufig vorkommender Fall (z.B. \n\nMietverträge mit Ehepaaren, Verwandten, Partnern, Erben), der zu keinen be-\n\nsonderen Schwierigkeiten für den Mieter bei der Erfüllung seiner vertraglichen \n\nPflichten und der Durchsetzung seiner vertraglichen Rechte führt. \n\n10 \n\n3. Zu Recht ist schließlich das Berufungsgericht der Auffassung, dass \n\nsich das Verhältnis zwischen Klägern und Beklagtem nach den Regelungen \n\nüber die Bruchteilsgemeinschaft bestimmt (vgl. BGHZ 141, 239, 244). Besteht \n\naber an einem Grundstück eine Gemeinschaft nach Bruchteilen, schließt der \n\nGrundsatz der gemeinsamen Verwaltung (§§ 744, 745 BGB) die Anwendung \n\ndes § 420 BGB auf Forderungen der Gemeinschaft gegen einen Mieter aus; die \n\nForderungen sind auf eine im Rechtssinne unteilbare Leistung (§ 432 BGB) ge-\n\nrichtet (BGH, Urteil vom 14. März 1983 - II ZR 102/82, WM 1983, 604 unter 1). \n\nDie Kläger können deshalb vom Beklagten gemäß § 745 Abs. 2 BGB die Mit-\n\nwirkung an der Einziehung der Miete für den Stellplatz Nr. 302 verlangen. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen \n\n Hermanns \n\nVorinstanzen: \n\nAG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 08.04.2003 - 814 C 387/02 - \n\nLG Hamburg, Entscheidung vom 30.10.2003 - 334 S 29/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_399-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-28/viii-zr-399-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 745","ref_norm":"745","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 420","ref_norm":"420","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 741","ref_norm":"741","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 744","ref_norm":"744","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580","ref_norm":"580","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 432","ref_norm":"432","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_399-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_399-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-28/viii-zr-399-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_399-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:00:25.600566+00:00"}}