{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_381-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-03-09","aktenzeichen":"VIII ZR 381/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 9. März 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ZPO § 559 Nimmt das Berufungsgericht im Tatbestand auf die tatsächlichen Feststellungen des erstin- stanzlichen Urteils Bezug und geht es in seinen weiteren Ausführungen von entscheidungs- erheblichen Tatsachen aus, die im Widerspruch zum Tatbestand des angefochtenen Urteils stehen, ohne diese Abweichung zu erläutern, ist das Revisionsgericht an solche Tatsachen nicht gebunden. Das angefochtene Urteil ist dann schon deshalb aufzuheben, weil sein Tat- bestand keine verläßliche Beurteilungsgrundlage für das Revisionsgericht bildet. BGB a.F. § 572 Satz 2 BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2 Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getrof- fen hätte. BGB § 566 a Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kau- tion nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a.F.). Die Vorschrift des § 566 a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 381/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nVerkündet am: \n9. März 2005 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nZPO § 559 \nNimmt das Berufungsgericht im Tatbestand auf die tatsächlichen Feststellungen des erstin-\nstanzlichen Urteils Bezug und geht es in seinen weiteren Ausführungen von entscheidungs-\nerheblichen Tatsachen aus, die im Widerspruch zum Tatbestand des angefochtenen Urteils \nstehen, ohne diese Abweichung zu erläutern, ist das Revisionsgericht an solche Tatsachen \nnicht gebunden. Das angefochtene Urteil ist dann schon deshalb aufzuheben, weil sein Tat-\nbestand keine verläßliche Beurteilungsgrundlage für das Revisionsgericht bildet. \n\nBGB a.F. § 572 Satz 2 \nBGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2 \nDer Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter \ngeleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den \nZwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getrof-\nfen hätte. \n\nBGB § 566 a \nHat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben, so ist er \ndem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kau-\ntion nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem \nVermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a.F.). \nDie Vorschrift des § 566 a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem \n1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung. \n\nBGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - \n\nLG Berlin \nAG Pankow/Weißensee \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nBall, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des \n\nLandgerichts Berlin vom 18. November 2003 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger begehren von der Beklagten als Zwangsverwalterin die Rück-\n\nzahlung einer Mietsicherheit (Kaution) nebst Zinsen. \n\nMit Mietvertrag vom 31. Mai 1996 mietete die Klägerin zu 1 eine Woh-\n\nnung in B. , F. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlte \n\ndie Klägerin zu 1 an die damalige Vermieterin, die Firma Be. \n\n GmbH (fortan: Firma Be. ), eine Kaution in Höhe \n\nvon 4.250 DM (= 2.172,99 €). In der Folgezeit erwarb die Firma Bi. T. \n\n mbH & Co. Betriebs KG (fortan: Firma \n\nBi. T. ) die an die Klägerin zu 1 vermietete Wohnung. Mit Wirkung \n\nvom 4. September 2001 trat der Kläger zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag \n\nein. \n\nMit Beschluß des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 20. September \n\n2001 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnung angeordnet und die Be-\n\nklagte zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Kaution erhielt die Beklagte nicht. \n\nDas Mietverhältnis endete am 31. Oktober 2002. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage auf Rückzahlung der Kaution nebst Zin-\n\nsen, insgesamt 2.462,84 €, abgewiesen, das Landgericht d ie hiergegen gerich-\n\ntete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen \n\nRevision verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst \n\nZinsen gegen die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Zwangsverwalterin. Nach \n\nder Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a.F., die hier noch anwendbar sei, hätte \n\ndie Erwerberin, die Firma Bi. T. , den Klägern auf Rückzahlung der \n\nan den Voreigentümer geleisteten Kaution nur gehaftet, wenn die Kaution tat-\n\nsächlich an die Erwerberin weitergeleitet worden wäre. Dies sei jedoch nicht der \n\nFall gewesen. Deshalb sei auch eine Rückzahlungspflicht der Beklagten aus \n\n§ 152 ZVG nicht gegeben, denn diese könne als Zwangsverwalterin nicht mehr \n\nschulden als der Zwangsvollstreckungsschuldner selbst. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht \n\nstand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung \n\nder Kaution nebst Zinsen rechtsfehlerhaft verneint. \n\n1. Das Berufungsgericht geht bei seiner rechtlichen Beurteilung, wonach \n\neine Haftung der Beklagten als Zwangsverwalter ausscheide, davon aus, daß \n\ndie Zwangsvollstreckungsschuldnerin die Kaution ihrerseits vom Veräußerer \n\nnicht erhalten habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts werden aber von \n\nseinen Feststellungen nicht getragen, weil diese widersprüchlich sind und dem \n\nSenat daher keine hinreichend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbrin-\n\ngens erlauben (§§ 545 Abs. 1, 559 Abs. 1 ZPO). \n\na) Das tatsächliche Vorbringen der Parteien ist nach § 314 ZPO in erster \n\nLinie dem Tatbestand des Urteils zu entnehmen. In der Rechtsprechung ist je-\n\ndoch anerkannt, daß vom Geltungsbereich des § 314 ZPO auch diejenigen tat-\n\nsächlichen Feststellungen erfaßt werden, die in den Entscheidungsgründen \n\nenthalten sind (BGHZ 139, 36, 39). Die Bindungswirkung des Tatbestandes für \n\ndas Revisionsgericht entfällt aber, soweit die tatsächlichen Feststellungen Wi-\n\ndersprüche aufweisen (Senat, Urteil vom 17. Mai 2000 - VIII ZR 216/99, NJW \n\n2000, 3007 unter II 2 a). Einen solchen Widerspruch hat die Revision zu Recht \n\ngerügt. \n\nb) Das Berufungsgericht hat hinsichtlich des Tatbestandes gemäß § 540 \n\nZPO zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Ur-\n\nteils Bezug genommen. Im unstreitigen Tatbestand dieser Entscheidung heißt \n\nes, es sei ungewiß, ob die Firma Bi. T. die Kaution von ihrer Rechts-\n\nvorgängerin, der Firma Be. , erhalten habe. Demgegenüber geht das Beru-\n\nfungsgericht in seinen Entscheidungsgründen davon aus, die Kaution sei nicht \n\nan die Firma Bi. T. weitergeleitet worden. Eine Begründung für diese \n\nvoneinander abweichenden Feststellungen, etwa ein nunmehr übereinstim-\n\nmendes Vorbringen der Parteien im Berufungsverfahren, ist dem landgerichtli-\n\nchen Urteil nicht zu entnehmen; sie sind daher widersprüchlich und bilden somit \n\nkeine verläßliche Beurteilungsgrundlage. \n\n2. Auf die ungeklärt gebliebene Frage, ob die Zwangsverwaltungs-\n\nschuldnerin in den Besitz der Kaution gelangt ist, kommt es entscheidend an. \n\na) Hat die ursprüngliche Vermieterin, die Firma Be. , die ihr überge-\n\nbene Kaution an die Firma Bi. T. weitergeleitet, so träfe die Beklagte \n\nals Zwangsverwalterin gemäß § 152 Abs. 2 ZVG die Pflicht zur Rückzahlung \n\nder Kaution und der daraus angefallenen Zinsen nach Beendigung des Miet-\n\nverhältnisses. Unerheblich ist, daß die Firma Bi. T. ihrerseits die \n\nKaution nicht an die Beklagte ausgefolgt hat. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der \n\nZwangsverwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen \n\nund seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund \n\nder Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die \n\nVerwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). \n\nZur Herausgabe der Kaution ist der Zwangsverwalter, wenn die sonstigen Vor-\n\naussetzungen gegeben sind, auch dann verpflichtet, wenn der Vermieter dem \n\nZwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli \n\n2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR \n\n330/03, zur Veröffentlichung bestimmt). \n\nb) Die Beklagte wäre hingegen nicht zur Rückzahlung der Kaution ver-\n\npflichtet, wenn die Firma Be. die Mietsicherheit einbehalten und nicht an \n\ndie Firma Bi. T. , die Zwangsvollstreckungsschuldnerin, ausgehän-\n\ndigt hätte. Denn in diesem Fall hätte auch kein Anspruch der Kläger gegen die \n\nFirma Bi. T. nach § 572 Satz 2 BGB a.F. vor der Beschlagnahme \n\nbestanden. \n\n(1) Das Berufungsgericht hat aufgrund seiner unangegriffenen Feststel-\n\nlungen, die Firma Bi. T. habe die Wohnung vor dem 1. September \n\n2001 erworben, zu Recht für die Haftung des Erwerbers zur Herausgabe einer \n\nMietkaution die Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a.F. herangezogen. Danach ist \n\nder Erwerber eines Grundstücks zur Rückgabe der Kaution an den Mieter unter \n\nanderem nur dann verpflichtet, wenn ihm die Sicherheit vom Veräußerer aus-\n\ngehändigt worden ist. \n\nSoweit die Revision meint, die Haftung des Erwerbers richte sich nach \n\nder aufgrund des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, \n\nS. 1149) eingeführten und seit dem 1. September 2001 geltenden Neuregelung \n\nin § 566 a Satz 1 BGB, die eine Verpflichtung des Erwerbers zur Rückzahlung \n\nder Kaution in allen Fällen vorsieht, ist dies unzutreffend. \n\nAngesichts des Fehlens einer Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 \n\nEGBGB ist fraglich, ob § 566 a Satz 1 BGB auf Veräußerungsvorgänge vor sei-\n\nnem Inkrafttreten (1. September 2001) Anwendung findet. Die ganz herrschen-\n\nde Meinung verneint dies zu Recht (LG Berlin, GE 2002, 596; LG Aachen, \n\nNJW-RR 2003, 586; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a \n\nRdnr. 4; Krenek in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand November 2004, \n\n§ 566 a Rdnr. 13; Geldmacher in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Woh-\n\nnungsbaurecht, Bd. 7, § 566 a Anm. 8; Beuermann/Blümmel, Das neue Miet-\n\nrecht 2001, S. 406 ff.; Derleder, DWW 2002, 150 f.; Geldmacher, DWW 2002, \n\n182, 193; a.A. nur Franke, ZMR 2001, 951, 952). \n\nDer Gesetzgeber hat in den Regelungen des Art. 229 § 3 EGBGB zum \n\nAusdruck gebracht, daß aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechts-\n\nsicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind. \n\nBegründet wird dies damit, daß diese Verträge als Dauerschuldverhältnisse \n\nzum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden haben \n\nund Mieter und Vermieter ihre Verträge entsprechend der alten Rechtslage \n\nausgestaltet haben (BR-Drucks. 439/00, S. 191, 192). Letzteres gilt in gleicher \n\nWeise \n\nfür Kaufverträge über vermietete Grundstücke, die vor dem \n\n1. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fäl-\n\nlen wird der Erwerber im Vertrauen auf die Regelung des § 572 BGB a.F. die \n\nKautionsabrede bei den Verhandlungen über den Kaufpreis und bei der Abwick-\n\nlung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksichtigt haben. Da eine Haftung \n\ndes Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht kam, wenn diesem die Kau-\n\ntion ausgehändigt wurde oder er gegenüber dem Veräußerer die Pflicht zur \n\nRückgewähr übernommen hatte, bestand für ihn in der Regel kein Anlaß, auf \n\neine Auskehrung der Kaution zu drängen. Würde ihm nachträglich doch eine \n\nErstattungspflicht entsprechend der Neuregelung des § 566 a Satz 1 BGB auf-\n\nerlegt werden, wäre damit sein berechtigtes Vertrauen auf den Bestand der \n\nUmstände, die für den damaligen Vertragsschluß von Bedeutung waren, nicht \n\ngeschützt. \n\nEine Erstreckung der Regelung des § 566 a Satz 1 BGB auf bereits zu-\n\nvor abgeschlossene Veräußerungsvorgänge würde im übrigen unter dem Ge-\n\nsichtspunkt des Verbotes der echten Rückwirkung von Gesetzen verfassungs-\n\nrechtlichen Bedenken begegnen. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Rück-\n\nwirkung liegt dann vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, \n\nder Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift (BVerfGE 11, 139, 145 \n\nf.; 95, 64, 86 f.). Dies wäre hier der Fall, wenn die Neuregelung des § 566 a \n\nSatz 1 BGB nachträglich auf vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Ver-\n\näußerungsvorgänge Anwendung finden würde. Dem könnte nicht entgegen-\n\ngehalten werden, der Rückzahlungsanspruch des Mieters sei erst fällig mit Be-\n\nendigung des Mietverhältnisses und entsprechend der Abrechnungsmöglichkeit \n\ndes Erwerbers; liege dieser Zeitpunkt wie hier nach dem 1. September 2001, so \n\nkönne allenfalls von einer - zulässigen - unechten Rückwirkung ausgegangen \n\nwerden. § 566 a Satz 1 BGB knüpft nicht an die Fälligkeit des Rückzahlungsan-\n\nspruchs an, sondern an die Veräußerung des vermieteten Wohnraums. Bereits \n\ndurch den Erwerb ist der Käufer mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des \n\nMieters auf Rückzahlung der Kaution belastet. War die Veräußerung wie im \n\nvorliegenden Fall vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, so kommt eine \n\nRückwirkung des § 566 a Satz 1 BGB zu Lasten des Erwerbers nicht in Be-\n\ntracht. \n\n(2) Träfe somit die Erwerberin, die Firma Bi. T. , eine Pflicht \n\nzur Rückzahlung der Kaution nicht, wäre auch die Beklagte als Zwangsverwal-\n\nterin nicht zur Herausgabe der gestellten Sicherheit verpflichtet. Ein Zwangs-\n\nverwalter hat zwar nach § 152 Abs. 2 ZVG anstelle des Schuldners dessen \n\nVermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen. Seine Haftung \n\nkann jedoch nicht weiter gehen als die Verpflichtung des Schuldners selbst; \n\ndenn der Zwangsverwalter übernimmt lediglich die Befugnis zur Verwaltung des \n\nGrundstücks, die dem Schuldner aufgrund der Beschlagnahme entzogen wor-\n\nden ist. \n\nIII. \n\nNach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Eine \n\neigene Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der \n\nRechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächli-\n\ncher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 563 \n\nAbs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. \n\nDr. Deppert \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_381-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-03-09/viii-zr-381-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566a","ref_norm":"566a","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 572","ref_norm":"572","n":6},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 314","ref_norm":"314","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":2},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 148","ref_norm":"148","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_381-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_381-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-03-09/viii-zr-381-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_381-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:28:29.572696+00:00"}}