{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_379-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-06-30","aktenzeichen":"VIII ZR 379/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 30. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 573 c Abs. 4, 575 Abs. 4, 307 Bb, Ci Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordent- liche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Sei- ten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 379/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nVerkündet am: \n30. Juni 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 573 c Abs. 4, 575 Abs. 4, 307 Bb, Ci \n\nEine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordent-\n\nliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Sei-\n\nten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam \n\n(Fortführung des Senatsurteils vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, \n\n1448). \n\nBGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03 - LG Osnabrück \n\nAG Nordhorn \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis 2. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und \n\ndie Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel des Klägers werden unter Zurückweisung der \nRechtsmittel im übrigen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landge-\nrichts Osnabrück vom 21. November 2003 aufgehoben und das \nUrteil des Amtsgerichts Nordhorn vom 17. Juli 2003 abgeändert \nund wie folgt neu gefaßt: \n\nDie Beklagte zu 1 wird neben dem Beklagten zu 2 als Gesamt-\nschuldnerin verurteilt, an den Kläger 2.163,23 € nebst\n Zinsen in \nHöhe von 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem \n11. Februar 2003 zu zahlen. \n\nIm übrigen wird die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesen. \n\nVon den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des \nKlägers in der ersten Instanz haben die Beklagten gesamtschuld-\nnerisch 2/6 zu tragen, die Beklagte zu 1 darüber hinaus weitere \n3/6. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 in der \nersten Instanz hat der Kläger 1/6 zu tragen. Im übrigen tragen die \nParteien ihre erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten selbst. \n\nVon den Kosten der Rechtsmittelverfahren haben der Kläger je-\nweils 3/5 und die Beklagte zu 1 jeweils 2/5 zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 29. Juli 2002 von \n\ndem Kläger ab 1. August 2002 die Wohnung Nr. 5 in dem Haus L. in \n\nN. /V. . Die monatliche Kaltmiete belief sich auf 250 €, für Ne-\n\nbenkosten war eine monatliche Vorauszahlung von 160 € zu l eisten. In dem \n\nFormularmietvertrag heißt es unter anderem: \n\n\"§ 2 Mietdauer \n\n… \n\n3. Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei \nJahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine \nKündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei \nJahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht \nbleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung \naus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit \ngesetzlicher Frist unberührt. \n\n...\" \n\nIm August und September 2002 zahlten die Beklagten jeweils nur einen \n\nTeil der vertraglich geschuldeten Miete. Weitere Mietzinszahlungen erfolgten \n\nnicht. Mit Schreiben vom 14. November 2002 teilte die Beklagte zu 1 dem Klä-\n\nger mit, daß sie und der Beklagte zu 2 sich getrennt hätten und beide das Miet-\n\nverhältnis kündigten. Der Kläger erklärte daraufhin seinerseits mit Schreiben \n\nvom 3. Dezember 2002 wegen unstreitig bestehender Zahlungsrückstände die \n\nfristlose Kündigung. Nach Ablauf der Räumungsfrist ließ er die Wohnung am \n\n9. Dezember 2002 öffnen. Die von den Beklagten zurückgelassenen Gegen-\n\nstände ließ er räumen und lagerte diese in einer ihm gehörenden Garage ein. In \n\ndie Wohnungstür ließ er ein neues provisorisches Schloß einbauen. Der Kläger \n\nkonnte die Wohnung erst zum 1. Mai 2003 anderweitig vermieten. \n\nDer Kläger verlangt neben den Mieten für die Monate August 2002 bis \n\nApril 2003 zuzüglich Nebenkosten Ersatz für die Kosten der Räumung, der Ein-\n\nlagerung der den Beklagten gehörenden Gegenstände und des Einbaus des \n\nneuen Profilzylinders. Insgesamt hat er die Zahlung von 2.605,61 € begehrt. \n\nGegen den Beklagten zu 2 erging am 13. Mai 2003 durch das Amtsge-\n\nricht antragsgemäß ein Teilversäumnisurteil, das rechtskräftig geworden ist. \n\nDagegen hat das Amtsgericht der Klage gegen die Beklagte zu 1 nur in Höhe \n\nvon 1.883,23 € stattgegeben und sie im übrigen abgewi esen; es hat dem Kläger \n\ndie für April 2003 begehrte Miete nicht zugebilligt, die verlangten Nebenkosten \n\nvon 180 € auf 90 €, die Lagerkosten von monatlich 50 € a\n\nuf 35 € monatlich und \n\ndie Räumungskosten von 594,44 € auf 399,56 € gekürzt; schl\n\nießlich hat es die \n\nKosten für den Schließzylinder von 112,50 € nicht anerka nnt. Die gegen dieses \n\nUrteil gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit \n\nder vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Ziel \n\neiner Verurteilung auch der Beklagten zu 1 nach seinem ursprünglich gestellten \n\nAntrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDer in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluß für \n\ndie Dauer von zwei Jahren sei unwirksam. Ein befristeter Kündigungsausschluß \n\nwirke wie eine Verlängerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. Eine der-\n\nartige Fristverlängerung zum Nachteil des Mieters sei nach dem Wortlaut des \n\n§ 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Berufungsrechtlich unangreifbar habe das \n\nAmtsgericht die vom Kläger beanspruchten Nebenkosten für die Zeit von Janu-\n\nar bis April 2003 auf 90 € gekürzt. Gleiches gelte für die Reduzierung der vom \n\nKläger begehrten Räumungskosten um 194,88 €. Angemessen sei ferner die \n\nvom Amtsgericht zugesprochene Höhe der Lagerkosten von monatlich 35 €. \n\nDaß der Kläger die streitgegenständliche Garage in dem betreffenden Zeitraum \n\nfür 50 € im Monat anderweitig hätte vermieten können,\n\n sei nicht hinreichend \n\nsubstantiiert dargelegt. Zudem sei der Kläger, der dieses erstmals im Beru-\n\nfungsverfahren behauptet habe, gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO \n\nmit diesem Vorbringen ausgeschlossen. Letztlich habe das Amtsgericht zu \n\nRecht auch die nach der mündlichen Verhandlung vorgelegte Rechnung über \n\nden Schließzylinder in Höhe von 112,50 € nicht mehr be rücksichtigt. Die Vorla-\n\nge sei verspätet erfolgt. Eines Hinweises durch das Gericht habe es deshalb \n\nnicht bedurft, weil der Kläger bereits in der Klageschrift darauf hingewiesen ha-\n\nbe, daß diese Rechnung noch vorgelegt werden würde. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung, die \n\nmangels einer eindeutigen Beschränkung der Revisionszulassung durch das \n\nBerufungsgericht in vollem Umfang zu erfolgen hat (vgl. Senat, Urteil vom \n\n5. November 2003 - VIII ZR 320/02, WM 2004, 853 unter II) nur teilweise stand. \n\n1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kläger von \n\nder Beklagten zu 1 auch für den Monat April 2003 Schadensersatz in Höhe von \n\n250 € verlangen. Zu Recht ist das Berufungsgericht zunäch st davon ausgegan-\n\ngen, daß die Kündigung der Beklagten zu 1 vom 14. November 2002 das Miet-\n\nverhältnis nicht beendet hat. Vielmehr ist die Beendigung erst durch die Kündi-\n\ngung des Klägers vom 3. Dezember 2002 wegen des Zahlungsrückstandes der \n\nBeklagten nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB eingetreten. Nicht gefolgt werden \n\nkann aber dem Berufungsgericht, soweit es in Übereinstimmung mit der \n\nRechtsansicht des Amtsgerichts ein Ende der regulären Mietzeit schon zum \n\n31. März 2003 angenommen hat. \n\nDer dem Kläger als Vermieter aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens \n\nder Beklagten zustehende Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf den \n\nZeitraum beschränkt, bis zu dem der Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen \n\nkönnen (vgl. Senat BGHZ 82, 121, 129 f.; BGH, Urteil vom 15. September 1997 \n\n- II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I. 3. und Emmerich/Sonnenschein, Miete, \n\n8. Aufl., § 543 Rdnr. 27). Vorliegend war nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrages eine \n\nordentliche Kündigung innerhalb der ersten beiden Jahre nach Vertragsschluß \n\nausgeschlossen. Die Frage, ob ein zeitlich befristeter Verzicht des Mieters auf \n\neine ordentliche Kündigung zulässig ist, hat der Senat in seinem Urteil vom \n\n22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) mittlerweile abweichend \n\nvon der Auffassung des Berufungsgerichts entschieden. Die Regelung des § 2 \n\nNr. 3 des Mietvertrages ist wirksam. Sie verstößt insbesondere nicht gegen \n\n§ 575 Abs. 4 BGB, weil diese Vorschrift lediglich eine automatische Beendigung \n\ndes Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf verhindern soll. Dagegen dient sie \n\nnicht dem Schutz des Mieters vor einer längeren Bindung an den Vertrag (Se-\n\nnat, aaO II. 2.). \n\nAn der Wirksamkeit der Bestimmung ändert auch die Tatsache nichts, \n\ndaß der zeitlich befristete Ausschluß der ordentlichen Kündigung anders als in \n\ndem der Senatsentscheidung vom 22. Dezember 2003 zugrundeliegenden \n\nSachverhalt durch Formularvertrag vereinbart worden ist. Die Regelung in § 2 \n\nNr. 3 des Mietvertrages benachteiligt die Beklagten jedenfalls deshalb nicht un-\n\nangemessen im Sinne von § 307 BGB, weil sie für beide Seiten gelten soll. Wie \n\nder Senat bereits in dem genannten Urteil ausgeführt hat, ist auch der Gesetz-\n\ngeber davon ausgegangen, daß nach der Reform des Mietrechts die Möglich-\n\nkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen be-\n\nstimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündi-\n\ngung auszuschließen (Senat aaO unter II. 1. b)). Damit liegt eine Abweichung \n\nvon der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon \n\nnicht vor. Auch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht ein. Insbesondere gebietet \n\nder Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit \n\neines Kündigungsverzichts (Senat aaO unter II. 1. c)). Letztlich ist eine Rege-\n\nlung, wie sie in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages getroffen worden ist, angesichts des \n\nWillens des Gesetzgebers, auf den bereits verwiesen wurde, jedenfalls dann \n\nnicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 \n\nBGB unwirksam, wenn sich der Vermieter in gleicher Weise bindet. \n\nDa somit der Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters \n\nwirksam war, war die Verpflichtung der Beklagten zu 1 zum Schadensersatz \n\nnicht auf den Zeitraum bis 31. März 2003 begrenzt. Dem Kläger stand vielmehr \n\nauch für den Monat April 2003 ein Schadensersatz in Höhe von 250 € zu. \n\n2. Der Kläger hat ferner über die ihm zuerkannten Nebenkosten von 90 € \n\nhinaus Anspruch auf Zahlung eines weiteren Betrages von 30 € für den Monat \n\nApril 2003. Dabei geht der Senat von der aus Rechtsgründen nicht zu bean-\n\nstandenden Auffassung des Amtsgerichts aus, das die verbrauchsunabhängi-\n\ngen Nebenkosten im Rahmen seines tatrichterlichen Ermessens auf monatlich \n\n30 € geschätzt hat (§ 287 ZPO). \n\n3. Auch die von den Vorinstanzen durchgeführte Schätzung der Räu-\n\nmungskosten gemäß § 287 ZPO hält den Rügen der Revision stand. Insbeson-\n\ndere war für die Beurteilung dieser Frage entgegen der Auffassung der Revisi-\n\non die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erforderlich und durf-\n\nte schon mit Rücksicht auf die Vorschrift des § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO unter-\n\nbleiben. \n\n4. Keinen Bedenken begegnet weiterhin die Schätzung der Lagerkosten \n\ndurch die Vorinstanzen. Zu Recht hat das Berufungsgericht ausgeführt, der \n\nKläger sei mit seinem Vorbringen, er habe die als Lagerstätte genutzte Garage \n\nanderweitig für 50 € monatlich vermieten können, nach den §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, \n\n531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, da er diese Behauptung erstmals in der Beru-\n\nfungsinstanz vorgetragen hat. In erster Instanz hat der Kläger eine monatliche \n\nNutzungsentschädigung in Höhe von 50 € ohne jede Begrün dung geltend ge-\n\nmacht. \n\n5. Zu Recht hat das Berufungsgericht schließlich die von dem Kläger erst \n\nnach dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 3. Juli \n\n2003 vorgelegte Rechnung über den Schließzylinder für die Eingangstür unbe-\n\nrücksichtigt gelassen. Entgegen der Ansicht der Revision ist der Vortrag in er-\n\nster Instanz verspätet erfolgt und war in der Berufungsinstanz gemäß § 531 \n\nAbs. 2 ZPO zurückzuweisen. Eines Hinweises des Amtsgerichts bedurfte es \n\nnicht, da der Kläger in der Klageschrift selbst darauf hingewiesen hat, daß er \n\ndie Rechnung noch vorlegen werde. \n\nIII. \n\nDem Kläger stehen somit über die bereits von den Vorinstanzen ausge-\n\nurteilten 1.883,61 € hinaus weitere 280 € Schadenser\n\nsatz gegen die Beklagte \n\nzu 1 zu. Insoweit ist auf seine Revision das Berufungsurteil aufzuheben, und \n\ndas erstinstanzliche Urteil ist, wie der Senat selbst entscheiden kann (§ 563 \n\nAbs. 3 ZPO), entsprechend abzuändern. Im übrigen ist die Revision zurückzu-\n\nweisen. \n\nDr. Deppert \n\nRichter am Bundesgerichtshof \nDr. Leimert ist wegen Erkrankung \nan der Unterzeichnung verhindert \n\nDr. Deppert \n\nKarlsruhe, den 28.06.2004 \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_379-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-30/viii-zr-379-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":5},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 531","ref_norm":"531","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 529","ref_norm":"529","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 575","ref_norm":"575","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_379-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_379-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-30/viii-zr-379-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_379-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:39:42.556755+00:00"}}