{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_378-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-10-20","aktenzeichen":"VIII ZR 378/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 305c Abs. 2, 535 ff. Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formu- larmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fri- stenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnis- se zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovie- rungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.). BGB § 307 Bb Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden \"starren\" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechen- den Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist. BGB §§ 535 ff. Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbei- ten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schön- heitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietver- trag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 378/03 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n20. Oktober 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGB §§ 305c Abs. 2, 535 ff. \nIm Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formu-\nlarmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fri-\nstenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnis-\nse zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovie-\nrungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den \nVermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.). \n\nBGB § 307 Bb \nUm eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden \n\"starren\" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechen-\nden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist. \n\nBGB §§ 535 ff. \nNimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbei-\nten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schön-\nheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch \nin Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietver-\ntrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen \ndürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht \nabgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu \nentrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen. \n\nBGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - LG Darmstadt \n\nAG Rüsselsheim \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 22. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die \n\nRichter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkam-\n\nmer/Berufungskammer des Landgerichts Darmstadt \n\nvom \n\n26. November 2003 aufgehoben. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nRüsselsheim vom 26. März 2003 wird zurückgewiesen. \n\nDie Kosten der Rechtsmittelverfahren hat die Beklagte zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Klägerin, eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft, ver-\n\nlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen der Kosten von Schönheitsre-\n\nparaturen und wegen Mietausfalls. \n\nDie Beklagte, seinerzeit Mitglied der Klägerin, war aufgrund Dauernut-\n\nzungsvertrags vom 19. Juli 1984 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in R. \n\n . Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Beklagten am \n\n30. April 2002. \n\nGemäß § 3 Abs. 8 (a) des Mietvertrags hat das Mitglied (= Mieter) nach \n\nMaßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) die Schönheitsrepara-\n\nturen auszuführen. Die AVB der Klägerin in der in den Vertrag einbezogenen \n\nFassung D 1981 enthalten unter anderem folgende Regelungen: \n\n\"Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume \n\nalle drei Jahre … \n\n(2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernomme-\nnen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages \nohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. … \nDie Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender \nZeiträume auszuführen: \nin Küchen, Bädern und Duschen \nin Wohn- und Schlafräumen, \nFluren, Dielen und Toiletten \nin anderen Nebenräumen \n… \n(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung \neine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder er-\nfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genos-\nsenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall \naber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes be-\nzüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu ver-\nlängern oder zu verkürzen. \n\nalle fünf Jahre \nalle sieben Jahre. \n\nNr. 13 Rückgabe der überlassenen Wohnung \n… \n(3) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so \nsind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 fälligen Schönheitsreparaturen \nrechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuho-\nlen. …\" \n\nIn einem an die Prozeßbevollmächtigten der Beklagten gerichteten \n\nSchreiben der Klägerin vom 18. März 2002 heißt es: \n\n\"… Bei Auszug sind die Schönheitsreparaturen nach Nr. 13 III AVB \nrechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuho-\n\nlen. Da dies unstreitig nicht erfolgt ist, könnten wir auf der Nachho-\nlung bestehen. Kulanterweise haben wir uns jedoch bereit erklärt, \nauf die Nachholung zu verzichten, sofern der Teppichboden sowie \ndie Tapeten entfernt werden und die Wohnung ansonsten in einen \nordnungsgemäßen Rückgabezustand versetzt wird. …\" \n\nIm Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses befand sich die \n\nWohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Beklagte vertrat die Auffas-\n\nsung, zu einer Renovierung bei Auszug nicht verpflichtet zu sein; sie zog aus \n\nder Wohnung aus, ohne Schönheitsreparaturen oder die von der Klägerin im \n\nSchreiben vom 18. März 2002 genannten Arbeiten ausgeführt zu haben. Auf-\n\nforderungen der Klägerin mit Schreiben vom 8. Mai 2002 und vom 4. Juni 2002 \n\nunter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung kam sie nicht nach. \n\nDie Klägerin hat die Renovierungskosten zunächst aufgrund eines Ko-\n\nstenvoranschlags vom 18. September 2002 auf 2.248,17 € b eziffert. Sie hat \n\nmittlerweile in der Wohnung Umbauarbeiten vorgenommen, insbesondere \n\nDachgauben einbauen lassen. Die Klägerin hat die Renovierungskosten auf-\n\ngrund eines Kostenvoranschlags vom 22. Januar 2003 - unter Herausrechnung \n\nvon durch die Umbaumaßnahmen betroffenen Wandflächen in der Wohnung - \n\nzuletzt auf 1.640,99 € beziffert. \n\nDes weiteren macht die Klägerin einen Schadensersatzanspruch wegen \n\nMietausfalls für die Monate Mai bis einschließlich Juli 2002 in Höhe von insge-\n\nsamt 756,96 € geltend. Sie behauptet, die Vermietung der Wohnung sei ihr in \n\ndiesem Zeitraum wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht \n\nmöglich gewesen, da sie der Beklagten zunächst eine Nachfrist habe setzen \n\nund anschließend Fachfirmen habe beauftragen müssen. \n\nDie Klägerin hat mit ihrer Klage zunächst Zahlung der Renovierungsko-\n\nsten in Höhe von 2.248,17 € sowie des entgangenen Mietz inses von 756,96 € \n\n- insgesamt 3.005,13 € - nebst Zinsen verlangt. In Höhe des Differenzbetrags \n\nzwischen den vorgenannten Kostenvoranschlägen von 607,18 € haben die Par-\n\nteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. \n\nDas Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der zuletzt geltend gemachten Re-\n\nnovierungskosten von 1.640,99 € sowie des Mietausfallschad ens für die Mona-\n\nte Mai und Juni 2002 von insgesamt 504,64 € nebst Zinsen stattgegeben und \n\ndie Klage wegen des weitergehenden Mietausfallschadens abgewiesen. Auf die \n\nBerufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. \n\nMit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die \n\nWiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDie Beklagte sei nach dem Mietvertrag nicht zur Durchführung von \n\nSchönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB \n\ngemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Sie benachteilige die Beklagte unangemes-\n\nsen, da sie die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen habe. Eine in \n\nvorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Bestimmung, wonach dem \n\nMieter ein über die Mietzeit hinausgehender Abnutzungszeitraum auferlegt \n\nwerde, sei unwirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietver-\n\nhältnisses nicht renoviert und der Vermieter hierzu auch nicht verpflichtet gewe-\n\nsen sei. Die in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB enthaltene Regelung könne von einem \n\nunbefangenen Mieter nicht eindeutig dahin verstanden werden, daß lediglich \n\neine ab Mietbeginn laufende Fristenregelung gewollt sei. Aus der Verwendung \n\ndes Wortes \"spätestens\" in Nr. 5 Abs. 2 AVB ergebe sich, daß der Mieter ver-\n\npflichtet sei, bei Vorliegen eines entsprechenden Bedarfs zu renovieren. Dies \n\nermögliche es dem Vermieter, den Mieter schon vor dem Ablauf der Fristen, \n\nmöglicherweise schon bei Beginn des Mietverhältnisses, in Anspruch zu neh-\n\nmen. Die Bestimmung in Nr. 5 Abs. 3 stehe, soweit sie eine Verkürzung der \n\nFristen zum Gegenstand habe, in Widerspruch zu der in Nr. 5 Abs. 2 getroffe-\n\nnen Regelung. Die Regelung werde damit insgesamt im Sinne von § 5 AGBG \n\nunklar und sei bei kundenfeindlichster Auslegung unwirksam. \n\nII. \n\nDies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 \n\nAbs. 1 BGB a.F. liegen vor; die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches \n\nin der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung sind anzuwenden, da das \n\nMietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete (Art. 229 § 5 EGBGB). \n\na) Die Beklagte war gemäß § 3 Ziff. 8 (a) des Mietvertrags in Verbindung \n\nmit Nr. 13 Abs. 3 und Nr. 5 Abs. 2 und 3 der in den Mietvertrag einbezogenen \n\nAVB zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entgegen der Auf-\n\nfassung des Berufungsgerichts sind Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB nicht gemäß § 9 \n\nAGBG (nunmehr § 307 BGB) unwirksam. \n\nIm Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Woh-\n\nnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den \n\nMieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfri-\n\nsten (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt \n\nauch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war \n\nund der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermie-\n\nter vertraglich ausgeschlossen ist (BGHZ 101, 253). Dies hat das Berufungsge-\n\nricht nicht verkannt. \n\nZu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB \n\ndahin ausgelegt, daß sie eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung auch \n\nhinsichtlich vorvertraglicher Abnutzungszeiträume begründen. Entgegen der \n\nAuffassung des Berufungsgerichts besteht zwischen den beiden vertraglichen \n\nRegelungen auch kein Widerspruch, der zur Anwendung der Unklarheitenregel \n\ngemäß § 5 AGBG (jetzt § 305 c Abs. 2 BGB) führt. \n\nDie Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisions-\n\nrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Ver-\n\nwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Herausgeber des von \n\nder Klägerin verwendeten Vertragsformulars ist der Gesamtverband Gemein-\n\nnütziger Wohnungsunternehmen e.V.; von einer überregionalen Verwendung ist \n\ndaher auszugehen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem ob-\n\njektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von ver-\n\nständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der \n\nnormalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Ver-\n\nständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders \n\nzugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). \n\nNr. 5 Abs. 2 AVB ist nach diesem Maßstab nicht zu entnehmen, daß die \n\nRenovierungspflicht sich auf einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum er-\n\nstreckt. Gemäß Nr. 5 Abs. 2 Satz 1 AVB sind die Schönheitsreparaturen \"wäh-\n\nrend der Dauer des Vertrages\" auszuführen. Nach Satz 3 dieser Klausel sind \n\ndie Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort aufgeführten Zeit-\n\nräume auszuführen. Hieraus ergibt sich mangels gegenteiliger Anhaltspunkte, \n\ndaß der Mieter lediglich für die während der Mietzeit entstehende Abnutzung zu \n\nRenovierungsleistungen verpflichtet ist. Der Senat hat in dem Rechtsentscheid \n\nvom 1. Juli 1987 zu einer lediglich in einzelnen Formulierungen abweichenden, \n\njedoch inhaltsgleichen Klausel ausgeführt, daß sich gegen eine Auslegung, wo-\n\nnach die Renovierungspflicht lediglich für die während der Mietzeit abgelaufe-\n\nnen Fristen bestehe, keine Einwände erheben ließen (BGHZ 101, 253, 265 f.; \n\nSenatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d; \n\nvgl. auch BGHZ 105, 71, 85 hinsichtlich einer Kostenabgeltungsklausel). Diese \n\nAuslegung trifft auch für den vorliegenden Fall zu. Entgegen der Annahme des \n\nBerufungsgerichts unterscheiden sich die beiden Klauseln nicht dadurch, daß in \n\nder dem Rechtsentscheid zugrundeliegenden Klausel das Wort \"spätestens\" \n\ngefehlt habe. Die Revision verweist mit Recht darauf, daß die Klauseln auch \n\ninsoweit identisch sind (vgl. BGHZ 101, 253, 254). \n\nDes weiteren handelt es sich entgegen der von der Beklagten in ihrer \n\nRevisionserwiderung vertretenen Auffassung bei der in den AVB der Klägerin \n\nenthaltenen Fristenbestimmung nicht um einen \"starren\" Fristenplan, der gege-\n\nbenenfalls geeignet ist, den Mieter im Sinne des § 9 AGBG beziehungsweise \n\n§ 307 BGB unangemessen zu benachteiligen (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni \n\n2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Die in Nr. 5 Abs. 2 der AVB enthalte-\n\nne Fristenbestimmung verpflichtet den Mieter nicht zur Vornahme allein am Fri-\n\nstenplan ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tat-\n\nsächlich bestehenden Renovierungsbedarf. Vielmehr ist die Klägerin gemäß \n\nNr. 5 Abs. 3 ihrer AVB auf Antrag des Mitglieds (Mieters) verpflichtet, die Fristen \n\ndes Plans nach billigem Ermessen zu verlängern, wenn der Zustand der Woh-\n\nnung dies in besonderen Ausnahmefällen zuläßt; hierauf besteht ein Anspruch \n\ndes Mieters. Diese Regelung trägt dem Interesse des Mieters, die Wohnung \n\nnicht unabhängig von einem tatsächlichen Bedarf renovieren zu müssen, hin-\n\nreichend Rechnung. \n\nb) Die Verpflichtung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsrepara-\n\nturen war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Gemäß \n\nNr. 13 Abs. 3 AVB sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB fälligen Schönheitsre-\n\nparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen. \n\nEs kann dahinstehen, ob die Beklagte, wie sie unter Beweisantritt vorträgt, zu-\n\nletzt im Frühjahr 2000 Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. Zwar wären \n\ndann bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsintervalle \n\nnach dem Fristenplan noch nicht abgelaufen gewesen. Jedoch waren die \n\nSchönheitsreparaturen auch in diesem Falle (erneut) fällig. Die Klägerin hat von \n\nihrem durch Nr. 5 Abs. 3 AVB eingeräumten Recht, die Renovierungsfristen zu \n\nverkürzen, wirksam Gebrauch gemacht. Nach den insoweit unangegriffenen \n\nFeststellungen des Amtsgerichts befand sich die Wohnung bei Beendigung des \n\nMietverhältnisses in einem stark abgenutzten Zustand und war daher renovie-\n\nrungsbedürftig. Die Beklagte hat hiergegen in der Berufungsinstanz lediglich \n\neingewandt, die Klägerin habe sie zu keinem Zeitpunkt aufgefordert, Schön-\n\nheitsreparaturen unter Verkürzung der vertraglich vereinbarten Fristen durchzu-\n\nführen. Einer so formulierten Aufforderung bedurfte es jedoch nicht. Vielmehr ist \n\nes für die Fristverkürzung gemäß Nr. 5 Abs. 3 AVB seitens des Vermieters er-\n\nforderlich, aber auch ausreichend, den Mieter darauf hinzuweisen, daß ein Re-\n\nnovierungsbedarf besteht und die Schönheitsreparaturen daher fällig sind. Die-\n\nsen Anforderungen genügt jedenfalls das an die Prozeßbevollmächtigten der \n\nBeklagten gerichtete Schreiben der Klägerin vom 18. März 2002, in dem sie \n\nerklärt, die - nach ihrer Auffassung nicht erfolgten - Schönheitsreparaturen sei-\n\nen \"rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen\". \n\nc) Auch die weiteren Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen \n\nvor, so daß offenbleiben kann, ob die Beklagte bereits im Zeitpunkt des Aus-\n\nzugs die Erfüllung ihrer Renovierungsverpflichtung ernsthaft und endgültig ver-\n\nweigert hat. Die Beklagte befand sich spätestens aufgrund des Schreibens der \n\nKlägerin vom 8. Mai 2002 mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen im \n\nVerzug. Die Klägerin hat ihr anschließend mit Schreiben vom 4. Juni 2002 eine \n\nFrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt. \n\n2. Die Klägerin kann von der Beklagten Schadensersatz wegen der Re-\n\nnovierungskosten in Höhe von 1.640,99 € gemäß ihrer Bezi\n\nfferung durch Ko-\n\nstenvoranschlag vom 22. Januar 2003 nebst beantragten Prozeßzinsen (§ 291 \n\nBGB) verlangen; der Anspruch ist nicht wegen der von der Klägerin durchge-\n\nführten Umbauarbeiten zu kürzen. \n\na) Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der \n\nWohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermie-\n\nters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des \n\nSenats im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsan-\n\nspruch in Geld um, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes be-\n\nstimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff., 372 f.; vgl. des weiteren BGHZ 151, 53, 57 f.). \n\nIst anzunehmen, daß der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenlei-\n\nstung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, \n\nbraucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu \n\nentrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen (BGHZ 92, \n\n363, 373). \n\nDies setzt jedoch voraus, daß der Mieter - wie in dem der Entscheidung \n\nBGHZ 92, 363 zugrundeliegenden Fall - erfüllungsbereit ist. Denn nur in diesem \n\nFalle ist anzunehmen, daß der Mieter auch tatsächlich Schönheitsreparaturen \n\nin kostensparender Eigenleistung erbracht hätte. Steht dagegen fest, daß der \n\nMieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen ablehnt, kann der Vermieter \n\nden Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen \n\nhätte aufwenden müssen (vgl. LG Dortmund, WuM 1985, 226; Scheuer in \n\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., \n\nV Rdnr. 189; Harsch in Schmid (Hrsg.), Miete und Mietprozeß, 2003, Kap. 7 \n\nRdnr. 183 f.). Der Anspruch ist allerdings der Höhe nach durch die Ersatzvor-\n\nnahmekosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte lei-\n\nsten müssen (BGHZ 92, 363, 373); ferner ist er insoweit zu kürzen, als durch \n\nden Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaube-\n\ndingten Verkleinerung der Wohnfläche. \n\nDies ergibt sich aus der im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung \n\nvorzunehmenden Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters und \n\ndes Mieters. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsrepa-\n\nraturen ist Teil des von ihm geschuldeten Entgelts (BGHZ 92, 363, 370 f.; 101, \n\n253, 262; 105, 71, 79 ff.). Auch nach Durchführung der Umbauarbeiten sind \n\nSchönheitsinstandsetzungen, wenn auch - umbaubedingt - möglicherweise in \n\nverändertem Umfang, zur Wiederherrichtung der Wohnung erforderlich (BGHZ \n\n92, 363, 372). Der Vermieter hat daher Anspruch auf den Betrag, der - mangels \n\nErfüllungswillens des zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten \n\nMieters -, zu ihrer Vornahme erforderlich ist. Der Mieter wird hierdurch einer-\n\nseits nicht schlechter gestellt, als wenn an der Wohnung keine Umbauarbeiten \n\nvorgenommen worden wären, da er auch in diesem Falle die Ersatzvornahme-\n\nkosten hätte tragen müssen; andererseits braucht er nicht mehr an Renovie-\n\nrungsaufwand zu erstatten, als nach Umgestaltung der Mieträume noch be-\n\nsteht. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zu-\n\nsteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich \n\nverpflichtet hat (vgl. BGHZ 92, 363, 373). \n\nSo liegt es hier. Die Beklagte hat bereits vor Beendigung des Mietver-\n\nhältnisses durch ihre Prozeßbevollmächtigten ihre vertragliche Verpflichtung zur \n\nVornahme der Schönheitsreparaturen in Abrede gestellt. Sie ist aus der Woh-\n\nnung ausgezogen, ohne Renovierungsarbeiten vorgenommen zu haben und \n\nhat diese auch trotz anschließender Aufforderung unter Fristsetzung mit Ableh-\n\nnungsandrohung nicht ausgeführt. \n\nb) Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der erforderlichen Renovie-\n\nrungskosten ist in der zuletzt geltend gemachten Höhe von 1.640,99 € begrün-\n\ndet. Die Beklagte hat die im Kostenvoranschlag vom 22. Januar 2003 - unter \n\nHerausrechnung von durch die Umbaumaßnahmen betroffenen Wandflächen - \n\nenthaltenen Kostenpositionen nicht bestritten. Soweit sie behauptet hat, es sei-\n\nen in größerem Umfang Wandflächen von den Umbaumaßnahmen betroffen, \n\nsteht dies dem Anspruch der Klägerin, wie oben a) ausgeführt, nicht entgegen. \n\nDaß infolge der Umbaumaßnahmen Renovierungsaufwand erspart worden ist, \n\nist weder vorgetragen noch ersichtlich. \n\n3. Des weiteren kann die Klägerin gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. Scha-\n\ndensersatz wegen Mietausfalls in Höhe des vom erstinstanzlichen Gericht zu-\n\ngesprochenen Betrags von insgesamt 504,64 € verlangen. Da s Amtsgericht hat \n\neinen Mietausfallschaden der Klägerin infolge der nicht ausgeführten Schön-\n\nheitsreparaturen für die Monate Mai und Juni 2002 in Höhe der jeweiligen Mo-\n\nnatsmiete von 252,32 € angenommen. Dagegen hat die Be klagte in den \n\nRechtsmittelverfahren keine Einwendungen erhoben. \n\nIII. \n\nAuf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, \n\nund die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist zurück-\n\nzuweisen. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nRichter am Bundesgerichtshof \nWiechers ist wegen Urlaubs an \nder Unterzeichnung verhindert \n\nDr. Deppert \nKarlsruhe, 13.10.2004 \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_378-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-10-20/viii-zr-378-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305c","ref_norm":"305c","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_378-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_378-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-10-20/viii-zr-378-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_378-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:01:03.548240+00:00"}}