{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_361-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-06-23","aktenzeichen":"VIII ZR 361/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 307 Bb, 535; AGBG § 9 Bb Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem \"starren\" Fristenplan auferlegt wird.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 361/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n23. Juni 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB §§ 307 Bb, 535; \nAGBG § 9 Bb \n\nZur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die \n\nAusführung der Schönheitsreparaturen nach einem \"starren\" Fristenplan auferlegt \n\nwird. \n\nBGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - LG Frankfurt am Main \nAG Frankfurt am Main \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nDr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil der 17. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Frankfurt am Main vom 7. November 2003 wird \n\nzurückgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung eines Vorschusses auf \n\nKosten von Schönheitsreparaturen. \n\nDie Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in der B. Straße in \n\nF. ; dem Kläger wurde nachfolgend ein Nießbrauch an diesem \n\nGrundstück eingeräumt. § 16 Ziff. 4 des Formularmietvertrags vom 15. Oktober \n\n1979 enthält unter anderem folgende Regelung: \n\n\"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die \nSchönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, \n\nmindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht aus-\nzuführen. … \n\nDie Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette \n\nbei allen übrigen Räumen \n\n- 2 Jahre, \n- 5 Jahre.\" \n\nDer Kläger trägt vor, die Beklagte habe seit Beginn des Mietverhältnisses \n\nim November 1979 keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Hierzu sei sie \n\nmit Schreiben vom 20. Dezember 2000 unter Fristsetzung mit Ablehnungsan-\n\ndrohung vergeblich aufgefordert worden. Die Beklagte ist der Auffassung, die \n\nSchönheitsreparaturklausel sei unwirksam. \n\nDer Kläger hat mit seiner Klage Zahlung eines Betrags von 4.825,16 € \n\nals Vorschuß für die Ausführung der Schönheitsreparaturen nebst Zinsen ver-\n\nlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-\n\nrufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse-\n\nnen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter. Die Beklagte ist im \n\nRevisionsverfahren unvertreten geblieben. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDer Kläger habe keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur \n\nSicherung nach Auszug der Mieterin notwendiger Schönheitsreparaturen, da \n\ndie Beklagte zu deren Ausführung nicht verpflichtet sei. Die Formularklausel in \n\n§ 16 Ziff. 4 des Mietvertrags sei unwirksam; sie stelle eine unangemessene Be-\n\nnachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar und verstoße zudem gegen § 309 \n\nNr. 5 BGB analog. Die für Küche, Bad und WC vorgesehene Renovierungsfrist \n\nvon zwei Jahren liege unterhalb der allgemein anerkannten Frist von drei Jah-\n\nren. Diese Fristenverkürzung benachteilige wegen der mit der Frist verbunde-\n\nnen Beweislastumkehr, daß tatsächlich kein Renovierungsbedarf bestehe, den \n\nMieter unangemessen. Die Klausel sei allerdings nicht nur insoweit, sondern \n\ninsgesamt unwirksam. Durch die Formulierung, daß \"mindestens\" nach Ablauf \n\nder genannten Fristen zu renovieren sei, werde dem Mieter der Beweis abge-\n\nschnitten, daß sich die Räume tatsächlich nicht im dekorationsbedürftigen Zu-\n\nstand befänden, etwa aufgrund längerer Abwesenheitszeiten oder einer nur \n\nteilweisen Nutzung. Eine derartige Vereinbarung fester Renovierungsfristen \n\n- unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteilige den \n\nMieter unangemessen; sie sei zudem in entsprechender Anwendung des § 309 \n\nNr. 5 BGB unwirksam. \n\nII. \n\nDies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision des Klä-\n\ngers ist daher zurückzuweisen. \n\nDer Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Vorschußzah-\n\nlung wegen der von ihm behaupteten Kosten von Schönheitsreparaturen. Die \n\nBeklagte ist zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Dem \n\nBerufungsgericht ist darin zu folgen, daß § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags gemäß \n\n§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB beziehungsweise § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam ist, da \n\ndie Formularklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben \n\nunangemessen benachteiligt. \n\n1. Das Berufungsgericht hat die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthalte-\n\nne Fälligkeitsregelung, wonach Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, min-\n\ndestens aber in der Zeitfolge von zwei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie \n\nvon fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen sind, zu Recht als Ver-\n\neinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unter-\n\nliegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht, da der \n\nvom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentü-\n\nmer e.V. herausgegebene Formularmietvertrag im Land Hessen und damit über \n\nden Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, \n\n256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM \n\n2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Allgemeine Geschäftsbedingungen \n\nsind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule-\n\ngen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung \n\nder Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer-\n\nden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart-\n\nners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, \n\n389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 - V ZR 393/02, WM 2003, 1967 unter \n\nII 1 a; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 90/02, WM 2004, 748 \n\n= NJW-RR 2004, 262 unter II 1, jeweils m.w.Nachw.). \n\nEntgegen der Auffassung der Revision ist der in § 16 Ziff. 4 des Mietver-\n\ntrags enthaltene Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu ver-\n\nstehen, daß nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der \n\nWohnung spricht. Vielmehr liegt eine \"starre\" Fälligkeitsregelung vor. Nach dem \n\nWortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen \"wenn erforderlich, minde-\n\nstens aber\" nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann \n\naus der Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, daß er zur \n\nAusführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens \n\nnach zwei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren \n\nverpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Er-\n\nscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. \n\n2. Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene \"starre\" Fälligkeitsrege-\n\nlung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 \n\nNr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsver-\n\npflichtungen auferlegt (vgl. BGHZ 101, 253, 263 f.). \n\na) Formularklauseln, die einen starren Fristenplan vorsehen, werden in \n\nRechtsprechung und Literatur verbreitet als unzulässig angesehen (LG Marburg \n\nZMR 2000, 539, 540 f.; LG Berlin GE 1999, 983; Langenberg in Schmidt-\n\nFutterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 223 f. m.w.Nachw.; Münch-\n\nKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 104; Häublein, ZMR 2000, \n\n139, 141 m.w.Nachw.; Kinne in Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Fach 3 \n\nRdnr. 18/1; a.A. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-\n\nraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1070). \n\nDiese Auffassung trifft für den vorliegenden Fall zu. Eine unangemesse-\n\nne Benachteiligung ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 2 Nr. 1 \n\nAGBG im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen \n\nGrundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu \n\nvereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und \n\nGlauben verstößt, liegt hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 \n\nAbs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum \n\nvertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie wäh-\n\nrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht \n\nzur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese \n\nPflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf \n\nden Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine for-\n\nmularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen \n\nbelastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der \n\ngesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere In-\n\nstandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne ver-\n\ntragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 \n\nBGB schulden würde (vgl. M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, \n\n4. Aufl., § 9 M Rdnr. 68; Häublein, aaO). Auch ist ein Interesse des Vermieters, \n\nden Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovie-\n\nrungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert. \n\nb) Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf \n\nin Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der \n\nJustiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum \n\nBundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., \n\nVor § 535 Rdnr. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wo-\n\nnach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen \n\nalle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle \n\nfünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein \n\nwerden (BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.). Hiervon weicht die vorliegende \n\nKlausel zum einen hinsichtlich der Frist für Küche, Bad, Toilette und Neben-\n\nräumen zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, daß der Fristen-\n\nplan nicht lediglich für den Regelfall des \"im allgemeinen\" entstehenden Reno-\n\nvierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf \n\nder jeweiligen Frist vorschreibt. Das Berufungsgericht ist mit Recht der Auffas-\n\nsung, daß die Räume einer Mietwohnung auch nach Ablauf der in § 16 Ziff. 4 \n\ndes Mietvertrags angegebenen Fristen von zwei beziehungsweise fünf Jahren \n\nnicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein müssen. Hieran kann es insbe-\n\nsondere fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig \n\nnutzt, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit \n\nbesonders \"langlebigen\" Tapeten oder Farben dekoriert hat (vgl. Langenberg, \n\naaO und eingehend AG Gießen, WuM 2002, 212, 213; vgl. auch die in Anlage 5 \n\nzu den Wertermittlungsrichtlinien 1991 [Tapezier- und Malerarbeiten] angege-\n\nbenen, unterschiedlichen Haltbarkeitszeiten, abgedruckt bei Lützenkirchen, \n\nZMR 1998, 605, 606). Dem trägt die Klausel nicht hinreichend Rechnung, da \n\nsie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schönheitsreparaturen unab-\n\nhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen hat. \n\nc) Die Beurteilung der Fristenbestimmung als unwirksam steht nicht im \n\nWiderspruch zu früheren Entscheidungen des Senats. In dem von der Revision \n\nangeführten Urteil vom 25. Juni 2003 (VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192) hat der \n\nSenat nicht entschieden, ob eine mit der vorliegenden Klausel vergleichbare \n\nSchönheitsreparaturklausel für sich genommen wirksam war, da sich ihre Un-\n\nwirksamkeit bei einer Gesamtbetrachtung bereits aufgrund eines Summie-\n\nrungseffekts im Zusammenhang mit einer Endrenovierungsklausel ergab (aaO, \n\nunter III 3). In dem vom Berufungsgericht erwähnten Urteil vom 3. Juni 1998 \n\n(VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145; Vorinstanz OLG Frankfurt \n\nam Main, NJW-RR 1998, 368, dort mit ausführlicher Wiedergabe des Verfah-\n\nrensgangs) hat der Senat in einem Verfahren nach §§ 13 ff. AGBG zwei Formu-\n\nlarklauseln als wirksam angesehen, die jeweils Rechtsfolgen an den Ablauf von \n\nRenovierungsfristen knüpften und zu diesem Zweck auf eine mit der vorliegen-\n\nden Bestimmung vergleichbare Schönheitsreparaturklausel Bezug nahmen. Die \n\nFormularklausel, in der der Fristenplan enthalten ist, war nicht Gegenstand des \n\nVerfahrens, so daß der Senat hierüber nicht entschieden hat. \n\n3. Die Unwirksamkeit der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags geregelten Fri-\n\nstenbestimmung hat die Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparaturverpflich-\n\ntung zur Folge (vgl. LG Berlin WuM 2002, 668; LG Berlin GE 2003, 124, jeweils \n\nm.w.Nachw.; LG Hamburg WuM 1992, 476; LG Köln 1989, 506; Langenberg, \n\naaO Rdnr. 221; a.A. Häublein, aaO, S. 142 f.; Lützenkirchen, aaO, S. 608). Die \n\nin § 16 Ziff. 4 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nur dann \n\naufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich \n\nund sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil tren-\n\nnen ließe (Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, \n\nunter II 2 m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Zwar könnte der erste Teil der Klausel \n\nsprachlich ohne den Fristenplan bestehen bleiben; dies gilt aber schon nicht für \n\nden Zusatz, dem eine eigenständige Bedeutung nicht zukommt. Jedenfalls hät-\n\nte ein Wegfall des Fristenplans zur Folge, daß die Renovierungsvorschrift in-\n\nhaltlich umgestaltet würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der \n\nSchönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der Renovierungs-\n\nverpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung der Worte \"min-\n\ndestens aber in der nachstehenden Zeitfolge\" und des nachstehenden Fristen-\n\nplans bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovie-\n\nrungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies wä-\n\nre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel. \n\nIII. \n\nDa sich die Revision des Klägers nach alledem als unbegründet erweist, \n\nist sie - ungeachtet der Säumnis der Beklagten durch kontradiktorisches Urteil - \n\nmit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_361-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-23/viii-zr-361-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 309","ref_norm":"309","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_361-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_361-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-23/viii-zr-361-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_361-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:38:17.028639+00:00"}}