{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_360-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-09-22","aktenzeichen":"VIII ZR 360/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 22. September 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (§ 536 a.F.), 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 (AGBG § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb). Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als sol- che und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiede- nen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verstän- digen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so daß sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluß an Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 360/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n22. September 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (§ 536 a.F.), 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 (AGBG \n\n§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb). \n\nEine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von \n\nSchönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unan-\n\ngemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als sol-\n\nche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiede-\n\nnen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verstän-\n\ndigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so daß sie als einheitliche \n\nRegelung erscheinen (im Anschluß an Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR \n\n361/03). \n\nBGH, Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 - LG Duisburg \nAG Dinslaken \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 22. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die \n\nRichter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil der 13. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Duisburg vom 11. November 2003 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagten hatten von dem Kläger ein Einfamilienhaus mit Garten in \n\nD. gemietet. Der Mietvertrag vom 15. Juli 1991 enthielt unter anderem \n\nfolgende formularvertragliche Regelungen: \n\n\"§ 10 Schönheitsreparaturen \n\n1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wieder-\nkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzu-\nführen. \n\n... \n\n3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsrepa-\nraturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeit-\n\nraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Die-\nlen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in ande-\nren Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit \nnicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung \nerforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem An-\nfang des Mietverhältnisses zu laufen. \n\n... \n\n§ 22 Beendigung des Mietverhältnisses \n\n... \n\n2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßga-\n\nbe des § 10 auszuführen. ... \n\n Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang \n\nder letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen.\" \n\nDas Mietverhältnis endete am 31. Mai 2002; die Beklagten räumten das \n\nGrundstück. Mit Schreiben vom 8. Juli 2002 forderten die Prozeßbevollmächtig-\n\nten des Klägers die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 21. Juli 2002 zur Be-\n\nseitigung verschiedener Mängel auf und kündigten an, nach Fristablauf Scha-\n\ndensersatzansprüche geltend zu machen. Dieser Aufforderung kamen die Be-\n\nklagten nicht nach. \n\nAnschließend veräußerte der Kläger das Grundstück. Am 20. August \n\n2002 besichtigte ein von dem Kläger mit der Schadensfeststellung und \n\n-bewertung beauftragter Sachverständiger das Grundstück. Zu diesem Zeit-\n\npunkt hatten die Erwerber des Wohnhauses bereits mit Sanierungsarbeiten be-\n\ngonnen; nachfolgend entkernten sie das Haus. Die Erwerber wurden am \n\n18. November 2002 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. \n\nZwischen den Parteien ist streitig, ob die von dem Kläger behaupteten \n\nzahlreichen Zustandsveränderungen und Schäden an dem Hausgrundstück \n\nvorhanden bzw. ob sie von den Beklagten verursacht worden und zu vertreten \n\nsind. Der Kläger beziffert seine Ansprüche auf insgesamt 22.289,84 €; dieser \n\nBetrag setzt sich wie folgt zusammen: \n\nRenovierungskosten \n\nGutachterkosten \n\n22.051,57 € \n\n 812,00 € \n\nMiet- und Nebenkostenforderungen \n\n 2.118,00 €\n\ninsgesamt \n\nabzüglich verzinster Kaution \n\nRestforderung \n\n24.981,57 € \n\n 2.691,73 €\n\n22.289,84 €\n\nDiesen Betrag - nebst Zinsen - hat der Kläger mit der Klage geltend ge-\n\nmacht. Er hat die Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht eingereicht. \n\nMit Schreiben vom 2. Dezember 2002 hat das Amtsgericht den Kläger aufge-\n\nfordert, einen Gerichtskostenvorschuß einzuzahlen. Die Vorschußzahlung ist \n\nspätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen. Die Klageschrift ist \n\nden Beklagten am 21. Dezember 2002 zugestellt worden. Die Beklagten haben \n\ndie Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie-\n\nsen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebe-\n\ngehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in NJW-RR \n\n2004, 161 veröffentlicht ist, hat ausgeführt: \n\nDie Klageforderung sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts zwar \n\nnicht verjährt. Jedoch bestehe der vom Kläger geltend gemachte Schadenser-\n\nsatzanspruch wegen einer Verschlechterung und Veränderung der Mietsache \n\nsowie wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht; daher sei auch der \n\nAnspruch auf Erstattung der Gutachterkosten nicht begründet. \n\nDer auf Naturalrestitution bzw. auf Ersatz des zur Wiederherstellung er-\n\nforderlichen Geldbetrags gerichtete Schadensersatzanspruch wegen Verände-\n\nrung oder Verschlechterung der Mietsache sei infolge der Veräußerung des \n\nGrundstücks untergegangen; der Kläger habe den Anspruch auch nicht vor \n\ndem Eigentumsübergang an die Erwerber abgetreten. Er könne daher nur noch \n\neinen Entschädigungsanspruch in Geld gemäß § 251 BGB geltend machen. \n\nEinen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung der Mietsache habe \n\nder Kläger jedoch nicht dargelegt. Er habe eine Einbuße bei dem erzielten \n\nKaufpreis allein mit der Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen, nicht \n\naber mit Schäden an der Mietsache begründet. \n\nEin Schadensersatzanspruch wegen der Nichtvornahme von Schönheits-\n\nreparaturen stehe dem Kläger nicht zu. Der Mietvertrag enthalte keine wirksa-\n\nme Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die \n\nBeklagten. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags sei nicht im Sinne der Angabe einer \n\nRichtlinie für den Renovierungsturnus, sondern der Vereinbarung von starren \n\nRenovierungsfristen zu verstehen, da der Mieter zur Renovierung spätestens \n\nnach Ablauf der genannten Fristen verpflichtet werde und der Grad der Abnut-\n\nzung lediglich eine frühere Renovierungspflicht begründen solle. Der Nachweis, \n\ndaß trotz Fristablaufs eine Renovierungsbedürftigkeit noch nicht bestehe, werde \n\ndem Mieter weder gemäß § 10 noch gemäß § 22 Nr. 2 des Mietvertrags eröff-\n\nnet. Vielmehr werde dem Mieter nach § 22 Nr. 2 Abs. 2 bei Mietende die Pflicht \n\nauferlegt, den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparatu-\n\nren nachzuweisen. Dies bestätige, daß es nach den vertraglichen Vereinbarun-\n\ngen für die Renovierungspflicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht \n\nankommen solle, da in diesem Fall der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen \n\nSchönheitsreparaturen unerheblich wären. Diese Regelung benachteilige den \n\nMieter unangemessen; sie sei daher gemäß § 9 AGBG unwirksam. Die Unwirk-\n\nsamkeit dieser Klausel führe zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über \n\ndie Abwälzung der Schönheitsreparaturen. \n\nII. \n\nDies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. \n\n1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß dem Kläger \n\nkein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu-\n\nsteht, da die Beklagten zu deren Ausführung nicht verpflichtet sind. § 10 Ziff. 3 \n\ndes Mietvertrags vom 15. Juli 1991 ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG \n\n(nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, da die Formular-\n\nklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemes-\n\nsen benachteiligt. \n\na) Das Berufungsgericht hat die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthalte-\n\nne Fälligkeitsregelung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsrepara-\n\nturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, \n\nin Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von \n\nfünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, \n\nsoweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforder-\n\nlich ist, zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. \n\nDiese Auslegung unterliegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Re-\n\nvisionsgericht, da der vom Verlag Haus und Grund GmbH herausgegebene \n\nFormularmietvertrag über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwen-\n\ndung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Allgemeine Geschäftsbedin-\n\ngungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so \n\nauszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter \n\nAbwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise ver-\n\nstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen \n\nVertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ \n\n102, 384, 389 f.). \n\nEntgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die in \n\n§ 10 Ziff. 3 enthaltene Regelung zutreffend als \"starren\" Fristenplan ausgelegt. \n\nDie formularvertragliche Klausel ist aus der Sicht eines verständigen Mieters so \n\nzu verstehen, daß die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort \n\ngenannten Zeiträume von drei, fünf oder sieben Jahren fällig werden. Auf den \n\nGrad der Abnutzung der gemieteten Räume kommt es danach allein hinsichtlich \n\neiner möglichen Verkürzung der Renovierungsfristen an; für eine entsprechen-\n\nde Verlängerung ist nach der getroffenen Regelung hingegen kein Raum, da \n\nder Fristenplan insoweit keine Ausnahme zuläßt und mithin verbindlich ist. \n\nb) In dieser Auslegung ist die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene \n\nFälligkeitsregelung unwirksam, wie das Berufungsgericht zutreffend angenom-\n\nmen hat. Der Senat hat in einer nach Erlaß des Berufungsurteils und Einlegung \n\nder Revision ergangenen Entscheidung (Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR \n\n361/03, NJW 2004, 2586) ausgeführt, daß eine formularvertragliche Klausel, die \n\neinen \"starren\" Fristenplan mit Renovierungsintervallen von zwei Jahren für Kü-\n\nche, Bad und Toilette und von fünf Jahren für alle übrigen Räume vorsieht, ge-\n\nmäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG \n\nunwirksam ist, da sie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schön-\n\nheitsreparaturen auch dann auszuführen hat, wenn ein Renovierungsbedarf \n\ntatsächlich noch nicht besteht (vgl. im einzelnen Senat, aaO, unter II 2). Daß die \n\nin § 10 Ziff. 3 des vorliegenden Mietvertrages aufgeführten Fristen demgegen-\n\nüber zum Teil länger bemessen sind und den in § 7 Fußnote 1 des vom Bun-\n\ndesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fas-\n\nsung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in \n\nBGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rdnr. 87) angegebenen Renovierungsinterval-\n\nlen entsprechen, wonach Schönheitsreparaturen \"im allgemeinen\" nach Ablauf \n\ndieser Zeiträume erforderlich sein werden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. \n\nAuch nach Ablauf der Renovierungsintervalle von drei, fünf und sieben Jahren \n\nkann es im Einzelfall an einem tatsächlichen Renovierungsbedarf fehlen (vgl. \n\ninsoweit auch Senat, aaO, unter II 2 b). Dies ist in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags \n\nim Unterschied zu der in § 7 des Mustermietvertrags enthaltenen Regelung, die \n\nkeine \"starren\" Renovierungsintervalle vorgibt, nicht berücksichtigt. \n\nc) Auch die in § 10 Ziff. 1 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ist \n\nunwirksam. Das Berufungsgericht hat mit Recht zwischen der in § 10 Ziff. 3 des \n\nMietvertrags enthaltenen Fristenbestimmung und der Verpflichtung zur Durch-\n\nführung der \"turnusmäßig wiederkehrenden\" Schönheitsreparaturen (§ 10 \n\nZiff. 1) einen inneren Zusammenhang gesehen, der eine Aufrechterhaltung der \n\nSchönheitsreparaturverpflichtung ausschließt. Zwar sind die Regelungen in un-\n\nterschiedlichen Vertragsklauseln enthalten. Aus der Sicht eines verständigen \n\nMieters bestimmt sich der Umfang der in Ziff. 1 geregelten Schönheitsrepara-\n\nturverpflichtung jedoch nach dem in Ziff. 3 enthaltenen (starren) Fristenplan, so \n\ndaß die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind. Bliebe die in § 10 \n\nZiff. 1 dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung ohne den Fri-\n\nstenplan bestehen, würde sie mithin aus der Sicht des Mieters inhaltlich umge-\n\nstaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies wäre jedoch eine \n\nunzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsur-\n\nteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3). \n\n2. Die Revision rügt dagegen mit Erfolg, daß das Berufungsgericht wei-\n\ntergehende Schadensersatzansprüche des Klägers mit rechtsfehlerhafter Be-\n\ngründung verneint hat. \n\na) Das Berufungsgericht ist zunächst zu Recht der Auffassung, daß \n\nSchadensersatzansprüche des Klägers nicht gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt \n\nsind, da die Verjährung vor Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten ge-\n\nhemmt wurde (§ 209 BGB). Die Verjährungsfrist wurde frühestens mit der \n\nRückgabe der Mietsache am 31. Mai 2002 in Lauf gesetzt; sie endete mithin \n\nnicht vor Montag, dem 2. Dezember 2002. Gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird \n\ndie Verjährung unter anderem durch die Erhebung der Klage auf Leistung ge-\n\nhemmt. Zwar wurde die Klage erst durch Zustellung der Klageschrift an die Be-\n\nklagten am 21. Dezember 2002, mithin unter Umständen nach Ablauf der \n\nsechsmonatigen Verjährungsfrist, erhoben (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Wirkung der \n\nZustellung tritt jedoch gemäß § 167 ZPO (vor dem 1. Juli 2002: § 270 Abs. 3 \n\nZPO) bereits mit dem Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die \n\nZustellung demnächst erfolgt. \n\nDiese Voraussetzung ist erfüllt. Die Verjährung wurde mit Einreichung \n\nder Klageschrift am 28. November 2002 und damit vor Ablauf der Verjährungs-\n\nfrist gehemmt. Eine Klage ist \"demnächst\" zugestellt, wenn die Partei und ihr \n\nProzeßbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtumstände alles \n\nZumutbare für die alsbaldige Zustellung getan haben. Dies ist nicht der Fall, \n\nwenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozeßbevollmächtigter \n\ndurch nachlässiges, wenn auch nur leicht fahrlässiges Verhalten zu einer nicht \n\nbloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen haben; als geringfügig \n\nsind in der Regel Zustellungsverzögerungen bis zu 14 Tagen anzusehen (Se-\n\nnat, Urteil vom 9. November 1994 - VIII ZR 327/93, NJW-RR 1995, 254, unter \n\nII 2 a m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 20. April 2000 - VII ZR 116/99, NJW 2000, \n\n2282, unter II 1 m.w.Nachw., jew. zu § 270 Abs. 3 ZPO). Dabei kann offenblei-\n\nben, ob der Kläger verpflichtet war, den Gerichtskostenvorschuß nach § 65 \n\nAbs. 1 Satz 1 GKG a.F. (nunmehr § 12 Abs. 1 Satz 1 GKG) vor einer entspre-\n\nchenden Aufforderung durch das Gericht zu zahlen, was das Berufungsgericht \n\nverneint hat. Die Verzögerung, die infolge der zunächst unterbliebenen Zahlung \n\nder Gerichtsgebühren eingetreten ist, war jedenfalls geringfügig. Der Kläger hat \n\ndie Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht eingereicht; die Vorschuß-\n\nzahlung ist spätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen. Selbst \n\nwenn man auf diesen Zeitraum und nicht lediglich auf die seit Ablauf der Verjäh-\n\nrungsfrist verstrichene Zeit abstellt (vgl. BGH, Urteil vom 18. Mai 1995 - VII ZR \n\n191/94, NJW 1995, 2230 = WM 1995, 1413, unter II 2 c m.w.Nachw.), beträgt \n\ndie Verzögerung lediglich elf Tage. Die nach der Vorschußzahlung eingetretene \n\nweitere Verzögerung bis zur Klagezustellung ist dem Kläger nicht zuzurechnen; \n\nsie bleibt daher entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht \n\nder Beklagten außer Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2000, aaO). Die \n\nKlageschrift wurde daher noch \"demnächst\" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt. \n\nb) Das Berufungsgericht durfte jedoch mit der von ihm gegebenen Be-\n\ngründung einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigungen und Verän-\n\nderungen der Mietsache nicht verneinen. \n\naa) Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, daß Schadens-\n\nersatzansprüche wegen einer vom Kläger behaupteten Beschädigung der Sa-\n\nche, die gemäß § 249 Satz 2 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf \n\nErsatz des zur Herstellung erforderlichen Geldbetrags gerichtet sind, mit der \n\nVeräußerung des Hausgrundstücks untergegangen sind. Der Zahlungsan-\n\nspruch nach § 249 Satz 2 BGB a.F. ist nur eine besondere Form des Herstel-\n\nlungsanspruchs gemäß § 249 Satz 1 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 1 BGB) \n\nund daher von der Möglichkeit einer Wiederherstellung der beschädigten Sache \n\nabhängig. Veräußert der Eigentümer sein beschädigtes Hausgrundstück, bevor \n\ner den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag erhalten hat, so wird die Her-\n\nstellung mit der Folge unmöglich, daß der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB a.F. \n\nerlischt (BGHZ 81, 385; 147, 320, 322, jew. V. Zivilsenat; anders - jedoch auf \n\ndiese Fallgruppe beschränkt - für den Ersatz fiktiver Reparaturkosten beim Ver-\n\nkauf eines beschädigten Kraftfahrzeugs der VI. Zivilsenat, BGHZ 66, 239; BGH, \n\nUrteil vom 5. März 1985 - VI ZR 204/83, NJW 1985, 2469 unter I m.w.Nachw.). \n\nDer Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB a.F. erlischt dagegen nicht, wenn er spä-\n\ntestens mit Wirksamwerden der Eigentumsübertragung an den Erwerber des \n\nGrundstücks abgetreten wird (BGHZ 147, 320, 323 ff.); eine Abtretung des Her-\n\nstellungsanspruchs an die Erwerber liegt nach den Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts jedoch nicht vor. Erlischt der Herstellungsanspruch, kann der Ge-\n\nschädigte, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, Kompensation \n\nseines Schadens nach § 251 Abs. 1 BGB verlangen (BGHZ 81, 385, 392; 147, \n\n320, 322). \n\nbb) Das Berufungsgericht hat insoweit jedoch nicht berücksichtigt, daß \n\ndiese Grundsätze nicht anzuwenden sind, wenn der Geschädigte aufgrund der \n\nVerletzung vertraglicher Verpflichtungen Schadensersatz wegen Nichterfüllung \n\nverlangt, wie es vorliegend in Betracht kommt (vgl. nachfolgend cc). In diesem \n\nFall geht es nicht um den Rechtsgüterschutz durch Naturalrestitution gemäß \n\n§ 249 BGB, sondern um Ersatz des Schadens, der dem Kläger infolge der nicht \n\nordnungsgemäßen Erfüllung entsteht. Der Gläubiger kann verlangen, wirt-\n\nschaftlich so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der Schuldner den \n\nVertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (Senatsurteil vom 27. Mai 1998 - VIII ZR \n\n362/96, NJW 1998, 2901 = WM 1998, 1784, unter II 2 a m.w.Nachw.). Der \n\nSchaden kann im Einzelfall allerdings auch nach den erforderlichen Reparatur-\n\nkosten berechnet werden (vgl. BGHZ 108, 156, 160; Senatsurteil vom \n\n26. Januar 1983 - VIII ZR 227/81, NJW 1983, 1424 = WM 1983, 363, unter 2 a). \n\nAuf die Berechnung des auf vertraglicher Grundlage beruhenden Nichterfül-\n\nlungsschadens hat es grundsätzlich keinen Einfluß, wenn der Gläubiger die Sa-\n\nche nachfolgend veräußert (vgl. BGHZ 99, 81, 84 ff. zu § 635 BGB a.F.; BGH, \n\nBeschluß vom 10. Juni 1998 - V ZR 324/97, NJW 1998, 2905 = WM 1998, 1783 \n\nzu § 463 BGB a.F.; OLG Düsseldorf, OLGZ 1989, 252, 253 zu § 326 Abs. 1 \n\nBGB a.F.). \n\ncc) Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang dem Kläger ein An-\n\nspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zusteht, vermag der Senat \n\nnicht zu prüfen, da das Berufungsgericht zu den tatsächlichen Grundlagen ei-\n\nnes solchen Anspruchs bisher keine Feststellungen getroffen hat. Nach dem \n\nschriftsätzlichen Vorbringen des Klägers kann jedoch nicht ausgeschlossen \n\nwerden, daß er - abgesehen von Ansprüchen wegen nicht durchgeführter \n\nSchönheitsreparaturen, die nicht begründet sind (oben 1) - Ersatz seines Nicht-\n\nerfüllungsschadens begehrt. Der Kläger verlangt unter anderem Ersatz von Ko-\n\nsten zur Wiederherstellung des zu Beginn des Mietverhältnisses bestehenden \n\nZustands (vgl. § 546 Abs. 1 BGB). Ein solcher Schadensersatzanspruch, der \n\ngemäß § 326 BGB a.F. auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens gerichtet ist \n\n(vgl. Senatsurteile BGHZ 104, 6, 10 f.; 107, 179, 183 f.), wäre nicht infolge der \n\nVeräußerung des Hausgrundstücks untergegangen. \n\ndd) Des weiteren durfte das Berufungsgericht den Schadensersatzan-\n\nspruch des Klägers, soweit er wegen Beschädigungen der Mietsache Ersatz \n\nder Herstellungskosten verlangt, nicht mit der Begründung verneinen, er habe \n\neinen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung (§ 251 Abs. 1 BGB) \n\nnicht dargelegt. Im Berufungsurteil ist hierzu ausgeführt, der Kläger habe den \n\nbehaupteten Wertverlust des Grundstücks allein auf das Unterlassen der \n\nDurchführung von Schönheitsreparaturen seitens der Beklagten bezogen; hin-\n\ngegen habe er nicht dargetan, daß auch die behaupteten Schäden an der Miet-\n\nsache zu einem bezifferbaren Kaufpreisverlust geführt hätten. \n\nDie Revision rügt zu Recht, daß das Berufungsgericht hierbei wesentli-\n\nches Vorbringen des Klägers übergangen hat (§ 286 ZPO). Der Kläger hat sei-\n\nnen Anspruch, wie die Revision zutreffend aufzeigt, nicht nur mit dem Unterlas-\n\nsen von Schönheitsreparaturen begründet, sondern (auch) mit dem \"Zustand\" \n\ndes Wohnhauses. Diese allgemein gehaltene Umschreibung schließt Beschä-\n\ndigungen der Mietsache ein. Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht \n\nauch nicht mit der Erwägung unberücksichtigt lassen, der Zustand des Hauses \n\nsei für die Erwerber kein Grund gewesen, über den Kaufpreis zu verhandeln. \n\nDenn der Kläger hat den behaupteten Wertverlust mit einer entgangenen, an-\n\nderweitigen Veräußerungsmöglichkeit begründet. \n\nDer Kläger hat hierzu schriftsätzlich unter anderem vorgetragen, er habe \n\naufgrund des \n\n\"Zustands des Hauses\" seine Kaufpreisforderung von \n\n320.000 DM (163.613,40 €) nicht durchsetzen können. Di e Eheleute S. \n\nseien nach einer ersten Besichtigung des zu diesem Zeitpunkt noch von den \n\nBeklagten bewohnten Hauses bereit gewesen, diesen Kaufpreis zu zahlen. \n\nNach der Räumung seitens der Beklagten hätten sie das Haus am 2. oder \n\n3. Juni 2003 nochmals besichtigt; \"aufgrund der Feststellung des Zustands des \n\nHauses\" hätten sie, wie der Kläger unter Benennung der Eheleute S. als \n\nZeugen vorgetragen hat, vom Abschluß des Kaufvertrags Abstand genommen. \n\nLetztlich habe das Haus nur zu einem Kaufpreis von 145.000 € verkauft werden \n\nkönnen, so daß er eine Kaufpreiseinbuße von 18.613,40 € erlitten habe. Des \n\nweiteren hat der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, ein höherer Kaufpreis \n\nhabe nicht erzielt werden können, da aufgrund des Zustands des Hauses keine \n\nweiteren Interessenten zu einem höheren Kaufpreis hätten gefunden werden \n\nkönnen. \n\nSofern das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers insoweit als unklar \n\noder mißverständlich angesehen haben sollte, hätte es ihm, wie die Revision zu \n\nRecht rügt, Gelegenheit geben müssen, seinen Sachvortrag zu verdeutlichen \n\n(§ 139 Abs. 1 ZPO). Ausweislich der Revisionsbegründung hätte der Kläger \n\ndann klargestellt, daß er einen um 18.613,40 € höher en Kaufpreis bereits dann \n\nerzielt hätte, wenn das Objekt \"nur\" renovierungsbedürftig gewesen wäre. Der \n\nnach den Gründen des Berufungsurteils dem Kläger in der Berufungsverhand-\n\nlung erteilte Hinweis, es erscheine fraglich, ob im Hinblick auf den Verkauf des \n\nMietobjektes die Darlegungen zum Schadensersatzanspruch wegen Ver-\n\nschlechterung der Mietsache ausreichend seien, genügte hierfür nicht. \n\nIII. \n\nDa es weiterer Feststellungen bedarf, ist das Berufungsurteil aufzuhe-\n\nben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 \n\nAbs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_360-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-09-22/viii-zr-360-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 251","ref_norm":"251","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 270","ref_norm":"270","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":2},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 65","ref_norm":"65","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 204","ref_norm":"204","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 253","ref_norm":"253","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 209","ref_norm":"209","n":1},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 548","ref_norm":"548","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 635","ref_norm":"635","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_360-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_360-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-09-22/viii-zr-360-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_360-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:56:28.080093+00:00"}}