{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_355-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-10-06","aktenzeichen":"VIII ZR 355/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 535, 536 Verkündet am: 6. Oktober 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen tech- nische Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anfor- derungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoß aufgestockt, so ent- steht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoß gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anfor- derungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Norm an normalen Trittschall- schutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 355/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB §§ 535, 536 \n\nVerkündet am: \n6. Oktober 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nFür die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die \nvon den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung \nbestimmter technischer Normen maßgebend. \n\nFehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen tech-\nnische Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei \nErrichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. \n\nNimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, \nso kann der Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anfor-\nderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. \n\nWird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoß aufgestockt, so ent-\nsteht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoß gelegen war, \nein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anfor-\nderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Norm an normalen Trittschall-\nschutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der \nMieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist. \n\nBGH, Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03 - LG Hamburg \nAG Hamburg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 6. Oktober 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Rich-\n\nter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts \n\nHamburg, Zivilkammer 7, vom 30. Oktober 2003 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nAuf die Anschlußrevision der Kläger wird das vorbezeichnete Ur-\n\nteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der \n\nKläger erkannt worden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger mieteten von den Rechtsvorgängern der Beklagten mit Ver-\n\ntrag vom 28. Juli 1987 eine Wohnung im dritten Obergeschoß des Anwesens \n\nH. Straße in H. . Das direkt über der von den Klägern gemiete-\n\nten Wohnung gelegene Dachgeschoß des vor dem Jahre 1918 errichteten \n\nHauses war zunächst nicht ausgebaut und wurde lediglich als Abstellraum ge-\n\nnutzt. Im Jahr 2001 wurde der Dachboden abgetragen und an seiner Stelle von \n\nder Beklagten eine zweigeschossige Wohnung errichtet, die sie als Eigentums-\n\nwohnung veräußerte. \n\nSeit dem Bezug der neuerrichteten Dachgeschoßwohnung, die Ende \n\nOktober 2001 fertiggestellt war, fühlen sich die Kläger durch den von dort aus-\n\ngehenden Trittschall gestört. Ein von ihnen in Auftrag gegebenes Privatgutach-\n\nten des Sachverständigen M. ergab einen Normtrittschallpegel von \n\nL' = 58,5, der die Grenzwerte der DIN 4109 (Normtrittschallpegel L' < 53 dB \n\nbzw. < 46 dB für erhöhten Schallschutz) überschreitet. Der ferner eingeschalte-\n\nte Sachverständige T. ermittelte in seinem Prüfbericht Nr. 09.2001.02 einen \n\nWert von 57 dB. Die Kläger minderten ab November 2002 die Miete um 20 %. \n\nMit ihrer Klage begehren die Kläger von den Beklagten die Herstellung \n\neines erhöhten Trittschallschutzes von 46 dB, hilfsweise einen Trittschallschutz \n\nvon 53 dB. Ferner verlangen sie im Hinblick auf den ihrer Ansicht nach mangel-\n\nhaften Trittschallschutz Rückzahlung bereits gezahlter Miete und Ersatz der \n\nKosten für das Gutachten des Sachverständigen M. . Widerklagend hat \n\ndie Beklagte Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der gemin-\n\nderten Miete gefordert. \n\nDas Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die \n\nWiderklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten, mit der sie allein die \n\nEntscheidung über die Klage angegriffen hat, hat das Landgericht die Beklagten \n\nlediglich zur Herstellung eines Trittschallschutzes von 53 dB verurteilt und die \n\nKlage hinsichtlich des verlangten erhöhten Trittschallschutzes abgewiesen. Es \n\nhat ferner dem Zahlungsantrag der Kläger stattgegeben. Gegen dieses Urteil \n\nrichtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit \n\nder sie die vollständige Klageabweisung erstrebt. Die Kläger begehren mit ihrer \n\nunselbständigen Anschlußrevision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen \n\nUrteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nEs sei vom Vorliegen eines Mangels der Mietwohnung auszugehen. \n\nMaßgebend sei zwar in erster Linie das, was die Parteien als vertragsgemäß \n\nvereinbart hätten. Fehle es an entsprechenden Abreden, sei aber die Einhal-\n\ntung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Danach seien grund-\n\nsätzlich die DIN-Normen zugrunde zu legen, die zur Zeit der Errichtung des \n\nGebäudes galten. Das sei für den nachträglichen Dachgeschoßausbau die zu \n\ndiesem Zeitpunkt gültige DIN-Norm 4109, da die Wohnung über der Wohnung \n\nder Kläger erst durch den Ausbau errichtet worden sei. Es komme nicht ent-\n\nscheidend darauf an, ob die bei Anmietung vorhandene einfache Holzbalken-\n\ndecke baualtersgemäß gewesen sei oder ob der technisch vorhandene Tritt-\n\nschallschutz nach Umbau des Dachgeschosses den öffentlich-rechtlichen Vor-\n\nschriften entspreche und besser sei als bei Anmietung des Objekts. Bei Anmie-\n\ntung seien Lärmimmissionen aus der Etage über der Mietwohnung nicht zu be-\n\nfürchten gewesen, weil oberhalb der Wohnung keine weitere Wohnnutzung \n\nstattgefunden habe. Die Sollbeschaffenheit des Mietobjekts sei deshalb eine \n\nWohnung ohne störenden Lärmbelästigungen aus dem darüber liegenden \n\nDachgeschoß. Der Mieter dürfe davon ausgehen, daß er auch bei einem späte-\n\nren Ausbau des Dachgeschosses vor Lärmimmissionen jedenfalls in der Weise \n\ngeschützt werde, daß die zum Zeitpunkt des nachträglichen Ausbaus geltenden \n\ntechnischen Normen eingehalten würden. \n\nDie Kläger hätten jedoch keinen Anspruch auf Einhaltung der Grenzwer-\n\nte gemäß den \"Empfehlungen für einen erhöhten Schallschutz\" nach Beiblatt 2 \n\nder DIN 4109. Vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen müsse der Mieter die \n\nGeräusche hinnehmen, die durch eine vertragsgemäße Nutzung der anderen \n\nWohnungen eines Mehrfamilienhauses entstünden. \n\nSoweit die Beklagte einwende, die Ursache der Lärmimmissionen liege \n\nim Gemeinschaftseigentum bzw. im Sondereigentum eines anderen Woh-\n\nnungseigentümers, führe dies nicht zu einer Unmöglichkeit der Mangelbeseiti-\n\ngung, sondern lediglich dazu, daß die Vornahme der Mangelbeseitigung wegen \n\nder Notwendigkeit der Mitwirkung Dritter nicht allein vom Willen der Beklagten \n\nabhänge, so daß Zwangsmittel nach § 888 ZPO ausgeschlossen seien, wenn \n\nder Schuldner vorher mit der gebotenen Intensität zumindest versucht habe, \n\ndiese Dritten zur Mitwirkung zu veranlassen. Im übrigen sei die Trittschalldäm-\n\nmung anders als der Bodenbelag nicht Gegenstand des Sondereigentums, \n\nsondern gehöre grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum, wobei die \n\nanderen Wohnungseigentümer zumindest zur Duldung der Arbeiten verpflichtet \n\nseien. \n\nDen Klägern seien auch die Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen, \n\nweil die Beklagte die Mangelhaftigkeit durch den von ihr veranlaßten Umbau \n\nschuldhaft herbeigeführt habe. Die klägerseitig vorgenommene Mietminderung \n\nvon 20 % sei unter Zugrundelegung eines Trittschallschutzes von L' ~ 57 dB \n\nangemessen. \n\nII. \n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Über-\n\nprüfung nicht in allen Punkten stand. \n\n1. Die Revision der Beklagten hat allerdings in der Sache keinen Erfolg. \n\nZu Recht hat das Berufungsgericht einen Mangel der Mietwohnung im Sinne \n\nvon § 536 Abs. 1 BGB wegen des nicht ausreichenden Trittschallschutzes be-\n\njaht. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächli-\n\nchen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (BGH, \n\nUrteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714 unter A II 2 a \n\nm.w.Nachw. zur Rechtsprechung; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Ge-\n\nschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III. B Rdnr. 1344). Maßgeblich sind da-\n\nher, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, die Vereinbarungen der \n\nParteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Nor-\n\nmen. Fehlen jedoch ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Miet-\n\nsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen \n\ngeschuldet (vgl. KG, WuM 1980, 255; LG Berlin GE 1996, 1249; Staudin-\n\nger/Emmerich, BGB (2003), § 536 Rdnr. 27; vgl. auch LG Berlin, GE 1996, \n\n677). Dabei ist, wovon auch die Revision zu Recht ausgeht, nach der Verkehrs-\n\nanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab \n\nanzulegen (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527; \n\nKraemer in Bub/Treier aaO Rdnr. 1338; differenzierend Schmidt-Futterer/ \n\nEisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 29 f.). \n\nEntgegen der Auffassung der Revision bedeutet dies jedoch nicht, daß \n\ndie Kläger keinen höheren Schallschutz verlangen können, als er der Zeit vor \n\n1918 entsprach. Zwar haben die Parteien einen Mietvertrag über eine Wohnung \n\nabgeschlossen, die sich in einem vor dem Jahr 1918 errichteten und nicht den \n\naktuellen Schallschutzbestimmungen angepaßten Gebäude befindet. Auch trifft \n\nden Vermieter grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung (so auch Schmidt-\n\nFutterer/Eisenschmid aaO Rdnr. 30). Wenn der Vermieter jedoch selbst bauli-\n\nche Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen können, kann \n\nder Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den \n\nAnforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Die \n\nRevision übersieht, daß die Kläger zunächst im obersten bewohnten Stockwerk \n\ngewohnt haben, weil der darüber befindliche Dachboden lediglich als Abstell-\n\nraum genutzt wurde. Durch die Errichtung der zweigeschossigen Wohnung \n\nüber der Wohnung der Kläger haben sich die Nutzungsgewohnheiten erheblich \n\ngeändert. Zu Recht führt das Berufungsgericht aus, daß die Wohnung über der \n\nWohnung der Kläger durch den Ausbau erst errichtet worden ist. Dementspre-\n\nchend sind hinsichtlich des zwischen diesen Wohnungen erforderlichen Tritt-\n\nschallschutzes auch die zum Zeitpunkt des Ausbaus geltenden DIN-Normen die \n\nden jeweiligen technischen Mindeststandard wiedergeben (vgl. BGHZ 139, 16, \n\n20), als Vertragsinhalt anzusehen. \n\nAuch der Durchführung einer Ortsbesichtigung bedurfte es entgegen der \n\nAnsicht der Revision zur Ermittlung der Lärmbeeinträchtigung nicht. Das Beru-\n\nfungsgericht hat festgestellt, daß der Trittschallpegel in der Wohnung der Kläger \n\nden von der DIN 4109 festgelegten Grenzwert jedenfalls um 4 dB überschreitet. \n\nDamit steht auch unabhängig von einer Ortsbesichtigung fest, daß der Tritt-\n\nschallschutz nicht ausreichend und folglich die Wohnung der Kläger mit einem \n\nMangel behaftet ist. \n\nDie Kläger waren daher berechtigt, die Miete zu mindern. Die vom Tat-\n\nrichter für angemessen gehaltene Höhe der Minderung ist aus Rechtsgründen \n\nnicht zu beanstanden. \n\n2. Dagegen hat die Anschlußrevision der Kläger Erfolg. \n\nAllerdings ergibt sich ein Anspruch der Kläger auf Einbau eines erhöhten \n\nTrittschallschutzes von 46 dB entgegen der Auffassung der Revisionserwide-\n\nrung nicht schon daraus, daß das Dachgeschoß vor dem Umbau nicht bewohnt \n\nwar und die Kläger somit \"außergewöhnlich störungsfrei\" wohnen konnten. Ein \n\nMieter ist nicht davor geschützt, daß in dem Haus, welches er bewohnt, Um-\n\nbauarbeiten stattfinden. Es bleibt die freie Entscheidung des Vermieters, ob er \n\nsolche Arbeiten durchführen und zum Beispiel das Dachgeschoß ausbauen \n\nläßt. Einen Anspruch auf erhöhten Schallschutz hat der Mieter nur dann, wenn \n\ndies mit dem Vermieter vereinbart ist. Ob dies hier der Fall war, ist zwischen \n\nden Parteien streitig. Die Anschlußrevision weist mit Recht darauf hin (§ 286 \n\nZPO), daß die Kläger unter Benennung von Zeugen eine solche Vereinbarung \n\nbehauptet haben. Diesen Beweisangeboten hätte das Berufungsgericht nach-\n\ngehen müssen, um zu klären, ob die Kläger Anspruch auf erhöhten Schall-\n\nschutz haben. \n\nZur Klärung dieser Frage und Durchführung der dazu erforderlichen Be-\n\nweisaufnahme ist das Berufungsurteil daher auf die Anschlußrevision der Klä- \n\nger aufzuheben, soweit die Klage auf erhöhten Schallschutz abgewiesen wor-\n\nden ist, und die Sache ist insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. \n\nDr. Deppert \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_355-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-10-06/viii-zr-355-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 888","ref_norm":"888","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_355-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_355-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-10-06/viii-zr-355-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_355-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:03:53.720462+00:00"}}