{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_342-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-07-20","aktenzeichen":"VIII ZR 342/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 275, 535 Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismä- ßig hoch und würden sie die \"Opfergrenze\" für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch nicht entgegen, daß der Ver- mieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muß.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 342/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n20. Juli 2005 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB §§ 275, 535 \n\nWären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer \n\nWohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismä-\n\nßig hoch und würden sie die \"Opfergrenze\" für den Vermieter übersteigen, kann der \n\nMieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich \n\nsteht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch nicht entgegen, daß der Ver-\n\nmieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer \n\nherbeiführen muß. \n\nBGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03 - LG Berlin \n\nAG Neukölln \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 20. Juli 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter \n\nDr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Teilurteil der Zivilkam-\n\nmer 64 des Landgerichts Berlin vom 9. September 2003 aufgeho-\n\nben, soweit der Beklagte verurteilt worden ist, \n\n- die Feuchtigkeit sowie die Feuchtigkeitsschäden im Durchgang \n\nzum Keller sowie zur Tiefgarage des Mietshauses P. \n\n , B. , fachgerecht zu beseitigen; \n\n- durch fachgerechte Maßnahmen sicherzustellen, daß bei Re-\n\ngenfällen kein Wassereintritt in den Durchgang zum Keller und \n\nzur Tiefgarage des Hauses P. , B. , erfolgt. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger sind aufgrund eines Vertrages vom 25. April 2001 Mieter, der \n\nBeklagte ist Vermieter einer Wohnung im Hause P. in \n\nB. . Zur Wohnung gehören ein Kellerraum, ein Pkw-Stellplatz sowie ein wei-\n\nterer Stellplatz in der Tiefgarage der Anlage. \n\nMit ihrer Klage haben die Mieter vom Beklagten die Beseitigung ver-\n\nschiedener behaupteter Mängel verlangt sowie die Feststellung, daß sie zur \n\nMinderung der Miete in bestimmter Höhe berechtigt seien. Das Amtsgericht hat \n\ndie Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die \n\nKläger durch Teilurteil zur Minderung der Miete im dort näher bezeichneten \n\nUmfang für berechtigt erklärt und den Beklagten unter anderem verurteilt, \n\n- die Feuchtigkeit sowie die Feuchtigkeitsschäden im Durchgang zum \n\nKeller sowie zur Tiefgarage des Mietshauses P. , \n\nB. , fachgerecht zu beseitigen, \n\n- durch fachgerechte Maßnahmen sicherzustellen, daß bei Regenfällen \n\nkein Wassereintritt in den Durchgang zum Keller und zur Tiefgarage \n\ndes Hauses P. , B. , erfolgt. \n\nMit der vom Senat zugelassenen Revision wendet sich der Beklagte ge-\n\ngen seine Verurteilung zu den beiden vorbezeichneten Verpflichtungen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Landgericht hat von der Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststel-\n\nlungen in dem angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder \n\nErgänzungen \"gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO\" abgesehen. \n\nZur Sache hat es ausgeführt: \n\nDie starke Feuchtigkeit im Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und \n\nzur Tiefgarage sei als Mangel im Sinne des § 536 BGB anzusehen. Insofern \n\nsei unstreitig, daß sich regelmäßig über lange Zeiträume Wasser in diesem \n\nBereich sammle. Diesen Bereich müßten die Kläger passieren, um in ihren Kel-\n\nler bzw. zu ihrem Pkw in der Tiefgarage zu gelangen. Eine Wasseransamm-\n\nlung zum Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns sei nicht dargetan. Der Mangel sei \n\ndaher zu beseitigen. Der Einwand, dies sei unzumutbar teuer, sei nicht durch \n\nBezifferung der Beseitigungskosten substantiiert worden. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht \n\nstand. Die Erwägungen des Berufungsgerichts, wonach der Beklagte zur Be-\n\nseitigung der Feuchtigkeit und Feuchtigkeitsschäden im Durchgangsbereich \n\nzum Keller und zur Tiefgarage sowie zur Verhinderung künftigen Wasserein-\n\ntritts an dieser Stelle durch geeignete Maßnahmen verpflichtet ist (§ 535 Abs. 1 \n\nSatz 2 BGB), sind von Rechtsfehlern beeinflußt. \n\n1. Das Berufungsurteil unterliegt nicht schon deshalb der Aufhebung, \n\nweil es keinen Tatbestand enthält. Allerdings ist das Berufungsgericht zu Un-\n\nrecht davon ausgegangen, daß ein Tatbestand oder die Bezugnahme auf die \n\ntatsächlichen Feststellungen in dem Urteil der Vorinstanz gemäß §§ 540 \n\nAbs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO entbehrlich ist. Ein mit der Nichtzulassungs-\n\nbeschwerde anfechtbares Urteil erfüllt nicht die Voraussetzung dieser Vor-\n\nschriften, daß ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig \n\nist (vgl. BGHZ 156, 97, 100), und muß deshalb die zu einer revisionsrechtli-\n\nchen Nachprüfung erforderlichen tatbestandlichen Darstellungen enthalten \n\n(BGH, Beschluss vom 26. Juni 2003 - V ZR 441/02, NJW 2003, 3208). Der \n\nSenat kann aber dennoch in der Sache entscheiden und von der grundsätz-\n\nlich wegen dieses Verfahrensfehlers von Amts wegen vorzunehmenden Auf-\n\nhebung des Urteils absehen, weil sich der Sach- und Streitstand aus den \n\nEntscheidungsgründen in einem für die Beurteilung der aufgeworfenen \n\nRechtsfragen noch ausreichenden Umfang ergibt \n\n(BGH, Urteil vom \n\n22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, NJW-RR 2004, 494 = WM 2004, 1403 \n\nmit weiteren Nachw.; vgl. für § 543 ZPO a.F. Urteil vom 17. Januar 2002 \n\n- VII ZR 488/00, NJW-RR 2002, 743). \n\n2. Zu Recht rügt die Revision, das Landgericht habe den Anspruch des \n\nBeklagten auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, indem es ent-\n\nscheidungserheblichen Tatsachenvortrag zu seinem Nachteil anders als die \n\nVorinstanz beurteilt habe, ohne ihm vorher einen Hinweis nach § 139 Abs. 2 \n\nSatz 2 ZPO zu geben. \n\nNach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf eine Partei, \n\nwenn das Erstgericht ein Vorbringen als schlüssig angesehen hat, darauf ver-\n\ntrauen, daß eine davon abweichende Auffassung des Berufungsgerichts ihr \n\nrechtzeitig durch einen Hinweis mitgeteilt wird (BGH, Urteil vom 25. Mai 1993 \n\n- XI ZR 141/92, NJW-RR 1994, 566 unter II 2). Das Berufungsgericht hat diese \n\nHinweispflicht in verfassungsrechtlich nicht hinnehmbarer Weise verletzt. Das \n\nErstgericht hatte im Zusammenhang mit den von den Klägern behaupteten \n\nFeuchtigkeitsschäden und dem Eintritt von Wasser ausgeführt: \n\n\"Eine vollständige Sanierung des Durchganges würde nur mit ei-\nnem so hohen Aufwand möglich sein, daß der daraus resultieren-\nde Vorteil für die Kläger in keinem Verhältnis stünde. Nur durch \neine vollständige Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus \nwäre letztlich sicherzustellen, daß überhaupt kein Wasser mehr \neintritt. Dies würde aber den Abriß und Neuaufbau des Hauses \nerfordern, wozu der Vorteil für die Kläger bei jedem Wetter tro-\nckenen Fußes zu ihrem Pkw zu gelangen in keinem Verhältnis \nsteht. ...\" \n\nDas Berufungsgericht hat seine Annahme, der Beklagte sei zur Beseiti-\n\ngung dieser Mängel verpflichtet, unter anderem damit begründet, daß der Ein-\n\nwand des Beklagten, dies sei zu teuer, nicht durch Bezifferung der Beseiti-\n\ngungskosten substantiiert sei. Einen entsprechenden Hinweis hat das \n\nBerufungsgericht dem Beklagten vorher nicht erteilt. \n\nDie Revision hat die Verfahrensrüge ordnungsgemäß ausgeführt. Sie \n\nträgt vor, der Beklagte hätte - wäre ein Hinweis erteilt worden - behauptet, daß \n\ndie Feuchtigkeit im wesentlichen aus dem Erdreich durch die Wanne in den Kel-\n\nler bzw. in den Durchgang zur Tiefgarage eintrete und daß die Kosten für die \n\nvon dem Gutachter empfohlene Sanierung rund 100.000 €\n\n, ohne Erdarbeiten \n\nrund 65.000 € bis 75.000 € betragen würden. Zur Höhe\n\n des Beseitigungsauf-\n\nwandes hatte sich der Beklagte auch bereits in erster Instanz unter Beweisantritt \n\n- Gutachten eines Sachverständigen - geäußert. \n\nAuf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil; denn es ist nicht \n\nausgeschlossen, daß eine Beseitigungspflicht bei einem derart hohen Aufwand \n\nentfallen würde. Es entsprach schon bisher der Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs, daß die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Miet-\n\nsache dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die \"Opfergrenze\" über-\n\nsteigt (Senat, Urteil vom 26. September 1990 - VIII ZR 205/89, WuM 1990, 546 \n\nunter II 2 a, m.w.Nachw.; siehe auch Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Ge-\n\nschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III B Rdnr. 1286). Dieses Ergebnis \n\nist nunmehr aus § 275 Abs. 2 BGB herzuleiten (MünchKommBGB/Schilling, \n\n4. Aufl., § 535 Rdnr. 110). Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, \n\nmuß zwar von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinte-\n\nressen wertend ermittelt werden (OLG Karlsruhe, WuM 1995, 307 f.). Doch darf \n\nkein krasses Mißverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einer-\n\nseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietob-\n\njekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits (Münch-\n\nKommBGB/Schilling, aaO, Rdnr. 109 m.w.Nachw.). \n\n3. Mit Erfolg wendet sich die Revision auch dagegen, daß das Landge-\n\nricht den Beklagten zu einer Leistung verurteilt hat, bei der nach jetzigem Sach- \n\nund Streitstand nicht ausgeschlossen werden kann, daß es dem Beklagten un-\n\nmöglich ist, diese zu erbringen (§ 275 Abs. 1 BGB). \n\nDie Revision beruft sich auf die - auch nach dem Vorbringen der Parteien \n\nin den Vorinstanzen - naheliegende Annahme, daß es sich bei der vermieteten \n\nWohnung um eine dem Beklagten gehörende Eigentumswohnung in einer grö-\n\nßeren Wohnanlage handelt. Ist dies der Fall, dann hat das Landgericht den Be-\n\nklagten zu einer baulichen Maßnahme im Bereich von Gemeinschaftseigentum \n\nverurteilt. Der Beklagte ist als Eigentümer einer Wohnung grundsätzlich nicht \n\nberechtigt, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, denn nach § 21 \n\nAbs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Woh-\n\nnungseigentümern nur gemeinschaftlich zu. Lediglich unter den Voraussetzun-\n\ngen des § 21 Abs. 2 WEG darf der einzelne Wohnungseigentümer ohne Zu-\n\nstimmung der anderen Eigentümer Maßnahmen ergreifen, die zur Abwendung \n\neines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens not-\n\nwendig sind. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Landgericht nicht \n\nfestgestellt. \n\nAllerdings ist der Mieter einer Eigentumswohnung nicht daran gehindert, \n\neinen ihm gegenüber seinem Vermieter zustehenden Instandsetzungsanspruch \n\ngerichtlich durchzusetzen, auch wenn es hinsichtlich der Instandsetzung noch \n\nan einem Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Regelun-\n\ngen der §§ 21, 23 WEG fehlt (KG WuM 1990, 376 f.; MünchKommBGB/Schilling, \n\naaO, Rdnr. 109). § 21 Abs. 4 WEG gewährt dem einzelnen Wohnungseigentü-\n\nmer einen Rechtsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Mitwir-\n\nkung an einer Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungsei-\n\ngentümer nach billigem Ermessen entspricht. Gegebenenfalls ist sodann der \n\neinzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, die Mitwirkung der anderen Woh-\n\nnungseigentümer gerichtlich einzuklagen. Vorliegend könnte jedoch die Beseiti-\n\ngung des Wassereintritts - sofern die Aufwendungen hierfür die genannte Grö-\n\nßenordnung erreichen - nicht mehr dem Interesse der Wohnungseigentümer \n\nentsprechen. In diesem Fall hätte der Beklagte keine Möglichkeit, die ihm aufer-\n\nlegte Verpflichtung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern durchzuset-\n\nzen. \n\nIII. \n\nDas angegriffene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzu-\n\nheben (§ 562 ZPO), und die Sache ist, da noch weitere Feststellungen zu der \n\nvom Beklagten behaupteten Höhe der Instandsetzungskosten zu treffen sind, an \n\ndas Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_342-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-20/viii-zr-342-03","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 275","ref_norm":"275","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 103","ref_norm":"103","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 313a","ref_norm":"313a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_342-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_342-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-20/viii-zr-342-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_342-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:51:17.517633+00:00"}}