{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_339-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-07-14","aktenzeichen":"VIII ZR 339/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 339/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n14. Juli 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nDr. Leimert, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der \n\nIX. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 10. Oktober 2003 \n\naufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 7. Mai \n\n2002 im Kostenpunkt und im übrigen teilweise abgeändert und \n\ninsgesamt wie folgt neu gefaßt: \n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 4.141,67 € nebst Zinsen \n\nin Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit \n\n24. November 2001 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abge-\n\nwiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Rechtsvorgängerin der Beklagten war Mieterin einer von der Rechts-\n\nvorgängerin der Kläger vermieteten Wohnung in K. . Der auf \"Mai 1978\" \n\ndatierte Formularmietvertrag enthält in § 5 unter der Überschrift \"Vom Vermieter \n\nzugesagte Arbeiten in den Mieträumen / Zustand der Mieträume\" folgenden \n\nhandschriftlichen Eintrag nach Nr. 1: \n\n\"Die Mieterin läßt auf ihre Kosten Erneuerungs- und Verschöne-\nrungsarbeiten vornehmen. Die Vermieterin leistet hierzu einen \nZuschuß von 350,- DM und berechnet Mietzins erst ab 1.7.1978, \nauch wenn Mieterin früher einzieht\". \n\n§ 5 Nr. 2 lautet: \n\n„Dem Mieter ist im übrigen der Zustand der Mieträume bekannt, er \nerkennt sie als ordnungsgemäß, zweckentsprechend und zum ver-\ntragsgemäßen Gebrauch als tauglich an. Er verpflichtet sich, die \nRäume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand \nzu erhalten und zurückzugeben“. \n\nDes weiteren enthält der Vertrag in § 11 (\"Instandhaltung der Mieträu-\n\nme\") folgende vorformulierte Regelung: \n\n\"4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter.\" \n\nDas Wort \"Vermieter\" ist handschriftlich durchgestrichen. \n\nDie Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 unter \n\nanderem Maler- und Tapezierarbeiten in der Wohnung vornehmen lassen. In \n\nder Folgezeit führte sie keine weiteren Schönheitsreparaturen aus. Das Miet-\n\nverhältnis endete, nachdem die Rechtsvorgängerin der Beklagten zwischenzeit-\n\nlich verstorben war, durch Kündigung der Beklagten am 31. Mai 2001. Die \n\nRechtsvorgängerin der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 16. Mai \n\n2001 und 1. Juni 2001 jeweils unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung \n\nvergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Die Beklagte ist der \n\nAuffassung, hierzu nicht verpflichtet zu sein. Die Vermieterin ließ die Schön-\n\nheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen; hierdurch entstanden ihr \n\nKosten in Höhe von 8.100,41 DM (4.141,67 €). Mit ihre r auf Zahlung in Höhe \n\nvon 4.324,29 € nebst Verzugszinsen gerichteten Klage hab en die Kläger unter \n\nanderem Erstattung der für die Schönheitsreparaturen aufgewendeten Kosten \n\nals Schadensersatz verlangt. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Das Landgericht \n\nhat die auf den Zahlungsanspruch wegen der Schönheitsreparaturen be-\n\nschränkte Berufung der Kläger zurückgewiesen und die Revision zugelassen. \n\nAuf die Revision der Kläger hat der Senat das Berufungsurteil wegen Fehlens \n\nder erforderlichen tatsächlichen Feststellungen (§ 540 ZPO) aufgehoben und \n\ndie Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht hat \n\ndie Berufung der Kläger erneut zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht \n\nzugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDie Vermieterin habe die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheits-\n\nreparaturen nicht wirksam auf die Beklagte abgewälzt. Die Klausel \"Die Kosten \n\nder Schönheitsreparaturen trägt der Mieter\" sei nicht hinreichend bestimmt. \n\nZum einen ergebe sich aus der Klausel nicht mit der notwendigen Sicherheit, ob \n\ndamit eine Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter oder ledig-\n\nlich eine Freistellung des Vermieters gemeint gewesen sei. Zum anderen sei \n\nder Klausel nach ihrem Wortsinn auch nicht eindeutig zu entnehmen, ob der \n\nMieter die Schönheitsreparaturen ausführen solle. Der Wortlaut lasse auch die \n\nMöglichkeit zu, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen von sich aus vor-\n\nnehme und lediglich die Kosten vom Mieter ersetzt verlangt. Verstehe man die \n\nKlausel in diesem Sinne, sei damit jedoch eine ungerechtfertigte Benachteili-\n\ngung des Mieters verbunden. Zum einen könne ein Vermieter vom Mieter \n\nGeldersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst dann ver-\n\nlangen, wenn er ihm gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. eine Nachfrist mit Ableh-\n\nnungsandrohung gesetzt habe. Zum anderen könne die Formulierung der Klau-\n\nsel bei dem Mieter den Eindruck erwecken, er sei nicht berechtigt, die Zah-\n\nlungsverpflichtung durch Vornahme von Renovierungsarbeiten in Eigenregie \n\nabzuwenden. Die Unklarheit der Klausel führe zu einer unangemessenen Be-\n\nnachteiligung der Beklagten und damit zur Unwirksamkeit der Regelung gemäß \n\n§ 9 AGBG. \n\nII. \n\nDies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Den Klägern als \n\nRechtsnachfolgern der ursprünglichen Vermieterin steht gegen die Beklagte ein \n\nSchadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen \n\ngemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. zu; diese Norm ist nach Art. 229 § 5 Satz 1 \n\nEGBGB anzuwenden, da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet \n\nwar. \n\n1. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist die Beklagte - als \n\nRechtsnachfolgerin der früheren Mieterin - gemäß § 11 Nr. 4 des Mietvertrags \n\nzur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. \n\na) Die Auslegung dieser Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisi-\n\nonsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus \n\nVerwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Eine solche Klausel \n\nwar beispielsweise Gegenstand des Urteils des Landgerichts Düsseldorf vom \n\n20. Juni 1986 (WuM 1986, 359). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ge-\n\nmäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie \n\nsie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Inter-\n\nessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei \n\ndie Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Ver-\n\nwenders zugrunde zu legen sind (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 102, \n\n384, 389 f.). \n\nb) Nach dem Wortlaut des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags trägt der Mieter \n\n\"die Kosten der Schönheitsreparaturen\". Das Berufungsgericht geht zwar zu-\n\ntreffend davon aus, daß in der Klausel eine Verpflichtung des Mieters zur Aus-\n\nführung von Renovierungsarbeiten nicht ausdrücklich geregelt ist. Aus der Sicht \n\neines verständigen Mieters ist der Klausel gleichwohl eine Verpflichtung zur \n\nAusführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare \n\nKlausel Senatsurteil BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM \n\n1990, 1769, 1770; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-\n\nraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067; Scheuer, aaO, V Rdnr. 201). Entgegen \n\nder Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso LG Düsseldorf, WuM 1986, \n\n359) ist die Klausel insoweit auch hinreichend bestimmt. \n\nDie Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies \n\nauch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Ver-\n\ntragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, \n\ndaß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ \n\n92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung \n\nwird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, \n\n368). Zudem ist es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schön-\n\nheitsreparaturen in Eigenleistung ausführt. Die zur Verkehrssitte gewordene \n\nPraxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mie-\n\nter hat maßgeblichen Einfluß auf den „Empfängerhorizont“ eines durchschnittli-\n\nchen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Vor diesem Hintergrund ist die \n\nKlausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das \n\nBerufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermie-\n\nters, sondern - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handha-\n\nbung - im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu ver-\n\nstehen. Hierdurch unterscheidet sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 \n\nNr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kosten-\n\nübernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (Senatsurteil BGHZ 108, 1). \n\nSolche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im \n\nSinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der \n\nMietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält (vgl. hierzu \n\nSenatsurteil BGHZ 118, 194). Hingegen weiß der Mieter bei einer solchen Be-\n\nstimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet \n\nwird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf. \n\nDaß der Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kosten-\n\ntragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt \n\nwerden sollte, ergibt sich des weiteren - unbeschadet der Frage, ob diese Klau-\n\nsel wirksam ist - aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich un-\n\nter anderem dazu verpflichtet, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand \n\nzu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a.F., nunmehr \n\n§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen wür-\n\nde, fällt auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen. \n\n2. Die weiteren Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gemäß \n\n§ 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen vor. \n\nDie Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparatu-\n\nren war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Zwar enthält \n\nder Mietvertrag keine Ausführungsfristen. Jedoch können Inhalt und Umfang \n\nder Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung näher bestimmt werden, \n\nwobei die Auslegung ergeben kann, daß die in Fußnote 1 zu § 7 des vom Bun-\n\ndesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 in der \n\nFassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in \n\nBGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) genannten Regelfristen von drei, \n\nfünf und sieben Jahren maßgeblich sind (BGHZ 92, 363, 368 f.). Dies bedarf \n\nhier keiner Entscheidung, weil zumindest eine ergänzende Vertragsauslegung \n\nunter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Parteien und der Gebo-\n\nte von Treu und Glauben ergibt, daß die Mietvertragsparteien die Fälligkeit der \n\nRenovierungsverpflichtung an den Eintritt eines Renovierungsbedarfs knüpfen \n\nwollten. Ein Renovierungsbedarf bestand jedenfalls nach Ablauf des seit der \n\nAnfangsrenovierung im Jahre 1978 verstrichenen Zeitraums von mehr als 20 \n\nJahren. \n\nDie Beklagte, die nach den nicht angegriffenen Feststellungen des \n\nAmtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, durch \n\nSchreiben vom 16. Mai 2001 zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufge-\n\nfordert worden ist, befand sich spätestens seit Beendigung des Mietverhältnis-\n\nses am 31. Mai 2001 in Verzug. Die Rechtsvorgängerin der Kläger hat der Be-\n\nklagten des weiteren mit Schreiben vom 1. Juni 2001 eine Frist mit Ableh-\n\nnungsandrohung gesetzt. Der Höhe nach ist die von den Klägern auf 4.141,67 € \n\nbezifferte Schadensersatzforderung unstreitig. \n\nIII. \n\nAuf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und \n\ndas erstinstanzliche Urteil ist im Kostenpunkt und insoweit abzuändern, als das \n\nAmtsgericht die Klage hinsichtlich der Schadensersatzforderung wegen nicht \n\ndurchgeführter Schönheitsreparaturen nebst beantragter Verzugszinsen abge-\n\nwiesen hat. Insoweit ist nach dem Antrag der Kläger zu erkennen, da die Sache \n\nzur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nRichter am Bundesgerichtshof \nDr. Leimert ist wegen Erkrankung \nan der Unterzeichnung verhindert \nKarlsruhe, 12.07.2004 \n\nDr. Deppert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_339-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-07-14/viii-zr-339-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_339-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_339-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-07-14/viii-zr-339-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_339-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:47:26.208073+00:00"}}