{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_330-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2005-03-09","aktenzeichen":"VIII ZR 330/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 9. März 2005 Potsch, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2 Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß der Zwangsverwalter einer Miet- wohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution ver- pflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht aus- gefolgt hat (im Anschluß an Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 330/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n9. März 2005 \nPotsch, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2 \n\nDer Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß der Zwangsverwalter einer Miet-\n\nwohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben \n\nsind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution ver-\n\npflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht aus-\n\ngefolgt hat (im Anschluß an Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, \n\nNJW 2003, 3342). \n\nBGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03- LG Berlin \n\n AG Tempelhof-Kreuzberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nBall, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des \n\nLandgerichts Berlin vom 4. September 2003 in der Fassung des \n\nBerichtigungsbeschlusses vom 2. Oktober 2003 aufgehoben. \n\nDie Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nTempelhof-Kreuzberg vom 23. April 2003 wird zurückgewiesen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger begehren von dem Beklagten als Zwangsverwalter die Rück-\n\nzahlung einer Mietkaution. \n\nMit Mietvertrag vom 20. Juni 1991 mieteten die Kläger eine Wohnung in \n\nB. , W. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlten die Kläger \n\nan den Vermieter, G. M. , unter teilweiser Anrechnung eines Guthabens \n\naus einem Vorvertrag eine Kaution in Höhe von 2.710 DM (= 1.385,60 €). \n\nDas Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat mit Beschluß vom \n\n2. November 1994 die Zwangsverwaltung für das Grundstück W. straße \n\nangeordnet und den Beklagten zum Zwangsverwalter bestellt. Die von den Klä-\n\ngern gestellte Kaution übergab M. dem Beklagten nicht. Zum 30. April 2002 \n\nkündigten die Kläger das Mietverhältnis. \n\nDas Amtsgericht hat der auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen ge-\n\nrichteten Klage in Höhe von 1.365,60 € stattgegeben. D as Landgericht hat auf \n\ndie Berufung des Beklagten das angefochtene Urteil abgeändert und die Klage \n\nabgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen \n\ndie Kläger ihr Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen \n\nden Beklagten in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter. Zwar sei gemäß \n\n§ 152 Abs. 2 ZVG der Mietvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirk-\n\nsam. Dies bedeute jedoch nicht, daß der Verwalter ausnahmslos in alle Rechte \n\nund Pflichten aus dem Mietverhältnis eintrete. Die Pflichten des Zwangsverwal-\n\nters aus dem Mietverhältnis hätten dort ihre Grenze, wo die Interessen der \n\nGläubiger an einem ungeschmälerten Erhalt der Zwangsverwaltungsmasse be-\n\nrührt seien. Die Gefahr der Aushöhlung der Haftungsmasse sei gegeben, wenn \n\nder Zwangsverwalter auch solche Verbindlichkeiten begleichen sollte, denen \n\nkeine an ihn zu erbringenden, in das Sondervermögen fließenden Gegenleist-\n\nungen gegenüberständen. Eine Privilegierung des Mieters gegenüber anderen \n\nGläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners sei vom Gesetzgeber nicht ge-\n\nwollt. \n\nII. \n\nDie Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils und zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts. \n\nDie Kläger haben nach Beendigung des Mietvertrages gegen den Be-\n\nklagten als Zwangsverwalter einen Anspruch aus § 152 Abs. 2 ZVG in Verbin-\n\ndung mit der zwischen den Klägern und ihrem damaligen Vermieter getroffenen \n\nSicherungsabrede auf Rückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) in Höhe des \n\nverlangten Betrages von 1.365,60 € nebst Zinsen. Der Bekl agte kann sich nicht \n\nmit Erfolg darauf berufen, er habe die Kaution von dem Vermieter nicht erhal-\n\nten. \n\nDer Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, \n\nwenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von \n\ndiesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem \n\nZwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli \n\n2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; so auch HansOLG Hamburg, ZMR \n\n2002, 194; LG Berlin, GE 2001, 698; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 239; \n\nEmmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 4; Belz in Bub/Treier, \n\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VII A Rdnr. 151 f.; \n\nSchmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 19 f.; Palandt/ \n\nWeidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 566 Rdnr. 10; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., \n\n§ 566 a Rdnr. 21; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 32; \n\nSoergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 572 Rdnr. 11; Herrmann in Bamber-\n\nger/Roth, BGB, § 566 a Rdnr. 7; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 a \n\nRdnr. 6; Gather, GE 2002, 651, 652; Derleder, DWW 2002, 150, 156, 157; \n\nGeldmacher, DWW 2002, 182, 197; a.A. LG Mannheim, NZM 2000, 656; LG \n\nKrefeld, Rpfleger 1994, 224; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 206; \n\nLammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 a Rdnr. 24; Morvilius, Zwangsver-\n\nsteigerung/Zwangsverwaltung, Teil B Rdnr. 115 f.; Stöber, Zwangsversteige-\n\nrungsgesetz, 17. Aufl., § 152 Anm. 9.14.). An dieser Rechtsprechung hält der \n\nSenat trotz der hieran geübten Kritik von Teilen des Schrifttums (Erk-\n\nkens/Tetzlaff, ZfIR 2003, 981; Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635; \n\nDepré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Rdnr. 496; Haar- \n\nmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 155 Rdnr. 10 f.; \n\nWalke, WuM 2004, 185; vgl. aber auch zustimmend Eckert in Wolf/Eckert/Ball, \n\nHandbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., \n\nRdnr. 1429 f.; Berger, LMK 2003, 203) fest. \n\n1. Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein Mietvertrag auch dem Zwangsverwalter \n\ngegenüber wirksam, wenn das Grundstück - wie hier - vor der Beschlagnahme \n\neinem Mieter überlassen worden ist. \n\na) Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ist nicht zu entnehmen, daß eine \n\nPflicht des Zwangsverwalters zur Rückzahlung einer Kaution an den Mieter \n\nnach Beendigung des Mietverhältnisses davon abhängt, ob der Vermieter die \n\nKaution dem Zwangsverwalter übergeben hat oder nicht. Hat der Zwangsver-\n\nwalter die Kaution vom Zwangsverwaltungsschuldner erhalten, ist er - bei Vor-\n\nliegen der sonstigen Voraussetzungen - nach allgemeiner Ansicht gemäß § 152 \n\nZVG zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter verpflichtet (Stöber, aaO, \n\n§ 152 Anm. 9.14.; Alff/Hintzen, Rpfleger 2002, 217, 218). Anhaltspunkte dafür, \n\ndaß diese Verpflichtung die tatsächliche Auskehrung der Kaution an den \n\nZwangsverwalter voraussetzt, sind aus der Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG \n\nnicht ersichtlich. \n\nb) Zwar ist die Vorschrift anders gefaßt als die gesetzlichen Bestimmun-\n\ngen, die für den rechtsgeschäftlichen Erwerb des vermieteten Wohnraums gel-\n\nten. In einem solchen Fall tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in die sich \n\nwährend der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden \n\nRechte und Pflichten, zu denen nach § 566 a BGB auch die aus der Kautions-\n\nabrede begründeten gehören, ein. Demgegenüber heißt es in § 152 Abs. 2 \n\nZVG, daß der Mietvertrag \"dem Verwalter gegenüber wirksam\" ist. Jedoch kann \n\ndie sprachliche Abweichung der Voraussetzungen nicht für oder gegen die Be-\n\ngründung einer Rückzahlungspflicht des Zwangsverwalters herangezogen wer-\n\nden. Die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist mit dessen rechtsgeschäftli-\n\nchem Erwerb nicht vergleichbar. Durch die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2 \n\nZVG finden, anders als bei der Zwangsversteigerung, kein Eigentumswechsel \n\nund kein Rechtsübergang statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die \n\nVerwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Zwangsverwalter \n\nhandelt zwar in eigenem Namen, aber doch für Rechnung des Schuld-\n\nners/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzunehmen und Verpflichtungen zu \n\nerfüllen (Senat, aaO unter II 1). Damit ist - wie auch die Revisionserwiderung \n\neinräumt - der voneinander abweichende Wortlaut in beiden Vorschriften ledig-\n\nlich Ausdruck der nicht vergleichbaren Situation in der Zwangsverwaltung ei-\n\nnerseits und beim rechtsgeschäftlichen Erwerb andererseits. \n\n2. Die systematische Stellung des § 152 Abs. 2 ZVG ist für dessen Aus-\n\nlegung im vorliegenden Fall ohne Bedeutung. Zwar verweist § 146 Abs. 1 ZVG \n\nnur hinsichtlich der Anordnung der Zwangsverwaltung auf die entsprechenden \n\nVorschriften der Zwangsversteigerung in §§ 15 bis 27 ZVG. § 57 ZVG, der sei-\n\nnerseits unter anderem auf § 566 a BGB Bezug nimmt, findet damit in der \n\nZwangsverwaltung weder kraft gesetzlicher Verweisung noch im Wege der \n\nAnalogie (Senat, aaO, unter II 1 zu § 572 Satz 2 BGB a.F.) entsprechende An-\n\nwendung. Jedoch kann daraus nicht im Umkehrschluß gefolgert werden, in der \n\nZwangsverwaltung setze ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kauti-\n\non voraus, daß der Zwangsverwalter - anders als der Erwerber nach § 566 a \n\nBGB - die Kaution auch tatsächlich vom Schuldner erhalten habe. Denn die \n\nStellung des Zwangsverwalters kann nicht mit der des Erwerbers verglichen \n\nwerden, so daß aus der Anordnung einer Rückzahlungspflicht in dem einen Fall \n\n(§ 566 a BGB) nicht geschlossen werden kann, in dem anderen Fall (§ 152 \n\nAbs. 2 ZVG) sei mangels ausdrücklicher Bestimmung eine derartige Pflicht ge-\n\nrade nicht gegeben. Allerdings ist der Meinung, die in analoger Anwendung des \n\n§ 572 Satz 2 BGB a.F. eine Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Zahlung \n\ndes Kautionsbetrages abgelehnt hatte (LG Berlin, NJW 1978, 1633; LG Mann-\n\nheim, NZM 2000, 656; Kinne, NZM 1998, 986, 990; ders., GE 1999, 359, 363; \n\nReismann, MM 1998, 159, 162), durch die neue Regelung des § 566 a BGB die \n\nGrundlage entzogen. \n\n3. Die Verpflichtung des Verwalters zur Rückzahlung einer Kaution, die \n\ndieser nicht vom Vermieter erhalten hat, ergibt sich aus seiner Stellung und den \n\nihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben. \n\na) Grundsätzlich ist der Zwangsverwalter weder an die vom Schuldner \n\nabgeschlossenen Verträge gebunden noch verpflichtet, in solche Verträge ein-\n\nzutreten. Etwas anderes gilt nur für Miet- und Pachtverträge. Nach § 152 Abs. 2 \n\nZVG hat er anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und \n\nseine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der \n\nBeschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Ver-\n\nwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Da-\n\nbei handelt es sich, wie bereits unter 1 b ausgeführt, nicht um einen Rechts-\n\nübergang, sondern lediglich um eine Änderung der Verwaltungsbefugnis (Bör-\n\nstinghaus, NZM 2004, 481, 489). \n\nb) Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflich-\n\nten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt. Der zuvor \n\nabgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten \n\nVertragsinhalt (RGZ 142, 85, 89; Belz in Bub/Treier, aaO, VII A Rdnr. 152). \n\n(1) Daraus folgt zum einen, daß der Zwangsverwalter alle Rechte aus \n\ndem bestehenden Mietverhältnis geltend machen kann (Stöber, aaO, § 152 \n\nAnm. 9.3.; Mohrbutter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- \n\nund Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl., Bd. 2, Muster 154 Anm. 5 S. 884; Stei-\n\nner/Riedel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 8. Aufl., § 152 \n\nRdnr. 8). So kann und muß er die fälligen Mieten einziehen (Haarmeyer/ \n\nWutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 ZwVerwV Rdnr. 2) und diese - bei Vorliegen \n\nder gesetzlichen Voraussetzungen - erhöhen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 491), \n\neine Kündigung aussprechen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 489) oder ausstehende \n\nSchönheitsreparaturen einfordern (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003), \n\n§ 566 a Rdnr. 6; Kinne, NZM 1998, 986, 990; Reismann, MM 1998, 159, 162). \n\nDer Mieter seinerseits muß die Kündigung des Mietvertrages dem Zwangsver-\n\nwalter und nicht dem Eigentümer gegenüber erklären (Reismann, aaO, 163). \n\n(2) Andererseits erfordert die Stellung des Zwangsverwalters, daß dieser \n\nauch in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt. Der Zwangs-\n\nverwalter übernimmt die Pflicht zur Gebrauchsgewährung und -erhaltung (§ 535 \n\nAbs. 1 BGB) gegenüber dem Mieter, denn der Schuldner ist nach Beschlag-\n\nnahme zur Erfüllung dieser Pflicht nicht mehr imstande. Darüber hinaus ist ein \n\nZwangsverwalter den Gewährleistungsrechten des Mieters ausgesetzt (De-\n\npré/Mayer, aaO, Rdnr. 497; Reismann, aaO, 162; Kinne, GE 1999, 359, 364) \n\nund hat Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter ei-\n\nnen Überschuß zu erstatten (vgl. Senat, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR \n\n333/02, NJW 2003, 2320; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 \n\nZwVerwV Rdnr. 19). \n\nc) Grundsätzlich umfaßt die Eintrittspflicht auch die bestehende Kauti-\n\nonsabrede (so auch Alff, Rpfleger 2002, 217, 218). Dabei kann dahinstehen, ob \n\ndie Verpflichtung zur Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit aus dem \n\nMietvertrag selbst oder aus der im Zusammenhang damit getroffenen und allein \n\ndurch den Mietvertrag veranlaßten Sicherungsabrede folgt (vgl. BGHZ 141, \n\n160, 166). Jedenfalls kann der Verwalter die Leistung einer vereinbarten, aber \n\nvom Mieter noch nicht gezahlten Kaution verlangen (Stöber, aaO, § 152 \n\nAnm. 9.13.; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 205). Hat der Mieter \n\nhingegen die Kautionsabrede gegenüber dem Vermieter erfüllt, so kann der \n\nVerwalter keine (nochmalige) Zahlung fordern, auch wenn der Vermieter die \n\nKaution nicht dem Verwalter übergeben hat; der Mieter kann sich dem Verwal-\n\nter gegenüber auf die frühere Zahlung an den Vermieter berufen. Ist das Miet-\n\nverhältnis beendet und stehen noch Ansprüche gegen den Mieter offen, für die \n\ndie Kaution gegeben wurde, kann der Verwalter auf die Kaution zurückgreifen. \n\nDann ist es aber auch gerechtfertigt, daß der Verwalter die Kautionszahlung an \n\nden Vermieter gegen sich gelten lassen muß, wenn der Mieter nach Beendi-\n\ngung des Mietverhältnisses Rückzahlung dieser Sicherheit begehrt. Dies ent-\n\nspricht einhelliger Meinung für die Fälle, in denen der Zwangsverwalter die Si-\n\ncherheit von dem Schuldner erhalten hat. Daß von der Bindung des Zwangs-\n\nverwalters an den Mietvertrag und an die Kautionsabrede allein die Pflicht zur \n\nAbrechnung und Rückzahlung der Kaution ausgenommen sein soll, wenn der \n\nVermieter diese dem Zwangsverwalter nicht übergeben hat, findet im Gesetz \n\nkeine Stütze und ist mit Sinn und Zweck des § 152 Abs. 2 ZVG nicht vereinbar. \n\nd) Demgegenüber wird teilweise die Ansicht vertreten, der Zwangsver-\n\nwalter trete bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht vollständig in die \n\nRechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hierdurch nicht \n\nGläubigerinteressen berührt würden (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636; \n\nHaarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 10, 11). Eine solche Be-\n\nvorzugung der Interessen der Gläubiger gegenüber denen des Mieters ist we-\n\nder aufgrund einer wertenden Betrachtung geboten (dazu nachstehend unter \n\n4.) noch der gesetzlichen Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG zu entnehmen. \n\nEs würde dem in § 152 ZVG beschriebenen Aufgabenkreis des Zwangsverwal-\n\nters nicht gerecht werden, wenn dieser zwar alle Rechte, aber nicht alle Pflich-\n\nten aus dem Mietvertrag und der damit zusammenhängenden Sicherungsabre-\n\nde übernimmt. \n\nNach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter \n\nnicht dadurch schlechter gestellt werden, daß das vermietete Grundstück be-\n\nschlagnahmt und die Zwangsverwaltung angeordnet wird. Eine Schlechterstel-\n\nlung wäre aber im Einzelfall gegeben, wenn - obwohl die Voraussetzungen der \n\n§§ 392, 1124, 1125 BGB vorlägen - der Mieter bei Beendigung des Mietverhält-\n\nnisses gegenüber denjenigen Ansprüchen des Verwalters wegen unterbliebe-\n\nner Schönheitsreparaturen, die nunmehr fällig geworden sind, oder einer ent-\n\nsprechenden anteiligen Abgeltungsforderung nicht mehr mit seinem gleichfalls \n\nfälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen und der Zwangs-\n\nverwalter ihn wegen der Kaution an den Vermieter verweisen könnte. \n\n4. Der Ansicht der Revisionserwiderung, die Interessen der das Verfah-\n\nren betreibenden Gläubiger erforderten es, die Haftungsmasse nicht zu schmä-\n\nlern und den Zwangsverwalter entgegen § 152 Abs. 2 ZVG hinsichtlich der \n\nRückzahlung der Kaution besser zu stellen als den Vermieter, vermag sich der \n\nSenat nicht anzuschließen. \n\na) Könnte der Zwangsverwalter die Rückzahlung der vom Vermieter ein-\n\nbehaltenen Kaution verweigern, käme dies zwar der Haftungsmasse und damit \n\nden das Verfahren betreibenden Gläubigern zugute. Dieses Ergebnis wider-\n\nspräche jedoch den Mieterinteressen, denen in § 152 Abs. 2 ZVG ein besonde-\n\nres Gewicht verliehen wird. Die Sonderstellung des Mieters kommt darin zum \n\nAusdruck, daß der Zwangsverwalter im Gegensatz zu allen anderen Verträgen, \n\ndie der Schuldner zuvor abgeschlossen hat, an einen Mietvertrag gebunden \n\nbleibt. Diese Besserstellung des Mieters ist vom Gesetzgeber so gewollt (Se-\n\nnat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, aaO unter II 2 b; HansOLG Ham-\n\nburg, ZMR 2002, 194, 195 f.; Belz in Bub/Treier aaO; a.A. Erckens/Tetzlaff, ZfIR \n\n2003, 981, 983). Sie findet ihre Rechtfertigung darin, daß andererseits auch nur \n\nder Mieter nach Anordnung der Zwangsverwaltung aus einem zuvor abge-\n\nschlossenen Vertrag verpflichtet bleibt und den Vertrag in vollem Umfang wei-\n\nterhin zu erfüllen hat. Im Unterschied zu den übrigen am Verfahren Beteiligten \n\nist nur der Mieter vertraglich gebunden. Dies liegt letztlich im Interesse der \n\nGläubiger. Der Fortbestand der Mietverträge und die daraus zu erzielenden \n\nMieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage dafür, daß eine Zwangsverwal-\n\ntung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll und eine Befriedigung der Gläubiger aus \n\nder durch die Mieteinnahmen entstehenden Haftungsmasse möglich ist. \n\nb) Ohne entscheidende Bedeutung ist in diesem Zusammenhang das \n\nvorgebrachte Argument, der Zwangsverwalter sei gegenüber den Gläubigern \n\nverpflichtet, den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu ge-\n\nwährleisten (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636). Hierbei wird übersehen, \n\ndaß der Zwangsverwalter nicht allein im Interesse der Gläubiger tätig wird (so \n\naber anscheinend Erckens/Tetzlaff, aaO), sondern sich seine Pflichten in erster \n\nLinie aus § 152 ZVG ergeben. Nach den obigen Ausführungen ist die den \n\nGläubigern zur Verfügung stehende Haftungsmasse von vornherein mit dem \n\naufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution \n\nnach Beendigung des Mietverhältnisses belastet. Als Ausgleich dazu hat der \n\nZwangsverwalter seinerseits einen Anspruch gegen den Schuldner auf Auskeh-\n\nrung der Kaution (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.13.), den er im Interesse der \n\nGläubiger gegebenenfalls auch geltend zu machen hat. Übergibt der Vermieter \n\ndaraufhin dem Verwalter die Kaution, steht diese zur Sicherung der Ansprüche \n\ngegen den Mieter zur Verfügung. Kann der Verwalter seine Forderung gegen \n\nden Vermieter nicht durchsetzen, wird die Haftungsmasse bei Rückzahlung der \n\nKaution an den Mieter zwar geschmälert. Dies stellt jedoch keine Besonderheit \n\ndes vorliegenden Falles dar. Vielmehr geht es auch stets zu Lasten der Haf-\n\ntungsmasse, wenn der Verwalter offene Forderungen gegen Dritte nicht einzie-\n\nhen kann. Hingegen dürfen die Rechte des Mieters nicht von dem Umstand ab-\n\nhängen, ob der Zwangsverwalter den Anspruch gegen den Vermieter auf Aus-\n\nhändigung der Kaution geltend gemacht hat und ob der Vermieter seiner nach \n\n§ 551 Abs. 3 BGB zwingenden Verpflichtung zur Sicherung des Kautionsbetra-\n\nges nachgekommen ist. \n\nc) Eine Einschränkung der Eintritts- und Erfüllungspflicht des Zwangs-\n\nverwalters ist auch nicht mit Rücksicht auf die §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB \n\ngeboten. Diese Vorschriften geben keine Antwort auf die Frage, ob der \n\nZwangsverwalter für die Rückgewähr der Kaution haftet, wenn er die Kaution \n\nnicht erhalten hat; denn sie greifen auch dann ein, wenn dem Zwangsverwalter \n\ndie Kaution ausgehändigt worden ist. Daraus ergibt sich, daß Zweck der \n\n§§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB lediglich der Erhalt der Haftungsmasse ist, die-\n\nse Vorschriften aber nicht den Umfang der Erfüllungspflicht des Zwangsverwal-\n\nters gegenüber dem Mieter regeln (HansOLG Hamburg ZMR 2002, 194; Belz in \n\nBub/Treier, aaO). \n\n5. Schließlich überzeugt die Ansicht des Beklagten nicht, ein Anspruch \n\nder Kläger auf Rückzahlung der Kaution könne im vorliegenden Fall schon des-\n\nhalb nicht bestehen, da ein solcher Anspruch bei den Regeln über die Verwen-\n\ndung und Verteilung der Einnahmen in §§ 155 ZVG, 9 ZwVerwV nicht vorgese-\n\nhen \n\nsei \n\n(so \n\naber Depré/Mayer, \n\naaO, Rdnr. 496; Haarmeyer/ \n\nWutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 14). Ausgaben der Verwaltung im \n\nSinne des § 155 Abs. 1 ZVG sind sämtliche Verwaltungskosten, die der \n\nZwangsverwalter aufbringen muß, um seine Verpflichtungen nach § 152 ZVG \n\nzu erfüllen (Stöber, aaO, § 155 Anm. 4.2.; Steiner/Riedel, aaO, § 155 Rdnr. 3). \n\nNach den obigen Ausführungen unter 3. ergibt sich die Verpflichtung des Ver-\n\nwalters zur Rückzahlung der Kaution aus § 152 ZVG. Die Auskehrung der Kau-\n\ntion an den Mieter ist damit als Ausgabe der Verwaltung nach § 155 Abs. 1 \n\nZVG vorweg zu bestreiten. \n\nDr. Deppert Ball Dr. Leimert \n\n Wiechers Dr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_330-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-03-09/viii-zr-330-03","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":19},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566a","ref_norm":"566a","n":5},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1124","ref_norm":"1124","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1125","ref_norm":"1125","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 392","ref_norm":"392","n":3},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 148","ref_norm":"148","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 572","ref_norm":"572","n":2},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 57","ref_norm":"57","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 146","ref_norm":"146","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_330-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_330-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-03-09/viii-zr-330-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_330-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:29:28.659594+00:00"}}