{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_316-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-06-02","aktenzeichen":"VIII ZR 316/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MHG § 10 Abs. 2 Satz 6 Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 316/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n2. Juni 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nMHG § 10 Abs. 2 Satz 6 \n\nZur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 Satz 6 \n\nMHG. \n\nBGH, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03 - LG Berlin \n\nAG Tempelhof-Kreuzberg \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 2. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nBall, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 28. August 2003 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung einer Mietkauti-\n\non sowie eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Beklagte \n\nmacht demgegenüber geltend, daß diese Ansprüche durch die Aufrechnung mit \n\nrückständigen Mietzinsansprüchen erloschen seien. \n\nDie Beklagte vermietete der Klägerin eine Wohnung in Berlin, Z. \n\nstraße . In § 2 des Mietvertrages vom 22. Januar 1998 heißt es: \n\n\"§ 2 Mietzeit \n\n1.1 Das Mietverhältnis beginnt am 16.02.1998. \n\nDer Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter \nEinhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu den nachste-\n\nhend genannten Terminen, die für beide Vertragspartner ver-\nbindlich sind, gekündigt werden, \njedoch erstmals zum \n31.01.1999. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis auto-\nmatisch um jeweils 1 Jahr, sofern nicht rechtzeitig die fristge-\nrechte Kündigung (siehe 1.2) erfolgt. \n\n1.2 Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt der-\n\nzeit: \n\n3 Monate, wenn weniger als 5 Jahre seit Überlassung des \nWohnraumes vergangen sind, \n\n6 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau-\nmes, \n\n9 Monate nach 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau-\nmes, \n\n12 Monate nach 10 Jahren seit der Überlassung des Wohn-\nraumes.\" \n\nIn § 3 des Mietvertrages wurde eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit \n\nvom 16. Februar 1998 bis 29. Februar 2008 getroffen. \n\nMit Schreiben vom 31. Mai 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis \n\nzum 31. August 2002. Die Hausverwaltung der Beklagten bestätigte die Kündi-\n\ngung, sah das Mietverhältnis jedoch erst zum 31. Januar 2003 als beendet an. \n\nZu Beginn des Mietvertrages hatte die Klägerin eine Mietkaution von \n\n1.410 DM (= 720,92 €) geleistet. Aus der Abrechnung fü r die Nebenkosten \n\n2001 ergab sich für die Klägerin ein Guthaben von 156,25 €. \n\nMit der Klage hat die Klägerin die Zahlung des Guthabens sowie der \n\nKaution zuzüglich Zinsen, insgesamt 916,52 €, verlangt. D ie Beklagte hat ge-\n\ngenüber diesem Anspruch die Aufrechnung mit einer Mietforderung für die Zeit \n\nvon September 2002 bis Januar 2003 in Höhe des Anspruchs der Klägerin er-\n\nklärt. \n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht die Beru-\n\nfung der Beklagten zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser \n\nverfolgt die Beklagte weiter ihr Begehren, die Klage abzuweisen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDie Klägerin habe gegen die Beklagte gemäß § 551 BGB in Verbindung \n\nmit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von \n\n760,28 € und einen mietvertraglichen Anspruch auf Auszahl ung des Guthabens \n\naus der Nebenkostenabrechnung 2001 in Höhe von 156,25 €.\n\n Diese Ansprüche \n\nseien nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen \n\nauf rückständige Mieten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagte habe \n\nkeine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab 1. September 2002, weil das \n\nMietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 31. Mai 2002 \n\nwirksam zum 31. August 2002 beendet worden sei. Dem stehe nicht entgegen, \n\ndaß gemäß § 2 des Mietvertrages der Parteien eine Kündigung erst zum \n\n31. Januar 2003 möglich gewesen sei. Zwar sei diese Klausel für sich gesehen \n\nwirksam, indes liege in der Verbindung mit der in § 3 des Mietvertrages enthal-\n\ntenen Staffelmietvereinbarung ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vor. \n\nDanach sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, \n\nsoweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der \n\nStaffelmietvereinbarung erstrecke. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages \n\nsei eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu sehen, weil die Kündi-\n\ngung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich habe mög-\n\nlich sein sollen. Diese Beschränkung habe auch bereits seit mehr als vier Jah-\n\nren bestanden, weil die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung vom \n\n22. Januar 1998 datiere. Die Regelung des § 2 des Mietvertrages hinsichtlich \n\nder in ihr enthaltenen Kündigungsbeschränkung sei unwirksam. Dies habe zur \n\nFolge, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist im Hinblick auf die \n\nMöglichkeit der Vertragsbeendigung durch die Klägerin wie ein Mietverhältnis \n\nauf unbestimmte Zeit anzusehen sei und daher jederzeit unter Einhaltung der \n\ngesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden \n\nkönne. Die Klägerin habe mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum \n\n31. August 2002 die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so \n\ndaß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. \n\nDas Landgericht ist zu Recht der Auffassung, daß die Ansprüche der \n\nKlägerin nicht durch die Aufrechnung der Beklagten erloschen sind, weil das \n\nMietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin zum 31. August 2002 beendet \n\nworden ist und nicht gemäß § 2 des Mietvertrages erst zum 31. Januar 2003. \n\n1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß für die vor dem \n\n1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinbarung der Parteien § 10 \n\nMHG in der Fassung vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), mithin § 10 Abs. 2 \n\nMHG anwendbar ist. Die Neuregelung des § 557 a BGB gilt entgegen der An-\n\nsicht der Revision nur für Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1. September \n\n2001 vereinbart worden sind (vgl. Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR \n\n157/03, NJW 2004, 511; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., \n\n§ 557 a BGB Rdnr. 9; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., \n\n§ 557 a Rdnr. 3). \n\n2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, \n\ndaß § 2 des Mietvertrages der Parteien gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG un-\n\nwirksam ist. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist eine Beschränkung des Kündi-\n\ngungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von \n\nmehr als vier Jahren seit Abschluß der Vereinbarung erstreckt. Sowohl nach \n\n§ 565 Abs. 2 BGB a.F. als auch nach § 573 c Abs. 1 BGB ist eine Kündigung \n\nvor Ablauf von fünf Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermo-\n\nnats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach § 2 des vorliegenden \n\nMietvertrages soll eine Kündigung demgegenüber auch nach Ablauf von vier \n\nJahren lediglich jährlich einmal zum 31. Januar möglich sein. Die Regelung in \n\n§ 2 des Mietvertrages beschränkt mithin das Kündigungsrecht der Klägerin auf \n\nnur eine Kündigungsmöglichkeit im Jahr. Einen derartigen Verzicht des Mieters \n\nauf sein gesetzliches Kündigungsrecht wollte der Gesetzgeber durch die Rege-\n\nlung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht zulassen (vgl. Gesetzesbegründung BT-\n\nDrucks. 9/2079, S. 9). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, sollen dem \n\nVermieter nach Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG \n\nzwar einerseits Investitionen erleichtert und eine gewisse Kalkulationssicherheit \n\ngewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation ge-\n\nrade nicht über einen längeren Zeitraum als vier Jahre an den Vertrag und die \n\nMietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge \n\ngetan, daß die Klägerin einmal jährlich kündigen kann. Denn ein Wohnungs-\n\nwechsel hängt regelmäßig von vielen Faktoren (Beruf, Wohnungsmarkt, Ein-\n\nkommensverhältnisse etc.) ab, die zusammentreffen müssen, um einen Umzug \n\nzu ermöglichen, so daß ein einmaliger Kündigungstermin pro Jahr zu einer fak-\n\ntischen Bindung des Mieters führt. Die Beschränkung des gesetzlichen Kündi-\n\ngungsrechts in § 2 des Mietvertrages ist deshalb gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 \n\nMHG unwirksam. \n\n3. Aufgrund der Unwirksamkeit von § 2 des Mietvertrages ist das Beru-\n\nfungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis nach Ablauf \n\nder Vierjahresfrist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt \n\nwerden konnte und die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum \n\n31. August 2002 diese Frist eingehalten hat. Dabei kommt es auf die Frage, ob \n\ndie im Mietvertrag enthaltene Bezugnahme auf die gesetzliche Kündigungsfrist \n\neine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt (vgl. Se-\n\nnatsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739), entgegen der \n\nim Berufungsurteil vertretenen Ansicht nicht an, weil die Regelungen in § 565 \n\nAbs. 2 BGB a.F. und in § 573 c Abs. 1 BGB bezüglich einer Kündigung vor Ab-\n\nlauf von fünf Jahren übereinstimmen. \n\nDr. Deppert \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_316-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-02/viii-zr-316-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573c","ref_norm":"573c","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 387","ref_norm":"387","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 389","ref_norm":"389","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_316-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_316-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-02/viii-zr-316-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_316-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:41:02.025515+00:00"}}