{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_295-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-03-24","aktenzeichen":"VIII ZR 295/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infol- ge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Ge- brauch gemindert ist, bedarf es nicht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 295/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n24. März 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB § 536 Abs. 1 Satz 1 \n\nWeist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im \n\nMietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen \n\nMangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur \n\nMinderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infol-\n\nge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Ge-\n\nbrauch gemindert ist, bedarf es nicht. \n\nBGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - LG Osnabrück \n\nAG Bersenbrück \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter \n\nDr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Wiechers \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Osnabrück vom 5. September 2003 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Kosten des Revisionsverfahrens haben die Kläger zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagten mieteten von den Klägern für die Zeit vom 1. Februar 2001 \n\nbis zum 31. Mai 2003 nach Besichtigung der Räumlichkeiten ein Reihenhaus in \n\nB. , S. straße . In § 1 des Mietvertrages heißt es: \n\n\"Die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart\". \n\nDie monatliche Miete betrug zunächst 1.300 DM, ab dem 1. Februar \n\n2002 682,57 €. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung belief sich auf \n\n58,80 €. Nach § 5 des Mietvertrages erfolgte die Abrech nung der Betriebs- \n\nkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche. \n\nDie Beklagten entrichteten für den Monat Februar 2003 eine um 87,57 € \n\ngeminderte Miete, für die Monate März 2003 bis Mai 2003 wurde keine Miete \n\ngezahlt. Zur Begründung gaben die Beklagten an, eine Nachmessung der \n\nRäumlichkeiten im Dezember 2002 habe ergeben, daß die Gesamtfläche des \nReihenhauses entgegen der Angaben im Mietvertrag nur 106 m2 betrage. Da-\n\nmit ständen ihnen Rückforderungsansprüche jedenfalls in Höhe der einbehalte-\n\nnen Miete zu, mit denen die Aufrechnung erklärt werde. \n\nMit der Klage verlangen die Kläger Zahlung der Mietrückstände für die \n\nMonate Februar bis Mai 2003 in Höhe von insgesamt 2.311,68 €. \n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen gerichte-\n\nte Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebe-\n\ngehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDen Klägern stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf rück-\n\nständige Miete nicht zu, da die Beklagten wegen eines Mangels der Mietsache \n\nzu Recht gemindert hätten und der sich ergebende Restbetrag durch Aufrech-\n\nnung erloschen sei. Der Umstand, daß die Wohnfläche des Reihenhauses tat-\nsächlich nur 106 m2 betrage, stelle einen Mangel dar. Die Angabe der Größe \n\ndes Objekts im Mietvertrag sei als rechtsverbindliche Feststellung zu werten, \n\nvon der die unstreitige tatsächliche Größe des Hauses um 16 % und damit er-\n\nheblich abweiche. Bereits dieser Flächenmangel beeinträchtige die Tauglichkeit \n\nder Mietsache für die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauches und den \n\nNutzwert der Mietsache. Auch die Vorschrift des § 539 BGB a.F. stehe der Min-\n\nderung nicht entgegen. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so daß \n\ndie Revision zurückzuweisen ist. \n\nZu Recht hat das Berufungsgericht den Klägern die geltend gemachte \n\nRestmiete von 87,57 € für den Monat Februar 2003 versag t und gegen die be-\n\ngründete Mietzinsforderung für die Monate März bis Mai 2003 von jeweils \n\n635,03 €, insgesamt 1.905,09 €, die Aufrechnung der Be\n\nklagten wegen über-\n\nzahlter Mieten in den Monaten Februar 2001 bis Januar 2003 durchgreifen las-\n\nsen. Das Berufungsgericht hat mit Rücksicht auf eine Grundfläche des Mietob-\njekts von nur 106 m2 zutreffend das Vorhandensein eines Mangels bejaht. Die \n\nBeklagten können daher die vertraglich geschuldete Miete mindern und Rück-\n\nzahlung der insoweit in der Vergangenheit zuviel gezahlten Miete verlangen mit \n\nder Folge, daß ihnen gegen die Klageforderung aufrechenbare Gegenansprü-\n\nche in gleicher Höhe zustehen. \n\n1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht als tatsächliche Größe des \ngemieteten Reihenhauses eine Fläche von 106 m2 zugrunde gelegt. Die Be-\n\nklagten haben das Wohnhaus unter Berücksichtigung der vorhandenen Dach-\n\nschrägen und einer hälftigen Anrechnung des überdachten Teils der Terrasse \n\nausmessen lassen, dabei wurde die Wohnfläche mit 106 qm errechnet. Den \n\nVortrag der Beklagten zur tatsächlichen Größe des Objekts haben die Kläger \n\nnicht angegriffen. \n\nAllerdings weist die Revision darauf hin, daß der Begriff der \"Wohnflä-\n\nche\" auslegungsbedürftig und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht \n\neindeutig ist (BGH, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, WM 1991, 519 \n\nunter II 4; Urteil vom 22. Dezember 2000 - VII ZR 310/99, WM 2001, 482 unter \n\nII 2). Sie meint, die Parteien hätten sich mit der Formulierung im Mietvertrag \n\n\"die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart\" auf einen bestimm-\nten Berechnungsmodus verständigt, der zu einer Wohnfläche von 126,45 m2 \n\nführe. Für diese Annahme fehlt es jedoch nach den Darlegungen des Landge-\n\nrichts an Anhaltspunkten. Danach haben die Kläger einen konkreten Tatsa-\n\nchenvortrag, wie es zu einer solchen Abrede gekommen sein soll, nicht er-\n\nbracht; gegen das Vorbringen der Kläger spreche ihr eigener Hinweis, man ha-\n\nbe die Größenangaben aus vorherigen Verträgen des Voreigentümers des \n\nHauses übernommen. Diese Erwägungen des Berufungsgericht sind aus \n\nRechtsgründen nicht zu beanstanden. Übergangenen Sachvortrag der Kläger, \n\nwonach sich die Vertragspartner insbesondere auf eine Einbeziehung der bei-\n\nden als Hobby- und Fitnessräume nutzbaren Kellerräume in die Wohnflächen-\n\nberechnung geeinigt hätten, vermag die Revision nicht aufzuzeigen. \n\n2. a) Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die \n\nerheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, so kann dieser \n\nUmstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und \n\neinen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. darstellen (OLG Dresden, \n\nMDR 1998, 643; OLG Karlsruhe, NZM 2002, 218; KG GE 2002, 257; OLG \n\nFrankfurt, GE 2003, 184; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und \n\nWohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1359 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, \n\nMietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 44; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., \n\n§ 536 Rdnr. 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 536 Rdnr. 22; Staudin-\n\nger/Emmerich (2003) § 536 Rdnr. 38, 39; einschränkend Lammel, Wohnraum-\n\nmietrecht, 2. Aufl., § 536 Rdnr. 49; a.A. Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., \n\n§ 536 Rdnr. 30). Die vereinbarte Fläche ist Teil der vertraglich festgelegten \n\nSollbeschaffenheit der Mietsache. Zwar kann eine vertragliche Vereinbarung \n\nder Mietfläche den Sinn haben, die wahre Größe dem Streit zu entziehen und \n\ndie Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich fest-\n\nzulegen. Hierfür fehlt es jedoch - wie bereits ausgeführt - an Anhaltspunkten. \n\nb) Umstritten ist, ob der Mieter zusätzlich darlegen muß, daß infolge der \n\nFlächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Ge-\n\nbrauch gemindert ist (dafür OLG Dresden aaO; LG Berlin, NZM 1999, 412; LG \n\nDüsseldorf, DWW 1999, 153; LG Freiburg, WuM 1988, 263; LG Kleve, WuM \n\n1988, 13; LG Würzburg, WuM 1984, 213; Feuerlein GE 2002, 1110; dagegen \n\nOLG Karlsruhe aaO; OLG Frankfurt a.M. aaO [bei 25 % Abweichung]; LG Köln, \n\nZMR 2003, 429; Kraemer, WuM 2000, 515, 522; ders. NZM 1999, 156; 2000, \n\n1121; Blank, WuM 1998, 467; Pauly, WuM 1998, 469; Emmerich/Sonnenschein \n\naaO; Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO; für Gewerberaum: Schul/Wichert, \n\nZMR 2002, 633, 638). Dies ist nicht erforderlich. \n\nBei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche \n\nVermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter \n\nnicht gesondert belegen muß. Zwar ist der Gegenmeinung zuzugeben, daß für \n\nden Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung gewonnene Eindruck von der \n\nWohnung, ihrer Lage, ihres Zuschnitts und der Zimmeraufteilung maßgeblich \n\nist. Sie verkennt jedoch, daß die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal \n\nfür den Nutzwert der angemieteten Wohnung ist (Blank, WuM 1998, 467, 469). \n\nSo wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der ange-\n\nbotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit ver-\n\nschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter er-\n\nrechnen zu können. Hat ein Wohnungssuchender mehrere Wohnungen, deren \n\nMietzins und Ausstattung ähnlich sind, zur Auswahl, wird er sich in vielen Fällen \n\nfür die größere Wohnung entscheiden. Während des Mietverhältnisses ist die \n\nWohnfläche in aller Regel - so auch im vorliegenden Fall - Berechnungsgrund-\n\nlage für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung (vgl. §§ 6 Abs. 2 \n\nSatz 2 Ziff. 1 und 2, 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1, 9 a Abs. 1 HeizKostVO, § 556 a \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB n.F.). Ebenso ist die Wohnungsgröße ein Faktor bei der Er-\n\nmittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsver-\n\nlangens nach § 558 Abs. 2 BGB n.F. und § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG. Schon \n\naus diesen Gründen kann dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten \n\nWohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entste-\n\nhen; dies ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß er möglicherweise nach-\n\nträglich eine Neuberechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der \n\ngeringeren Wohnfläche verlangen kann. Liegt die tatsächliche Wohnfläche er-\n\nheblich unter der vertraglich vereinbarten, so ist auch die Tauglichkeit der Woh-\n\nnung gemindert, ohne daß es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchti-\n\ngung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt. Denn die Tauglich-\n\nkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setzt voraus, daß die Woh-\n\nnung mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar ist (OLG Karlsruhe aaO; \n\nLG Köln aaO; Kraemer, NZM 1999, 156, 161). Auch ist unerheblich, wenn dem \n\nMieter - wie hier den Beklagten vor der Nachmessung im Dezember 2002 - die \n\ngeringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist. \n\nc) Ein abweichendes Flächenmaß ist im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 \n\nBGB n.F. und des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. dann erheblich, wenn die tat-\n\nsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe \n\nzurückbleibt (OLG Karlsruhe aaO; KG aaO; Emmerich/Sonnenschein aaO; Kin-\n\nne GE 2003, 100 jew. m.w.Nachw.). Ein zur Minderung berechtigender Sach-\n\nmangel wird auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines \n\nHauses bzw. einer Eigentumswohnung im Falle einer Unterschreitung der ver-\n\neinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % anerkannt (BGH, Urteil vom 11. Juli \n\n1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 unter II 2; vgl. auch Urteil vom 8. Januar \n\n2004 - VII ZR 181/02, EBE/BGH 2004, 111 unter II 1 und III 1 b). Gründe für \n\neine andere Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze im Mietrecht liegen nicht \n\nvor (Blank, WuM 1998, 467, 468; Kraemer, NZM 1999, 156, 158). Die Revision \n\nbringt zwar zutreffend vor, daß bei einem Wohnungskauf die Größe für die mit \n\ndem Kauf bezweckte Wertschöpfung anders als im Mietrecht von Bedeutung \n\nist. Dies rechtfertigt es jedoch - wie ausgeführt - nicht, eine Flächenabweichung \n\nvon mehr als 10 % für die Tauglichkeitsminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 \n\nBGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) noch als unerheblich anzusehen. Für \n\nden Mieter ist die tatsächliche Wohnungsgröße ein wesentliches Merkmal für \n\nden Nutzwert der angemieteten Wohnung und für die Beurteilung der Höhe des \n\ngeforderten Mietpreises. \n\nd) Der Höhe nach ist die Minderung entsprechend der prozentualen Flä-\n\nchenabweichung gerechtfertigt (Kraemer, NZM 1999, 156, 161). Die Berech- \n\nnung des Berufungsgerichts wird von der Revision nicht angegriffen und ist \n\nauch sonst nicht zu beanstanden. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nRichter am Bundesgerichtshof \nDr. Hübsch ist wegen Ausscheidens \naus dem Justizdienst an der \nUnterzeichnung verhindert \n\nKarlsruhe, 26. April 2004 \n\nDr. Deppert \n\nDr. Leimert \n\nWiechers","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_295-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-24/viii-zr-295-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_295-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_295-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-24/viii-zr-295-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_295-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:23:40.916983+00:00"}}