{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_285-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-06-23","aktenzeichen":"VIII ZR 285/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 285/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n23. Juni 2004 \nKirchgeßner \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen-\n\nde Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so-\n\nwie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 61 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 abgeändert. \n\nDie Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nCharlottenburg vom 14. November 2002 wird zurückgewiesen. \n\nDer Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 11. Juli 1988 im \n\nHaus K. Platz 4 in Berlin eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohn-\n\nfläche von ca. 119,25 qm. Die Wohnung war im Rahmen eines sogenannten \n\nKonjunktursonderprogramms mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Auf-\n\ngrund des Fördervertrages zwischen der Klägerin und dem Land Berlin aus \n\ndem November 1975 hatte die Klägerin einmalige Baukostenzuschüsse für Mo-\n\ndernisierung und Instandsetzung für die Grundstücke K. Platz 2, 3 und \n\n4 erhalten. Auf die Liegenschaft K. Platz 4 entfielen dabei 894.000 DM. \n\nIm Fördervertrag war ein Abschluß des Modernisierungsvorhabens bis zum \n\n30. November 1976 vereinbart worden. Die mittlere Bezugsfertigkeit war am \n\n1. Dezember 1976 gegeben. Eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungs-\n\nmaßnahmen wurde nicht ausgesprochen. \n\nMit Erklärung vom 14. Februar 2002 begehrte die Klägerin von dem Be-\n\nklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 375,90 € \n\num 73,89 € auf 449,79 € monatlich. Sie berief sich da bei auf den Berliner Miet-\n\nspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine \n\nAbzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Der Beklagte stimmte \n\ndem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. \n\nMit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu \n\nihrer Mieterhöhungserklärung vom 14. Februar 2002. Das Amtsgericht hat den \n\nBeklagten antragsgemäß verurteilt. Das Landgericht hat auf die von dem Be-\n\nklagten eingelegte Berufung die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel einer Verurtei-\n\nlung des Beklagten zur Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung \n\nweiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nEs könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender \n\nAngabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam gewesen sei. Jedenfalls \n\nkönne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung \n\nsich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im \n\nRahmen des Sonderprogramms Stadtsanierung 1975 Zuschüsse aus öffentli-\n\nchen Haushalten erhalten, mit denen sie jedenfalls auch Modernisierungsmaß-\n\nnahmen in dem Hause K. Platz 4 finanziert habe. Solche Zuschüsse \n\nseien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von \n\n§ 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbetrag \n\ndes ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. \n\nEin solcher Abzug entfalle nicht bereits deshalb, weil die Wohnung bei \n\nAbschluß des Mietvertrages vom 11. Juli 1988 bereits modernisiert gewesen \n\nsei. Der Gesetzeszweck spreche dafür, daß die erhöhungsbeschränkende Wir-\n\nkung des § 558 Abs. 5 BGB nicht nur dann eingreifen solle, wenn die Moderni-\n\nsierung im laufenden Mietverhältnis erfolge. Dieser Zweck bestehe darin, bei \n\nder Erhöhung der Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die \n\nzur Modernisierung erbracht würden, in jedem Falle durch entsprechende Kür-\n\nzungsbeträge dem Mieter zugute kommen zu lassen. Dabei sei nicht die Person \n\ndes Einzelmieters gemeint, sondern allgemein die die Wohnung nutzende Par-\n\ntei des Mietvertrages. Der Einsatz öffentlicher Mittel solle bei der Unterstützung \n\nvon Wohnungsmodernisierungen weder dem einzelnen Vermieter noch dem \n\neinzelnen Mieter, sondern der Allgemeinheit durch die Sicherung angemesse-\n\nnen und bezahlbaren Wohnraums zugute kommen. \n\nDie Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der \n\nModernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum \n\nentfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine \n\nAnalogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er-\n\nmangelung einer Gesetzeslücke kein Raum. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nWie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung \n\n(Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, \n\nsind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende \n\nKürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen-\n\ndes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. \n\nVielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des \n\nArt. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, \n\ndaß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde \n\ndem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit \n\nverboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, \n\nund zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter-\n\nhöhend wirkt und der Zuschuß somit \"aufgebraucht\" ist, wäre er ungerechtfertigt \n\nschlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates \n\nVermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der \n\n§§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Ein-\n\nsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf \n\ndie Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom \n\n25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle-\n\ngung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB \n\ngeboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 \n\nRdnr. 246). \n\nDabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit-\n\nraum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 \n\noder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer \n\nBezugsfertigkeit und etwa 26 Jahre nach Gewährung des Zuschusses ist die \n\ngewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt. \n\nDa somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der \n\nbegehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö-\n\nhungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder-\n\nmittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich \n\ndie vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen \n\nauch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein \n\nMieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im \n\nvorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Februar 2002 \n\nwar formell wirksam. \n\nIII. \n\nDas Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der \n\nHöhe nicht im Streit. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil \n\naufzuheben, und die Berufung des Beklagten ist zurückzuweisen (§ 563 Abs. 3 \n\nZPO). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_285-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-23/viii-zr-285-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559a","ref_norm":"559a","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_285-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_285-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-23/viii-zr-285-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_285-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:42:55.935654+00:00"}}