{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_284-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-06-23","aktenzeichen":"VIII ZR 284/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 284/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n23. Juni 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen-\n\nde Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so-\n\nwie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam-\n\nmer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben \n\nund das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg \n\nvom \n\n11. Dezember 2002 abgeändert. \n\nDie Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete der \n\nvon \n\nihr \n\nbewohnten Wohnung G. -Straße , \n\n4. Obergeschoß rechts, Berlin, von bisher monatlich 324,47 € um \n\n64,89 € auf nunmehr 389,36 € (zuzüglich Vorschuß Heizung \n\nund \n\nWarmwasser in Höhe von monatlich 60,92 €) ab dem 1. Jun i 2002 \n\nzuzustimmen. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 31. Januar 1997 \n\nim Haus G. -Straße in Berlin im 4. Obergeschoß eine Woh-\n\nnung. Die Modernisierung der Wohnung war entsprechend den Vereinbarungen \n\nim Modernisierungsvertrag vom 10. Oktober/12. November 1979 zwischen der \n\nKlägerin und dem Land Berlin mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Der \n\nModernisierungsvertrag enthält unter anderem folgende Klauseln: \n\n\"§ 2 \n\n... \n\n(6) Nach Beendigung der Modernisierungs- und \n\nInstandset-\nzungsmaßnahmen ist - soweit preisrechtlich zulässig - von ei-\nner Miete in Höhe von 4,80 DM/qm/Monat (ohne Umlage für \nHeizung, Warmwasser und Personenaufzug) auszugehen. \nBasis ist die von Berlin genehmigte Schlußabrechnung. Diese \nMiete soll für die ersten drei Jahre nach Beendigung der Mo-\num \ndernisierungs- \n1 DM/qm/Monat gesenkt werden. Nach Ablauf der drei Jahre \nsoll die Miete für weitere drei Jahre um 0,50 DM/qm/Monat \nabgesenkt werden. Die durch die Mietminderung verursachten \nMindereinnahmen des Eigentümers werden durch Vorauszah-\nlungsmittel gemäß § 39 Abs. 5 StBauFG gedeckt. Sie sind ein \nTeil des Kostenerstattungsbetrages gemäß § 43 StBauFG \n(siehe § 3 Abs. 8 ff.). \n\nInstandsetzungsmaßnahmen \n\nund \n\n(7) Bis zum Ablauf des neunten vollen Kalenderjahres, das dem \nJahr der Bezugsfertigkeit nach Durchführung der Modernisie-\nrungs- und Instandsetzungsmaßnahmen folgt, darf keine hö-\nhere Miete erhoben werden, als sich bei Zugrundelegen der \nendgültigen Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt. Gesetzliche \nGrundmietenerhöhungen dürfen bei Anwendung einer Er-\ntragsberechnung nur auf der Basis der Grundmiete vor Durch-\nführung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnah-\nmen erhoben werden. ...\" \n\nMit Erklärung vom 13. März 2002 begehrte die Klägerin von der Beklag-\n\nten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 324,47 € um \n\n64,89 € auf 389,36 € zuzüglich eines Vorschusses für Heizung \n\nund Warmwas-\n\nser in Höhe von monatlich 60,92 € ab dem 1. Juni 2002. Sie berief sich dabei \n\nauf den Berliner Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsver-\n\nlangen enthält keine Abzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Die \n\nBeklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mittlere \n\nBezugsfertigkeit nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen ist seit \n\nüber 23 Jahren gegeben. \n\nMit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu ih-\n\nrer Mieterhöhungserklärung vom 13. März 2002. Das Amtsgericht hat die Klage \n\nabgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte \n\nBerufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-\n\non verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nEs könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender \n\nAngabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam sei. Die Klägerin habe \n\nim Rahmen des Modernisierungsvertrages vom 10. Oktober 1979 öffentliche \n\nFörderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. \n\nSolche Zuschüsse seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel \n\nim Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem \n\nJahresbetrag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. \n\nEin solcher Abzug entfalle nicht bereits deshalb, weil die Wohnung bei \n\nAbschluß des Mietvertrages vom 31. Januar 1997 bereits modernisiert gewesen \n\nsei. Der Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthalte eine solche Einschränkung \n\nnicht. Vielmehr sei davon auszugehen, daß die erhaltenen Drittmittel unabhän-\n\ngig von der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragli-\n\nche Mietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen \n\nworden sei, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu be-\n\nrücksichtigen seien. Die gewährten Förderbeträge seien nicht an die Person \n\ndes jeweiligen Mieters gebunden, sondern würden wohnungsbezogen verge-\n\nben, so daß die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des Mieter-\n\nvertrages gewesen sei. Dem liege der Gedanke zugrunde, daß den Wohnwert \n\nund die allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche Förder-\n\ngelder ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zugute \n\nkommen sollten. \n\nDie Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der \n\nModernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum \n\nentfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine \n\nAnalogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er-\n\nmangelung einer Gesetzeslücke kein Raum. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nWie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung \n\n(Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, \n\nsind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende \n\nKürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen-\n\ndes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. \n\nVielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des \n\nArt. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, \n\ndaß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde \n\ndem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit \n\nverboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, \n\nund zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter-\n\nhöhend wirkt und der Zuschuß somit \"aufgebraucht\" ist, wäre er ungerechtfertigt \n\nschlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates \n\nVermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der \n\n§§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Ein-\n\nsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf \n\ndie Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom \n\n25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassung wegen vorzunehmende Ausle-\n\ngung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regleung der §§ 558, 559 a BGB \n\ngeboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 \n\nRdnr. 246). \n\nDabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit-\n\nraum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 \n\noder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls 23 Jahre nach mittlerer Bezugsfer-\n\ntigkeit und Gewährung des letzten Förderbetrages ist die gewährte Förderung \n\ndurch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt. \n\nDa somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der \n\nbegehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö-\n\nhungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder-\n\nmittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich \n\ndie vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen \n\nauch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein \n\nMieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im \n\nvorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war \n\nformell wirksam. \n\nIII. \n\nDas Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der \n\nHöhe nicht im Streit. Auf die Rechtsmittel der Klägerin ist daher das Berufungs-\n\nurteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist antragsgemäß abzuändern \n\n(§ 563 Abs. 3 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_284-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-23/viii-zr-284-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559a","ref_norm":"559a","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_284-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_284-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-23/viii-zr-284-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_284-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:43:18.108232+00:00"}}