{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_283-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-06-23","aktenzeichen":"VIII ZR 283/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 283/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n23. Juni 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen-\n\nde Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so-\n\nwie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam-\n\nmer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben \n\nund das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 15. Januar \n\n2003 abgeändert. \n\nDer Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Brutto-Kaltmiete der \n\nvon ihm bewohnten Wohnung N. straße , 4. Obergeschoß \n\nlinks, in Berlin von bisher monatlich 173,11 € um 34,62 \n\n€ auf nun-\n\nmehr 207,73 € (zuzüglich Vorschuß Heizung und Warmwasser in \n\nHöhe von monatlich 46,92 €) ab dem 1. Juni 2002 zuzustimm en. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 19. November \n\n1998 im Haus N. straße in Berlin im 4. Obergeschoß eine 1-Zimmer-\n\nWohnung mit einer Wohnfläche von ca. 43,74 qm. Die Wohnung war durch Mo-\n\ndernisierungsvertrag vom 27. November/1. Dezember 1978 mit öffentlichen Mit-\n\nteln nach § 43 StBauFG gefördert worden. Danach erhielt die Klägerin einen \n\nnicht nach Modernisierungsmaßnahmen einerseits und Instandsetzungsmaß-\n\nnahmen andererseits getrennten Baukostenzuschuß \n\nin Höhe \n\nvon \n\n2.301.671 DM, von dem ein letzter Teilbetrag am 22. Mai 1979 angefordert \n\nwurde. Darüber hinaus erhielt die Klägerin von der Wohnungsbaukreditanstalt \n\nim Hinblick auf anerkannte Modernisierungskosten in Höhe von 1.620.500 DM \n\nund anerkannte Instandsetzungskosten in Höhe von 567.800 DM Zinszuschüs-\n\nse in Höhe von insgesamt 799.421 DM, die in unterschiedlichen Teilbeträgen, \n\nletztmalig für den Zeitraum bis zum 30. November 1986 gezahlt wurden. Als \n\nZeitpunkt für die mittlere Bezugsfertigkeit der von den Maßnahmen betroffenen \n\nWohnungen gilt der 1. Dezember 1976. In § 3 Abs. 3 des Modernisierungsver-\n\ntrages war vereinbart, daß die Anfangskaltmiete nach Abschluß der Arbeiten \n\n3,20 DM/qm monatlich betragen und sich im vierten, siebten und zehnten Jahr \n\nnach Beginn um jeweils 0,50 DM/qm monatlich erhöhen sollte. \n\nMit Erklärung vom 11. März 2002 begehrte die Klägerin von dem Beklag-\n\nten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 173,11 € um \n\n34,62 € auf 207,73 € zuzüglich einer Vorauszahlung für Heizung und Warm-\n\nwasser in Höhe von 46,92 €. Sie berief sich dabei auf d en Berliner Mietspiegel \n\nfür die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugs-\n\nbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Der Beklagte stimmte dem \n\nMieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. \n\nMit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu \n\nihrer Mieterhöhungserklärung vom 11. März 2002. Das Amtsgericht hat die Kla-\n\nge abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte \n\nBerufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-\n\non verfolgt die Klägerin ihr Klageziel einer Verurteilung des Beklagten zur Zu-\n\nstimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nEs könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender \n\nAngabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam gewesen sei. Jedenfalls \n\nkönne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung \n\nsich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im \n\nRahmen des Modernisierungsvertrages umfangreiche öffentliche Förderungen \n\nfür Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Solche Förde-\n\nrungen seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne \n\nvon § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbe-\n\ntrag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. \n\nEin Abzug entfalle nicht schon deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß \n\ndes Mietvertrages vom 19. November 1998 schon modernisiert gewesen sei. \n\nDer Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthalte eine solche Einschränkung nicht. \n\nVielmehr sei davon auszugehen, daß die erhaltenen Drittmittel unabhängig von \n\nder Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragliche \n\nMietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen \n\nworden sei, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu be-\n\nrücksichtigen seien. Die gewährten Förderbeträge seien nicht an die Person \n\ndes jeweiligen Mieters gebunden, sondern würden wohnungsbezogen verge-\n\nben, so daß die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des Mietver-\n\ntrages gewesen sei. Dem liege der Gedanke zugrunde, daß den Wohnwert und \n\ndie allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche Fördergel-\n\nder ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zugute \n\nkommen sollten. \n\nDie Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der \n\nModernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum \n\nentfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Ana-\n\nlogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Erman-\n\ngelung einer Gesetzeslücke kein Raum. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nWie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung \n\n(Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, \n\nsind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende \n\nKürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen-\n\ndes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. \n\nVielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des \n\nArt. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, \n\ndaß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde \n\ndem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit \n\nverboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, \n\nund zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter-\n\nhöhend wirkt und der Zuschuß somit \"aufgebraucht\" ist, wäre er ungerechtfertigt \n\nschlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates \n\nVermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der \n\n§§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz \n\nöffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die \n\nInanspruchnahme einer Förderung verzichten würde \n\n(Senatsurteil vom \n\n25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle-\n\ngung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB \n\ngeboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 \n\nRdnr. 246). \n\nDabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit-\n\nraum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 \n\noder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer \n\nBezugsfertigkeit und mehr als 15 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbe-\n\ntrages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufge-\n\nzehrt. \n\nDa somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der \n\nbegehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö-\n\nhungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder-\n\nmittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich \n\ndie vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen \n\nauch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein \n\nMieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im \n\nvorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war \n\nformell wirksam. \n\nIII. \n\nDas Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der \n\nHöhe nicht im Streit. Auf die Rechtsmittel der Klägerin ist daher das Berufungs-\n\nurteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist antragsgemäß abzuändern \n\n(§ 563 Abs. 3 ZPO). \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_283-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-23/viii-zr-283-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559a","ref_norm":"559a","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_283-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_283-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-23/viii-zr-283-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_283-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:42:19.949872+00:00"}}