{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_282-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-06-23","aktenzeichen":"VIII ZR 282/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 282/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n23. Juni 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen-\n\nde Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so-\n\nwie die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 61 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 4. Juli 1984 im \n\nHaus N. straße in Berlin im 3. Obergeschoß eine 4-Zimmer-Wohnung \n\nmit einer Wohnfläche von ca. 137,41 qm. Die Wohnung war durch Modernisie-\n\nrungsvertrag vom 27. November/1. Dezember 1978 mit öffentlichen Mitteln \n\nnach § 43 StBauFG gefördert worden. Danach erhielt die Klägerin einen nicht \n\nnach Modernisierungsmaßnahmen einerseits und Instandsetzungsmaßnahmen \n\nandererseits getrennten Baukostenzuschuß in Höhe von 2.301.671 DM für die \n\nGebäude N. straße bis . Darüber hinaus erhielt sie von der Woh-\n\nnungsbaukreditanstalt im Hinblick auf anerkannte Modernisierungskosten in \n\nHöhe von 1.620.500 DM und anerkannte Instandsetzungskosten in Höhe von \n\n567.800 DM Zinszuschüsse in Höhe von insgesamt 799.421 DM, die in unter-\n\nschiedlichen Teilbeträgen letztmalig am 1. Dezember 1983 gezahlt wurden. Als \n\nZeitpunkt für die mittlere Bezugsfertigkeit der von den Maßnahmen betroffenen \n\nWohnungen wurde der 1. Dezember 1977 festgelegt. In § 3 Abs. 3 des Moder-\n\nnisierungsvertrages war vereinbart, daß die Anfangskaltmiete nach Abschluß \n\nder Arbeiten 3,20 DM/qm monatlich betragen und sich im 4., 7. und 10. Jahr \n\nnach Beginn um jeweils 0,50 DM/qm monatlich erhöhen sollte. \n\nMit Erklärung vom 11. März 2002 begehrte die Klägerin von der Beklag-\n\nten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 522,28 € um \n\n104,46 € auf 626,74 € monatlich zuzüglich einer Vorausza\n\nhlung für Heizung \n\nund Warmwasser in Höhe von 127,24 € und eines nicht nähe r bezeichneten \n\nZuschlages von 2,56 €. Sie berief sich dabei auf den Berl\n\niner Mietspiegel für die \n\nwestlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugsbeträge \n\nfür die erhaltene öffentliche Förderung. Die Beklagte stimmte dem Mieterhö-\n\nhungsverlangen der Klägerin nicht zu. \n\nMit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu ih-\n\nrer Mieterhöhungserklärung vom 11. März 2002. Das Amtsgericht hat die Klage \n\nabgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte \n\nBerufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-\n\non verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nEs könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender \n\nAngabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam sei. Jedenfalls könne \n\nauch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in \n\ndem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im Rahmen \n\neines Sanierungsvertrages Zinszuschüsse und Baukostenzuschüsse aus öf-\n\nfentlichen Haushalten erhalten, mit denen sie jedenfalls auch Modernisie-\n\nrungsmaßnahmen in dem Haus N. straße finanziert habe. Solche Zu-\n\nschüsse seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne \n\nvon § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbe-\n\ntrag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. \n\nEin solcher Abzug entfalle nicht schon deshalb, weil die Wohnung bei \n\nAbschluß des Mietvertrages vom 4. Juli 1984 bereits modernisiert gewesen sei. \n\nDer Gesetzeszweck spreche dafür, daß die erhöhungsbeschränkende Wirkung \n\ndes § 558 Abs. 5 BGB nicht nur dann eingreifen solle, wenn die Modernisierung \n\nim laufenden Mietverhältnis erfolge. Dieser Zweck bestehe darin, bei der Erhö-\n\nhung der Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Mo-\n\ndernisierung erbracht würden, in jedem Falle durch entsprechende Kürzungsbe-\n\nträge dem Mieter zugute kommen zu lassen. Dabei sei nicht die Person des \n\nEinzelmieters gemeint, sondern allgemein die die Wohnung nutzende Partei \n\ndes Mietvertrages. Der Einsatz öffentlicher Mittel solle bei der Unterstützung \n\nvon Wohnungsmodernisierungen weder dem einzelnen Vermieter noch dem \n\neinzelnen Mieter, sondern der Allgemeinheit durch die Sicherung angemesse-\n\nnen und bezahlbaren Wohnraums zugute kommen. \n\nDie Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der \n\nModernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum \n\nentfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine \n\nAnalogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er-\n\nmangelung einer Gesetzeslücke kein Raum. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nWie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung \n\n(Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, \n\nsind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende \n\nKürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen-\n\ndes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. \n\nVielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des \n\nArt. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, \n\ndaß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde \n\ndem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit \n\nverboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, \n\nund zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter-\n\nhöhend wirkt und der Zuschuß somit \"aufgebraucht\" ist, wäre er ungerechtfertigt \n\nschlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates \n\nVermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der \n\n§§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz \n\nöffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die \n\nInanspruchnahme einer Förderung verzichten würde \n\n(Senatsurteil vom \n\n25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle-\n\ngung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB \n\ngeboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 \n\nRdnr. 246). \n\nDabei kann für den vorliegenden Fall offenbleiben, ob der Zeitraum, in \n\ndem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf \n\n12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls beinahe 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfer-\n\ntigkeit und mehr als 18 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbetrages ist \n\ndie gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt. \n\nDa somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der \n\nbegehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö-\n\nhungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder-\n\nmittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich \n\ndie vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen \n\nauch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein \n\nMieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im \n\nvorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war \n\nformell wirksam. \n\nIII. \n\nAuf das Rechtsmittel der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben. Al-\n\nlerdings kann der Senat nicht selbst in der Sache entscheiden. Die Parteien \n\nhaben in den Vorinstanzen auch darüber gestritten, welcher Mietzins dem Er-\n\nhöhungsverlangen der Klägerin zugrunde zu legen ist. Das Berufungsgericht \n\nhat - aus seiner Sicht folgerichtig - hierzu keine Feststellungen getroffen. Dies \n\nwird im Hinblick auf die in erster Instanz vorgelegten Mietänderungserklärungen \n\nvom 2. März 1988 und 3. Januar 1992 sowie die Betriebskostenabrechnung \n\nvom 22. November 1999 nachzuholen sein. Die Sache ist daher an das Beru-\n\nfungsgericht zurückzuverweisen. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_282-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-23/viii-zr-282-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559a","ref_norm":"559a","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_282-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_282-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-23/viii-zr-282-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_282-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:43:05.691845+00:00"}}