{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_235-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-05-12","aktenzeichen":"VIII ZR 235/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 235/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n12. Mai 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 12. Mai 2004 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden, die Richter \n\nBall, Wiechers, Dr. Wolst und die Richterin Hermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 64 des \n\nLandgerichts Berlin vom 13. Juni 2003 wird zurückgewiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Klägerin verlangt von den Beklagten die Zustimmung zur Mieterhö-\n\nhung nach § 2 MHG. \n\nMit Mietvertrag vom 29. November 1959 mieteten die Beklagten von der \n\nV. Wohnungsverwaltung B. eine Wohnung im \n\nHaus M. straße , B. . Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin der V. \n\n Wohnungsverwaltung B. . Sie hat an dem Haus M. \n\n straße Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt \n\nund dafür Mittel aus zinsverbilligten Darlehen der Kreditanstalt für Wiederauf-\n\nbau erhalten. Mit Schreiben vom 30. Mai 2001 verlangte sie von den Beklagten \n\ndie Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG von monatlich 223,94 € \n\nauf 271,73 € ab dem 1. August 2001. Für die Einordnu ng der Wohnung zur Er-\n\nmittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete legte die Klägerin in einzelnen Merk-\n\nmalgruppen den modernisierten Zustand zugrunde. Hinsichtlich der Merkmal-\n\ngruppe \"Wohnung/Gebäude\" ging sie jedoch von dem unmodernisierten Zu-\n\nstand aus. In dem Mieterhöhungsverlangen wies die Klägerin auf die Verwen-\n\ndung zinsverbilligter Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau für die Moder-\n\nnisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hin. Sie wies einen Kürzungsbe-\n\ntrag von 0,07 DM/qm aus und bezog diesen in die Berechnung der Mieterhö-\n\nhung ein. Weitere Angaben zu den verwendeten öffentlichen Mitteln wurden \n\nnicht gemacht. Die Beklagten stimmten dem Mieterhöhungsverlangen der Klä-\n\ngerin um den geforderten Betrag zu, allerdings nur mit der Maßgabe, daß sie \n\ndavon ausgingen, in allen Merkmalgruppen sei der modernisierte Zustand der \n\nWohnung Grundlage der Einordnung. Die erhöhte Miete wird von den Beklag-\n\nten seit dem 1. August 2001 gezahlt. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die \n\nuneingeschränkte Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Miete entspre-\n\nchend dem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Mit dem Be-\n\nrufungsurteil hat das Landgericht - nachdem der Senat das erste Berufungsur-\n\nteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen hatte - die Berufung erneut mit \n\nder Maßgabe zurückgewiesen, daß die Klage als unzulässig abgewiesen wer-\n\nde. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin \n\nihr Anliegen einer uneingeschränkten Zustimmung der Beklagten zum Mieter-\n\nhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Klage sei unzulässig, weil mangels einer wirksamen Mieterhöhungs-\n\nerklärung die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG und damit die Klagefrist \n\nnicht in Lauf gesetzt worden sei. Das Schreiben der Klägerin vom 30. Mai 2001, \n\nmit dem sie von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt, \n\nenthalte nicht die für eine Auslösung der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 \n\nMHG nötigen Informationen. Welche Informationen ein Erhöhungsverlangen \n\nenthalten müsse, sei eine Frage des Einzelfalls. Dabei sei eine Interessenab-\n\nwägung zwischen Vermieter und Mieter vorzunehmen und der Zweckbestim-\n\nmung des § 2 Abs. 2 MHG Rechnung zu tragen. Diese bestehe darin, dem Mie-\n\nter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich \n\nanhand der mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er dem Mieterhö-\n\nhungsverlangen zustimmen wolle oder nicht. Insoweit reiche der Hinweis, die \n\nortsübliche Vergleichsmiete reduziere sich durch den Einsatz zinsverbilligter \n\nDarlehen aus Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau im Zusammenhang mit \n\nden durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um einen Kürzungsbetrag \n\nvon 0,07 DM/qm, nicht. Diese Formulierung gebe dem Mieter nicht die Informa-\n\ntion, die er benötige, um sich im Wege der Nachprüfung der Berechnung \n\nschlüssig zu werden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle. Der \n\nMieter könne die Berechnung des Kürzungsbetrages nur nachvollziehen, wenn \n\nihm wenigstens mitgeteilt werde, wer wann welche Mittel zu welchem Zinssatz \n\nmit welcher Zweckbestimmung gezahlt habe. Zwar fehle in § 2 MHG eine aus-\n\ndrückliche Regelung wie in § 3 Abs. 3 MHG, wonach alle Voraussetzungen des \n\n§ 3 Abs. 1 MHG zu erläutern seien. Auch sei eine Verweisung auf § 3 Abs. 3 \n\nMHG in § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG nicht enthalten. Dies bedeute jedoch nicht, daß \n\nbei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG an die Erörterung der Berech-\n\nnung der Kürzungsbeträge geringere Anforderungen zu stellen seien als bei \n\neinem Erhöhungsverlangen nach § 3 MHG. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand. \n\nDie Klägerin ist nicht berechtigt, von den Beklagten Zustimmung zu der \n\nvon ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung zu \n\nverlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht ord-\n\nnungsgemäß begründet wurde. \n\nNach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe \n\n(MHG), das gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf den vorliegenden Fall \n\nnoch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber \n\nschriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in sei-\n\nnem Urteil vom 25. Februar 2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung \n\nbestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach \n\n§ 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungs-\n\nbeträge aufzunehmen \n\n(ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, \n\n8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Nach dem Sinn und Zweck der Regelung ist es da-\n\nbei nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich die Kürzungsbeträge be-\n\nnennt, ohne die ihnen zugrundeliegenden Berechnungspositionen darzulegen. \n\nMit dem Verfahren nach § 2 MHG soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben \n\nwerden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter \n\nzu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Diesem \n\nRegelungszweck ist aber nur dann Genüge getan, wenn dem Mieter auch die \n\nBerechnungsgrundlage für die Kürzungsbeträge bekannt ist, da er nur dann \n\nnachvollziehen kann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete \n\nzu zahlen hat (vgl. Senat aaO; Börstinghaus, MDR 1998, 933, 935 f.). Der Ver-\n\nmieter muß, wenn er eine öffentliche Förderung erhalten hat, diejenigen Be-\n\nrechnungsgrundlagen für die Kürzungsbeträge darlegen, von denen allein er \n\nKenntnis hat. Hierzu gehört die Angabe, wann er welche Mittel, zu welchem \n\nZweck - Modernisierung oder Instandsetzung -, gegebenenfalls zu welchem \n\nZinssatz erhalten hat. \n\nAn diesem Ergebnis ändern entgegen der Auffassung der Revision auch \n\ndie sprachlichen Unterschiede zwischen § 2 MHG und § 3 Abs. 3 MHG nichts. \n\nWährend nach § 3 Abs. 3 MHG die Mieterhöhungserklärung nur wirksam ist, \n\nwenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und \n\nentsprechend den Voraussetzungen nach Abs. 1 der Vorschrift erläutert wird, \n\nfordert § 2 Abs. 2 MHG eine schriftliche Begründung des Mieterhöhungsverlan-\n\ngens. Aus diesem sprachlichen Unterschied läßt sich jedoch keine Differenzie-\n\nrung hinsichtlich der Anforderungen an das jeweilige Begründungserfordernis \n\nableiten (so im Ergebnis schon Senat aaO). Eine solche folgt auch nicht daraus, \n\ndaß § 3 Abs. 3 MHG ausdrücklich auf Abs. 1 der Regelung verweist, während \n\n§ 2 Abs. 2 MHG einen solchen Verweis nicht enthält. Die in den jeweiligen Ab-\n\nsätzen 1 der Vorschriften genannten Voraussetzungen für ein Mieterhöhungs-\n\nverlangen des Vermieters sind so unterschiedlich, daß daraus für die Intensität \n\ndes Begründungserfordernisses der Mieterhöhungserklärung keine Schlüsse \n\ngezogen werden können. \n\nDieses Ergebnis steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundes-\n\nverfassungsgerichts, wonach an die Begründungspflicht eines Mieterhöhungs-\n\nverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Das Bun-\n\ndesverfassungsgericht hat zwar ausgeführt, daß eine Handhabung der Verfah-\n\nrensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstopp und zu einer Beseitigung des \n\ngesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führen würde, im Widerspruch \n\nzum Gesetz stehe und auch das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 GG verletze \n\n(BVerfGE 53, 352, 358 f.). Es hat aber auch ausdrücklich die Zweckbestim-\n\nmung des § 2 Abs. 2 MHG hervorgehoben, die darin bestehe, dem Mieter die \n\nMöglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand \n\nder ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er zustimmen wolle oder \n\nnicht. Der Mieter ist nur dann in der Lage, die Berechtigung des Mieterhö-\n\nhungsverlangens zu überprüfen, wenn ihm die der Berechnung zugrundelie-\n\ngenden Fakten bekannt sind. Dagegen ist es für den Vermieter nicht unzumut-\n\nbar, die diesbezüglichen Daten an den Mieter zu übermitteln. Schließlich ist nur \n\ndie Mitteilung der Eckdaten der dem Vermieter gewährten Förderung erforder-\n\nlich. Für den Vermieter ist damit keine nennenswerte Mehrbelastung verbun-\n\nden; denn für die Ermittlung des Kürzungsbetrages muß er ohnehin genau die-\n\nse Berechnung anstellen, und es geht nur noch darum, daß er das Zahlenwerk \n\nin die Begründung seines Mieterhöhungsverlangens überträgt. \n\n3. Da die Klägerin den Beklagten lediglich den Kürzungsbetrag von \n\n0,07 DM/qm, nicht jedoch die diesem Betrag zugrundeliegenden Berechnungs-\n\npositionen mitgeteilt hat, ist das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 \n\nformell unwirksam. Das Berufungsgericht hat die Klage daher zu Recht als un-\n\nzulässig angesehen (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, zur \n\nVeröffentlichung bestimmt). Die Revision ist deshalb zurückzuweisen. \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_235-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-12/viii-zr-235-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_235-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_235-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-12/viii-zr-235-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_235-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:33:43.525006+00:00"}}