{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_234-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-05-12","aktenzeichen":"VIII ZR 234/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MHG § 2 Abs. 2 Satz 1 Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Ver- mieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhö- hung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förde- rung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluß an Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, zur Veröffentli- chung bestimmt).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 234/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n12. Mai 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nMHG § 2 Abs. 2 Satz 1 \n\nEin Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Ver-\n\nmieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für \n\ndie Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhö-\n\nhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt \n\nauch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förde-\n\nrung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im \n\nAnschluß an Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, zur Veröffentli-\n\nchung bestimmt). \n\nBGH, Urteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03 - LG Berlin \n\nAG Berlin-Köpenick \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 12. Mai 2004 durch den Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer als Vor-\n\nsitzenden und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin \n\nHermanns \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 64 des \n\nLandgerichts Berlin vom 13. Juni 2003 wird mit der Maßgabe zu-\n\nrückgewiesen, daß die Klage, soweit ihr nicht stattgegeben wor-\n\nden ist, unzulässig ist. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, ist Eigentümerin eines in \n\nBerlin-Köpenick, G. , gelegenen Wohnanwesens. Eine in dem \n\nGebäude befindliche, 49,69 qm große Wohnung vermietete die Rechtsvorgän-\n\ngerin der Klägerin mit Vertrag vom 31. Oktober 1960 an den Beklagten. Seit \n\ndem 1. August 1998 belief sich die Nettokaltmiete für diese Wohnung auf \n\n330,46 DM. \n\nNachdem die Klägerin an dem Wohngebäude mit öffentlichen Fördermit-\n\nteln bauliche Maßnahmen durchgeführt hatte, verlangte sie mit Schreiben vom \n\n30. Mai 2001 von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete \n\num 54,64 DM auf 385,10 DM ab dem 1. August 2001. Zur Begründung führte \n\nsie in dem Schreiben aus, nach dem Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen \n\nBezirke und West-Staaken betrage die Vergleichsmiete statt bisher 6,65 DM/qm \n\nnunmehr 9,46 DM/qm. Unter Berücksichtigung der 30 %-Kappungsgrenze des \n\n§ 2 MHG ermäßige sich dieser Betrag auf 8,65 DM/qm. Da die Wohnung jedoch \n\nmit öffentlichen Fördermitteln modernisiert und instand gesetzt worden sei, dür-\n\nfe nach den Förderbedingungen keine höhere Miete geltend gemacht werden, \n\nals sich bei Zugrundelegung des Mittelwerts des maßgeblichen Mietspiegels \n\nergebe. Dieser belaufe sich auf 7,75 DM/qm, so daß die Kaltmiete lediglich um \n\n54,64 DM auf insgesamt 385,10 DM zu erhöhen sei. Kürzungsbeträge sind \n\nnicht angegeben. Der Beklagte hat dem Mieterhöhungsverlangen nicht zuge-\n\nstimmt. \n\nMit ihrer Klage verlangt die Klägerin Zustimmung des Beklagten zu der \n\nvon ihr begehrten Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 54,64 DM auf \n\n385,10 DM zuzüglich Zuschläge und Nebenkostenvorauszahlungen wie bisher \n\nmit Wirkung ab 1. August 2001. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich ei-\n\nner Erhöhung um monatlich 21,84 DM (11,17 €) stattge geben und sie im übri-\n\ngen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Land-\n\ngericht zurückgewiesen. Dieses Urteil hat der Senat aus formellen Gründen \n\naufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Durch das nunmehr angefochtene \n\nUrteil hat das Landgericht die Berufung der Klägerin erneut zurückgewiesen. \n\nMit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr \n\nursprüngliches Klageziel in vollem Umfang weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDas Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Mai 2001 sei unwirk-\n\nsam. Es enthalte nicht die für eine Auslösung der Überlegungsfrist des § 2 \n\nAbs. 3 Satz 1 MHG nötigen Informationen über Art und Höhe der öffentlichen \n\nFörderung für die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Welche Infor-\n\nmationen ein Erhöhungsverlangen enthalten müsse, sei eine Frage des Einzel-\n\nfalls. Dabei sei eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter vor-\n\nzunehmen und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG Rechnung zu tra-\n\ngen. Diese bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und \n\nNachprüfung zu geben, damit er sich anhand der mitgeteilten Daten schlüssig \n\nwerden könne, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle oder nicht. \n\nDazu sei es erforderlich, daß das Erhöhungsverlangen Angaben zu Kürzungs-\n\nbeträgen nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG oder auch zu Art und Umfang der \n\nöffentlichen Förderung enthalte. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der Überprüfung im Ergebnis stand. \n\n1. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von dem Beklagten Zustimmung zu \n\nder von ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung \n\nzu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht \n\nordnungsgemäß begründet wurde. \n\nNach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe \n\n(MHG), das auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB \n\nnoch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber \n\nschriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in sei-\n\nnem Urteil vom 25. Februar 2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung \n\nbestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach \n\n§ 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungs-\n\nbeträge aufzunehmen \n\n(ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, \n\n8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Mit dem Verfahren nach § 2 MHG soll dem Mieter \n\ndie Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan-\n\ngens durch den Vermieter zu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse \n\nvermieden werden. Diesem Regelungszweck ist aber nur dann Genüge getan, \n\nwenn dem Mieter die abzusetzenden Kürzungsbeträge und deren Berech-\n\nnungsgrundlagen bekannt gegeben werden, da er nur dann nachvollziehen \n\nkann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete zu zahlen hat \n\n(vgl. Senat aaO; Börstinghaus, MDR 1998, 933, 935 f.). \n\nIm vorliegenden Fall hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen \n\nvom 30. Mai 2001 zwar angegeben, daß die an den Beklagten vermietete Woh-\n\nnung \"mit Fördermitteln nach den Richtlinien über die Gewährung von Zuwen-\n\ndungen zur Instandsetzung und Modernisierung von industriell gefertigten \n\nWohngebäuden im Ostteil Berlins modernisiert und instand gesetzt wurde\". An-\n\ngaben zu Kürzungsbeträgen und deren Grundlagen enthält das Schreiben je-\n\ndoch nicht. Damit entspricht es nicht den an ein ordnungsgemäßes Mieterhö-\n\nhungsverlangen nach § 2 MHG zu stellenden formellen Anforderungen. \n\n2. a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist aus formellen Grün-\n\nden unwirksam. Zwar ergibt sich aus III A. 7 des Bewilligungsbescheides vom \n\n1. Oktober 1986, daß die an die Klägerin gezahlten öffentlichen Aufwendungs-\n\nzuschüsse tatsächlich nur für Instandsetzungs- und nicht für Modernisierungs-\n\nmaßnahmen erbracht wurden. In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai \n\n2001 hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten jedoch angegeben, sie habe \n\nFördermittel \"zur Instandsetzung und Modernisierung\" erhalten. Da das schrift-\n\nlich zu begründende Mieterhöhungsverlangen dem Zweck dient, dem Mieter die \n\nÜberprüfung der begehrten Mieterhöhung zu ermöglichen, muß es in sich wi-\n\nderspruchsfrei begründet sein. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung (auch) \n\nwegen Modernisierung geltend und erklärt er dem Mieter gegenüber, er habe \n\nhierfür öffentliche Fördermittel erhalten, dann muß er auch die entsprechenden \n\nKürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen ausweisen. Anderenfalls ist das \n\nMieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Hieran ändert auch die Tatsache \n\nnichts, daß die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in diesem Punkt in-\n\nhaltlich falsch war, da die Klägerin tatsächlich Fördermittel lediglich für Instand-\n\nsetzungsmaßnahmen erhalten hatte, so daß sie keine Abzüge hätte vornehmen \n\nmüssen. Auf die tatsächlichen Verhältnisse kommt es insoweit nämlich nicht an, \n\nweil nach dem Sinn und Zweck des gesetzlichen Begründungszwangs (§ 2 \n\nAbs. 2 MHG) nur auf den Erkenntnishorizont des Mieters abzustellen ist. \n\nb) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist auch nicht wirksam \n\n\"nachgebessert\" worden. Nach § 2 Abs. 3 MHG (anders jetzt § 558 b Abs. 3 \n\nBGB) ist dies nur durch die Nachholung, das heißt die Neuvornahme des Miet-\n\nerhöhungsverlangens möglich (vgl. LG Oldenburg NZM 2000, 31; LG Berlin \n\nZMR 1998, 430; LG Düsseldorf DWW 1992, 214; Schmidt-Futterer/ \n\nBörstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 287 und 551; a.A. Palandt/ \n\nWeidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 28). Dies ergibt sich aus dem ein-\n\ndeutigen Wortlaut der Vorschrift. Eine solche Nachholung hat die Klägerin zu \n\nkeinem Zeitpunkt vorgenommen. Ihr bloßer Hinweis im Berufungsverfahren \n\ndarauf, daß die Fördermittel entgegen ihren eigenen Angaben im Mieterhö-\n\nhungsverlangen ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wur-\n\nden, ist ebensowenig ausreichend wie die Übersendung des Bewilligungsbe-\n\nscheides über die öffentlichen Fördermittel an das Berufungsgericht und die \n\nProzeßbevollmächtigte des Beklagten. \n\n3. Es bleibt daher dabei, daß das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin \n\nvom 30. Mai 2001 formell unwirksam ist, weil es keine Abzugsbeträge ausweist, \n\nobwohl die Klägerin die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel für Moderni-\n\nsierung behauptet hat. Dabei kann nach den obigen Ausführungen offen blei-\n\nben, ob der in der Berufungsinstanz erfolgte neue Vortrag der Klägerin, sie ha-\n\nbe Fördermittel ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten, nach \n\n§ 531 Abs. 2 ZPO hätte zugelassen werden müssen, da es in jedem Fall an \n\neinem wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehlt. \n\n4. Das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens führt zur Un-\n\nzulässigkeit der Klage. Nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG kann der Vermieter Klage \n\nerheben, wenn der Mieter einem - wirksamen - Mieterhöhungsverlangen nicht \n\nbis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zustimmt. Die dem Mieter einge-\n\nräumte Überlegungsfrist stellt dabei eine besondere Zulässigkeitsvorausset-\n\nzung dar. Da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Überlegungsfrist \n\nnicht auslöst, ist eine gleichwohl erhobene Klage unzulässig (ebenso Schmidt-\n\nFutterer/Börstinghaus, 7. Aufl., aaO, Rdnr. 536; Fischer in: Bub/Treier, Hand-\n\nbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 58, 60; Sternel, \n\nMietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 701, 703 f.). \n\nNach alledem erweist sich die Revision in der Sache als unbegründet. \n\nSie war daher mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Klage unzulässig ist, \n\nsoweit ihr nicht stattgegeben worden ist. \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nWiechers \n\nDr. Wolst \n\nHermanns","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_234-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-12/viii-zr-234-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558b","ref_norm":"558b","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 531","ref_norm":"531","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_234-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_234-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-12/viii-zr-234-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_234-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:36:37.892611+00:00"}}