{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_230-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-04-28","aktenzeichen":"VIII ZR 230/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 230/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n28. April 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 31. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 22. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Bielefeld vom 9. Juli 2003 im Kostenpunkt und \n\ninsoweit aufgehoben, als die Klage auf Zahlung eines Schadens-\n\nersatzes in Höhe von 6.329,34 € abgewiesen worden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Landgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nMit Mietvertrag vom 8. September 1982 mieteten die Beklagte und ihr in-\n\nzwischen verstorbener Ehemann von der Klägerin eine Wohnung in einem \n\nMehrfamilienhaus in W. , M. feld . Am 2. Mai 1985 erneuerten die \n\nParteien den Mietvertrag unter Verwendung des vom Bundesministerium der \n\nJustiz herausgegebenen Mustermietvertrages aus dem Jahre 1976. Für Schön-\n\nheitsreparaturen enthält der Vertrag – anders als der ursprüngliche Mietvertrag, \n\nder keine derartige Bestimmung aufwies – folgende Klauseln: \n\n\"§ 7 Schönheitsreparaturen \n\n(1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt \n\nauf eigene Kosten der Mieter.\" \n\nZu dem Wort \"Schönheitsreparaturen\" in § 7 Abs. 1 findet sich in einer \n\nFußnote folgende Erläuterung: \n\n\"Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträu-\nmen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: \n\nin Küchen, Bädern und Duschen \n\nalle 3 Jahre, \n\nin Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten \n\nin anderen Nebenräumen \n\n§ 7 Abs. 3 lautet: \n\nalle 5 Jahre, \n\nalle 7 Jahre.\" \n\n\"Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er \nspätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach \ndem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbei-\nten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten \n- ohne Berücksichtigung im Mietpreis – übernimmt oder dem Ver-\nmieter die Kosten erstattet…\" \n\nMit Schreiben vom 26. Februar 2001 kündigte die Beklagte das Mietver-\n\nhältnis zum 15. Juni 2001. Daraufhin teilte die Klägerin der Beklagten mit, daß \n\nsie auf der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 12 Monaten beste-\n\nhe und daß noch Schönheitsreparaturen durchzuführen seien. Dennoch zog die \n\nBeklagte am 15. Juni 2001 aus der unrenovierten Wohnung aus. Die Miete für \n\ndie Folgemonate zahlte sie nicht mehr. \n\nZur Feststellung des Renovierungsbedarfs der Wohnung schaltete die \n\nKlägerin einen Architekten ein, der in einem Gutachten vom 22. August 2001 \n\neine Vielzahl von Mängeln, Schäden und unterlassenen Renovierungsmaß-\n\nnahmen auflistete. Der Aufforderung der Klägerin, die aufgeführten Mängel \n\nusw. bis zum 14. September 2001 zu beseitigen, kam die Beklagte nicht nach. \n\nIn einem weiteren Gutachten ermittelte der Sachverständige die Kosten für die \n\nDurchführung der gesamten Renovierungsarbeiten mit 17.659,55 DM. \n\nMit ihrer Klage hat die Klägerin von der Beklagten Bezahlung der Miete \n\nbis zum 28. Februar 2002 sowie Schadensersatz wegen der unterlassenen Re-\n\nnovierungsarbeiten, insgesamt 13.734,28 €, verlangt. Da s Amtsgericht hat der \n\nKlage hinsichtlich der Miete in vollem Umfang sowie bezüglich des Schadens-\n\nersatzes teilweise, und zwar in Höhe von 6.042,93 € wegen unterlassener \n\nSchönheitsreparaturen zuzüglich anteiliger Gutachtenskosten von 286,41 €, \n\ninsgesamt somit in Höhe von 6.329,34 € stattgegeben un d sie im übrigen ab-\n\ngewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage auch \n\nhinsichtlich des vom Amtsgericht zugesprochenen Schadensersatzes abgewie-\n\nsen, die Revision in diesem Punkt jedoch zugelassen; die Anschlußberufung \n\nder Klägerin hat es zurückgewiesen. \n\nMit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren Schadensersatzanspruch \n\nweiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDie Revision ist entgegen der Ansicht der Beklagten insgesamt zulässig. \n\nZwar könnte der Antrag, das Berufungsurteil aufzuheben, \"soweit zum Nachteil \n\nder Klägerin erkannt wurde\", bei isolierter Betrachtung so verstanden werden, \n\ndaß er sich auch auf die Zurückweisung der Anschlußberufung der Klägerin \n\ndurch das Landgericht bezieht, auf die sich die wirksam beschränkte Zulassung \n\nder Revision nicht erstreckt. Die Auslegung des Antrages anhand der Revisi-\n\nonsbegründung ergibt aber, daß sich die Revision nur gegen die Versagung \n\ndes Schadensersatzanspruches wegen unterlassener Schönheitsreparaturen \n\nrichtet, hinsichtlich deren das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat. \n\nII. \n\nDas Landgericht ist der Auffassung, bei § 7 des Mietvertrages vom \n\n2. Mai 1985 handele es sich um eine sogenannte \"Bedarfsklausel\", weil sie \n\nnicht hinreichend erkennen lasse, in welchen Zeitabständen der Mieter zur \n\nDurchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei; die Verweisung auf \n\nden lediglich in einer Fußnote zu § 7 Abs. 1 des Vertrages enthaltenen Fristen-\n\nplan sei nicht deutlich genug, und zwar insbesondere deshalb, weil in § 7 Abs. 3 \n\nSatz 1 angeordnet sei, daß die Reparaturen nach dem Grad der Abnutzung \n\noder Beschädigung \"spätestens bei Ende des Mietverhältnisses\" durchzuführen \n\nseien. Diese Klausel müsse beim Vertragspartner des Verwenders den Ein-\n\ndruck hervorrufen, die Renovierung sei nach dem Grad der Abnutzung in jedem \n\nFalle bei Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet, unabhängig davon, ob \n\ndie in der Fußnote genannten Renovierungsfristen abgelaufen seien. Dies kön-\n\nne in Fällen, in denen die Wohnung (bei Beginn des Mietverhältnisses) unreno-\n\nviert übergeben worden sei, dazu führen, daß auch solche Renovierungsarbei-\n\nten auf den Mieter übergewälzt würden, die auf Abnutzungen aus der Nut-\n\nzungszeit des vorherigen Mieters beruhten. Die Belastung mit derartigen \"frem-\n\nden\" Abnutzungszeiträumen benachteilige den Mieter entgegen den Geboten \n\nvon Treu und Glauben unangemessen; die Klausel sei daher gemäß § 9 AGBG \n\nunwirksam. Von dem unrenovierten Zustand der Wohnung im maßgebenden \n\nZeitpunkt sei im vorliegenden Fall deshalb auszugehen, weil der ursprüngliche \n\nMietvertrag keine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsrepa-\n\nraturen auf seine Kosten vorgesehen habe und die Mietzeiträume vor dem \n\n1. Juni 1985 mithin so zu behandeln seien, als handele es sich um Zeiträume \n\nder Abnutzung durch einen Vorbewohner. \n\nIII. \n\nDiese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nDie formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a.F., \n\njetzt: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsrepara-\n\nturen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter \n\nnicht unangemessen im Sinne des § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) (st. Rspr. des \n\nSenats seit BGHZ 92, 363). Das zieht auch das Landgericht nicht in Zweifel. \n\nDie Regelung über Schönheitsreparaturen in § 7 des Mietvertrages stellt \n\nentgegen den Ausführungen des Berufungsurteils auch keine unwirksame Be-\n\ndarfsklausel dar. Die Bestimmungen in Abs. 1 und 3 des § 7 enthalten sowohl \n\nbei getrennter Betrachtung als auch bei einer Zusammenschau eine hinrei-\n\nchend klare Aussage über den Zeitpunkt und Umfang der Renovierungspflicht \n\ndes Mieters. \n\na) Die Bedenken des Landgerichts gegen die Formulierung des § 7 Abs. \n\n1 sind nicht begründet. Die Klausel ist jedenfalls deshalb hinreichend transpa-\n\nrent, weil in der Fußnote in einem Fristenplan die \"im allgemeinen\" angemesse-\n\nnen zeitlichen Abstände für die erforderlichen Renovierungsarbeiten in den ver-\n\nschiedenen Räumen einer Wohnung festgelegt werden. Das Verständnis der im \n\nZusammenhang, also einschließlich der Fußnote zu lesenden Renovierungs-\n\nklausel überfordert den Mieter nicht. Soweit durch den Ausdruck \"im allgemei-\n\nnen\" ein Auslegungsspielraum bleibt, ist dies mit Rücksicht auf die von den Le-\n\nbensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die \n\nSchwierigkeiten einer genaueren Formulierung sachgerecht und hinnehmbar \n\n(vgl. dazu Senatsurteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = \n\nWM 1998, 2145 unter III 3). \n\nb) Die Klarheit der Renovierungsklausel des § 7 Abs. 1 wird, anders als \n\ndas Landgericht meint, auch nicht durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 über \n\ndie bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter vorzunehmenden Schön-\n\nheitsreparaturen beeinträchtigt. \n\nDie – eingeschränkte – Endrenovierungsklausel des § 7 Abs. 3 ergänzt \n\ndie Bestimmung in § 7 Abs. 1 über die turnusgemäß durchzuführenden Reno-\n\nvierungsmaßnahmen (Senatsurteil BGHZ 105, 71, 77 f); sie ist deshalb im Zu-\n\nsammenhang mit der Regelung des Absatzes 1 und insbesondere mit dem dor-\n\ntigen erläuternden Fristenplan zu lesen. Daraus folgt unmißverständlich, daß \n\nder Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht \n\nauf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine \n\nvollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen hat; eine solche for-\n\nmularmäßige Bestimmung wäre, wie der Senat wiederholt entschieden hat (zu-\n\nletzt Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II \n\n1 und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2), wegen \n\nder aus dem \"Summierungseffekt\" folgenden unangemessenen Benachteili-\n\ngung des Mieters unwirksam. Vielmehr ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen \n\nnur insoweit verpflichtet, als nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichti-\n\ngung des Fristenplanes des § 7 Abs. 1 hierfür ein Bedürfnis besteht. Eine sol-\n\nche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtigt in angemessener und \n\nausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über \n\nden eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast ver-\n\nschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung ei-\n\nner rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlas-\n\nsung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters (vgl. dazu z.B. Senats-\n\nurteil BGHZ 105, 71, 79). \n\nc) Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine for-\n\nmularmäßige Abgeltungsklausel, die den Mieter zur Zahlung eines seit Mietbe-\n\nginn oder der letzten turnusmäßigen Schönheitsreparatur verflossenen Zeit-\n\nraums entsprechenden prozentualen Anteils an den geschätzten Renovie-\n\nrungskosten verpflichtet, als unbedenklich und mit § 9 AGBG vereinbar anzu-\n\nsehen (BGHZ aaO S. 77 ff; ebenso Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, \n\n8. Aufl., § 538 Rdnrn. 182 ff; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB, \n\nRdnr. 177; M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9, Rdnr. M \n\n69). Eine solche zeitanteilige Quotelung der Renovierungslast scheidet im vor-\n\nliegenden Fall allerdings aus, weil § 7 Abs. 3 Satz 1 ausdrücklich nur davon \n\nspricht, der Mieter habe \"die erforderlichen Arbeiten auszuführen\". Dieser ein-\n\ndeutige Wortlaut läßt eine ergänzende Auslegung in dem Sinne, daß der Mieter \n\nbei einer noch nicht abgelaufenen Renovierungsfrist einen anteiligen Kostenbei-\n\ntrag zu leisten habe, nicht zu. Ebensowenig kommt aber auch eine anteilige \n\nErfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten in Be-\n\ntracht, weil diese Arbeiten schon aus praktischen Gründen – wenn überhaupt – \n\nin den einzelnen Räumen nur vollständig ausgeführt werden können. In diesem \n\nSinne ist die Klausel nach ihrem Sinn und Zweck und nach ihrem Wortlaut aber \n\nauch nicht zu verstehen. \n\nAus dem Zusammenhang mit dem Fristenplan des § 7 Abs. 1 des Ver-\n\ntrages und der Formulierung \"spätestens bei Ende des Mietverhältnisses\" in \n\n§ 7 Abs. 3 Satz 1 folgt, daß die Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann ein-\n\ngreifen soll, wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparatu-\n\nren \"unerledigt\" abgelaufen sind. Dadurch unterscheidet sich diese Klausel von \n\nder unbedingten Endrenovierungspflicht, die einer rechtlichen Prüfung nach § 9 \n\nAGBG, wie oben unter b) ausgeführt, nicht standhält. Auch der erkennbare Sinn \n\nund Zweck der Klausel bestätigt diese Auslegung: Wenn der Mieter – aus wel-\n\nchen Gründen auch immer – schon nicht die turnusmäßigen Erhaltungsarbeiten \n\nvornimmt, soll er jedenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses seine vertrag-\n\nliche Renovierungspflicht erfüllen; andernfalls würde er entgegen den mit dem \n\nVermieter getroffenen Vereinbarungen ungerechtfertigt bereichert, und dem \n\nVermieter entginge ein Teil des kalkulierten Entgelts für die Gebrauchsüberlas-\n\nsung der Wohnung. Das soll durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 Satz 1 ver-\n\nhindert werden. \n\nd) Ist § 7 Abs. 3 Satz 1 mithin – entgegen der Auffassung des Landge-\n\nrichts – dahin auszulegen, daß die Pflicht zur Endrenovierung nicht unabhängig \n\nvon den in Abs. 1 genannten Fristen, sondern erst nach deren Ablauf besteht, \n\nwird der Mieter hierdurch nicht i.S.d. § 9 AGBG (§ 307 BGB) unangemessen \n\nbenachteiligt (ebenso OLG Bremen, NJW 1983, 689 = GE 1982, 1085 = WuM \n\n1982, 317; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO Rdnr. 163). \n\nDer Wirksamkeit der vorliegenden Endrenovierungsklausel steht schließ-\n\nlich auch nicht der Umstand entgegen, daß der ursprüngliche Mietvertrag der \n\nParteien vom 8. September 1982 eine Verpflichtung der Beklagten zur Vornah-\n\nme der Schönheitsreparaturen nicht enthalten hat. Dabei kann es dahingestellt \n\nbleiben, ob die Auffassung des Landgerichts zutrifft, daß die Rechtslage im \n\nHinblick auf den Abschluß eines neuen Mietvertrages mit (erstmaliger) Schön-\n\nheitsreparaturklausel am 2. Mai 1985 so zu beurteilen ist, als ob der Beklagten \n\nbei Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben wor-\n\nden wäre. Auch wenn man hiervon ausgeht, folgt daraus nicht eine unange-\n\nmessene Benachteiligung der Beklagten und die Unwirksamkeit des § 7 Abs. 3. \n\nIn seinem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (BGHZ 101, 253, 264 ff) hat \n\nder Senat ausgesprochen, daß bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht \n\nrenovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsrepa-\n\nraturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirk-\n\nsam ist, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhält-\n\nnisses zu laufen beginnen. Letzteres hat er für die dort zu beurteilende Klausel \n\nbejaht, weil die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen \"während der Mietzeit … \n\nnach Maßgabe des Fristenplans\" auszuführen waren und sich weder aus dieser \n\nFormulierung noch aus dem Fristenplan Anhaltspunkte dafür ergaben, daß die-\n\nse Fristen auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum miteinbeziehen \n\nsollten (aaO S. 265; ebenso Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988, \n\nBGHZ 105, 71, 84 f). Diese Erwägungen treffen auch für den vorliegenden Fall \n\nzu. § 7 Abs. 1 des Vertrages spricht von den \"Schönheitsreparaturen während \n\nder Mietdauer\"; ist, dem Berufungsgericht folgend, der Beginn der Mietdauer \n\nmit dem Abschluß des neuen Mietvertrages am 2. Mai 1985 gleichzusetzen, \n\nmuß dies mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auch für den Beginn der in die-\n\nsem Vertrag erstmals vereinbarten Renovierungsfristen gelten. Dann aber grei-\n\nfen die Bedenken des Berufungsgerichts, die Beklagte sei zur Renovierung \n\nauch hinsichtlich solcher Abnutzungszeiträume, die vor dem Beginn des (neu-\n\nen) Mietverhältnisses lagen, verpflichtet gewesen und dadurch unangemessen \n\nbenachteiligt worden, nicht durch. \n\nSind nach alledem die formularmäßigen Klauseln über die Verpflichtung \n\nder Beklagten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während und nach \n\nBeendigung des Mietverhältnisses in § 7 Abs. 1 und 3 wirksam, so kann der \n\nAnspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verletzung dieser Pflicht (§ 7 \n\nAbs. 3 Satz 4) dem Grunde nach nicht verneint werden. \n\nIV. \n\nAuf die Revision der Beklagten ist deshalb das Berufungsurteil aufzuhe-\n\nben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 \n\nAbs. 1 und 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in \n\nder Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen zur Höhe des Scha-\n\ndensersatzes bedarf. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_230-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-28/viii-zr-230-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_230-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_230-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-28/viii-zr-230-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_230-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:27:49.714014+00:00"}}