{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_195-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-02-11","aktenzeichen":"VIII ZR 195/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MHG § 4 Abs. 1 Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverlet- zung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenko- sten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 195/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n11. Februar 2004\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nMHG § 4 Abs. 1\n\nLiegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverlet-\n\nzung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenko-\n\nsten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur\n\ngeringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.\n\nBGH, Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - LG Köln\nAG Köln\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit\n\nSchriftsatzfrist bis zum 2. Januar 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Dep-\n\npert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 10. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Köln vom 4. Juni 2003 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit Vertrag vom 4. Mai 1998 mietete die Beklagte ab 1. Juni 1998 die im\n\nEigentum der Kläger stehende Dachgeschoßwohnung in der K. -\n\nstraße in K. mit einer Größe von ca. 100 qm. Die Grundmiete betrug zu-\n\nnächst 1.690 DM monatlich, ab 1. Juni 2001 sollte sie sich in zwei Stufen erhö-\n\nhen. Die Beklagte verpflichtete sich darüber hinaus, monatlich 200 DM Voraus-\n\nzahlungen auf die von ihr übernommenen Betriebs- und Heizkosten zu leisten.\n\nUnter dem 1. Februar 2002 rechneten die Kläger die Betriebs- und Heiz-\n\nkosten für die Jahre 1999 und 2000 ab. Für das Jahr 1999 ergab sich ein Nach-\n\nzahlungsbetrag von 3.011,01 DM, \n\nfür das Jahr 2000 ein solcher von\n\n3.029,14 DM. Da die Beklagte trotz Aufforderung keine Zahlung leistete, haben\n\ndie Kläger diese Beträge nebst Zinsen mit ihrer Klage geltend gemacht. Im\n\nLaufe des Verfahrens hat die Beklagte das Mietverhältnis zum 31. Mai 2002\n\ngekündigt.\n\nBeide Vorinstanzen haben einen Anspruch der Kläger verneint. Mit ihrer\n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begeh-\n\nren weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDie Kläger hätten keinen Anspruch auf Bezahlung der von ihnen geltend\n\ngemachten Nachforderungen. Der Vermieter einer Wohnung sei verpflichtet, bei\n\nder Vereinbarung einer Vorauszahlung für die vom Mieter übernommenen Ne-\n\nbenkosten die Höhe der Vorauszahlungen überschlägig so zu kalkulieren, daß\n\nsie jedenfalls in etwa kostendeckend seien. Geschehe dies nicht und weise der\n\nVermieter den Mietinteressenten auch nicht darauf hin, daß die Vorauszahlun-\n\ngen nicht kostendeckend kalkuliert seien bzw. daß eine seriöse Vorabkalkulati-\n\non im vorgenannten Sinne gar nicht erfolgt sei, mache sich der Vermieter we-\n\ngen culpa in contrahendo schadensersatzpflichtig. Für den Mieter einer Woh-\n\nnung, der vor Vertragsschluß abschätze, ob er sich nach seinen persönlichen\n\nund wirtschaftlichen Verhältnissen die vom Vermieter verlangte Miete leisten\n\nkönne, komme es auf die Gesamtbelastung an, d.h. auf die Summe aus Kalt-\n\nmiete und Nebenkosten. Außerdem kenne der Vermieter üblicherweise die Ge-\n\ngebenheiten der von ihm angebotenen Wohnung und werde demgemäß regel-\n\nmäßig zu einer Vorabkalkulation der auf diese Wohnung entfallenden Nebenko-\n\nsten in der Lage sein. Da allerdings die Betriebskosten schwankten und vom\n\nVermieter nur in Grenzen beeinflußt werden könnten, bestehe zugunsten des\n\nVermieters eine gewisse Toleranzbreite. Überstiegen die tatsächlich abgerech-\n\nneten Kosten die Summe der vereinbarten Vorauszahlungen allerdings um\n\nmehr als 40 %, sei die Toleranzgrenze überschritten. Im Streitfall betrage diese\n\nÜberschreitung sogar mehr als 100 %. Die Kläger hätten auch schuldhaft ge-\n\nhandelt. Ihnen sei jedenfalls vorzuwerfen, der Beklagten verschwiegen zu ha-\n\nben, daß sie zur Abschätzung der zu erwartenden Nebenkosten nicht in der\n\nLage gewesen seien. Die Beklagte könne deshalb im Wege des Schadenser-\n\nsatzes Befreiung von den geltend gemachten Nebenkostennachforderungen\n\ninsgesamt verlangen. Denn sie hätte, wie sie vorgetragen habe, die Wohnung\n\nnicht angemietet, wenn ihr die tatsächliche Höhe der Nebenkosten genannt\n\nworden wäre oder die Kläger ihr mitgeteilt hätten, nicht abschätzen zu können,\n\nob die verlangten Nebenkostenvorauszahlungen ausreichen würden.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht\n\nstand. Zu Recht wendet sich die Revision gegen die Annahme des Landge-\n\nrichts, die Kläger hätten bei Vermietung der Wohnung vorvertragliche Neben-\n\npflichten schuldhaft verletzt und seien der Beklagten daher aus dem Gesichts-\n\npunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (culpa in contrahendo) zum\n\nSchadensersatz verpflichtet.\n\n1. Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der Mieter habe be-\n\nstimmt bezeichnete Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es\n\nden Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen.\n\nSie können von Vorauszahlungen auch gänzlich absehen. § 4 Abs. 1 Satz 1\n\ndes Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (MHG;\n\nBGBl. I S. 3603), der auf den am 4. Mai 1998 geschlossenen Mietvertrag der\n\nParteien anwendbar ist (gleichlautend jetzt § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), untersagt\n\nes lediglich, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe, nämlich unangemes-\n\nsen überhöht (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556\n\nRdnr. 275), festzusetzen. Ist es dem Mieter aber unbenommen, dem Mieter die\n\nauf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm\n\nnicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, die in ihrer\n\nHöhe die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich un-\n\nterschreiten. Die Verwendung des Begriffs \"Vorauszahlungen\" drückt dabei\n\nnach allgemeinem Verständnis lediglich aus, daß dem Mieter bei der Abrech-\n\nnung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber\n\nnicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraus-\n\nsichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet\n\nfür den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand (OLG Stuttgart,\n\nRechtsentscheid, NJW 1982, 2506 \n\nf.; kritisch Langenberg aaO, § 556\n\nRdnr. 392).\n\nDa die Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht an eine bestimmte Hö-\n\nhe gebunden ist, solange nur die aus § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG sich ergebende\n\nObergrenze beachtet wird, ist in der Regel kein Fehlverhalten des Vermieters\n\nbei der Vereinbarung niedriger oder sehr niedriger Vorauszahlungen zu sehen.\n\nDer Vermieter ist demnach nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen\n\nauf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, daß sie etwa kosten-\n\ndeckend sind. Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage\n\nkommenden Nebenkosten regelmäßig, wie auch hier, Heizkosten und andere\n\nKosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen\n\nSchwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzu-\n\nsehen noch zu beeinflussen sind.\n\n2. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Ver-\n\neinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluß ist deshalb nur dann zu\n\nbejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind (OLG Düsseldorf, WuM\n\n2000, 591 unter 2 a; LG Karlsruhe, WuM 1998, 479 f.; Staudinger/Emmerich,\n\nBGB (2003), § 535 Rdnr. 73; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 535\n\nRdnr. 95; vgl. aber LG Arnsberg, NJW-RR 1988, 397 f.). Solche besonderen\n\nUmstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei\n\nVertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert\n\noder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang\n\nder tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Be-\n\ngründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. LG Frankfurt a.M., WuM\n\n1979, 24).\n\n3. Derartige Umstände, die einen Vertrauenstatbestand für die Beklagte\n\nhätten begründen können, liegen im Streitfall nicht vor. Zwar hat die Beklagte\n\nvorgetragen, sie habe sich bei der Anmietung der Wohnung gedanklich eine\n\nfinanzielle Obergrenze für die Gesamtbelastung gesetzt, die mit dem Mietzins\n\nzuzüglich der Vorauszahlungen erschöpft gewesen sei. Daß sie das den Klä-\n\ngern mitgeteilt und diese bei ihr die Vorstellung erweckt hätten, mit den Voraus-\n\nzahlungen würden die Nebenkosten im wesentlichen abgegolten, hat sie aber\n\nselbst nicht behauptet. Auch im übrigen sind Umstände, die auf ein pflichtwidri-\n\nges Verhalten der Kläger hindeuten könnten, nicht ersichtlich. Eine vorvertragli-\n\nche Aufklärungspflicht (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer aaO, § 535 BGB\n\nRdnr. 135) haben die Kläger somit nicht verletzt. Auf die Frage, ob und inwie-\n\nweit ein Schadensersatzanspruch des Mieters in den genannten Fällen auf\n\nFreihaltung von den die Vorauszahlungen überschreitenden, dem Vermieter\n\ntatsächlich entstandenen Betriebskosten (vgl. Palandt/Weidenkaff aaO, § 535\n\nRdnr. 95; vgl. die Nachweise bei Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht,\n\n7. Aufl., § 546 Rdnr. 362, Fn. 628-631; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Miet-\n\nrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 390 und 394 \n\nf.; Weitemeyer \n\nin: Emme-\n\nrich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 43) oder auf Auflösung des\n\nMietverhältnisses und Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen gerichtet ist (so\n\nnoch Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rdnr. 362),\n\nkommt es nach alledem nicht mehr an.\n\nIII.\n\nDemnach ist das Berufungsurteil aufzuheben. Der Senat kann nicht in\n\nder Sache selbst entscheiden, da es weiterer Feststellungen zu den von der\n\nBeklagten erhobenen Einwänden gegen die Ordnungsmäßigkeit der Abrech-\n\nnungen bedarf. Die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für die Gel-\n\ntendmachung von Nachforderungen ist nach Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB im\n\nStreitfall noch nicht anzuwenden. Nach alledem ist der Rechtsstreit an das Be-\n\nrufungsgericht zurückzuverweisen.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Deppert \nfür den wegen Urlaubs an der\nUnterzeichnung verhinderten\nRichter am Bundesgerichtshof\nDr. Hübsch\n\nKarlsruhe, den 9. Februar 2004\n\nDr. Leimert\n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_195-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-11/viii-zr-195-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_195-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_195-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-11/viii-zr-195-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_195-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:18:33.304750+00:00"}}