{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_185-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-04-28","aktenzeichen":"VIII ZR 185/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 28. April 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle MiethöheRegG (MHG) § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§ 3 - 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgese- henen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einver- nehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 185/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n28. April 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nMiethöheRegG (MHG) § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 \n\nBei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG \n\nbleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den \n\n§§ 3 - 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgese-\n\nhenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einver-\n\nnehmlich von den Parteien vereinbart worden sind. \n\nBGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03 - LG Berlin \n\nAG Berlin-Mitte \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 7. April 2004 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 \n\ndes Landgerichts Berlin vom 24. April 2003 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger sind Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in \n\ndem Anwesen E. straße in B. . In den Jahren 1998/99 führten die \n\nKläger nach vorheriger Ankündigung durch die von ihnen beauftragte Hausver-\n\nwaltung in dem Wohnhaus verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durch. \n\nNach dem Abschluß der Baumaßnahmen teilte die Hausverwaltung mit Schrei-\n\nben vom 27. Oktober 1999 der Beklagten mit, daß sich die Miete mit Wirkung \n\nvom 1. Dezember 1999 um einen Modernisierungszuschlag von insgesamt \n\n145,02 DM - wovon 82,71 DM auf die Erneuerung der Heizung und 62,31 DM \n\nauf andere, im einzelnen bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen entfielen - \n\nauf nunmehr 692,31 DM (einschließlich einer unveränderten monatlichen Be-\n\ntriebskostenvorauszahlung von 197,90 DM) erhöhe. Die Beklagte widersprach \n\ndieser Mieterhöhung. Es kam deshalb zu einem längeren Schriftwechsel zwi-\n\nschen den Parteien, der schließlich im Februar 2001 mit einer Vereinbarung \n\nbeider Seiten über einen Modernisierungszuschlag von insgesamt 104,29 DM \n\n- 82,71 DM für die Modernisierung der Heizung und 21,58 DM für die sonstigen \n\nMaßnahmen - endete. \n\nMit Schreiben vom 20./22. Juni 2001 erbaten die Kläger die Zustimmung \n\nder Beklagten zu einer Erhöhung der Grundmiete nach § 2 des Gesetzes zur \n\nRegelung der Miethöhe (MHG). Unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel \n\n2000 für die östlichen Bezirke und West-Staaken verlangten sie für die Zeit ab \n\n1. September 2001 eine Miete von 8,18 DM/m²; daraus errechneten sie eine \n\nErhöhung der Miete von bisher 349,39 DM (ohne den vereinbarten Modernisie-\n\nrungszuschlag) um 104,81 DM auf künftig 454,20 DM, zuzüglich des Moderni-\n\nsierungszuschlages und der Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt somit auf \n\n756,39 DM. Die Beklagte stimmte diesem Erhöhungsverlangen nicht zu. \n\nDas Amtsgericht hat die auf Erteilung der Zustimmung gerichtete Klage \n\nabgewiesen. Das Landgericht hat ihr in vollem Umfang stattgegeben und die \n\nRevision zur Klärung der Frage zugelassen, ob eine Modernisierungsvereinba-\n\nrung ebenso wie ein einseitig geforderter Modernisierungszuschlag unter den \n\nAusnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG fällt. Mit ihrer Revision \n\nverfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von \n\nBedeutung, ausgeführt: \n\nDas Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei begründet. Die verlangte \n\nMiete von 8,18 DM/m² liege unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete, die sich \n\nauf 8,88 DM/m² belaufe. Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG \n\nstehe der verlangten Mieterhöhung um 104,81 DM nicht entgegen. Der Erhö-\n\nhungsbetrag mache weniger als 30 % der am 1. September 1998 geschuldeten \n\nNettokaltmiete von 349,39 DM aus; bei der Ermittlung des zulässigen Erhö-\n\nhungsbetrages sei der Modernisierungszuschlag, auf den sich die Parteien am \n\n6. Februar 2001 geeinigt hätten, nicht zu berücksichtigen. Dieser Zuschlag be-\n\nruhe nämlich auf Baumaßnahmen, die eine förmliche Mieterhöhung nach § 3 \n\nMHG gerechtfertigt hätten; er sei deshalb nach dem Ausnahmetatbestand des \n\n§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG, der über seinen Wortlaut hinaus auch bei einer \n\neinvernehmlichen Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen anwend-\n\nbar sei, auszuklammern. Dieses Ergebnis trage den beiderseitigen Interessen \n\nder Mietvertragsparteien angemessen Rechnung. Im übrigen sei es sinnvoll, \n\nwenn die Parteien eine derartige Mieterhöhung im Wege einer Vereinbarung \n\nregeln könnten und der Vermieter nicht gezwungen werde, die Erhöhung auf \n\ndem förmlichen (einseitigen) Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur \n\num sich die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 2 MHG offen zu halten. \n\nII. \n\nDiese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung in vollem Umfang \n\nstand. \n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß im vor-\n\nliegenden Fall noch die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethö-\n\nhe (MHG) und nicht die entsprechenden Vorschriften des Mietrechtsreformge-\n\nsetzes (§§ 558 - 559 BGB) anzuwenden sind, weil das Erhöhungsverlangen der \n\nKläger der Beklagten vor dem 1. September 2001 zugegangen ist (Art. 229 § 3 \n\nAbs. 1 Nr. 2 EGBGB). \n\n2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, daß der von \n\nden Parteien vereinbarte Modernisierungszuschlag bei der Berechnung der \n\nKappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG nicht zu berücksichtigen \n\nist. Nach dieser Bestimmung kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung \n\nder Miete verlangen, wenn sich die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei \n\nJahren, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG abgesehen, nicht um mehr \n\nals 30 % erhöht. Die Frage, ob der Ausnahmetatbestand der \"Erhöhungen nach \n\nden §§ 3 bis 5\" nur die vom Vermieter einseitig und in der vorgeschriebenen \n\nForm erklärten Erhöhungen oder auch entsprechende einvernehmliche Rege-\n\nlungen der Parteien umfaßt, ist allerdings umstritten und bislang höchstrichter-\n\nlich nicht geklärt. \n\na) Nach einem Teil des Schrifttums und der Rechtsprechung gilt die ge-\n\nnannte Ausnahme lediglich für förmliche Erhöhungserklärungen des Vermie-\n\nters. Begründet wird dies zum einen mit dem Wortlaut der Vorschrift, der nur die \n\n§§ 3 bis 5 MHG erfasse, entsprechende Vereinbarungen der Parteien mit einer \n\nbetragsmäßig bestimmten Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 2. Halbsatz MHG \n\naber nicht erwähne. Überdies diene das in den §§ 3 bis 5 MHG vorgeschriebe-\n\nne Verfahren auch dem Schutz des Mieters vor einer Übervorteilung durch den \n\nVermieter (außer dem Berufungsgericht z.B. LG Potsdam, GE 2001, 61 = WuM \n\n2001, 197 = NZM 2001, 1075; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, \n\n7. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 214; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 629; ebenso \n\nfür die § 2 Abs. 1 MHG entsprechende Vorschrift des § 558 BGB n.F.: Bamber-\n\nger/Roth/Ehlert, BGB, § 558 Rdnr. 27; unentschieden Palandt/Weidenkaff, \n\nBGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20). \n\nb) Nach anderer Auffassung ist die in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG gere-\n\ngelte Ausnahme auch auf Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über einen \n\nModernisierungszuschlag anzuwenden. Danach kommt es allein auf die materi-\n\nelle Rechtslage an. Da Modernisierungsmaßnahmen gefördert werden sollen, \n\nmüßten nach dem Sinn und Zweck der Bestimmung bei der Ermittlung der \n\nKappungsgrenze auch solche Mieterhöhungen außer Betracht bleiben, die auf \n\neiner Wohnungsmodernisierung beruhten, jedoch nicht vom Vermieter in dem \n\nförmlichen Verfahren des § 3 MHG einseitig erklärt, sondern von den Parteien \n\neinvernehmlich ausgemacht worden seien (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 399 = \n\nGE 1993, 155 = WuM 1993, 106 = ZMR 1993, 161; LG Frankfurt, ZMR 1997, \n\n474; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, \n\n3. Aufl., III. A, Rdnr. 353; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHRG, \n\nRdnr. 30; Lammel, Wohnraummietrecht, § 2 MHG, Rdnr. 63; MünchKomm/ \n\nVoelskow, 3. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 32; Soergel/Heintzmann, 12. Aufl., § 2 MHG \n\nRdnr. 32; Staudinger/Emmerich, 13. Bearbeitung [1997], § 2 MHRG, Rdnr. 99; \n\nähnlich Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraumiete, 4. Aufl., § 150 \n\nRdnr. 13). \n\nc) Die letztgenannte Auffassung ist zutreffend. \n\nZwar könnte der Wortlaut des Ausnahmetatbestandes in § 2 Abs. 1 \n\nSatz 1 Nr. 3 MHG durch die Bezugnahme auf § 3 MHG dafür sprechen, daß auf \n\neine Erhöhung auf Grund eines einseitigen Mieterhöhungsverlangens abzustel-\n\nlen ist. Eine solche allein am Wortlaut der Bestimmung orientierte Auslegung \n\nwürde aber dem Sinn und Zweck des § 3 MHG nicht gerecht. Durch diese Vor-\n\nschrift soll aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen die Mo-\n\ndernisierung des alten Wohnungsbestandes gefördert werden; den Anreiz zur \n\nVornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen gibt das Gesetz \n\ndem Vermieter durch die Privilegierung der damit zusammenhängenden Kosten \n\n(vgl. z.B. Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO, § 3 MHG, Rdnrn. 5-7; Emme-\n\nrich/Sonnenschein, § 3 MHG, Rdnr. 1; Staudinger/Emmerich aaO, § 3 MHG \n\nRdnr. 10). Dieses Ziel würde weitgehend verfehlt, wenn der Vermieter wegen \n\nder Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG die Kosten einer not-\n\nwendigen und sinnvollen Wohnungsmodernisierung nur deshalb nicht oder al-\n\nlenfalls teilweise umlegen könnte, weil er eine einverständliche Regelung mit \n\ndem Mieter dem formalisierten einseitigen Verfahren nach § 3 MHG vorgezo-\n\ngen hat. Zu Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, es könne nicht Sinn \n\nund Zweck des Gesetzes sein, den Vermieter im Ergebnis dazu zu zwingen, \n\nsämtliche Mieterhöhungen wegen Modernisierungen auf dem förmlichen Weg \n\nund notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Miet-\n\nanpassung nach § 2 MHG zu erhalten. Entscheidend kommt es darauf an, daß \n\ndie vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete \n\nausgestatteten Modernisierungskosten nicht durch die Kappungsgrenze des § 2 \n\nAbs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG wieder ganz oder teilweise \"neutralisiert\" werden. \n\nBerechtigte Interessen des Mieters, insbesondere sein Schutz vor unan-\n\ngemessener Erhöhung der Miete, stehen der hier vertretenen Auffassung nicht \n\nentgegen. Auch das Gesetz geht davon aus, daß der Mieter - gegebenenfalls \n\nmit sachkundiger Beratung - in der Lage ist, die Berechtigung eines Modernisie-\n\nrungszuschlages an Hand der vorgeschriebenen Berechnung und Erläuterung \n\n(§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG) in eigener Verantwortung zu überprüfen. Bei einem \n\nauf einvernehmliche Regelung gerichteten Erhöhungsverlangen des Vermieters \n\nkann sich der Mieter eine fehlende Berechnung oder Erläuterung ohne weiteres \n\nvom Vermieter vorlegen lassen. Häufig wird der Vermieter, wie gerade der vor-\n\nliegende Fall zeigt, sogar bereit sein, den Modernisierungszuschlag zu reduzie-\n\nren, wenn er auf diese Weise den sonst unumgänglichen Rechtsstreit vermei-\n\nden kann. \n\nWie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, wird allerdings von dem \n\nAusnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG eine einvernehmliche \n\nRegelung der Mietvertragsparteien nur insoweit erfasst, als es sich um die Um-\n\nlegung solcher Aufwendungen handelt, die eine förmliche Mieterhöhung nach § \n\n3 MHG rechtfertigen würden. Daß diese Voraussetzung für die Vereinbarung \n\nder Parteien insgesamt gegeben ist, hat das Berufungsgericht entgegen der \n\nRüge der Revision, hieran fehle es, im Tatbestand (S. 3) und in den Entschei-\n\ndungsgründen (S. 9) seines Urteils festgestellt. Einwendungen gegen die Rich-\n\ntigkeit dieser Feststellungen hat die Revision nicht erhoben. \n\n3. Aus dem Gesagten folgt, daß auch die einjährige Sperrfrist des § 2 \n\nAbs. 1 Nr. 1 MHG für die Mieterhöhung gewahrt ist, weil hierbei die Mieterhö-\n\nhungen nach §§ 3 – 5 MHG gleichfalls unberücksichtigt bleiben. \n\n4. Da das Berufungsgericht die von den Klägern mit Wirkung vom \n\n1. September 2001 begehrte Mieterhöhung nach § 2 MHG auch im übrigen zu-\n\ntreffend berechnet hat, erweist sich die Revision der Beklagten insgesamt als \n\nunbegründet; sie ist daher zurückzuweisen. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nDr. Leimert \n\nRichter am Bundesgerichtshof \nWiechers ist wegen Urlaubs \nan der Unterzeichnung verhindert \nKarlsruhe, 26.04.2004 \nDr. Deppert \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_185-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-28/viii-zr-185-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_185-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_185-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-28/viii-zr-185-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_185-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:27:34.802408+00:00"}}