{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_178-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-04-28","aktenzeichen":"VIII ZR 178/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Abs. 3 Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. August 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgren- ze des § 558 Abs. 3 BGB einzubeziehen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 178/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n28. April 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nBGB § 558 Abs. 3 \n\nEine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte \n\nMieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. August \n\n2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgren-\n\nze des § 558 Abs. 3 BGB einzubeziehen. \n\nBGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03 - LG Frankfurt a.M. \nAG Frankfurt a.M. \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Frankfurt am Main vom 13. Mai 2003 wird zu-\n\nrückgewiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung \n\nder Miete. \n\nDer Beklagte mietete mit Vertrag vom 30. Juni 1970 von der Klägerin ei-\n\nne Wohnung in F. . Es handelte sich um preisgebundenen \n\nWohnraum. Gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrags war die Miete ermäßigt. \n\nZiffer 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB), die Bestandteil \n\ndes Mietvertrags sind, enthält unter anderem folgende Regelung: \n\n„(2) Zahlen die Mieter gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine er-\nmäßigte Miete und fällt die Vergünstigung ganz oder teilweise weg, \nso haben die Mieter die entsprechend höhere Miete zu zahlen. Das \nWohnungsunternehmen kann die erhöhte Miete vom Zeitpunkt des \nWegfalls an nur dann fordern, wenn es den Mietern den Wegfall der \nErmäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt, andernfalls gilt die \nRegelung des Abs. 3…“. \n\nSeit 1. April 1998 betrug die monatliche Grundmiete 454,70 DM \n\n(232,48 €). Nachdem ein zur Ermäßigung der Kostenmiete bewilligter öffentli-\n\ncher Zinszuschuß infolge der planmäßigen Tilgung eines Darlehens am \n\n30. September 2000 entfallen war, erhöhte die Klägerin mit Schreiben vom \n\n9. November 2000 die Grundmiete wegen gestiegener Kapitalkosten rückwir-\n\nkend zum 1. Oktober 2000 auf 653,80 DM (334,28 €). Nach folgend endete die \n\nPreisbindung. \n\nMit Schreiben vom 27. November 2001 verlangte die Klägerin von dem \n\nBeklagten unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer \n\nErhöhung der Grundmiete um 50,14 € auf 384,42 € mit\n\n Wirkung zum 1. Februar \n\n2002. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der \n\nBeklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob \n\ndie Kostenmieterhöhung vom 9. November 2000 in die Berechnung der Kap-\n\npungsgrenze einzubeziehen ist. \n\nDas Amtsgericht hat der fristgemäß erhobenen Klage hinsichtlich eines \n\nErhöhungsbetrages auf 380,78 € stattgegeben. Auf die B erufung des Beklagten \n\nhat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-\n\nlassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzli-\n\nchen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDie Klage sei unzulässig, da ihr mangels Einhaltung der 15-monatigen \n\nSperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB kein formell ordnungsgemäßes Mieterhö-\n\nhungsverlangen zugrunde liege. Die Mieterhöhungserklärung vom 9. November \n\n2000 habe erst zum 1. Dezember 2000 Wirkung entfalten können, da eine Re-\n\ngelung des Inhalts, daß die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart \n\ngelte, im Mietvertrag nicht vereinbart sei und eine Rückwirkung nach § 4 Abs. 8 \n\nSatz 2 NMV daher nicht habe eintreten können. Bei der Berechnung der Sperr-\n\nfrist sei die Kostenmieterhöhung zu berücksichtigen, da der Wortlaut des § 558 \n\nAbs. 1 BGB lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB vom Lauf \n\nder Frist ausnehme. Die Mieterhöhung könne auch nicht für eine Übergangszeit \n\nbei der Berechnung der Sperrfrist außer Betracht bleiben. Insoweit komme eine \n\nanaloge Anwendung des § 5 MHG jedenfalls für den vorliegenden Fall einer \n\nErhöhung der Kostenmiete aufgrund eines voraussehbaren Wegfalls von Zu-\n\nschüssen nicht in Betracht, da § 5 MHG nach seinem Sinn und Zweck nicht \n\neinschlägig und als Ausnahmevorschrift, insbesondere nach seinem Fortfall, \n\neng auszulegen sei. \n\nDes weiteren sei die Klage unbegründet. Der Klägerin stehe kein An-\n\nspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die \n\nKappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei. Auszu-\n\ngehen sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre 1999 in Höhe von 232,48 €. \n\nUnter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine zulässige \n\nMiete von 278,98 €, die durch die Mieterhöhung aus de m Jahre 2000 bereits \n\nvoll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieterhöhung sei bei der Berechnung der \n\nKappungsgrenze uneingeschränkt zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze sei \n\nauch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieter-\n\nhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung \n\nverlangt werde. Die Mieterhöhung aus dem Jahre 2000 dürfe bei der Berech-\n\nnung der Kappungsgrenze aus den gleichen Erwägungen nicht außer Acht ge-\n\nlassen werden, die hinsichtlich der Berechnung der Sperrfrist gegen eine ana-\n\nloge Anwendung sprächen. \n\nII. \n\nDies hält der rechtlichen Nachprüfung insofern stand, als die Klage der \n\nAbweisung unterliegt, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts jedoch als \n\nunbegründet statt als unzulässig. Dies verstößt nicht gegen das Verschlechte-\n\nrungsverbot nach §§ 557 Abs. 1, 528 ZPO (BGHZ 46, 281, 284 m.w.Nachw.; \n\nzum umgekehrten Fall vgl. Senat, Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 209/03, \n\nzur Veröffentlichung bestimmt, unter II). \n\n1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die Klage sei un-\n\nzulässig, da ihr mangels Einhaltung der 15-monatigen Frist des § 558 Abs. 1 \n\nBGB kein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zugrunde liege. \n\na) Nach dem Rechtsentscheid des Senats vom 16. Juni 1993 (BGHZ \n\n123, 37) ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es dem Mieter vor \n\nAblauf der nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG geltenden Sperrfrist (nunmehr \n\n§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) zugeht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob ein un-\n\nwirksames Mieterhöhungsverlangen zur Unzulässigkeit der Klage auf Zustim-\n\nmung führt, wovon das Berufungsgericht offenbar ausgegangen ist (BayObLG, \n\nBayObLGZ 2000, 70, 74; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 b Rdnr. 7; \n\nSchmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, \n\n8. Aufl., \n\n§ 558 b Rdnr. 81 \n\nm.w.Nachw.; a.A. MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 2 MHRG Rdnr. 68). \n\nDas Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 ist wirksam, da sowohl \n\ndie Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch die Sperrfrist nach \n\n§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten ist. \n\nGemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu \n\neiner Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn \n\ndie Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten \n\nunverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach \n\nder letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Satz 2). Nach Auffassung \n\ndes Berufungsgerichts wurde die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte \n\nErhöhung der Kostenmiete gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Siche-\n\nrung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - \n\nWoBindG) erst am 1. Dezember 2000 wirksam. Danach wäre weder die Warte-\n\nfrist eingehalten, da die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung bereits zum \n\n1. Februar 2002, mithin für die Zeit nach Ablauf von 14 Monaten seit der letzten \n\nErhöhung, verlangt hat, noch wäre die Sperrfrist gewahrt. \n\nb) Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht jedoch ver-\n\nkannt, daß die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte Mieterhöhung \n\nrückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam wurde, da der Mietvertrag - wie das \n\nBerufungsgericht nicht gesehen hat - eine Preisgleitklausel enthält, deren Vor-\n\naussetzungen erfüllt sind. Dies kann der Senat selbst entscheiden, da das Be-\n\nrufungsgericht die Auslegung des Vertrags unterlassen hat und weitere tatsäch-\n\nliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 124, 39, 45; \n\nSenat, Urteil vom 16. Dezember 1998, aaO; BGH, Urteil vom 12. Dezember \n\n2000 - XI ZR 72/00, NJW 2001, 1344 = WM 2001, 350 unter II 2 a). \n\naa) Es kann offenbleiben, ob die Mieterhöhung vom 9. November 2000 \n\ngemäß Nr. 1 Abs. 2 und Nr. 2 der Anlage 1 zum Mietvertrag sowie Ziffer 2 (6) \n\nder AVB, auf die die Revision hinweist, Rückwirkung entfalten konnte. Die Miet-\n\nerhöhung wurde jedenfalls aufgrund der in Ziffer 2 (2) der AVB enthaltenen \n\nMietpreisgleitklausel rückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam erklärt. Danach \n\nhaben die Mieter, wenn sie gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine ermäßigte \n\nMiete zahlen und die Vergünstigung ganz oder teilweise wegfällt, die entspre-\n\nchend höhere Miete zu zahlen, wobei das Wohnungsunternehmen die erhöhte \n\nMiete vom Zeitpunkt des Wegfalls an nur dann fordern kann, wenn es den Mie-\n\ntern den Wegfall der Ermäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt. \n\nDie Voraussetzungen dieser Klausel liegen vor. Der Beklagte hatte nach \n\n§ 3 Abs. 2 des Mietvertrags eine ermäßigte Miete zu zahlen. Die Mieterhöhung \n\nberuhte auf dem Wegfall eines zur Ermäßigung der Kostenmiete bewilligten \n\nöffentlichen Zinszuschusses. Die Klägerin war nach der Klausel zur rückwirken-\n\nden Geltendmachung der erhöhten Miete zum 1. Oktober 2000 berechtigt, da \n\nsie dem Beklagten den Wegfall der Ermäßigung am 30. September 2000 mit \n\nSchreiben vom 9. November 2000, mithin binnen drei Monaten, mitgeteilt hat. \n\nbb) Die vertragliche Mietpreisgleitklausel ist wirksam. Insbesondere ist \n\ndie hiernach bis zu drei Monaten rückwirkend eröffnete Geltendmachung der \n\nMieterhöhung gemäß § 4 Abs. 8 Satz 2 der Verordnung über die Ermittlung der \n\nzulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung \n\n1970 - NMV 1970, im folgenden: NMV) zulässig. Danach darf der Vermieter, \n\nwenn die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist (Satz 1), \n\neine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen \n\nnur für einen Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalender-\n\njahres nachfordern. \n\nZiffer 2 (2) der AVB ist eine Mietpreisgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 \n\nSatz 1 NMV. Zwar entspricht ihr Wortlaut nicht der Gesetzesfassung. Dies ist \n\njedoch nicht Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV. \n\nDie Vorschrift läßt eine rückwirkende Mieterhöhung für den Fall zu, daß die Par-\n\nteien die jeweils zulässige Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG als vertrag-\n\nliche Miete vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 5. November 2003 - VIII \n\nZR 10/03 unter II 2 a und vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03 unter II 2 a, jeweils \n\nzur Veröffentlichung bestimmt). Ziffer 2 (2) der AVB regelt dagegen allein den \n\nFall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund des Wegfalls einer Vergünsti-\n\ngung und einer hierdurch bedingten Erhöhung der laufenden Aufwendungen \n\ndes Vermieters infolge gestiegener Kapitalkosten. Nach dem Grundsatz der \n\nVertragsfreiheit ist es jedoch zulässig, nicht sämtliche Erhöhungen der laufen-\n\nden Aufwendungen, sondern - wie im vorliegenden Fall - lediglich bestimmte \n\nFälle der Kostenmieterhöhung einer Gleitklausel zu unterstellen. Bedenken ge-\n\ngen die Wirksamkeit der Klausel unter dem Gesichtspunkt einer unangemesse-\n\nnen Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB, insbesondere wegen \n\nmangelnder Transparenz (vgl. hierzu Senatsurteile vom 5. November 2003 und \n\nvom 3. März 2004, aaO), bestehen nicht. \n\nc) Da die Klägerin die Kostenmieterhöhung zulässigerweise rückwirkend \n\nzum 1. Oktober 2000 erklärt hat, wahrt ihr Mieterhöhungsverlangen vom \n\n27. November 2001 sowohl die Wartefrist als auch die Sperrfrist. \n\nEntgegen der Ansicht des Beklagten beginnt der Lauf der Wartefrist \n\nnicht erst mit dem Ablauf desjenigen Monats, in dem der Vermieter die Mieter-\n\nhöhung verlangt hat. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, daß die Miete in \n\ndem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverän-\n\ndert ist. Die Wartefrist beginnt daher mit dem Zeitpunkt der erstmaligen Fällig-\n\nkeit der letzten Mieterhöhung zu laufen (BayObLG, BayObLGZ 1989, 277, \n\n280 f. zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 6, \n\njew. \n\nm.w.Nachw; vgl. auch Senatsbeschluß BGHZ 123, 37, 39). Dies gilt nach dem \n\neindeutigen Gesetzeswortlaut auch im Falle der rückwirkenden Vereinbarung \n\neiner Mieterhöhung (Emmerich, aaO) und auch im Falle einer rückwirkenden \n\nNachforderung der erhöhten Miete aufgrund einer Gleitklausel (a.A. Lammel, \n\nWohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, \n\naaO, Rdnr. 20: Fristbeginn erst mit Zugang der Erhöhungserklärung). Die War-\n\ntefrist wurde daher am 1. Oktober 2000 in Lauf gesetzt und war am 1. Februar \n\n2002 - dem Tag, von dem an die Mieterhöhung wirksam werden sollte - verstri-\n\nchen. \n\nDas Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 hat auch die \n\nSperrfrist von einem Jahr gewahrt, da die letzte Mieterhöhung mehr als ein Jahr \n\nzurückliegt. \n\n2. Die auch im übrigen zulässige Klage ist jedoch nicht begründet. Das \n\nLandgericht hat in seinen - von seinem Standpunkt aus unbeachtlichen, inhalt-\n\nlich aber im Ergebnis zutreffenden Erwägungen - angenommen, daß die Kläge-\n\nrin keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu dem Mieterhö-\n\nhungsverlangen vom 27. November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 BGB hat, da die \n\nKappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung vom \n\n9. November 2000 erreicht ist. Das ist richtig. \n\na) Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur \n\nortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von Er-\n\nhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhö-\n\nhen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, \n\ndurch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erstmals \n\nnach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984, 742 \n\n= WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 = WuM \n\n1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230; \n\nStaudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, \n\nMietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich in Bub/Treier, \n\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 \n\nZiff. 7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51 m.w.Nachw.). \n\nDies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB, der keine Einschrän-\n\nkung im Hinblick auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält sowie aus \n\neinem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und 3 BGB, die (nur) unter be-\n\nstimmten - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen vormalig preisgebunde-\n\nnen Wohnraum von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Geltung der Kap-\n\npungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht auch der Vorstellung des \n\nGesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich in erster Linie bei ehemaligen \n\nSozialwohnungen gesehen hat (Begründung zum Entwurf des Mietrechtsre-\n\nformgesetzes, BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwendung der \n\nKappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum wird auch von der \n\nRevision nicht in Zweifel gezogen. \n\nb) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag der wegen ge-\n\nstiegener Kapitalkosten mit Schreiben vom 9. November 2000 vorgenommenen \n\nMieterhöhung bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht. \n\nGemäß § 558 Abs. 3 BGB sind lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis \n\n560 BGB von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei der Erhöhung der Ko-\n\nstenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbin-\n\ndungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung \n\n(NMV) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) handelt es sich jedoch \n\nweder um eine Mieterhöhung bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. BGB \n\nnoch um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten nach \n\n§ 560 BGB oder um diesen Tatbeständen vergleichbare Regelungen zum \n\npreisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13 NMV bzw. §§ 20 ff. NMV in Verbindung \n\nmit § 27 II. BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; anders \n\nLützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 233 zu § 558 Abs. 1 BGB). \n\nc) §§ 559 - 560 BGB als Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen Gel-\n\ntung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind auch einer analogen \n\nAnwendung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten nicht zu-\n\ngänglich. Voraussetzung des Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine plan-\n\nwidrige Regelungslücke enthält (BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil vom \n\n13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter B II 2 b bb m.w.Nachw.; Se-\n\nnat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = WM 2003, \n\n2150 unter III 2 b, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die Lücke muß sich \n\naus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem \n\nkonkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan erge-\n\nben (Senat, aaO). \n\nEine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der Gesetzgeber hat im \n\nMietrechtsreformgesetz bewußt von der Schaffung eines Ausnahmetatbestands \n\nbei der Ermittlung der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen wegen \n\nveränderter Kapitalkosten abgesehen. \n\naa) Die Neufassung des § 558 BGB ersetzt den mit Wirkung zum \n\n1. September 2001 aufgehobenen § 2 MHG. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG sah \n\nAusnahmen von der Wartefrist in den Fällen der §§ 3-5 MHG vor; gleiches galt \n\nhinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 \n\nMHG. In die Neufassung des § 558 Abs. 1 und 3 BGB wurden lediglich die §§ 3 \n\nund 4 MHG entsprechenden Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung \n\n(§§ 559 ff. BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB) als Aus-\n\nnahmetatbestände übernommen. Dagegen hat der Gesetzgeber eine § 5 MHG \n\nentsprechende Regelung, wonach der Vermieter unter bestimmten Vorausset-\n\nzungen berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig auf den Mieter \n\numzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommen. Die Gesetzes-\n\nbegründung führt hierzu aus, die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen \n\nihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das dem Vergleichsmie-\n\ntensystem zugrundeliegende Bild der am Markt orientierten Miete (BT-Drucks. \n\n14/4553 S. 37, 79). \n\nEntgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen dieser Re-\n\ngelung nicht lediglich zu schließen, daß der Gesetzgeber Mieterhöhungen im \n\npreisfreien Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft aus-\n\nschließen wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der §§ 3 und 4 MHG \n\nentsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände in § 558 Abs. 3 BGB \n\ndeutlich, daß Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen, die im preis-\n\nfreien Wohnraum nach § 5 MHG zulässig und von der Kappungsgrenze ausge-\n\nnommen waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz zur früheren \n\nRechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze von 20 % anzurechnen sind. \n\nDies befindet sich im Einklang mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze, \n\nder nach der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen Anstieg sol-\n\ncher Mieten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, \n\nzum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553 S. 54; \n\nvgl. auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots \n\nan Mietwohnungen, mittels dessen die Kappungsgrenze in das MHG eingefügt \n\nwurde, BT-Drucks. 9/2079 S. 8, 16). Es wäre mit der Zielsetzung des § 558 \n\nAbs. 3 BGB nicht vereinbar und widerspräche dem in der Gesetzesfassung zum \n\nAusdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ geregel-\n\nten Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen Ausnahme-\n\ntatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber in der gesetzlichen Neufassung \n\nhat entfallen lassen. \n\nbb) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5 MHG nicht aus den \n\nÜbergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz erschließen. Gemäß \n\nArt. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB ist § 5 MHG (lediglich noch) im Falle eines vor \n\ndem 1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens oder einer \n\nvor diesem Zeitpunkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung anzuwenden. \n\nWeitergehende Übergangsregelungen im Hinblick auf die Kappungsgrenze ent-\n\nhält das Gesetz nicht. Für eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 MHG im \n\nHinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so Kossmann, Handbuch \n\nder Wohnraummiete, 6. Aufl., § 147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Rege-\n\nlung kein Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung des § 558 \n\nAbs. 3 BGB in Verbindung mit der getroffenen Übergangsregelung spricht auch \n\nnichts für die Annahme, der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung \n\ndes § 5 MHG versehentlich ungeregelt gelassen. \n\ncc) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum vorgenom-\n\nmene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach \n\n§§ 8, 8a, 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 NMV und § 23 II. BV nicht von der \n\nKappungsgrenze ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 MHG als im \n\nGrundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien Wohnraum ist einem \n\nAnalogieschluß (hierfür OLG Hamm ZMR 1994, 513 und ZMR 1995, 247 f. hin-\n\nsichtlich der Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit die Gründe \n\nder Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 MHG entsprechen; zu §§ 559-560 BGB \n\nentsprechenden Regelungen Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 193; \n\nScheffler in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohnraum-\n\nmietrecht, § 35 Rdnr. 124), den das Landgericht erwogen hat, die Grundlage \n\nentzogen. Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der Beendigung \n\nder Preisbindung zum Tragen kommen würde, war dem Gesetzgeber bewußt, \n\nwie aus der Gesetzesbegründung (oben zu a)) ersichtlich ist. \n\n3. Soweit die Revision verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf \n\ndie Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG wegen der Absenkung der Kap-\n\npungsgrenze von 30 % auf 20 % (aus dem Schrifttum vgl. Börstinghaus/ \n\nEisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht 2001, S. 273; D. Both in Herr-\n\nlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, jew. m.w.Nachw.) sowie auf \n\nden im Rechtsstaatsprinzip verankerten Vertrauensschutz des Vermieters er-\n\nhebt, der sich auf die Nichtanrechnung bestimmter Mieterhöhungen auf die \n\nKappungsgrenze eingerichtet habe, hält der Senat diese Bedenken nicht für \n\ndurchgreifend. \n\nDas Bundesverfassungsgericht hat die Kappungsgrenze von 30 % nach \n\n§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - auch für den Fall einer erstmals nach Wegfall \n\neiner Preisbindung verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich nicht zu \n\nbeanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung der Eigentumsgarantie des \n\nVermieters nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG angesehen (BVerfGE 71, 230). Mit \n\nder Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich der Entwurfs-\n\nbegründung eine Abwägung der Vermieter- mit den Mieterinteressen vorausge-\n\ngangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zuste-\n\nhenden Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage besteht, ob \n\nÜbergangsregelungen zu treffen sind (vgl. BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober \n\n1993 - 1 BvR 1124/03, NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsga-\n\nrantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann berührt, wenn nicht die \n\nhöchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, son-\n\ndern nur dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöp-\n\nfung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde (BVerf-\n\nGE 71, 230, 250). Dies ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze \n\nnicht ersichtlich und wird von der Revision nicht näher ausgeführt. \n\nDes weiteren hat das Bundesverfassungsgericht durch die Einführung \n\nder Kappungsgrenze die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauens-\n\nschutzes nicht als verletzt angesehen (BVerfG aaO, S. 251 ff.). Eine abwei-\n\nchende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden Fall weder aus der Absen-\n\nkung der Kappungsgrenze noch aus der Einbeziehung der Mieterhöhung we-\n\ngen gestiegener Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der Berech-\n\nnung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren Gesichtspunkts bestand \n\nbereits keine Rechtslage, auf die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Ver-\n\ntrauen hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung unter-\n\nfielen Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach Ende der Preis-\n\nbindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung grundsätzlich der Kap-\n\npungsgrenze. Eine Analogie zu den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG enthaltenen \n\nAusnahmetatbeständen hätte insoweit allein an § 5 MHG anknüpfen können. \n\nNach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift jedoch nicht an-\n\nwendbar sein, wenn die Kapitalmehrkosten bereits bei Vertragsabschluß fest-\n\nstanden und daher - wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses \n\nnach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren (OLG Karlsruhe NJW \n\n1982, 893 = WuM 1982, 68; LG Hamburg WuM 1993, 685; Münch-\n\nKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 6; Palandt/Weidenkaff, BGB, \n\n60. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 839; a.A. Staudin-\n\nger/Sonnenschein/Weitemeyer (1997) Art. 3 WKSchG II § 5 MHRG Rdnr. 23 \n\nm.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 5 MHG \n\nRdnr. 65 ff.). \n\nZudem konnte mit einem Fortbestand des § 5 MHG nicht gerechnet wer-\n\nden, nachdem die von der Bundesregierung berufene Expertenkommission \n\nWohnungspolitik im Jahre 1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben \n\n(BT-Drucks. 13/159 S. 131 Tz. 5531). Weitere durchgreifende verfassungs-\n\nrechtliche Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht, noch sind diese \n\nersichtlich. \n\n4. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist \n\ndie drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 \n\nBGB) geltende Ausgangsmiete zugrundezulegen (OLG Celle NJW-RR 1996, \n\n331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49; \n\nSchmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die \n\nseit April 1998 geschuldete Grundmiete von 232,48 €. D ie unter Anwendung \n\nder Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige Miete beträgt 278,98 €. Der \n\nBetrag der Mieterhöhung vom 9. November 2000 in Höhe von 101,80 € ist - im \n\nUnterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (zur Berech-\n\nnung der Kappungsgrenze in diesen Fällen vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, \n\n63. Aufl., § 558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO Rdnr. 186, 188) - nicht nachträg-\n\nlich der ermittelten Kappungsgrenze hinzuzurechnen, sondern unterliegt dieser \n\nBegrenzung. Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine Ausgangs-\n\nmiete von 334,28 € zugrundeliegt, steht somit die Kappu ngsgrenze von \n\n278,98 € entgegen. \n\nIII. \n\nDas Landgericht hat daher auf die Berufung des Beklagten die Klage im \n\nErgebnis zu Recht abgewiesen. Die Revision der Klägerin ist mithin mit der \n\nMaßgabe zurückzuweisen, daß die Klage als unbegründet abzuweisen ist. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Leimert \n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_178-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-28/viii-zr-178-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":24},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":6},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":3},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 560","ref_norm":"560","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 528","ref_norm":"528","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 8a","ref_norm":"8a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558b","ref_norm":"558b","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_178-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_178-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-28/viii-zr-178-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_178-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:32:10.413993+00:00"}}