{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_169-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-05-26","aktenzeichen":"VIII ZR 169/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"§ 535 BGB Zur Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel nach der für die Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaß- stab gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 169/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n26. Mai 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\n§ 535 BGB \n\nZur Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel nach der für die Betriebskosten das \n\nVerhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaß-\n\nstab gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer. \n\nBGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 169/03 - LG Berlin \n\nAG Spandau \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 12. Mai 2004 durch die Vorsitzende Richterin \n\nDr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam-\n\nmer 64 des Landgerichts Berlin vom 1. April 2003 in der Fassung \n\ndes Berichtigungsbeschlusses vom 1. August 2003 aufgehoben \n\nund das Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 22. November \n\n2002 abgeändert und wie folgt neu gefaßt: \n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.990,69 € nebst 5 % \n\nZinsen über dem Basiszinssatz aus 1.518,43 € seit dem \n\n18. Januar 2002 und aus 472,26 € seit dem 22. Juli 2002 zu zah-\n\nlen. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten im Rahmen der Abwicklung ihres Mietverhältnisses \n\nüber den Umlegungsmaßstab für die Grundsteuer in den Betriebskostenab-\n\nrechnungen der Beklagten. \n\nDie Klägerin mietete mit Wirkung ab 1. Oktober 1999 von der Beklagten \n\neine in einer größeren Wohnanlage gelegene Wohnung in B. und leistete \n\neine Kaution in Höhe von umgerechnet 2.181,09 €. Nac h § 4 Nr. 3 des Mietver-\n\ntrags vom 7. September 1999 hatte die Klägerin für die im Nettomietpreis nicht \n\nenthaltenen Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berech-\n\nnungsverordnung (II. BV) einen monatlichen Vorschuß zu entrichten; als Ab-\n\nrechnungszeitraum war der 1. Januar bis zum 31. Dezember eines Jahres ver-\n\neinbart. § 4 Nr. 4 des Mietvertrags enthält folgende formularmäßige Bestim-\n\nmung: \n\n\"Als Umlegungsmaßstab für die Betriebskosten oder Betriebsko-\nstenerhöhung - mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserko-\nsten - gilt als vereinbart \n\na) das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses \n\nb) (sonstiger Umlegungsmaßstab) ……………..…….\" \n\nZu Buchstabe a) enthält das Formular eine Fußnote mit dem Inhalt \n\n\"Nichtzutreffendes streichen\"; unter Buchstabe b) ist in dem mit Punkten verse-\n\nhenen Freifeld maschinenschriftlich \"--------\" eingetragen. \n\nDie Beklagte rechnete mit Schreiben vom 20. November 2001 über die \n\nBetriebskosten für das Kalenderjahr 2000 und mit Schreiben vom 18. Juni 2002 \n\nüber die Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2001 bis zum \n\n30. September 2001 ab; zu diesem Zeitpunkt endete das Mietverhältnis. In bei-\n\nden Abrechnungen legte die Beklagte alle Betriebskosten - mit Ausnahme der \n\nKabelgebühren, die sie anteilig nach der Anzahl der Wohnungen umlegte, so-\n\nwie der Grundsteuer - anteilig nach dem Verhältnis der Wohnungsgröße von \n\n96,28 m² zur Gesamtfläche von 10.671,54 m² um. Die Grundsteuer stellte die \n\nBeklagte mit einem \"Festbetrag\" in die Abrechnung ein, der auf den bezüglich \n\nder vermieteten Eigentumswohnung ergangenen Grundsteuerbescheiden be-\n\nruht. Die Abrechnungen ergaben Nachforderungen für das Jahr 2000 und für \n\ndas Jahr 2001. Die Klägerin ist der Auffassung, auch die Grundsteuer sei antei-\n\nlig nach dem Verhältnis des Gesamtbetrags für die gesamte Abrechnungsein-\n\nheit zur Gesamtfläche umzulegen. Sie hat nach diesem Maßstab Abrechnungs-\n\nguthaben für das Jahr 2000 und für das Jahr 2001 errechnet. \n\nDie Beklagte erklärte mit Schreiben vom 17. Januar 2002 gegen den An-\n\nspruch der Klägerin auf Rückzahlung der verzinsten Mietkaution mit mehreren \n\nForderungen die Aufrechnung, darunter auch mit der Nachforderung aus der \n\nBetriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 sowie aus der Heizkostenabrech-\n\nnung für 2000. \n\nMit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst Rückzahlung eines Teils der \n\nMietkaution in Höhe von 1.518,43 € nebst 5 % Zinsen übe r dem Basiszinssatz \n\nseit 18. Januar 2002 verlangt. Sie hat dann gegenüber der Nachforderung aus \n\nder Heizkostenabrechnung 2000 mit ihrem errechneten Guthaben aus der Be-\n\ntriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 die Aufrechnung erklärt. Unter Er-\n\nweiterung der Klage hat sie die Zahlung weiterer 472,26 € beantragt. Dieser \n\nBetrag setzt sich aus einem unstreitigen Guthaben aus der Heizkostenabrech-\n\nnung für 2001 in Höhe von 109,43 €, dem von der Kläg erin errechneten Rest-\n\nguthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 in Höhe von \n\n158,09 € sowie dem errechneten Guthaben aus der Betrie bskostenabrechnung \n\nfür das Jahr 2001 in Höhe von 204,74 € zusammen. \n\nDas Amtsgericht hat der Klage in Höhe eines Betrags von 1.363,06 € \n\nstattgegeben und die Klage abgewiesen, soweit die Klägerin Zahlung wegen \n\nder Abrechnungsdifferenz zu dem nach ihrer Auffassung maßgeblichen anteili-\n\ngen Umlegungsmaßstab hinsichtlich der Grundsteuer verlangt. Mit ihrer Beru-\n\nfung hat die Klägerin über den ihr vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus \n\nweitere 627,63 € nebst Zinsen begehrt mit der Begrün dung, lege man die Posi-\n\ntion Grundsteuer nach dem mietvertraglich vereinbarten Umlagemaßstab \n\n(Wohn- und Nutzfläche) um, errechneten sich die von ihr geltend gemachten \n\nGuthaben statt der Nachforderungen. Das Landgericht hat die Berufung der \n\nKlägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-\n\non verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDie eingeklagten Guthabenbeträge ergäben sich rechnerisch in der gel-\n\ntend gemachten Höhe, wenn man für die Position Grundsteuer den mietvertrag-\n\nlich vereinbarten Umlagemaßstab anwende. Von dieser Sachlage gehe es in \n\nseiner Entscheidung aus, zumal die Berechnungsweise der Klageforderung \n\nzwischen den Parteien nicht im Streit sei. Der Klägerin stehe der mit der Beru-\n\nfung weiter verfolgte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution bzw. \n\nAuszahlung von Nebenkostenguthaben für die Jahre 2000 und 2001 jedoch \n\nnicht zu. Die Beklagte habe den in § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags ge-\n\nnannten Umlagemaßstab für die Position \"Grundsteuer\" nicht einhalten müs-\n\nsen. Diese Regelung sei nach ihrem Sinn und Zweck einschränkend dahinge-\n\nhend auszulegen, daß sie nicht für solche Betriebskosten gelte, die abgrenzbar \n\nseien und dem Mieter zweifelsfrei zugewiesen werden könnten, wie etwa ver-\n\nbrauchsabhängige Betriebskosten bei Erfassung des Verbrauchs. In diesem \n\nFalle bedürfe es eines anteiligen Umlagemaßstabs nicht. So liege es auch bei \n\nGrundsteuern, soweit diese allein für die gemietete Wohnung anfielen. Die Klä-\n\ngerin wende sich auch nicht gegen die Umlage des Kabelanschlusses, dessen \n\nKosten nach der Zahl der Anschlüsse umgelegt würden; auch hier werde vom \n\nvereinbarten Umlagemaßstab abgewichen, weil die anfallenden Kosten einfa-\n\ncher zugeordnet werden könnten. \n\nII. \n\nDie Revision der Klägerin hat Erfolg. Die Klägerin kann Erstattung des \n\nweiteren Betrages in Höhe von 627,63 € nebst Zinsen verl angen, den sie mit \n\nder Berufung zusätzlich zu den ihr vom Amtsgericht zuerkannten 1.363,06 € \n\nnebst Zinsen begehrt. Wie das Berufungsgericht, von der Revisionserwiderung \n\nunangegriffen, feststellt, ergibt sich diese Summe bei Berücksichtigung der \n\nwechselseitigen Verrechnungen rechnerisch in voller Höhe als Restguthaben \n\naus der von der Klägerin geleisteten Kaution bzw. aus den Nebenkostengutha-\n\nben für die Jahre 2000, 2001, wenn der mietvertraglich vereinbarte Umlage-\n\nmaßstab auch auf die Betriebskostenposition \"Grundsteuer\" Anwendung findet. \n\nDavon, daß die Klägerin diese Restforderung mit ihrem Berufungsantrag unter \n\nZugrundelegung des Rechenwerkes in dem amtsgerichtlichen Urteil insgesamt \n\nverfolgt, geht das Berufungsgericht aus, und dies ist zwischen den Parteien \n\nauch nicht umstritten. Diese geltend gemachten weiteren Erstattungsansprüche \n\nstehen der Klägerin zu. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht, der Berechnung \n\nder Beklagten folgend, für die Position Grundsteuer von dem vertraglichen Um-\n\nlagemaßstab abgegangen und hat statt dessen die sich ausschließlich auf die \n\nWohnung der Klägerin beziehende (höhere) Grundsteuer eingesetzt. \n\n1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß für \n\nden Abrechnungsmaßstab von Betriebskosten die vertragliche Vereinbarung \n\nmaßgeblich ist, soweit - wie hier - eine solche getroffen wurde. Der Vorrang ver-\n\ntraglicher Vereinbarungen ist für Wohnraummietverhältnisse im preisfreien \n\nWohnraum - unter dem Vorbehalt anderweitiger Vorschriften - nunmehr in \n\n§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB ausdrücklich geregelt; die Vorschrift gilt mit Wirkung \n\nab dem 1. September 2001, soweit der Abrechnungszeitraum - wie vorliegend \n\ndas Abrechnungsjahr 2000 - nicht bereits vor diesem Tag beendet war (Art. 229 \n\n§ 3 Abs. 9 EGBGB). Es entsprach jedoch auch zuvor der allgemeinen Auffas-\n\nsung, daß ein vertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstab eine einseitige Be-\n\nstimmung durch den Vermieter nach §§ 315, 316 BGB ausschließt (vgl. Senat, \n\nUrteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 \n\nunter II 1 b m.w.Nachw.; v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und \n\nWohnraummiete, 3. Aufl., III 49; Staudinger/Emmerich (1995), §§ 535, 536 \n\nRdnr. 126 f.; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 91; \n\nWolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, \n\n8. Aufl., Rdnr. 513). \n\n2. Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß das Berufungsgericht § 4 \n\nNr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags einschränkend dahingehend ausgelegt hat, \n\nder vereinbarte Umlagemaßstab gelte nicht für solche Betriebskosten, die - wie \n\nvorliegend die Grundsteuer aufgrund des Steuerbescheides - abgrenzbar seien \n\nund dem Mieter zweifelsfrei zugewiesen werden könnten. \n\nEs kann dahinstehen, ob die Auslegung dieser Formularklausel der un-\n\neingeschränkten Prüfung durch das Revisionsgericht unterliegt; dies wäre der \n\nFall, wenn sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung fän-\n\nde (BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR \n\n135/02, WM 2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Die durch das Beru-\n\nfungsgericht vorgenommene Auslegung der Klausel hält jedoch auch einer auf \n\ndas Vorliegen von Rechtsfehlern beschränkten Prüfung nicht stand. Sie berück-\n\nsichtigt nicht hinreichend den objektiven Erklärungsinhalt der Vertragsbestim-\n\nmung und verstößt damit gegen gesetzliche Auslegungsregeln (§§ 133, 157 \n\nBGB). Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der \n\nSenat die Auslegung der Klausel selbst vornehmen (Senatsurteil BGHZ 124, \n\n39, 45; Senat, Urteil vom 16. Dezember 1998 - VIII ZR 197/97, WM 1999, 922 \n\n= NJW 1999, 1022 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 12. Dezember 2000 - XI ZR \n\n72/00, NJW 2001, 1344 = WM 2001, 350 unter II 2 a). \n\na) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt \n\nund typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-\n\nlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-\n\nten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen \n\nsind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 \n\n- V ZR 393/02, WM 2003, 1967 unter II 1 a; Senatsurteile vom 19. März 2003, \n\naaO und vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 90/02, WM 2004, 748 = NJW-RR \n\n2004, 262 unter II 1, jew. m.w.Nachw.). \n\nb) Nach § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Formularmietvertrags gilt für die Be-\n\ntriebskosten oder Betriebskostenerhöhung - mit Ausnahme der Heizungs- und \n\nWarmwasserkosten - das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses \n\nals vereinbarter Umlegungsmaßstab. Hiervon ist nach dem Wortlaut auch die \n\nvom Mieter nach § 4 Nr. 3 des Mietvertrags zu entrichtende Grundsteuer erfaßt, \n\nwie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat. Für eine einschränkende \n\nAuslegung im Hinblick auf Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zu-\n\nordnen lassen, bestehen dagegen aus der Sicht des Mieters, die für das Ver-\n\nständnis der Klausel maßgeblich ist, keine erkennbaren Anhaltspunkte. \n\nc) Nach ihrem Wortlaut kann die Klausel von einem verständigen Mieter \n\nnicht anders verstanden werden, als daß - mit Ausnahme der Heizungs- und \n\nWarmwasserkosten - alle Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und \n\nNutzflächen des Hauses umgelegt werden, mithin auch die Grundsteuer. Dies \n\nwird durch den nachfolgenden maschinenschriftlichen Eintrag unter § 4 Nr. 4 \n\nBuchst. b) \"(sonstiger Umlegungsmaßstab)\" bestätigt, da durch die Eintragung \n\n\"--------\" ersichtlich wird, daß kein anderer als der unter Buchstabe a) angege-\n\nbene Abrechnungsmaßstab gelten soll. \n\nDaß beide Parteien die Vertragsbestimmung abweichend vom Wortlaut \n\nmit dem vom Berufungsgericht angenommenen eingeschränkten Inhalt ver-\n\nstanden wissen wollten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; für diese \n\nAnnahme ist auch im übrigen nichts ersichtlich. Insbesondere ergibt sich dies \n\nnicht aus dem Umstand, daß die Klägerin die ebenfalls von § 4 Nr. 4 Buchst. a) \n\ndes Mietvertrags abweichende Abrechnung für die Kabelgebühren nach der \n\nAnzahl der Wohnungen nachfolgend nicht beanstandet hat; hieraus läßt sich \n\nkein Rückschluß auf den ursprünglichen Vertragsinhalt gewinnen, zumal hin-\n\nsichtlich einer anderen Betriebskostenart. \n\nd) Eine für den Durchschnittsmieter erkennbare Einschränkung des An-\n\nwendungsbereichs der Klausel kann auch nicht unter Berücksichtigung der In-\n\nteressenlage angenommen werden. Den Ausführungen des Berufungsgerichts \n\nliegt die zwar zutreffende Erwägung zugrunde, daß die Abrechnung von Be-\n\ntriebskosten, die sich der vermieteten Wohnung nach erfaßtem Verbrauch (vgl. \n\n§ 556 a Abs. 2 BGB) oder in sonstiger Weise konkret zuordnen lassen, nach \n\ndiesem Maßstab grundsätzlich zulässig ist und regelmäßig auch interessenge-\n\nrecht sein wird. Dieser Maßstab ist jedoch nicht erkennbar vorrangig. Soweit \n\ngesetzliche Vorschriften - wie die Heizkostenverordnung in der Fassung vom \n\n26. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) - nicht entgegenstehen, kann ein anderer Ab-\n\nrechnungsmaßstab vereinbart werden, etwa der Flächenmaßstab gemäß § 4 \n\nNr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags. Dieser Abrechnungsmaßstab ist auch hin-\n\nsichtlich der Grundsteuer zulässig (vgl. nunmehr § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB) \n\nund sogar üblich (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a \n\nRdnr. 83). \n\nEine Umlage nach Miteigentumsanteilen anstelle des Flächenmaßstabs \n\nist nicht aus dem Grunde geboten, daß es sich bei dem vermieteten Wohnraum \n\num Wohnungseigentum handelt, da dem Vermieter die für die Abrechnung \n\nmaßgebliche Gesamtfläche entweder bekannt - wie vorliegend aus den Ab-\n\nrechnungen ersichtlich - oder von ihm unschwer zu ermitteln ist (vgl. LG Berlin, \n\nGE 2000, 1685). Des weiteren ist es für die Auslegung der Klausel grundsätz-\n\nlich ohne Bedeutung, daß der Abrechnungsmaßstab für die Beklagte nachteilig \n\nist, da er nicht die vollständige Abwälzung der für die vermietete Eigentums-\n\nwohnung zu entrichtenden Grundsteuer auf die Mieterin ermöglichte. \n\nIII. \n\nAuf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben \n\n(§ 562 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 \n\nZPO) und der Klägerin unter Anwendung des Flächenmaßstabs der begehrte \n\nweitere Erstattungsanspruch von 627,63 € nebst Zinsen weg en der zuviel be- \n\nrechneten Grundsteuer zuzusprechen ist, ist das Urteil des Amtsgerichts ent-\n\nsprechend abzuändern. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_169-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-26/viii-zr-169-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 316","ref_norm":"316","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_169-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_169-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-26/viii-zr-169-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_169-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:32:52.723309+00:00"}}