{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_168-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-12-03","aktenzeichen":"VIII ZR 168/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 571 a.F. Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer ge- genüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstücksei- gentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten ver- pflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht dar- auf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 168/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n3. Dezember 2003\nP o t s c h ,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 571 a.F.\n\nNach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer ge-\n\ngenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstücksei-\n\ngentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten ver-\n\npflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht dar-\n\nauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.\n\nBGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 - LG Berlin\n\nAG Tempelhof/Kreuzberg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 3. Dezember 2003 durch Richter Dr. Hübsch als Vorsitzenden und die\n\nRichter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des\n\nLandgerichts Berlin vom 28. April 2003 wird zurückgewiesen.\n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger waren im Jahr 1998 Mieter einer Wohnung in B. , A. \n\n . Mit Wirkung vom 1. Januar 2000 erwarb der Beklagte das Eigentum\n\nan dieser Wohnung. Im Oktober 2000 teilte die damalige Wohnungsverwaltung\n\nden Klägern mit, für den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 1998 be-\n\nstünde zugunsten der Kläger ein Guthaben von insgesamt 1.445,02 DM\n\n(114,68 DM Betriebskosten- und 1.330,34 DM Heizkostenguthaben). Eine\n\nÜberweisung des Geldbetrages erfolgte nicht.\n\nMit ihrer Klage fordern die Kläger vom Beklagten die Auszahlung des\n\nGuthabens; dieser meint, Zahlung müsse der damalige Eigentümer leisten.\n\nBeide Vorinstanzen haben eine Verpflichtung des Beklagten zur Aus-\n\nzahlung verneint. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die\n\nKläger ihren Antrag auf Verurteilung des Beklagten weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Beklagte sei nicht zur Aus-\n\nzahlung des Guthabens verpflichtet, weil er im Hinblick auf den Mietvertrag\n\nnicht Rechtsnachfolger des Veräußerers sei. Der Beklagte sei Gläubiger und\n\nSchuldner der Ansprüche, die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fäl-\n\nlig geworden seien oder sich gegen ihn richteten. Hinsichtlich der beim Eigen-\n\ntumswechsel bereits beendeten Abrechnungsperiode bestehe wegen des \"Fäl-\n\nligkeitsprinzips\" allerdings eine Ausnahme für die Ansprüche auf Abrechnung,\n\nNachzahlungen und Erstattungen von Guthaben. Nebenkosten für - wie vorlie-\n\ngend - abgeschlossene Abrechnungsperioden seien ungeachtet eines späteren\n\nEigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien ab-\n\nzurechnen, etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge sei-\n\nen nur zwischen diesen Parteien abzuwickeln.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so\n\ndaß die Revision - trotz Säumnis des Beklagten in der mündlichen Revisions-\n\nverhandlung - durch Endurteil zurückzuweisen ist (vgl. BGH, Urteil vom 13. De-\n\nzember 1990 - III ZR 268/89, BGHR ZPO § 331 Säumnis 1).\n\nZu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß sich der Anspruch\n\nder Mieter auf Rückerstattung überzahlter Nebenkostenvorauszahlungen gegen\n\nden Veräußerer und nicht gegen den Erwerber richtet, sofern die Abrechnungs-\n\nperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen war, ohne daß es darauf\n\nankommt, wann der Rückzahlungsanspruch fällig geworden ist.\n\n1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß sich die Frage,\n\nwelche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines Eigentumsüber-\n\ngangs nach § 571 BGB a.F. dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzu-\n\nordnen sind, grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fällig-\n\nkeit des Anspruchs beantwortet. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und\n\nfällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig\n\ngewordene Forderungen stehen dem (nunmehrigen) Grundstückseigentümer\n\nzu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den\n\nErwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig\n\nwerden (Senatsurteile vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705\n\nunter 2 b, cc und vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II\n\n2 b; BGH, Urteil vom 14. September 2000 - III ZR 211/99, WM 2000, 2509 unter\n\n3).\n\n2. Zwar ist der Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Betriebsko-\n\nstenguthabens für den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 1998 erst\n\nmit Erteilung der Betriebskostenabrechnung vom 16. Oktober 2000 fällig ge-\n\nworden (vgl. BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil vom 27. November 2002\n\n- VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 1). Wie der Bundesgerichtshof für\n\nden vergleichbaren Fall eines Eigentumswechsels nach dem Vermögensgesetz\n\njedoch entschieden hat, ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter be-\n\nzüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum (Bestands-\n\nkraft des Rückgabebescheids) abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrech-\n\nnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlun-\n\ngen berechtigt. Diese Lösung sorgt für Rechtsklarheit und vermeidet insbeson-\n\ndere das ungereimte Ergebnis, daß eine vor dem Eigentumswechsel fällig ge-\n\nwordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während\n\nNachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Ab-\n\nrechnung dient, dem Erwerber zustehen, bzw. von diesem zu erbringen sind\n\n(BGH, Urteil vom 14. September 2000 aaO).\n\nDer erkennende Senat hält diese Betrachtungsweise auch im vorliegen-\n\nden Fall für sachgerecht. Das strikte Festhalten am sog. Fälligkeitsprinzip wür-\n\nde einmal die Abrechnung der Nebenkosten im Regelfall erschweren, da sich\n\nder Erwerber die nötigen Unterlagen vom Veräußerer unter Umständen erst\n\nbeschaffen muß; im übrigen können sich für den Erwerber erhebliche Hinder-\n\nnisse ergeben, wenn er mit dem Mieter über die Nebenkosten für bereits vor\n\nseinem Eigentumserwerb abgeschlossene Rechnungsperioden abrechnen soll.\n\nZum anderen ist zu berücksichtigen, daß der Erwerber in der nun abzurech-\n\nnenden Periode die Vorauszahlungen nicht erhalten hat. Er müßte sich dann an\n\nden Veräußerer wenden und eventuelle Ansprüche möglicherweise gerichtlich\n\ndurchsetzen. Auch stünde im Fall geschuldeter Nachzahlungen ein hierauf ge-\n\nrichteter Anspruch dem Erwerber selbst nicht zu, nachdem der Veräußerer die\n\nAufwendungen für die abgelaufene Abrechnungsperiode getragen und er des-\n\nhalb Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen hat (im Ergebnis ebenso\n\nOLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1101; Staudinger/Emmerich, [2003], § 566\n\nBGB, Rdnr. 55; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 Rdnr. 59;\n\nBlank/Börstinghaus, Miete, § 571 BGB Rdnr. 26; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch\n\ndes gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1411; a.A.\n\nOLG Naumburg, NJW-RR 1999, 160; Schenkel, NZM 1999, 5 ff.). Soweit den\n\nMietern danach Nachteile entstehen können, weil es ihnen verwehrt ist, mit ih-\n\nnen zustehenden Rückzahlungsforderungen gegenüber Mietzinsforderungen\n\ndes Erwerbers aufzurechnen, ist dies die Folge des Erwerbs ihres Vertragsgeg-\n\nners und von ihnen hinzunehmen.\n\nDr. Hübsch \n\nDr. Beyer \n\nDr. Leimert\n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_168-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-12-03/viii-zr-168-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_168-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_168-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-12-03/viii-zr-168-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_168-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:05:23.235898+00:00"}}