{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_167-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-04-07","aktenzeichen":"VIII ZR 167/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"II. BVO § 27 Anlage 3 Nr. 17 a) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt wer- den. b) Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen be- stimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 167/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n7. April 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nII. BVO § 27 Anlage 3 Nr. 17 \n\na) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 \n\nder Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt wer-\n\nden. \n\nb) Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a.F. (jetzt: § 2 \n\nBetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen be-\n\nstimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist. \n\nBGH, Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03 - LG Berlin \n\nAG Pankow/Weißensee \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren \n\ngemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 3. März 2004 durch die Vorsit-\n\nzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, \n\nWiechers und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden unter Zurückweisung \n\nder Rechtsmittel im übrigen das Urteil des Landgerichts Berlin, Zi-\n\nvilkammer 65, vom 4. April 2003 teilweise aufgehoben und das Ur-\n\nteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 24. September \n\n2002 teilweise abgeändert. \n\nDie Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klä-\n\ngerin 51,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem je weils gül-\n\ntigen Basiszinssatz ab dem 1. Dezember 2001 zu zahlen. \n\nIm übrigen wird die Klage abgewiesen. \n\nVon den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 4/9 und die \n\nBeklagten gesamtschuldnerisch 5/9 zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagten bewohnen seit dem 1. Januar 1978 eine 5-Zimmer-\n\nWohnung \n\nim Hochparterre \n\ndes Hauses A. \n\nin B. \n\n . \n\nMit Schreiben vom 23. August 1991 erhöhten die Rechtsvorgänger der \n\nKlägerin die Miete nach der Grundmietenverordnung und legten gleichzeitig die \n\nBetriebskosten nach der Betriebskosten-Umlage-Verordnung um. Die Klägerin \n\nerwarb das Grundstück im Jahr 2000. Der Lasten- und Nutzenübergang auf die \n\nKlägerin erfolgte zum 1. Juli 2000. Daher fertigten die Voreigentümer die Ab-\n\nrechnung bis zum 30. Juni 2000 und die Klägerin für die Zeit vom 1. Juli 2000 \n\nbis zum Jahresende. Die Betriebskostenabrechnung vom 8. Januar 2001 für die \n\nZeit vom 1. Oktober 1999 bis 30. Juni 2000 endete mit einem Nachzahlungsbe-\n\ntrag von 208,20 DM. Die Betriebskostenabrechnung vom 10. Oktober 2001 für \n\ndie Zeit vom 1. Juli 2000 bis 31. Dezember 2000 ergab einen Nachzahlungsbe-\n\ntrag von 674,13 DM zu Lasten der Beklagten. Die Beklagten zahlten auf die \n\nBetriebskostennachforderungen einen Betrag von 699,38 DM, der von der Klä-\n\ngerin zunächst auf die ältere Nachforderung und in zweiter Linie auf die Be-\n\ntriebskostenabrechnung vom 10. Oktober 2001 angerechnet wurde. \n\nMit ihrer Klage verlangt die Klägerin Zahlung des Restbetrages von \n\n182,95 DM (= 93,54 €). Die Beklagten sind der Auffa ssung, sie müßten die Ko-\n\nsten für den Hauswart und die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht bezahlen. \n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Berufung zugelas-\n\nsen, das Landgericht hat die hiergegen eingelegte Berufung der Beklagten zu-\n\nrückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen \n\ndie Beklagten ihr Ziel einer Klageabweisung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Kosten der Dachrinnenreinigung seien auf die Mieter umlegbar, da \n\nes sich um sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 \n\nder II. Berechnungsverordnung handele. Das Objekt A. sei von \n\nmehreren großen Bäumen umrahmt, so daß Kosten für die Reinigung der \n\nDachrinne regelmäßig anfielen, um eine Verstopfung der Dachrinne zu verhin-\n\ndern. Diese Kosten seien im Hinblick darauf, daß das Regenwasser vom Dach \n\nordnungsgemäß abfließen müsse, damit das Mietobjekt vor dem Eintritt von \n\nMietmängeln bewahrt werde, auch laufende Kosten der Betriebsbereitschaft \n\nund nicht bloße vorbeugende Instandsetzungsmaßnahmen. \n\nAuch die Position \"Hauswart\" sei zu Recht auf die Beklagten umgelegt \n\nworden, da sie in dem Schreiben vom 23. August 1991 zur Grundmietenerhö-\n\nhung und Betriebskostenumlage in den neuen Bundesländern und Ost-Berlin \n\nals umlegbare Betriebskostenart unter Nr. 12 genannt worden seien. Die für \n\nden Hauswart umgelegten Kosten seien nicht überzogen. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten nicht in allen Punkten einer rechtlichen Über-\n\nprüfung stand. \n\nDie Klägerin hat einen Anspruch auf Restzahlung aus der Betriebsko- \n\nstenabrechnung vom 10. Oktober 2001 in Höhe von lediglich 51,26 €. \n\n1. In Höhe von 42,28 € ist die Klage abzuweisen, da die Klägerin nicht \n\nberechtigt war, die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die Beklagten umzule-\n\ngen. \n\na) Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung um \n\nBetriebskosten und nicht, wie die Revision meint, um vorbeugende Instandset-\n\nzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebsko-\n\nsten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV die dort im einzelnen auf-\n\ngeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück \n\noder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirt-\n\nschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grund-\n\nstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter au-\n\nßerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandset-\n\nzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. \n\nSchmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97). Instandhal-\n\ntungskosten wiederum stellen nach § 28 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung die \n\nKosten dar, \"die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufge-\n\nwendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwir-\n\nkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu besei-\n\ntigen.\" Auch insoweit muß es sich also um Mängel an der Substanz der vermie-\n\nteten Immobilie oder ihrer Teile handeln. Daher ist für die Dachrinnenreinigung \n\nzu unterscheiden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muß, \n\netwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, \n\noder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlaß vorliegt oder gar \n\neine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (so Schmidt-\n\nFutterer/Langenberg, aaO Rdnr. 217; ebenso LG Hamburg WuM 1989, 640 und \n\nBeuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 \n\nMHG Rdnr. 37; vgl. auch Sternel Mietrecht III Rdnr. 356; a.A. LG Berlin GE \n\n1994, 1381 und GE 1999, 1428 sowie Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., \n\n§ 556 BGB Rdnr. 49). Vorliegend hat das Berufungsgericht festgestellt, daß das \n\nvon den Beklagten bewohnte Haus von einem hohen Baumbestand umgeben \n\nist, der eine turnusmäßige Reinigung der Dachrinne erforderlich werden läßt. \n\nDa keinerlei Anhaltspunkte dafür festgestellt worden sind, daß die Reinigung \n\naus einem besonderen Anlaß erforderlich wurde, ist es aus Rechtsgründen \n\nnicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht die Kosten der Dachrinnen-\n\nreinigung als laufend anfallende Kosten angesehen hat. \n\nb) Gleichwohl konnte die Klägerin im vorliegenden Fall den Beklagten die \n\nKosten für die Dachrinnenreinigung in der Betriebskostenabrechnung vom \n\n10. Oktober 2001 nicht auferlegen. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind \n\nsonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV \n\nbzw. Nr. 15 des Schreibens der Rechtsvorgänger der Klägerin vom 23. August \n\n1991, zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft hätte. \n\naa) Bei den Kosten der Reinigung der Dachrinne handelt es sich nicht \n\num Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten der \n\nEntwässerung sind nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 der Anlage 3 \n\nzu § 27 Abs. 1 II. BV die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässe-\n\nrung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage \n\nund die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dach-\n\nrinne mit der Entwässerung des Grundstücks in Zusammenhang steht, so ist sie \n\ndoch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung fallen \n\nauch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 \n\nAbs. 1 II. BV. Diese Regelung setzt voraus, daß die zu säubernden Gebäude-\n\nteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrin-\n\nne nicht der Fall (vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Bearb. 2003, § 556 \n\nRdnr. 34). Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter a) \n\ngenannten Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 \n\nzu § 27 Abs. 1 II. BV. \n\nbb) Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 \n\nII. BV können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn \n\ndies vorher im einzelnen vereinbart wurde. Dies war vorliegend nicht gesche-\n\nhen. Zwar haben die Parteien durch das Schreiben der Rechtsvorgänger der \n\nKlägerin vom 23. August 1991 die Betriebskosten-Umlage-Verordnung vom \n\n17. Juni 1991 zum Vertragsinhalt gemacht und dabei unter Nr. 15 festgehalten, \n\ndaß die Beklagten verpflichtet sind, sonstige Betriebskosten zu tragen. Auch ist \n\nin der Rechtsprechung anerkannt, daß für eine Umlegung von Betriebskosten \n\nan sich der Verweis auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV genügt (vgl. OLG Hamm \n\nWuM 1997, 542, OLG Karlsruhe WuM 1986, 9 und BayObLG WuM 1984, 104). \n\nEtwas anderes gilt jedoch für die \"sonstigen Betriebskosten\" im Sinne von \n\nNr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Denn während der allgemeine Ver-\n\nweis auf die Anlage 3 hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinrei-\n\nchende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, \n\nweil diese dort im einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 \"sonsti-\n\nge Betriebskosten\" nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, daß nach § 546 \n\nBGB a.F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter verpflich-\n\ntet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muß dem Mieter \n\ndeutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. \n\nDaher ist es erforderlich, die \"sonstigen Betriebskosten\" im einzelnen zu be-\n\nnennen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, \n\n1061 unter II. 2. b) und OLG Oldenburg, WuM 1995, 430, ebenso LG \n\nOsnabrück WuM 1995, 434, LG Hannover WuM 1991, 358; Schmidt-\n\nFutterer/Langenberg, aaO Rdnr. 203 und 47; Weitemeyer in: Emmerich/ \n\nSonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für Gewerberaummiete \n\nOLG Celle, WuM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM 1999, 958). Diesem Er-\n\ngebnis kann auch nicht entgegengehalten werden, daß dadurch die Umlegung \n\nneuer Betriebskosten nicht mehr möglich sei. Vielmehr kann der Vermieter \n\nneue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach \n\n§ 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB) auf den Mieter verlagern. \n\nIm vorliegenden Fall hat die Klägerin eine entsprechende Erklärung ge-\n\ngenüber den Beklagten nicht abgegeben. Die Beklagten wurden erstmals durch \n\ndie Betriebskostenabrechnung vom 10. Oktober 2001 mit Kosten für eine Dach-\n\nrinnenreinigung belastet. Da die Dachrinnenreinigung auch nicht unter Nr. 15 \n\ndes Schreibens vom 23. August 1991 aufgeführt ist, sind die insoweit angefal-\n\nlenen Kosten nicht als sonstige Betriebskosten wirksam auf die Beklagten um-\n\ngelegt worden. \n\n2. Anders verhält es sich mit den Kosten für den Hauswart. Die insoweit \n\nanfallenden Kosten waren durch Nr. 12 des Anschreibens vom 23. August 1991 \n\nauf die Mieter umgelegt worden. Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht be-\n\nschäftigt wurde, so daß insoweit zunächst Kosten nicht anfielen, wurde den Be-\n\nklagten doch vor Augen gehalten, daß sie grundsätzlich verpflichtet waren, \n\neventuell anfallende Kosten zu bezahlen. Da die Klägerin sich nunmehr ent-\n\nschlossen hat, einen Hauswart zu beschäftigen, haben die Beklagten dessen \n\nKosten anteilig zu tragen. \n\nSoweit die Revision meint, das Berufungsgericht hätte Feststellungen \n\ndazu treffen müssen, ob eine wirtschaftliche oder praktische Notwendigkeit für \n\ndie Beschäftigung eines Hauswarts gegeben sei, kann ihr nicht gefolgt werden. \n\nGrundsätzlich ist es die freie Entscheidung des Vermieters, ob er einen Haus-\n\nwart beschäftigen will. Er muß sich lediglich an die Grundsätze einer ordnungs-\n\ngemäßen Bewirtschaftung halten. Die Kosten für den Hauswart sind folglich von \n\nden Beklagten zu tragen, so daß sich eine Restforderung der Klägerin von noch \n\n51,26 € ergibt. \n\nIII. \n\nSoweit die Revision begründet ist, hat der Senat das Berufungsurteil auf-\n\ngehoben und, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, die Klage unter Abän-\n\nderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Im übri-\n\ngen ist die Revision zurückzuweisen. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_167-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-07/viii-zr-167-03","cited_norms":[{"jurabk":"BetrKV","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 560","ref_norm":"560","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_167-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_167-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-07/viii-zr-167-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_167-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:29:07.977994+00:00"}}