{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_160-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-11-19","aktenzeichen":"VIII ZR 160/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Zur Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 160/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n19. November 2003\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 558\n\nZur Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete.\n\nBGH, Urteil vom 19. November 2003 - VIII ZR 160/03 - LG Hanau\nAG Hanau\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 19. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die\n\nRichter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Hanau vom 4. April 2003 wird zurückgewiesen.\n\nDer Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger begehrt von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung\n\ndes Mietzinses.\n\nDer Kläger vermietete dem Beklagten mit Mietvertrag vom 1. Juni 1983\n\neine Wohnung im Hause D. straße in H. . Am 1. Dezember 1998 ver-\n\neinbarten die Parteien eine Miete von 800 DM monatlich inklusive aller Neben-\n\nkosten mit Ausnahme der Heizkosten, für die monatlich 100 DM zusätzlich zu\n\nleisten sind und über die gesondert abgerechnet wird. Mit Schreiben vom\n\n5. Dezember 2001 verlangte der Kläger die Zustimmung des Beklagten zu einer\n\nErhöhung der Inklusivmiete auf 960 DM nebst 100 DM Heizkostenvorauszah-\n\nlung zum 1. März 2002.\n\nDer Kläger beruft sich darauf, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für die\n\nvom Beklagten gemietete Wohnung nach dem Mietspiegel der Stadt H. \n\nohne Betriebskostenanteil 625,60 DM betrage und nach der Nebenkostenab-\n\nrechnung 2000 für die Wohnung des Beklagten ein Nebenkostenanteil von\n\n463,54 DM monatlich entstanden sei. Die ortsübliche Miete müsse daher mit\n\n1.089,14 DM angesetzt werden. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze\n\nvon 20 % verlange er daher nur 960 DM monatlich. Im Jahre 1998 sei bei der\n\nVereinbarung der Inklusivmiete in Höhe von 800 DM von einem Betriebsko-\n\nstenanteil von 383,33 DM ausgegangen worden, so daß eine Nettomiete von\n\n416,67 DM in dem Betrag von 800 DM kalkuliert gewesen sei.\n\nDer Beklagte meint demgegenüber, nur auf die Nettomiete könne ein\n\nBetrag von 20 % aufgeschlagen werden, nicht aber auf die Inklusivmiete von\n\n800 DM.\n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Be-\n\nrufung zurückgewiesen. Der Beklagte verfolgt mit der vom Landgericht zugelas-\n\nsenen Revision sein Ziel der Klageabweisung weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDer Kläger habe gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen\n\nAnspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die von ihm innegehalte-\n\nne Wohnung in der D. straße in H. von bisher 800 DM auf 960 DM,\n\nbeginnend ab dem 1. März 2002. Das Mieterhöhungsverlangen sei nicht nur\n\nzulässig bei einer Nettomiete, sondern auch wenn zwischen den Parteien - wie\n\nvorliegend - eine Teilinklusivmiete vereinbart sei. Da der Mietspiegel für H. \n\nvom 2. April 2001 als Vergleichswert von der Nettomiete ausgehe, sei die zwi-\n\nschen den Parteien vereinbarte Teilinklusivmiete, um einen Vergleich zwischen\n\nder Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete zu ermöglichen, in eine Nettomiete\n\nund einen Teilbetriebskostenanteil aufzuspalten. Aufgrund der Vereinbarung\n\nder Parteien bei der letzten Mieterhöhung 1998 betrage der Betriebskostenan-\n\nteil der Teilinklusivmiete 383,33 DM. Die Nettomiete sei daher mit 416,67 DM\n\nanzusetzen. Eine vergleichbare Wohnung wie die hier vorliegende koste laut\n\nMietspiegel für H. 625,60 DM. Damit sei die Ausgangsmiete in Höhe von\n\n416,67 DM niedriger als die Vergleichsmiete des Mietspiegels, so daß eine\n\nMieterhöhung zulässig sei. Bei der Erhöhung der Miete sei gemäß § 558 Abs. 3\n\nBGB darauf zu achten, daß die Miete nicht um mehr als 20 % erhöht werde.\n\nAusgangspunkt für die Kappungsgrenze von 20 % sei die Teilinklusivmiete. Der\n\nMieter habe durch die Vereinbarung einer bestimmten konkreten Mietzins-\n\nstruktur beim Abschluß des Mietvertrages in Kauf genommen bzw. sich damit\n\neinverstanden erklärt, daß die im Mietvertrag verankerte Mietzinsstruktur mit\n\nihren Auswirkungen für die gesamte Mietzeit zugrunde zu legen sei. Bei einer\n\nvereinbarten Teilinklusivmiete seien die Betriebskosten Bestandteil der Miete\n\ngeworden, so daß eine Differenzierung in Nettomiete und Nebenkostenpau-\n\nschale nicht gewollt sei. Im Hinblick darauf könne der Vermieter auch nicht dar-\n\nauf verwiesen werden, daß er bei vereinbarter Teilinklusivmiete die Möglichkeit\n\nhabe, die Betriebskosten gemäß § 560 BGB zu erhöhen. Die Vorschrift sei auf\n\ndiese Fälle nicht anwendbar. Ausgangswert für die Berechnung der Kappungs-\n\ngrenze sei demnach die Teilinklusivmiete in Höhe von 800 DM.\n\nII.\n\nDie Revision bleibt in der Sache ohne Erfolg und ist deshalb zurückzu-\n\nweisen.\n\nZu Recht hat das Landgericht den Anspruch des Klägers gegen den Be-\n\nklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung in der D. \n\n straße in H. von bisher 800 DM auf 960 DM, beginnend ab dem\n\n1. März 2002, gemäß § 558 Abs. 1 BGB als begründet erachtet. Ohne Erfolg\n\nwendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht die Kappungsgrenze\n\ngemäß § 558 Abs. 3 BGB - im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtspre-\n\nchung zu dem in wesentlichen Teilen übereinstimmenden früheren § 2 MHG -\n\naufgrund der Teilinklusivmiete von 800 DM berechnet hat (vgl. OLG Stuttgart,\n\nNJW 1983, 2329; OLG Hamburg, WuM 1984, 24; OLG Hamm, WuM 1984, 121;\n\nOLG Koblenz, NJW 1985, 333; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398).\n\n1. Für die Auffassung, daß bei der Berechnung der Kappungsgrenze\n\nnicht von der sogenannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der Wort-\n\nlaut des § 558 BGB, in dem nur die Erhöhung der \"Miete\" geregelt wird. Ein An-\n\nhaltspunkt dafür, daß der Gesetzgeber den Begriff \"Miete\" in § 558 BGB nur als\n\nNettomiete habe verstehen wollen, eine Inklusivmiete deshalb in einen Grund-\n\nmietzins und einen Betriebkostenanteil aufgeteilt werden müsse, besteht nicht\n\n(vgl. Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 266 f.;\n\nReferentenentwurf, NZM 2000, 415 f., 429; Gesetzentwurf zur Neugliederung,\n\nVereinfachung und Reform des Mietrechts, NZM 2000, 802 f., 815; Stellung-\n\nnahme des Bundesrates, NZM 2001, 20 f., 24, 25; Gegenäußerung der Bun-\n\ndesregierung, NZM 2001, 35, 36, 37). Dem Gesetzgeber war bei der Fassung\n\ndes § 558 BGB bekannt, daß in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von den\n\nMietparteien vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist. Wenn der\n\nGesetzgeber in § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete\n\nund Inklusivmiete unterschieden hat, ist daraus zu entnehmen, daß der Begriff\n\n\"Miete\" in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als vom\n\nMieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvoraus-\n\nzahlungen zu verstehen ist.\n\n2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kläger habe aufgrund § 4\n\nNr. 3 des Mietvertrages der Parteien die Nebenkosten separat erhöhen können;\n\nentgegen der Auffassung des Landgerichts sei § 560 BGB in Verbindung mit\n\nArt. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB deshalb anwendbar, so daß das Hauptargument für\n\neine Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB aus der Inklusiv-\n\nmiete, der Vermieter könne eine separate Erhöhung der Nebenkosten nach\n\n§ 560 BGB jetzt nicht mehr geltend machen, damit entfalle.\n\nDurch einen Wohnungsmietvertrag, der als Mietentgelt nur einen be-\n\nstimmten Betrag (zuzüglich Heizungs-/Warmwasserkosten) vorsieht, werden im\n\nRegelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (vgl. OLG Hamm,\n\naaO). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war - mit Ausnahme für das Land\n\nBerlin - während der Geltungsdauer des Gesetzes zur dauerhaften Verbesse-\n\nrung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW) nach\n\nständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestie-\n\ngener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen (vgl. OLG Hamm, NJW-\n\nRR 1998, 298 m.w.Hinw.). Soweit sich die Revision auf den formularmäßigen\n\nErhöhungsvorbehalt im Mietvertrag der Parteien beruft, läßt sie außer acht, daß\n\neine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist\n\n(Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2). Zu\n\nRecht ist das Landgericht deshalb der Auffassung, ein Vermieter könne bei ver-\n\neinbarter Teilinklusivmiete - wie im vorliegenden Fall - nicht auf die Möglichkeit\n\ndes § 560 BGB verwiesen werden, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten\n\nzu erhöhen, da diese Vorschrift auf diese Fälle nicht anwendbar sei. Nach\n\n§ 560 BGB können nur Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvoraus-\n\nzahlungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag erhöht werden. Die\n\nErhöhungsmöglichkeit besteht aber nicht bei Teilinklusivverträgen (so aus-\n\ndrücklich die Gesetzesbegründung zu § 560 BGB; vgl. NZM 2000, 443 und\n\nNZM 2000, 815). Das Landgericht hat deshalb zu Recht bei der Berechnung\n\nder Kappungsgrenze die Inklusivmiete in Höhe von 800 DM zugrunde gelegt.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Beyer\n\nDr. Leimert \n\nDr. Deppert\nfür den wegen Erkrankung an\nder Unterzeichnung verhinderten\nRichter am Bundesgerichtshof\nDr. Frellesen\n\n29. Dezember 2003","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_160-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-19/viii-zr-160-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 560","ref_norm":"560","n":6},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_160-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_160-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-19/viii-zr-160-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_160-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:58:04.019388+00:00"}}