{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_157-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-12-03","aktenzeichen":"VIII ZR 157/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"MHG § 10 Abs. 2 Zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete, die während des Laufs einer Mietpreisbindung für die Zeit nach ihrer Beendigung geschlossen wird.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 157/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n3. Dezember 2003\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nMHG § 10 Abs. 2\n\nZur Wirksamkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete, die während des Laufs einer\n\nMietpreisbindung für die Zeit nach ihrer Beendigung geschlossen wird.\n\nBGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03 - LG Berlin\n\nAG Wedding\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 5. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die\n\nRichter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67\n\ndes Landgerichts Berlin vom 17. März 2003 wird zurückgewiesen.\n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Beklagte ist Mieterin der dem Kläger gehörigen Wohnung in der\n\nS. straße in B. . Der von den Parteien geschlossene Mietvertrag lautet\n\nauszugsweise:\n\n\"§ 3 ...\n\nDie Wohnung unterliegt bis zum 31.12.2001 der sozialen Miet-\npreisbindung ...\n\nDie monatliche Netto-Kaltmiete beträgt zur Zeit 212,69 DM.\n\nEs wird folgende Staffelmiete vereinbart:\n\n- Die erste Staffel beträgt 500 DM, wird jedoch erst nach dem\nAuslaufen der sozialen Mietpreisbindung im Januar 2002 fällig. ...\"\n\nDer Kläger verlangte unter Berufung auf diese Vereinbarung nach Ablauf\n\nder Mietpreisbindung am 31. Dezember 2001 für die Zeit ab Januar 2002 von\n\nder Beklagten den Betrag von insgesamt 700 DM (357,90 \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:15)(cid:3)(cid:16)(cid:1)(cid:4)(cid:17)(cid:18)(cid:13)(cid:15)(cid:3)(cid:16)(cid:9)(cid:12)(cid:11)\n\n150 DM Betriebskosten und 50 DM Heizkosten. Die Beklagte weigerte sich,\n\neine erhöhte Miete zu zahlen. Sie meint, Miete sei lediglich in der bisherigen\n\nHöhe geschuldet.\n\nMit der Klage macht der Kläger die nach seiner Ansicht aufgelaufenen\n\nMietrückstände für die Monate Januar 2002 bis Mai 2002 geltend und begehrt\n\n- nach teilweiser Klagerücknahme - von der Beklagten Zahlung von 734,45 \n\nnebst Zinsen. Er hat in beiden Vorinstanzen obsiegt. Mit der vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, er-\n\nstrebt die Beklagte die Abweisung der Klage.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDie Staffelmiete sei wirksam vereinbart, da sie erst nach Ablauf der\n\nPreisbindung für die Wohnung gelten sollte. Dabei sei es ohne Bedeutung,\n\nwenn die Vereinbarung bereits zu einem Zeitpunkt getroffen werde, zu welchem\n\ndie Wohnung noch der Mietpreisbindung unterliege. Deshalb dürfe der Kläger\n\nden geforderten Betrag verlangen, der sich bei Zugrundelegen der Staffelmiete\n\nals Rückstand für die Zeit nach Auslaufen dieser Beschränkung ergebe.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so\n\ndaß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.\n\nFür die vor dem 1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinba-\n\nrung der Parteien ist § 10 MHG (vgl. jetzt § 557 a BGB) in der Fassung vom\n\n21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), mithin § 10 Abs. 2 MHG anwendbar (Börsting-\n\nhaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 9). Die Wirk-\n\nsamkeit einer solchen Abrede nach § 10 Abs. 2 MHG, die die Mietvertragspar-\n\nteien während der Dauer einer Mietpreisbindung für die Zeit nach deren Ablauf\n\ngetroffen haben, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Nach einer An-\n\nsicht kann während einer Mietpreisbindung eine Staffelmiete für die Zeit nach\n\nAblauf der Bindung nicht wirksam vereinbart werden (OLG Stuttgart, NJW-RR\n\n1989, 1357 f.; LG Hamburg, WuM 1997, 331; Börstinghaus in Schmidt-Futterer,\n\nMietrecht, 7. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 80 f.; ders. in Schmidt-Futterer, Mietrecht,\n\n8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 20). Zu Recht hat sich das Berufungsgericht jedoch\n\nder Gegenmeinung angeschlossen, die die Vereinbarung einer Staffelmiete\n\nschon vor Ablauf der Preisbindung für unbedenklich hält, sofern diese erst nach\n\ndem Ende der Mietpreisbindung einsetzen soll (LG Berlin, NJW-RR 1991, 1040;\n\nPalandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 557 a Rdnr. 2).\n\n1. Für die Auffassung des Berufungsgerichts spricht der Grundsatz der\n\nVertragsfreiheit des § 305 BGB a.F. (jetzt § 311 Abs. 1 BGB), dem im gegebe-\n\nnen Fall eine gesetzliche Bestimmung nicht entgegensteht. In § 10 Abs. 2 MHG\n\nwird die Zulässigkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete nicht eingeschränkt.\n\nDurch § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG, die lediglich eine Anwendbarkeit der Vorschriften\n\nder §§ 1 bis 9 MHG für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum\n\nausschließt, ist die Vorschrift des § 10 Abs. 2 MHG nicht betroffen; es kann\n\ndeshalb dahingestellt bleiben, ob § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG als zeitliches Verbot\n\nzu verstehen (so Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 10\n\nMHG Rdnr. 81, der allerdings im Anschluß an OLG Hamm, WuM 1993, 108\n\neine Staffelmietvereinbarung im preisgebundenen Wohnungsbau innerhalb der\n\ndurch die Kostenmiete bestimmten Obergrenzen als zulässig ansieht) oder ob\n\ndiese Bestimmung als eine Regelung des Anwendungsbereichs der §§ 1 bis 9\n\nMHG zu begreifen ist (vgl. zu dem gleichlautenden § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG a.F.\n\nfür ein Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 2 Abs. 1 MHG: KG, NJW\n\n1982, 2077 und OLG Hamm, NJW 1981, 234 mit Anmerkung Köhler; Münch-\n\nKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 22).\n\n2. Die Zulassung einer Staffelmietvereinbarung, die vor dem Ablauf der\n\nBindungsfrist für die Zeit danach getroffen wird, steht im Einklang mit dem\n\nZweck des Gesetzes. Die Staffelmiete bietet den Mietvertragsparteien Kalkula-\n\ntionssicherheit. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 9/2079 S. 9) sollen\n\ndem Vermieter Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, daß er\n\nmit den künftigen Steigerungen der Mieteinnahmen schon zu einem früheren\n\nZeitpunkt sicher rechnen kann, um die in den ersten Jahren regelmäßig entste-\n\nhende Verlustphase zu überwinden; bei Altbauten wurde im Hinblick auf die\n\nregelmäßig erheblichen Unterhaltungskosten ein entsprechendes Bedürfnis des\n\nVermieters anerkannt. Der Mieter wiederum hat die Möglichkeit, sich schon\n\nfrühzeitig auf Umfang und Zeitpunkt der auf ihn zukommenden Mieterhöhung\n\neinzurichten (Palandt/Weidenkaff aaO, § 557 a Rdnr. 1), so daß die Vereinba-\n\nrung einer Staffelmiete zugleich in seinem Interesse liegt. Diese Gesichtspunkte\n\ngreifen auch für eine Staffelmiete ein, die während der Dauer einer Mietpreis-\n\nbindung für den Zeitraum nach ihrem Ablauf vereinbart wurde. Bei der Zulas-\n\nsung einer solchen im vorhinein getroffenen Abrede wird dem Willen des Ge-\n\nsetzgebers Rechnung getragen, dem Vermieter durch eine Staffelmiete Pla-\n\nnungssicherheit in bezug auf den künftig zu erzielenden Mietertrag zu gewähr-\n\nleisten. Wäre er darauf verwiesen, mit dem Mieter eine Einigung auf eine Staf-\n\nfelmiete erst nach Ablauf der Mietpreisbindung zu erzielen, hätte dies zur Folge,\n\ndaß die Preisbindung des Mietverhältnisses trotz rechtlicher Beendigung tat-\n\nsächlich noch eine gewisse Zeitlang weiterbestünde (vgl. KG aaO, OLG Hamm\n\naaO). Die im voraus vereinbarte Staffelmiete bringt unter Umständen aber auch\n\ndem Mieter Vorteile. Abgesehen davon, daß er langfristig Klarheit über die auf\n\nihn zukommenden Belastungen gewinnt, unter anderem nicht mit Erhöhungen\n\nwegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters rechnen muß, kann sich\n\ndie Staffelung finanziell zu seinen Gunsten auswirken. Ist den Mietvertragspar-\n\nteien während des Laufs der Mietpreisbindung die Vereinbarung einer Staffel-\n\nmiete für die Zeit danach gestattet, muß sich der Vermieter nach Beendigung\n\nder Preisbindung an der Staffelmiete festhalten lassen, selbst wenn er nunmehr\n\neine höhere Miete hätte durchsetzen können, weil die Preise am Wohnungs-\n\nmarkt rascher gestiegen sind, als es die vereinbarte Staffel vorsieht.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Leimert\n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_157-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-12-03/viii-zr-157-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311","ref_norm":"311","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_157-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_157-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-12-03/viii-zr-157-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_157-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:06:29.451619+00:00"}}