{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_156-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-01-07","aktenzeichen":"VIII ZR 156/03","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"MHG § 3 Abs. 3 Satz 2 Verkündet am: 7. Januar 2004 K i r c h g e ß n e r , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung von Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVERSÄUMNIS-URTEIL\n\nVIII ZR 156/03\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nMHG § 3 Abs. 3 Satz 2\n\nVerkündet am:\n7. Januar 2004\nK i r c h g e ß n e r ,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nZur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur\n\nVerbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung\n\nvon Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern).\n\nBGH, Versäumnisurteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03 - LG Berlin\n\nAG Charlottenburg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. Januar 2004 durch den Richter Dr. Hübsch als Vorsitzenden und die\n\nRichter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61\n\ndes Landgerichts Berlin vom 14. April 2003 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in B. , E. straße 29, die\n\nsie mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann durch Vertrag vom\n\n23. Dezember 1959 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gemietet hatte.\n\nMit Schreiben der damaligen Hausverwaltung der Beklagten vom 9. Juli\n\n1998 kündigte diese an, die vorhandenen Holzfenster gegen Kunststoffenster\n\nmit Isolierverglasung auszutauschen, welche einen höheren Wärmedämmwert\nvon 1,6 W/m2K sowie zusätzlich einen Schallschutz der Klasse III (37dB) hät-\n\nten; die monatliche Mehrbelastung wurde auf der Grundlage von Gesamtkosten\n\nin Höhe von ca. 7.980 DM abzüglich fälligen Instandhaltungsaufwandes von\n\n1.995 DM mit monatlich 54,90 DM errechnet. Die Klägerin stimmte der ange-\n\nkündigten Modernisierungsmaßnahme zu. Nach Beendigung der Maßnahme\n\nerstellte die Hausverwaltung der Beklagten mit Schreiben vom 16. März 1999\n\neine Mieterhöhungserklärung, die aufgrund angegebener Modernisierungsko-\n\nsten von nunmehr 8.792,80 DM abzüglich eines Instandhaltungsaufwands von\n\n1.995 DM einen Erhöhungsbetrag von 62,31 DM monatlich, fällig ab 1. Mai\n\n1999, auswies. Die Klägerin zahlte den verlangten Erhöhungsbetrag bis\n\n30. September 2001 (29 Monate) in Höhe von insgesamt 1.806,99 DM\n\n= 923,90 \n\nMit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung dieses Betrages mit\n\nder Begründung, der Austausch der maroden Doppelkasten-Holzfenster durch\n\nKunststoffenster mit Isolierglas stelle hinsichtlich der Wärmedämmung und des\n\nSchallschutzes keine zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaß-\n\nnahme dar; sie habe den erhöhten Mietzins in der irrigen Annahme einer objek-\n\ntiven Wertverbesserung gezahlt. Die Beklagte hat geltend gemacht, durch den\n\nAustausch der Fenster sei eine Wohnwertverbesserung eingetreten, welche\n\nden Modernisierungszuschlag begründe; im übrigen habe die Klägerin der Mo-\n\ndernisierungsmaßnahme zugestimmt.\n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die\n\nhiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer - vom\n\nLandgericht zugelassenen - Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabwei-\n\nsungsantrag weiter. In der Revisionsverhandlung war die ordnungsgemäß ge-\n\nladene Klägerin nicht durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen\n\nRechtsanwalt vertreten. Die Beklagte hat den Erlaß eines Versäumnisurteils\n\nbeantragt.\n\n(cid:0)\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Landgericht hat ausgeführt, der Klägerin stehe ein Rückzahlungsan-\n\nspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in der geforderten Höhe zu, da\n\ndie Modernisierungserklärung der Beklagten vom 16. März 1999 unwirksam sei.\n\nSie enthalte entgegen den Vorschriften des § 3 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit\n\n§ 3 Abs. 1 MHG keine ausreichende Erläuterung über die infolge der Moderni-\n\nsierung eingetretene Wertverbesserung der Wohnung. Die Mieterhöhungserklä-\n\nrung bedürfe neben der Schriftlichkeit und einer Berechnung der Erhöhung auf-\n\ngrund der entstandenen Kosten einer Erläuterung der Wertverbesserung infolge\n\nder Modernisierung. In dem Schreiben vom 16. März 1999 habe die Klägerin\n\n(gemeint: Beklagte) lediglich die Kosten der Modernisierungsmaßnahme zu-\n\nsammengestellt und die Höhe der Modernisierungsumlage berechnet. Eine Er-\n\nläuterung über die Wertverbesserung der Wohnung, welche den Modernisie-\n\nrungszuschlag rechtfertige, sei hingegen nicht erfolgt. Daß eine solche Wert-\n\nverbesserung überhaupt vorliege, sei aus dem Vortrag der Klägerin (gemeint:\n\nBeklagten) nicht erkennbar; denn die Beklagte (gemeint: Klägerin) wende zu\n\nRecht ein, daß die Dämmwerte von Doppelkastenfenstern nicht hinter denen\n\nvon ISO-Fenstern zurückbleiben müßten.\n\nAuch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage durch\n\ndie Klägerin über einen Zeitraum von 29 Monaten sei die Mieterhöhung nicht\n\nwirksam geworden. Ein Vertrag über eine Mieterhöhung in Höhe von 62,31 DM\n\nseit dem 1. Mai 1999 sei nicht wirksam zustande gekommen. Die Abgabe einer\n\nunwirksamen Erhöhungserklärung könne nicht als Vertragsangebot gedeutet\n\nwerden, welches die Klägerin als solches verstanden und durch Zahlung kon-\n\nkludent angenommen habe.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.\n\nDabei war über die Revision der Beklagten durch Versäumnisurteil zu entschei-\n\nden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung durch einen beim Bundesge-\n\nrichtshof zugelassenen Anwalt nicht vertreten war; das Urteil beruht jedoch\n\nnicht auf der Säumnis der Klägerin (BGHZ 37, 79).\n\n1. Wie die Revision zu Recht geltend macht, ist entgegen der Ansicht\n\ndes Berufungsgerichts die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 16. März\n\n1999 nicht gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG, der auf den vorliegenden Fall noch\n\nanwendbar ist (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB), unwirksam.\n\na) Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterhö-\n\nhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen gemäß\n\n§ 3 Abs. 1 MHG neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstan-\n\ndenen Kosten voraus, daß die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Vor-\n\naussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Der Vermieter muß daher in\n\nder Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maß-\n\nnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,\n\ndie allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige\n\nEinsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der\n\nMieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach-\n\nvollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie er-\n\ngibt sich daraus, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer\n\nschlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den\n\nPositionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muß, anhand derer\n\nüberschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige\n\nEinsparung von Heizenergie bewirkt; die Vorlage einer Wärmebedarfsberech-\n\nnung ist nicht erforderlich (Senat, BGHZ 150, 277, 281 f.; Senatsurteil vom\n\n12. März 2003 - VIII ZR 175/02, BGH-Report 2003, 784).\n\nb) Diesen Anforderungen genügte die Mieterhöhungserklärung der\n\nHausverwaltung der Beklagten vom 16. März 1999, die, was das Berufungsge-\n\nricht unberücksichtigt gelassen hat, auf das vorangegangene Schreiben vom\n\n9. Juli 1998 Bezug nimmt. Danach haben die in der Wohnung der Klägerin an-\n\ngebrachten neuen Kunststoffenster mit Isolierverglasung einen höheren Wär-\nmedämmwert von 1,6 W/m2K sowie zusätzlich einen Schallschutz der Klasse III\n\n(37dB). Darüber hinaus war nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag\n\nder Beklagten dem Modernisierungsankündigungsschreiben vom 9. Juli 1998\n\neine Mitteilung der Stiftung Warentest beigefügt, in welcher der Wärmedurch-\n\ngangskoeffizient erläutert wurde.\n\nDie Klägerin konnte danach sowohl den Umfang der durchgeführten Mo-\n\ndernisierungsmaßnahmen wie auch die dadurch angekündigte Erhöhung des\n\nGebrauchswertes durch verbesserten Schallschutz sowie nachhaltige Einspa-\n\nrung von Heizenergie ersehen. In welchem Maße sich durch den Einbau der\n\nIsolierungsglasfenster eine Verbesserung des Verbrauchs an Heizenergie er-\n\ngibt, brauchte hingegen in der Mieterhöhungserklärung nicht angegeben zu\n\nwerden; soweit die Klägerin die Überprüfung der Berechnung der Mieterhöhung\n\nnicht selbst vornehmen konnte, mußte sie sich der Hilfe sachkundiger Personen\n\nbedienen (Senat, BGHZ aaO). Der weitergehenden Darlegung einer \"Wertver-\n\nbesserung\" der Wohnung, wie das Landgericht meint, bedurfte es hingegen\n\nnicht. Die Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und Wasser, die in er-\n\nster Linie einer ökologischen Zielsetzung dienen (Börstinghaus in: Schmidt-\n\nFutterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHGB Rdnr. 75), brauchen keine Verbesserung\n\ndes Wohnwertes für den Mieter zu bewirken; es reicht aus, wenn die erzielte\n\nEinsparung an Heizenergie wesentlich sowie von Dauer ist und damit der All-\n\ngemeinheit zugute kommt (MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 3 MHG\n\nRdnr. 10; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., Anh. § 580, § 3 MHG Rdnr. 7).\n\n2. Da die Klägerin eine Wertverbesserung durch bessere Wärmedäm-\n\nmung und Schallschutz und damit eine Verbesserung der allgemeinen Wohn-\n\nverhältnisse sowie eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie durch die er-\n\nfolgten Maßnahmen, mithin die materielle Berechtigung der Mieterhöhungser-\n\nklärung bestritten hat, bedarf es insoweit weiterer Aufklärung durch das Land-\n\ngericht.\n\n3. Auf die Frage, ob in einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung nach\n\n§ 3 MHG ein Vertragsangebot liegt, welches durch die Zahlung des Mieters\n\nkonkludent angenommen wird, und derentwegen das Landgericht die Revision\n\nzugelassen hat, kommt es demnach nicht an.\n\nIII.\n\nDas angefochtene Urteil war daher aufzuheben und die Sache zur weite-\n\nren Feststellung an das Landgericht zurückzuverweisen.\n\nDr. Hübsch \n\nDr. Beyer \n\nDr. Leimert\n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_156-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-01-07/viii-zr-156-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_156-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_156-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-01-07/viii-zr-156-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_156-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:13:10.486114+00:00"}}