{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_152-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-03-03","aktenzeichen":"VIII ZR 152/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 152/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n3. März 2004\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter\n\nDr. Hübsch, Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 64\n\ndes Landgerichts Berlin vom 4. März 2003 wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einer Wohnanlage in B. ,\n\ndie zwischenzeitlich von der Beklagten erworben wurde. Es handelt sich um\n\nöffentlich geförderten Wohnraum.\n\n§ 3 des Formularmietvertrags vom 27. Mai 1975 trägt die Überschrift\n\n\"Gleitklausel\" und enthält folgende Regelung:\n\n\"Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein\noder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhö-\nhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grund-\nstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab\nvereinbart und zahlbar, ohne daß es einer Kündigung oder einer\nMitteilung gemäß § 18 I. BMG bedarf.\"\n\nIm Jahre 1992 rüstete die Beklagte nach Ankündigung gegenüber den\n\nMietern und mit Zustimmung der zuständigen Bewilligungsstelle den Wohn-\n\nblock III, in dem die Wohnung der Klägerin liegt, für ca. 2,68 Millionen DM mit\n\neiner Wärmedämmfassade aus. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1994 er-\n\nklärte die Beklagte rückwirkend zum 1. Januar 1994 eine im einzelnen berech-\n\nnete und erläuterte Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Wärme-\n\ndämmaßnahme um insgesamt 1,6098 DM/m². Für die 84,64 m² große Woh-\n\nnung der Klägerin ergab sich eine Erhöhung der Grundmiete um 136,25 DM\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:17)(cid:11)\n\n(cid:0)(cid:19)(cid:18)(cid:21)(cid:20)(cid:23)(cid:22)(cid:25)(cid:24)(cid:27)(cid:26)(cid:29)(cid:28)(cid:25)(cid:30)(cid:17)(cid:31)(cid:17)(cid:24)(cid:4) (cid:19)(cid:22)\"!$#%(cid:1)(cid:4)&(cid:4)(cid:28)\n\n’((cid:24)*)+(cid:22)\n\n(cid:24),(cid:24)(cid:4) -&/.(cid:4)&%’((cid:24)102(cid:22)(cid:25)(cid:24)3’4(cid:24)(cid:27)5(cid:12)(cid:22)(cid:25)6\n\n(69,66 \n\n DM (319,94 \n\neinschließlich April 1999.\n\nNachdem die Beklagte wegen dieser Mieterhöhung gegen eine Miet-\n\npartei ohne Erfolg einen \"Musterprozeß\" geführt hatte, verlangt die Klägerin\n\nnunmehr für den Zeitraum von Januar 1995 bis April 1999 den monatlich ge-\n\nzahlten Erhöhungsbetrag zurück, den sie nach ihrer Ansicht ohne Rechtsgrund\n\ngezahlt hat.\n\nEin von dem Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte für\n\ndie Wohnung der Klägerin infolge der Wärmedämmaßnahme rechnerisch eine\n\nEnergieeinsparung von 3.303,69 kWh/Jahr (entspricht etwa 20,9 %). Das\n\n(cid:0)7(cid:31)(cid:17)(cid:24)(cid:4) (cid:19)(cid:22)(cid:25)89&%’4(cid:24):’4(cid:24)(cid:4)!;(cid:26)(cid:29)(cid:28)(cid:25)(cid:1)(cid:17)(cid:31)(cid:17)(cid:24)\n\nAmtsgericht hat der auf Zahlung von 7.085,- DM (3.622,50 \n\n6<’((cid:1)3’=’4(cid:31)(cid:17)(cid:24)(cid:10)(cid:31)(cid:17)(cid:24)(cid:4)5/(cid:24)(cid:4)!1(cid:3)(cid:17)!3)>63(cid:22)(cid:25)(cid:24)?(cid:22)\"@BA(cid:10)5(cid:17) (cid:19)(cid:22)\n\n(cid:31)(cid:10)(cid:24)(cid:4)!*(cid:1)(cid:4)5/(cid:31)\n\nin Höhe eines Betrags von 2.992,78 \n\ne-\n\nwiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insge-\n\nsamt abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er-\n\nstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDer Beklagten stehe die erhöhte Kostenmiete zu; die Mietzinszahlung\n\nsei daher mit Rechtsgrund erfolgt. Dabei komme es nicht darauf an, ob die\n\nMieterhöhungserklärung vom 29. Dezember 1994 formal wirksam sei, da der\n\nMietvertrag eine Preisgleitklausel enthalte. Der Zulässigkeit der Mieterhöhung\n\nstehe nicht entgegen, daß der monatliche Erhöhungsbetrag die monatliche\n\nEinsparung von Heizkosten deutlich übersteige. Maßgebend für die Berech-\n\nnung der Kostenmiete seien im Ausgangspunkt allein die zur Deckung der\n\nlaufenden Aufwendungen erforderlichen Mittel; auch ein etwaiger Instandset-\n\nzungsanteil der Maßnahme sei unerheblich. Soweit zu § 3 MHG überwiegend\n\nvertreten worden sei, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der für\n\nden Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten\n\nstehen dürfe, widerspreche dies der Gesetzeslage. Die Mieterhöhung sei ins-\n\nbesondere im Hinblick auf die Genehmigung der neuen Kostenmiete unter Be-\n\nrücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme seitens der Woh-\n\nnungsbaukreditanstalt als zuständiger Stelle auch nicht rechtsmißbräuchlich\n\n(§ 242 BGB).\n\nII.\n\nDies hält der revisionsgerichtlichen Überprüfung stand, so daß die Revi-\n\nsion zurückzuweisen ist.\n\n1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil erfülle nicht die\n\nMindestanforderungen an die Darstellung des Tatbestandes, da es die in der\n\nBerufungsinstanz gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungsver-\n\nfahren ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden\n\nFassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht am\n\n1. November 2002 geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend geht die\n\nRevision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO n.F. die\n\nAufnahme der Berufungsanträge in das Berufungsurteil nicht entbehrlich ist.\n\nDer Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht unbedingt wörtlich wie-\n\ndergegeben zu werden; jedoch muß aus dem Zusammenhang wenigstens\n\nsinngemäß deutlich werden, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel\n\nerstrebt (Senatsurteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99,\n\n100 f.; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, unter II 2 und vom 7. Januar\n\n2004 - VIII ZR 110/03, jeweils zur Veröffentlichung bestimmt; BGH, Urteil vom\n\n6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290 = WM 2003, 2424 unter\n\nII 1 a; BGH, Beschluß vom 13. August 2003, XII ZR 303/02, NJW 2003, 3352\n\n= WM 2003, 2209 unter II 4 a, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Dieser\n\nAnforderung wird das angefochtene Urteil gerecht.\n\nZwar enthalten die Urteilsgründe die Berufungsanträge nicht wörtlich;\n\nentgegen der Ansicht der Revision ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß le-\n\ndiglich die Beklagte Berufung eingelegt hat und daß sie eine Abweisung der\n\nKlage im gesamten Umfang ihrer Verurteilung erstrebt. Im Rubrum des Urteils\n\nist allein die Beklagte als Berufungsklägerin aufgeführt, während die Klägerin\n\nals Berufungsbeklagte bezeichnet ist. In den Gründen führt das Berufungsge-\n\nricht aus, das Amtsgericht habe der Klage teilweise stattgegeben, die Beklagte\n\nbegründe ihr Rechtsmittel und die Klägerin verteidige das Urteil. Dem ent-\n\nspricht der klageabweisende Tenor.\n\n2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzah-\n\nlung von Mietzins für den Zeitraum von Januar 1995 bis April 1999 gemäß\n\n§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB. Sie hat den Mietzins, soweit die Beklagte die-\n\nsen durch Erklärung vom 29. Dezember 1994 erhöht hat, nicht ohne Rechts-\n\ngrund geleistet.\n\na) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses ist § 3 des Miet-\n\nvertrags, wonach alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allge-\n\nmein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen vom Zeitpunkt der\n\nZulässigkeit ab vereinbart und zahlbar sind, ohne daß es einer Kündigung oder\n\neiner Mitteilung gemäß § 18 des Ersten Bundesmietengesetzes (I. BMG) be-\n\ndarf.\n\naa) Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmung rechtsfehlerfrei\n\nals Mietpreisgleitklausel gewertet; danach haben die Parteien, soweit es um\n\neine Erhöhung des Mietzinses geht, die jeweils gesetzlich (höchst-) zulässige\n\nMiete als vertragliche Miete vereinbart. Diese Auslegung wird von der Revision\n\nauch nicht beanstandet.\n\nDie gesetzlich zulässige Miete ist vorliegend gemäß § 8 Abs. 1 Woh-\n\nnungsbindungsgesetz (WoBindG) die Kostenmiete als das Entgelt, das zur\n\nDeckung der laufenden Aufwendungen des Verfügungsberechtigten erforder-\n\nlich ist. Das Wohnungsbindungsgesetz ist nach der Übergangsvorschrift des\n\n§ 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit § 1 Wo-\n\nBindG anzuwenden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt\n\nes sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG; dies\n\nwird von der Revision nicht in Zweifel gezogen.\n\nIst die jeweils zulässige Kostenmiete vertraglich vereinbart, so hat die\n\nvertragliche Regelung anspruchsbegründende Wirkung (Senatsurteile vom\n\n22. April 1981 - VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter\n\n2 c bb und vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter II 2 a).\n\nSoweit § 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung (NMV) für den Fall einer\n\nsolchen Vereinbarung vorschreibt, daß für die Durchführung einer Mieterhö-\n\nhung § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend gilt, hat dies lediglich zur Folge, daß\n\ndem Mieter hinsichtlich des Erhöhungsbetrags ein Leistungsverweigerungs-\n\nrecht nach § 273 BGB zusteht, solange dessen formelle Anforderungen an die\n\nMieterhöhungserklärung nicht erfüllt sind (Senatsurteil vom 5. November 2003,\n\naaO). Hiervon hat die Klägerin keinen Gebrauch gemacht, so daß es keiner\n\nEntscheidung bedarf, ob die Erklärung der Beklagten vom 29. Dezember 1994\n\nden formellen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 1 WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV\n\nentsprach.\n\nDie Klausel erfaßt, wovon das Berufungsgericht ohne nähere Begrün-\n\ndung ausgegangen ist, auch Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaß-\n\nnahmen, da es sich bei diesen um durch gesetzliche Regelung allgemein zu-\n\ngelassene Fälle von Mieterhöhungen handelt. Aus der Bezugnahme auf § 18\n\ndes Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts (Erstes\n\nBundesmietengesetz, BGBl. I 1955 S. 458, fortan: I. BMG) folgt nicht, daß der\n\nGeltungsbereich der Klausel auf Mieterhöhungen beschränkt ist, die diesem\n\n- nicht mehr geltenden - Gesetz unterfallen (so auch LG Berlin GE 1988, 1049;\n\na.A. LG Berlin GE 1988, 945; WuM 2000, 307; GE 2000, 812). Dieser Zusatz\n\nschränkt den Geltungsbereich der allgemein und umfassend formulierten Klau-\n\nsel nicht ein, sondern dient allein der Klarstellung, daß Mieterhöhungen unab-\n\nhängig von der Erfüllung formeller Voraussetzungen nach § 18 I. BMG verein-\n\nbart sind. Er ist gegenstandslos, nachdem dieses Gesetz nicht mehr gilt.\n\nbb) Die Rüge der Revision, § 3 des Mietvertrags sei wegen Verstoßes\n\ngegen § 9 AGBG unwirksam, da die Klausel nicht dem Transparenzgebot ge-\n\nnüge, bleibt ohne Erfolg. Die formularmäßige Vertragsbestimmung hält der In-\n\nhaltskontrolle stand. Insbesondere verstößt § 3 des Mietvertrags nicht gegen\n\ndas sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB\n\nausdrücklich geregelte Transparenzgebot, wonach sich eine unangemessene\n\nBenachteiligung auch daraus ergeben kann, daß die Bestimmung nicht klar\n\nund verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen ge-\n\nsetzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tat-\n\nbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben wer-\n\nden, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume\n\nentstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im\n\nRahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten\n\ndes Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich\n\numschreibt (vgl. Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO, unter II 2 b aa zu\n\n§ 9 AGBG).\n\n(1) Dieser Anforderung wird die Vertragsklausel gerecht, soweit sie Er-\n\nhöhungen des Mietzinses zum Gegenstand hat. Sie verweist hinsichtlich der\n\nHöhe der Mietzinsänderung auf die gesetzlichen oder behördlichen Regelun-\n\ngen und hinsichtlich des Zeitpunkts der Mieterhöhung auf die \"Zulässigkeit\"\n\nund damit ebenfalls auf die vorgenannten Regelungen. Der Senat hat im Urteil\n\nvom 5. November 2003 (aaO, unter II 2 b bb) eine formularmäßige Vertragsbe-\n\nstimmung als vereinbar mit § 9 AGBG angesehen, nach der die jeweils gesetz-\n\nlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart galt. Dies entspricht der Formu-\n\nlierung in § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der \"zulässigen Miete\" die (höchst-)\n\nzulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senatsurteile vom\n\n22. April 1981 und vom 5. November 2003, aaO; Fischer-Dieskau/\n\nPergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970 § 4 Anm. 8.2) und\n\ndie Zulässigkeit einer solchen Preisgleitklausel mithin voraussetzt.\n\nNach der vorliegenden Klausel ist zwar im Unterschied hierzu nur eine\n\ngleitende Anpassung in Bezug auf zulässige Erhöhungen der Miete (sowie Ne-\n\nbenkosten und sonstige Umlagen) geregelt. Insoweit unterliegt die Klausel je-\n\ndoch weder nach dem Transparenzgebot noch unter dem Gesichtspunkt einer\n\nunangemessenen Benachteiligung des Mieters (§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG,\n\njetzt § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) durchgreifenden Bedenken. Auch § 4\n\nAbs. 8 NMV hat nach seinem Regelungsgehalt lediglich Erhöhungen der Ko-\n\nstenmiete infolge Erhöhung der laufenden Aufwendungen zum Gegenstand,\n\nwie sich aus Wortlaut, amtlicher Überschrift und systematischer Stellung der\n\nVorschrift ergibt. Senkungen der Kostenmiete infolge Verringerung der laufen-\n\nden Aufwendungen sind dagegen in § 5 NMV geregelt. Der Mieter wird durch\n\ndie Formularklausel, die lediglich Mieterhöhungen gleitend anpaßt und damit\n\nallein den Vermieter begünstigt, nicht unangemessen benachteiligt, da das\n\nGesetz zugunsten des Mieters in § 5 Abs. 1 Satz 2 NMV eine entsprechende\n\nAnpassungsregelung enthält. Danach bildet die verringerte Durchschnittsmiete\n\nvom Zeitpunkt der Verringerung der laufenden Aufwendungen an die Grundla-\n\nge der Kostenmiete. Die vorliegende Klausel ist daher nicht anders zu beurtei-\n\nlen als die - wirksame - Klausel, wonach die jeweils gesetzlich zulässige Miete\n\nals vertragliche Miete vereinbart ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. November\n\n2003, aaO).\n\n(2) Der Beurteilung dieses Klauselteils als wirksam steht das Senatsur-\n\nteil vom 21. Januar 2004 (VIII ZR 99/03, zur Veröffentlichung vorgesehen, un-\n\nter II 2 b bb) nicht entgegen. In dieser Entscheidung hat der Senat zwar eine\n\nKlausel mit gleichem Wortlaut als unwirksam bezeichnet und zur Begründung\n\nauf die Senatsurteile vom 20. Januar 1993 (VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 =\n\nWM 1993, 660 unter II 2) und vom 19. November 2003 (VIII ZR 160/03, zur\n\nVeröffentlichung vorgesehen, unter II 2) verwiesen. Die Entscheidung vom\n\n21. Januar 2004 hatte jedoch, ebenso wie die zitierten Entscheidungen, allein\n\ndie Erhöhung von Betriebskosten zum Gegenstand; die Beurteilung als unwirk-\n\nsam bezieht sich, wie klarzustellen ist, lediglich auf den diesbezüglichen Klau-\n\nselteil, der sich durch schlichte Streichung der Worte \"oder Erhöhungen bzw.\n\nNeueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art\" aus\n\nder Klausel entfernen läßt. Die Teilunwirksamkeit hat daher nicht die Unwirk-\n\nsamkeit der Klausel insgesamt zur Folge. Die Vertragsbestimmung läßt sich\n\naus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzu-\n\nlässigen Regelungsteil trennen, ohne daß es einer sprachlichen oder inhaltli-\n\nchen Umgestaltung bedarf. Hierin liegt keine geltungserhaltende Reduktion\n\n(vgl. Senat, Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899 unter II\n\n2 m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 86/03, zur Veröf-\n\nfentlichung bestimmt, unter II 1).\n\nb) Die Mieterhöhung ist wirksam, weil sie die nach § 8 Abs. 1 WoBindG\n\nin Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1\n\nder Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berech-\n\nnungsverordnung - II. BV) zulässige Kostenmiete als Entgelt, das zur Deckung\n\nder laufenden Aufwendungen erforderlich ist, nicht übersteigt. Danach kann\n\nder Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der er-\n\nhöhten laufenden Aufwendungen unter anderem dann aufstellen, wenn er mit\n\nZustimmung der Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungs-\n\nmaßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie\n\nbewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an\n\nHeizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Rechtsentscheid des Senats\n\nvom 10. April 2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. zu dem insoweit\n\nwortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Daß die Wärmedämmfassade, die nach\n\ndem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten für die Wohnung\n\nder Klägerin rechnerisch eine Energieeinsparung von 3.303,69 kWh/Jahr (ent-\n\nspricht etwa 20,9 %) bewirkt, in diesem Sinne nachhaltig Heizenergie einspart,\n\nist nicht zweifelhaft und wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.\n\nc) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskosten\n\nkann die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entschei-\n\ndungserheblichen Vortrag der Klägerin übergangen, indem es einen etwaigen\n\nInstandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die Klä-\n\ngerin hat die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit unwider-\n\nsprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandsetzungsbe-\n\ndürftig gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse im Mauerwerk\n\nvorhanden gewesen.\n\nEs bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchem Um-\n\nfang die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten von\n\nden Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte (vgl.\n\nLG Köln WuM 1998, 293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Miet-\n\nrecht, II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien Wohnraums\n\nSchmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 \n\nff.\n\nm.w.Nachw.). Die Klägerin hat keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluß\n\nzulassen, daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten den seitens der\n\nBeklagten in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betrag von\n\n254.790,- DM überschritten hätten. Insbesondere hat sie das Ausmaß der be-\n\nhaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügt nicht, um\n\neinen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. insoweit auch\n\nSenatsurteil vom 12. März 2003 – VIII ZR 175/02, BGHReport 2003, 784 =\n\nDWW 2003, 229).\n\nd) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht\n\nkeine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbarkeitsge-\n\nsichtspunkten angenommen.\n\naa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungen\n\nwegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohn-\n\nraum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung ver-\n\ntreten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für den\n\nMieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit der\n\nMieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLG Karls-\n\nruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufung auf\n\n§ 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in Bub/Treier,\n\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 559\n\nRdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.; Münch-\n\nKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine solche\n\nBegrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellen Folgen\n\nwirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet \n\n(Staudin-\n\nger/Emmerich (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Er-\n\nhöhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. LG Köln ZMR 1998, 562; LG\n\nLüneburg WuM 2001, 83; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19;\n\nPalandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgrün-\n\nden für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw.\n\nDreifache (LG Berlin MM 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegen\n\ndie Anwendung starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudin-\n\nger/Emmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998, 545).\n\nNach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbe-\n\nsondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte\n\nZiel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heizko-\n\nstenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schläger,\n\nZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht,\n\n2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).\n\nFür den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage,\n\nsoweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stellt\n\nsich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990, 566,\n\n567).\n\nbb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April 2002\n\nzu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nun-\n\nmehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Moder-\n\nnisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erziel-\n\nten Heizkostenersparnis begrenzt wird.\n\n(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer \"Kappungsgrenze\" be-\n\nsteht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenen\n\nWohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28\n\nWoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559b BGB; § 3 MHG) regeln\n\ndie Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, ohne\n\neine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis vorzu-\n\nsehen.\n\nEine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen Wohn-\n\nraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förderung\n\nder Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von\n\nHeizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wonach die\n\nals Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittel\n\nder Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder Be-\n\nlastungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den Vorteilen\n\naus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 Rechtsbereini-\n\ngungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehen\n\nhat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher Wirkung\n\nan die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.\n\nAus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV folgt\n\nnichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie bei\n\ngewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung\n\nund bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift regelt\n\njedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von der\n\nBeklagten angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem Grunde\n\nunwirtschaftlich gewesen seien, hat die Klägerin nicht geltend gemacht.\n\n(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Mo-\n\ndernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung -\n\nvon einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.\n\nDer Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eine\n\nKappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhte\n\nMiete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen\n\n(Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhält-\n\nnisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenze\n\nwurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen,\n\ndaß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen er-\n\nschwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oft\n\nentfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4).\n\nAuch der Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und\n\nStädtebau zu dem Entwurf des Ersten Gesetzes zur Änderung des Woh-\n\nnungsmodernisierungsgesetzes, in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen,\n\nwonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisie-\n\nrung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen Miß-\n\nverhältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks.\n\n8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.\n\nIn der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz\n\nvom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpoliti-\n\nsche Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungs-\n\nmodernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 58). Im\n\nVerfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich auf die\n\nGrenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnah-\n\nmen herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des Grund-\n\nsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24). Diese\n\nEmpfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz.\n\n(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den er-\n\nsparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus\n\ndem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Ent-\n\nscheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Rege-\n\nlung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebliche\n\nallgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiespa-\n\nrender Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Kostenge-\n\nsichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung nach wirt-\n\nschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die tatsächli-\n\nche Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung, Lüf-\n\ntungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren Tem-\n\nperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise\n\n(vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die Mo-\n\ndernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als \"rentabel\", jedenfalls\n\naber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.\n\n(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisie-\n\nrungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenen\n\nWohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der Zu-\n\nstimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in deren\n\nRahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichtigen\n\nsind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. 1,\n\n§§ 13, 28 WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit geringfügigen\n\nÄnderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1\n\nNr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zur\n\nEinsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme für\n\nihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung\n\nder berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäu-\n\nde nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch die zu erwartende\n\nErhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2). Diese Härteklausel fin-\n\ndet auch \n\nfür Mieterhöhungen \n\nim preisgebundenen Wohnraum nach\n\n§ 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749 m.w.Nachw.). Die Klä-\n\ngerin hat jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen Prüfung\n\nAnlaß geben.\n\ne) Die Mietzinserhöhung wurde jedenfalls ab Januar 1995, dem Beginn\n\ndes Rückforderungszeitraums, wirksam. § 3 des Mietvertrags verweist hinsicht-\n\nlich des Zeitpunkts der Mietzinsänderung auf die gesetzliche Regelung. Nach\n\n§ 4 Abs. 8 Satz 2 NMV darf der Vermieter aufgrund einer Vereinbarung nach\n\nSatz 1 (Mietpreisgleitklausel) eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung\n\nder laufenden Aufwendungen für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn\n\ndes der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Die mit Schrei-\n\nben der Beklagten vom 29. Dezember 1994 rückwirkend ab 1. Januar 1994\n\ngeltend gemachte Mieterhöhung erfaßt damit zulässigerweise den gesamten\n\nZeitraum der Rückforderung seit Januar 1995. Der Klägerin steht daher kein\n\nRückforderungsanspruch zu.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Beyer\n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_152-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-03/viii-zr-152-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":3},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":3},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":2},{"jurabk":"WoFG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":2},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":1},{"jurabk":"WoFG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPOEG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_152-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_152-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-03/viii-zr-152-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_152-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:22:12.047185+00:00"}}