{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_149-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-03-03","aktenzeichen":"VIII ZR 149/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WoBindG § 10; BGB § 242 Ba Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieter- höhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (sog. Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 149/03\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n3. März 2004\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nWoBindG § 10;\n\nBGB § 242 Ba\n\nIm Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieter-\n\nhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz\n\nnicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (sog.\n\nGebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt.\n\nBGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03 - LG Berlin\n\nAG Spandau\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter\n\nDr. Hübsch, Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird unter Zurückweisung des\n\nRechtsmittels im übrigen das Urteil der Zivilkammer 64 des Land-\n\ngerichts Berlin vom 4. März 2003 teilweise aufgehoben und ins-\n\ngesamt wie folgt neu gefaßt:\n\nAuf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts\n\nSpandau vom 1. November 2002 im Kostenpunkt und insoweit\n\nabgeändert, als die Beklagte verurteilt worden ist, an die Kläger\n\neinen Betrag von mehr als 62,37 \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9) % Zinsen hieraus seit\n\n31. August 1999 zu zahlen. Im Umfang der Abänderung wird die\n\nKlage abgewiesen.\n\nDie weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.\n\nDie Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger sind Mieter einer Wohnung in einer Wohnanlage in B. ,\n\ndie zwischenzeitlich von der Beklagten erworben wurde. Es handelt sich um\n\nöffentlich geförderten Wohnraum.\n\nIn dem Formularmietvertrag vom 5. September 1989 ist eine vorläufige\n\nGesamtmiete vereinbart. § 3 Nr. 5 und 6 des Mietvertrags enthalten folgende\n\nRegelungen:\n\n\"5. Der Vermieter ist berechtigt, nach Maßgabe der gesetzlichen Be-\nstimmungen die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses jeweils\nnach Ablauf eines Jahres zum Zwecke der Anpassung an die geän-\nderten wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zu\nverlangen.\n\n6. Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen\nund/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkosten\nund Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab\nvereinbart und vom Mieter zu zahlen. Unbeschadet bleibt das Kün-\ndigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der\nMiete nicht ein.\"\n\nIm Jahre 1992 rüstete die Beklagte nach Ankündigung gegenüber den\n\nMietern und mit Zustimmung der zuständigen Bewilligungsstelle den Wohn-\n\nblock III, in dem die Wohnung der Kläger liegt, für ca. 2,68 Millionen DM mit\n\neiner Wärmedämmfassade aus. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1994 er-\n\nklärte die Beklagte rückwirkend zum 1. Januar 1994 eine im einzelnen be-\n\nrechnete und erläuterte Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Wärme-\n\ndämmaßnahme um insgesamt 1,6098 DM/m². Für die 85,37 m² große Woh-\n\nnung der Kläger ergab sich eine Erhöhung der Grundmiete um 137,43 DM\n\n(70,27 \n\n(cid:11)(cid:13)(cid:12)(cid:4)(cid:14)(cid:16)(cid:15)(cid:18)(cid:17)(cid:4)(cid:19)(cid:21)(cid:20)(cid:2)(cid:22)(cid:23)(cid:20)\n\n(cid:9) DM (322,70 \n\n(cid:11)(cid:25)(cid:24)(cid:27)(cid:26)(cid:29)(cid:28)\n\n(cid:1)(cid:31)(cid:30)! äger zahlten die erhöhte Miete bis\n\neinschließlich August 1999.\n\nNachdem die Beklagte wegen dieser Mieterhöhung gegen eine Miet-\n\npartei ohne Erfolg einen \"Musterprozeß\" geführt hatte, verlangen die Kläger\n\nnunmehr für den Zeitraum von Januar 1995 bis August 1999 den monatlich\n\ngezahlten Erhöhungsbetrag zurück, den sie nach ihrer Ansicht ohne Rechts-\n\ngrund gezahlt haben.\n\nEin von dem Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte für\n\ndie Wohnung der Kläger infolge der Wärmedämmaßnahme rechnerisch eine\n\nEnergieeinsparung von 2.155,49 kWh/Jahr (entspricht etwa 12,1 %). Das\n\nAmtsgericht hat der auf Zahlung von 7.696,08 DM (3.934,94 \n\n(cid:0)(cid:6)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)\"(cid:9) % Zin-\n\nsen seit 31. August 1999 gerichteten Klage in Höhe eines Betrags von\n\n3.492,54 \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:4)#\n\n(cid:0)(cid:6)(cid:5)$(cid:1)(cid:4)(cid:0)%(cid:5)(cid:8)(cid:7)\n\n(cid:7)&(cid:7)(’)(cid:1)*’*(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:1)+(cid:0)\n\n(cid:0)(cid:6),-(cid:5)\n\n(cid:3)*2\n\n(cid:28)/.10\n\n(cid:28) gen abgewiesen. Auf die\n\nBerufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen.\n\nMit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger\n\ndie Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDer Beklagten stehe die erhöhte Kostenmiete zu; die Mietzinszahlung\n\nsei daher mit Rechtsgrund erfolgt. Dabei komme es nicht darauf an, ob die\n\nMieterhöhungserklärung vom 29. Dezember 1994 formal wirksam sei, da der\n\nMietvertrag eine Preisgleitklausel enthalte. Der Zulässigkeit der Mieterhöhung\n\nstehe nicht entgegen, daß der monatliche Erhöhungsbetrag die monatliche\n\nEinsparung von Heizkosten deutlich übersteige. Maßgebend für die Berech-\n\nnung der Kostenmiete seien im Ausgangspunkt allein die zur Deckung der\n\nlaufenden Aufwendungen erforderlichen Mittel; auch ein etwaiger Instandset-\n\n(cid:11)\n(cid:28)\n(cid:12)\n(cid:14)\n(cid:28)\n(cid:1)\n\nzungsanteil der Maßnahme sei unerheblich. Soweit zu § 3 MHG überwiegend\n\nvertreten worden sei, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der für\n\nden Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten\n\nstehen dürfe, widerspreche dies der Gesetzeslage. Die Mieterhöhung sei ins-\n\nbesondere im Hinblick auf die Genehmigung der neuen Kostenmiete unter Be-\n\nrücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme seitens der Woh-\n\nnungsbaukreditanstalt als zuständiger Stelle auch nicht rechtsmißbräuchlich\n\n(§ 242 BGB).\n\nII.\n\nDie zulässige Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg (Mietzins\n\nbezüglich Januar 1995); im übrigen hält das Berufungsurteil ihren Rügen\n\nstand.\n\n1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil erfülle nicht die\n\nMindestanforderungen an die Darstellung des Tatbestandes, da es die in der\n\nBerufungsinstanz gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungs-\n\nverfahren ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden\n\nFassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht\n\nam 1. November 2002 geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend\n\ngeht die Revision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1 Satz 1\n\nNr. 1 ZPO n.F. die Aufnahme der Berufungsanträge in das Berufungsurteil\n\nnicht entbehrlich ist. Der Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht un-\n\nbedingt wörtlich wiedergegeben zu werden; jedoch muß aus dem Zusammen-\n\nhang wenigstens sinngemäß deutlich werden, was der Berufungskläger mit\n\nseinem Rechtsmittel erstrebt (Senatsurteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR\n\n262/02, BGHZ 154, 99, 100 f.; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, unter\n\nII 2 und vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 110/03, jeweils zur Veröffentlichung be-\n\nstimmt; BGH, Urteil vom 6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290 =\n\nWM 2003, 2424 unter II 1 a; BGH, Beschluß vom 13. August 2003, XII ZR\n\n303/02, NJW 2003, 3352 = WM 2003, 2209 unter II 4 a, zur Veröffentlichung\n\nin BGHZ bestimmt). Dieser Anforderung wird das angefochtene Urteil gerecht.\n\nZwar enthalten die Urteilsgründe die Berufungsanträge nicht wörtlich;\n\nentgegen der Ansicht der Revision ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß le-\n\ndiglich die Beklagte Berufung eingelegt hat und daß sie eine Abweisung der\n\nKlage im gesamten Umfang ihrer Verurteilung erstrebt. Im Rubrum des Urteils\n\nist allein die Beklagte als Berufungsklägerin aufgeführt, während die Kläger\n\nals Berufungsbeklagte bezeichnet sind. In den Gründen führt das Berufungs-\n\ngericht aus, das Amtsgericht habe der Klage teilweise stattgegeben, die Be-\n\nklagte begründe ihr Rechtsmittel und die Kläger verteidigten das Urteil. Dem\n\nentspricht der klageabweisende Tenor.\n\n2. In der Sache hat das klageabweisende Urteil des Berufungsgerichts\n\nBestand, soweit die Kläger eine Rückzahlung der Mietzinserhöhung für den\n\nZeitraum von Februar 1995 bis August 1999 verlangen. Hinsichtlich des Mo-\n\nnats Januar 1995 haben die Kläger dagegen einen Rückzahlungsanspruch\n\ngemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, da sie insoweit den erhöhten Mietzins\n\nohne Rechtsgrund geleistet haben.\n\na) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses bis zur Höhe des\n\nzulässigen Entgelts ist § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der\n\nnach der Übergangsvorschrift des § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz\n\n(WoFG) in Verbindung mit § 1 WoBindG anzuwenden ist. Den Feststellungen\n\ndes Berufungsgerichts ist zu entnehmen, daß es sich um öffentlich geförder-\n\nten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG handelt; dies wird von der Revision\n\nauch nicht in Zweifel gezogen.\n\nDemgegenüber hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen,\n\ndaß § 3 Nr. 6 des Mietvertrags Rechtsgrundlage sei. Es ist zwar zutreffend\n\ndavon ausgegangen, daß im Falle der Vereinbarung einer Mietpreisgleitklau-\n\nsel, d.h. der Vereinbarung des jeweils zulässigen Mietzinses als vertraglich\n\ngeschuldeter Miete (§ 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung – NMV), die-\n\nse den Rechtsgrund für das Behaltendürfen des erhöhten Mietzinses bildet,\n\nsoweit die zulässige Kostenmiete nicht überschritten wird (Senatsurteile vom\n\n22. April 1981 - VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter 2 c\n\nbb und vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter II 2 a).\n\nDie Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß die formularmäßige Bestim-\n\nmung in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Sie\n\nist unwirksam, da sie gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr\n\nin § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot ver-\n\nstößt. Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus\n\nergeben, daß die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transpa-\n\nrenzgebot schließt auch nach der neuen gesetzlichen Regelung das Be-\n\nstimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tatbestandlichen Vorausset-\n\nzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, daß für den Ver-\n\nwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Eine\n\nKlausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des\n\nrechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertrags-\n\npartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt\n\n(Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO, unter II 2 b aa zu § 9 AGBG).\n\nNach der Mietpreisgleitklausel des Formularmietvertrags, der dem Se-\n\nnatsurteil vom 5. November 2003 (aaO) zugrundelag und die der Senat als\n\nwirksam angesehen hat, galt bei preisgebundenem Wohnraum die jeweils ge-\n\nsetzlich zulässige Miete als vereinbart. Dies entspricht der Formulierung in § 4\n\nAbs. 8 Satz 1 NMV, der mit der \"zulässigen Miete\" die gesetzlich (höchst-)\n\nzulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senat, aaO;\n\nFischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970\n\n§ 4 Anm. 8.2). Im Gegensatz dazu ergibt sich weder aus § 3 Nr. 6 des vorlie-\n\ngenden Mietvertrags noch aus dem weiteren Vertragsinhalt, unter welchen\n\nVoraussetzungen und bis zu welcher Höhe die Mieterhöhungen - wie es in der\n\nKlausel formuliert ist - \"eintreten\" und von dem Mieter zu tragen sein sollen.\n\nDer Vertragsbestimmung ist nicht mit der zur Erfüllung des Transparenzgebots\n\nnotwendigen Deutlichkeit zu entnehmen, daß die jeweilige Kostenmiete als\n\npreisrechtlich höchstzulässige Miete (§ 8 Abs. 1 WoBindG) geschuldet sein\n\nsoll. Dies gilt um so mehr, als sich § 3 Nr. 5 des Mietvertrags nach seinem\n\nWortlaut entgegen der von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderungsschrift\n\nvertretenen Auffassung erkennbar auf die Vergleichsmietenregelung für den\n\npreisfreien Wohnraum bezieht (§ 2 MHG, nunmehr § 558 BGB). Soweit die\n\nBeklagte im Revisionsverfahren des weiteren darauf verweist, daß im Mietver-\n\ntrag (zunächst) eine vorläufige Gesamtmiete vereinbart war, läßt sich auch\n\nhieraus nicht erschließen, unter welchen Voraussetzungen eine Mietänderung\n\neintreten soll.\n\nDie Klausel benachteiligt den Mieter nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1\n\nAGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) aus dem weiteren Grunde\n\nunangemessen, daß sie den \"Eintritt\" der Mieterhöhung ohne zeitliche Be-\n\ngrenzung zurückwirken läßt. Dies ist mit der zwingenden Mieterschutzvor-\n\nschrift des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht vereinbar, wonach der Vermieter auf\n\nGrund einer Vereinbarung gemäß Satz 1 (Preisgleitklausel) eine zulässige\n\nMieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen grundsätzlich\n\nnur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung voran-\n\ngehenden Kalenderjahres nachfordern darf (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar\n\n1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2 b hinsicht-\n\nlich der Rückwirkungsmöglichkeit bei der Erhöhung von Betriebskosten nach\n\n§ 4 MHG).\n\nb) Entgegen der Ansicht der Revision ist für das Revisionsverfahren\n\nnicht von der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 29. Dezember\n\n1994 auszugehen. Zwar hat das Berufungsgericht - von der Annahme einer\n\nwirksam vereinbarten Mietpreisgleitklausel aus folgerichtig - nicht geprüft, ob\n\ndie Erklärung der Beklagten den formellen Anforderungen gemäß § 10 Abs. 1\n\nWoBindG, § 4 Abs. 7 NMV genügt. Der Senat kann diese rechtliche Prüfung\n\naufgrund der getroffenen Feststellungen jedoch selbst vornehmen. Danach\n\nergeben sich keine Bedenken. Auch die Revision erhebt insoweit keine Ein-\n\nwendungen.\n\nc) Die Mieterhöhung ist auch materiellrechtlich wirksam, weil sie die\n\nnach § 8 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11\n\nAbs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Be-\n\nrechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) zulässige Kostenmiete\n\nals Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist,\n\nnicht übersteigt. Danach kann der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsbe-\n\nrechnung unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter anderem\n\ndann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle bauliche\n\nMaßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig\n\nEinsparung von Heizenergie bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt\n\neine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist\n\n(Rechtsentscheid des Senats vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150,\n\n277, 282 f. zu dem insoweit wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Daß die\n\nWärmedämmfassade, die nach dem erstinstanzlich eingeholten Sachverstän-\n\ndigengutachten für die Wohnung der Kläger rechnerisch eine Energieeinspa-\n\nrung von 2.155,49 kWh/Jahr (entspricht etwa 12,1 %) bewirkt, in diesem Sinne\n\nnachhaltig Heizenergie einspart, ist nicht zweifelhaft und wird auch von der\n\nRevision nicht in Zweifel gezogen.\n\nd) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskosten\n\nkann die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entschei-\n\ndungserheblichen Vortrag der Kläger übergangen, indem es einen etwaigen\n\nInstandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die\n\nKläger haben die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit\n\nunwidersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandset-\n\nzungsbedürftig gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse im\n\nMauerwerk vorhanden gewesen.\n\nEs bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchem\n\nUmfang die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten\n\nvon den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte\n\n(vgl. LG Köln WuM 1998, 293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und\n\nMietrecht, II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien Wohnraums\n\nSchmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 \n\nff.\n\nm.w.Nachw.). Die Kläger haben keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluß\n\nzulassen, daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten den seitens der\n\nBeklagten in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betrag\n\nvon 254.790,- DM überschritten hätten. Insbesondere haben sie das Ausmaß\n\nder behaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügt\n\nnicht, um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. in-\n\nsoweit auch Senatsurteil vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, BGHReport\n\n2003, 784 = DWW 2003, 229).\n\ne) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu\n\nRecht keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbar-\n\nkeitsgesichtspunkten angenommen.\n\naa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungen\n\nwegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohn-\n\nraum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung ver-\n\ntreten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für\n\nden Mieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit\n\nder Mieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLG\n\nKarlsruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufung\n\nauf § 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in\n\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform\n\n2001, § 559 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.;\n\nMünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine\n\nsolche Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellen\n\nFolgen wirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudin-\n\nger/Emmerich (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Er-\n\nhöhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. LG Köln ZMR 1998, 562; LG\n\nLüneburg WuM 2001, 83; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19;\n\nPalandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgrün-\n\nden für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw.\n\nDreifache (LG Berlin MM 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegen\n\ndie Anwendung starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudinger/\n\nEmmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998, 545).\n\nNach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbe-\n\nsondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte\n\nZiel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heiz-\n\nkostenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schlä-\n\nger, ZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummiet-\n\nrecht, 2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).\n\nFür den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage,\n\nsoweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stellt\n\nsich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990,\n\n566, 567).\n\nbb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April\n\n2002 zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie\n\nnunmehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender\n\nModernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der\n\nerzielten Heizkostenersparnis begrenzt wird.\n\n(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer \"Kappungsgrenze\" be-\n\nsteht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenen\n\nWohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28\n\nWoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559 b BGB; § 3 MHG) regeln\n\ndie Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, oh-\n\nne eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis\n\nvorzusehen.\n\nEine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen\n\nWohnraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förde-\n\nrung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung\n\nvon Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wo-\n\nnach die als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewillig-\n\nten Mittel der Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten\n\noder Belastungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den\n\nVorteilen aus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36\n\nRechtsbereinigungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Da-\n\nvon abgesehen hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-\n\nrechtlicher Wirkung an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.\n\nAus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV folgt\n\nnichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie\n\nbei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausfüh-\n\nrung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift\n\nregelt jedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von\n\nder Beklagten angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem\n\nGrunde unwirtschaftlich gewesen seien, haben die Kläger nicht geltend ge-\n\nmacht.\n\n(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer\n\nModernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinspa-\n\nrung - von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.\n\nDer Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eine\n\nKappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhte\n\nMiete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen\n\n(Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhält-\n\nnisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenze\n\nwurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen,\n\ndaß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen er-\n\nschwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oft\n\nentfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4).\n\nAuch der Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und\n\nStädtebau zu dem Entwurf des Ersten Gesetzes zur Änderung des Woh-\n\nnungsmodernisierungsgesetzes, in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen,\n\nwonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Moderni-\n\nsierung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen Miß-\n\nverhältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks.\n\n8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.\n\nIn der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz\n\nvom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpoliti-\n\nsche Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Woh-\n\nnungsmodernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37,\n\n58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich\n\nauf die Grenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiespar-\n\nmaßnahmen herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des\n\nGrundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24).\n\nDiese Empfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz.\n\n(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den er-\n\nsparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus\n\ndem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Ent-\n\nscheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Rege-\n\nlung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebli-\n\nche allgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energie-\n\nsparender Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Ko-\n\nstengesichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung\n\nnach wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die\n\ntatsächliche Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung,\n\nLüftungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren\n\nTemperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energie-\n\npreise (vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die\n\nModernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als \"rentabel\", je-\n\ndenfalls aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.\n\n(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisie-\n\nrungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebunde-\n\nnen Wohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der\n\nZustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in de-\n\nren Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichti-\n\ngen sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7\n\nNr. 1, §§ 13, 28 WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit ge-\n\nringfügigen Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229\n\n§ 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter\n\nanderem zur Einsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die\n\nMaßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch\n\nunter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer\n\nMieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem\n\nauch die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2).\n\nDiese Härteklausel findet auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen\n\nWohnraum nach § 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749\n\nm.w.Nachw.). Die Kläger haben jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu\n\neiner solchen Prüfung Anlaß geben.\n\nf) Die Erklärung der Beklagten vom 29. Dezember 1994 wurde gemäß\n\n§ 10 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz WoBindG ab dem Ersten des übernächsten\n\nMonats, dem 1. Februar 1995, wirksam. Für den Zeitraum von Februar 1995\n\nbis August 1999 können die Kläger eine Rückzahlung von Mietzins mithin\n\nnicht verlangen. Für den Monat Januar 1995 besteht hingegen ein Rückzah-\n\nlungsanspruch, der sich auf 62,37 \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:21)#\n\n(cid:0)(cid:6)(cid:5)$(cid:1)(cid:4)(cid:0)3(cid:3)(cid:2)(cid:1)(cid:2)4\n\n(cid:1)(cid:4)2(cid:23)(cid:7)7698):\n\n(cid:15)5(cid:15)\n\n(cid:22)<;\n\n8 \n\n(cid:3)=4\n\n’> \n\n(cid:28)@?BA\n\ndes von dem Amtsgericht bereits anteilig rechtskräftig aberkannten Betrags in\n\nHöhe von 7,90 \n\n(cid:11)(cid:25)(cid:24)\n\nIII.\n\nSoweit den Klägern ein Rückzahlungsanspruch zusteht, ist auf ihr\n\nRechtsmittel das klageabweisende Berufungsurteil aufzuheben, und die Ver-\n\nurteilung durch das Amtsgericht ist wiederherzustellen; im übrigen ist die Re-\n\nvision zurückzuweisen.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch\n\n Dr. Beyer\n\nWiechers \n\nDr. Wolst\n\n(cid:28)\n(cid:28)\n(cid:12)\n0","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_149-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-03/viii-zr-149-03","cited_norms":[{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":3},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":2},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":2},{"jurabk":"WoFG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1},{"jurabk":"ZPOEG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"WoFG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_149-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_149-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-03/viii-zr-149-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_149-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:23:31.397631+00:00"}}