{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_146-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-04-07","aktenzeichen":"VIII ZR 146/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 146/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n7. April 2004 \nP o t s c h , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren \n\ngemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 3. März 2004 durch die Vorsit-\n\nzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Wiechers \n\nund Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Bochum vom 1. April 2003 aufgehoben. \n\nAuf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts \n\nBochum vom 12. November 2002 abgeändert. \n\nDie Klage wird abgewiesen. \n\nDie Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuld-\n\nner zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger sind seit dem Jahre 1960 Mieter einer Wohnung im Hause der \n\nBeklagten L. weg in B. . Das Mietobjekt war bis zum Jahre 1994 \n\nöffentlich gefördert, die Preisbindung ist mittlerweile abgelaufen. Die früher in \n\nder Kostenmiete enthaltenen Betriebskosten wurden nachträglich aus der Ko-\n\nstenmiete herausgerechnet und dann aufgrund einer Umstellungserklärung ge-\n\nsondert auf die jeweiligen Mieter der Objekte umgelegt. \n\nMit Schreiben vom 6. Februar 2002 rechnete die Beklagte die Betriebs-\n\nkosten für das Jahr 2000 ab, wobei die Abrechnung mit einem Guthaben zu-\n\ngunsten der Kläger in Höhe von 340,14 DM endete. In der Abrechnung waren \n\nunter anderem auch anteilige Kosten für die turnusmäßige Reinigung der Dach-\n\nrinnen in üblichen Zeitabständen enthalten, wobei davon ein Anteil von \n\n60,83 DM = 31,10 € auf die Kläger entfiel. Mit der Klage verlangen die Kläger \n\ndie anteiligen Kosten für die Reinigung der Dachrinnen in Höhe von 31,10 € von \n\nder Beklagten zurück. \n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die \n\nvom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hiergegen zurückgewie-\n\nsen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte \n\nihr Ziel einer Klageabweisung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: \n\nDie Kläger könnten Rückzahlung der Reinigungskosten für die Dachrin-\n\nnen in Höhe von 31,10 € verlangen, da es sich insoweit n icht um umlagefähige \n\nBetriebskosten handele. \n\nDie Reinigungskosten stellten nicht Kosten der Entwässerung im Sinne \n\nder Nr. 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV dar. Die Reinigung falle an, \n\num ein Eindringen von Schmutz und Laub etc. aus den Dachrinnen in die Lei-\n\ntungen und das Entwässerungssystem innerhalb des Mietobjekts und damit \n\neine Verstopfung oder sonstige Schäden zu verhindern. Zudem solle ein ord-\n\nnungsgemäßer Abfluß des aufgenommenen Wassers über die Entwässerungs-\n\nleitungen gewährleistet werden. Insoweit diene die Säuberung also der \n\n- vorbeugenden - Erhaltung dieser Funktion und damit der Verhinderung des \n\nEintritts von Schäden sowie dem vorbeugenden Schutz des Gebäudes. Damit \n\nhandele es sich aber um typische Wartungs- und Instandsetzungskosten. Die \n\nReinigungskosten der Dachrinnen unterfielen auch nicht Nummer 9 der Anlage \n\n3 zu § 27 II. BV. Dachrinnen würden von den Mietern nicht gemeinsam selbst \n\nbenutzt. \n\nOb Kosten für wiederkehrende Reinigungen durch die Auffangklausel der \n\nNr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV erfaßt werde, könne offenbleiben, weil Nr. 17 \n\nnur solche Kosten betreffe, bei denen es sich uneingeschränkt um Betriebsko-\n\nsten handele. Dies sei jedoch gerade nicht der Fall. \n\nDie Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, daß die Kläger die \n\nKosten für die Reinigung der Dachrinne in der Vergangenheit akzeptiert hätten. \n\nDie Wirksamkeit einer Umlage im Wege der stillschweigenden Vereinbarung \n\ndurch Nichtbeanstandung der abgerechneten Kosten scheitere schon daran, \n\ndaß die Kosten für wiederkehrende Reinigungen der Dachrinnen als Wartungs- \n\nund - vorbeugende - Instandhaltungskosten anzusehen seien, die nicht als Be-\n\ntriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 der II. BV umlagefä-\n\nhig seien. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nDie Kläger haben keinen Anspruch auf Rückzahlung von 31,10 € bereits be-\n\nzahlter Kosten für Dachrinnenreinigung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ge-\n\ngen die Beklagte. Die Zahlung ist nicht ohne Rechtsgrund geleistet worden, da \n\ndie Kosten für die Reinigung der Dachrinne wirksam als Betriebskosten von der \n\nBeklagten auf die klagenden Mieter umgelegt worden sind. \n\n1. Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebs-\n\nkosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um vorbeugende Instandset-\n\nzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebsko-\n\nsten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die dort im einzelnen aufge-\n\nführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder \n\ndurch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirt-\n\nschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grund-\n\nstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter au-\n\nßerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandset-\n\nzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. \n\nSchmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97). Instandhal-\n\ntungskosten wiederum stellen nach § 28 Abs. 1 II. BV die Kosten dar, \"die zur \n\nErhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, \n\num die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden bauli-\n\nchen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.\" Auch insoweit \n\nmuß es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder \n\nihrer Teile handeln. Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob \n\nsie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muß, etwa weil das fragli-\n\nche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine ein-\n\nmalige Maßnahme aus bestimmten Anlaß vorliegt oder gar eine bereits einge-\n\ntretene Verstopfung beseitigt werden soll (so Schmidt-Futterer/Langenberg, \n\naaO Rdnr. 217; ebenso LG Hamburg, WuM 1989, 640 und Beuermann, Miete \n\nund Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 37; vgl. \n\nauch Sternel, Mietrecht, III Rdnr. 356; a.A. LG Berlin, GE 1994, 1381 und GE \n\n1999, 1428, sowie Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 49). \n\nVorliegend belegt gerade die Tatsache, daß Kosten für die Reinigung der Dach-\n\nrinne seit 1990 in jedem Jahr angefallen sind, daß es sich bei den Reinigungen \n\num turnusmäßig wiederkehrende Maßnahmen handelte. Diese können nach \n\ndem oben Gesagten auf die Mieter umgelegt werden. \n\n2. Die Beklagte hat die Kosten für die Dachrinnenreinigung wirksam auf \n\ndie Kläger umgelegt. \n\na) Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung \n\nnicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten \n\nder Entwässerung sind nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 der Anla-\n\nge 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwäs-\n\nserung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage \n\nund die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dach-\n\nrinne mit der Entwässerung des Grundstücks im Zusammenhang steht, so ist \n\nsie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung \n\nfallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 \n\nAbs. 1 II. BV. Diese Regelung setzt voraus, daß die zu säubernden Gebäude-\n\nteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrin-\n\nne nicht der Fall (vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Bearb. 2003, § 556 \n\nRdnr. 34). \n\nJedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter 1. ge-\n\nnannten Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu \n\n§ 27 Abs. 1 II. BV. \n\nb) Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 \n\nII. BV können Betriebskosten zwar nur dann auf den Mieter umgelegt werden, \n\nwenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde (vgl. Senat, Urteil vom \n\n20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2 b und OLG Olden-\n\nburg, WuM 1995, 430, ebenso LG Osnabrück, WuM 1995, 434; LG Hannover, \n\nWuM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 203 und 47; Weite-\n\nmeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für \n\nGewerberaummieter, OLG Celle, WuM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM \n\n1999, 958). Ob dies vorliegend geschehen ist, kann aber dahinstehen. Entge-\n\ngen der Auffassung des Berufungsgerichts kann eine Umlegung einzelner son-\n\nstiger Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigen-\n\nde Vereinbarung erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00, \n\nNJW-RR 2000, 1463 unter II; Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR \n\n373/96, NJW 1998, 445 unter II. 1. c) aa)). Vorliegend haben die Kläger aus-\n\nweislich der von der Beklagten vorgelegten Abrechnungen seit 1990 in jedem \n\nJahr - mit Ausnahme des Jahres 1999, für das diese Position versehentlich \n\nnicht in die Abrechnung aufgenommen worden war - Kosten für die Reinigung \n\nder Dachrinne bezahlt. Durch diese jahrelange Übung ist davon auszugehen, \n\ndaß die Parteien sich stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der Be-\n\nklagten in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Kläger abzuwälzen. Auch \n\nstillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind aus der Sicht eines objek-\n\ntiven Erklärungsempfängers auszulegen. Das Verhalten der Kläger konnte je-\n\ndoch nur dahingehend verstanden werden, daß sie mit der Auferlegung der Ko-\n\nsten für die Dachrinnenreinigung einverstanden waren. \n\n3. Nach alledem steht den Klägern kein Bereicherungsanspruch gegen \n\ndie Beklagte zu, so daß das Berufungsurteil keinen Bestand haben kann. Es ist \n\ndaher aufzuheben. Da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, hat der Senat in \n\nder Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO) und weist die Klage ab. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Beyer \n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_146-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-07/viii-zr-146-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_146-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_146-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-07/viii-zr-146-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_146-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:29:28.019579+00:00"}}