{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_135-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2004-05-26","aktenzeichen":"VIII ZR 135/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVIII ZR 135/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n26. Mai 2004 \nKirchgeßner, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit \n\nSchriftsatzfrist bis zum 4. Mai 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert \n\nund die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 14. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts München I vom 5. März 2003 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 22. März 1989 von den \n\nRechtsvorgängern der Kläger eine Wohnung im ersten Stock in der E. \n\n straße in M. . In einem Beiblatt zum Mietvertrag sind die auf die \n\nMieter des Mehrparteienwohnhauses umzulegenden Nebenkosten aufgelistet, \n\nunter anderem auch die \"Kosten für Gartenpflege\". \n\nIm August 1999 rechneten die Kläger die Nebenkosten für den Zeitraum \n\n1. August 1998 bis 31. Juli 1999 ab. In der Abrechnung waren, wie auch in den \n\nfrüheren Jahren, Kosten für die Pflege des Gartens enthalten. Im Februar 2000 \n\nforderte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung die Beklagten auf, \n\neiner Erhöhung der Nettomiete zuzustimmen. Die Beklagten stimmten der Miet-\n\nerhöhung nicht zu. Bezüglich der Kosten für die Gartenpflege haben sie geltend \n\ngemacht, sie dürften hieran nicht beteiligt werden, weil sie nach dem Mietver-\n\ntrag nicht berechtigt seien, den Garten zu nutzen, und auch praktisch keine \n\nNutzungsmöglichkeit hätten. \n\nDas Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten \n\nKlage weitgehend und dem Verlangen der Kläger nach Erhöhung der Nebenko-\n\nstenvorauszahlung (20 DM/monatl.) für die Pflege des Gartens in voller Höhe \n\nstattgegeben. Die auf Zahlung der für die Gartenpflege geleisteten anteiligen \n\nBeträge (insgesamt 160,59 DM = 82,11 €) gerichtete W iderklage hat das \n\nAmtsgericht abgewiesen. \n\nMit der Berufung haben sich die Beklagten dagegen gewandt, an den \n\nKosten der Gartenpflege beteiligt zu werden. Sie haben das Urteil insoweit an-\n\ngegriffen, als ihre Widerklage abgewiesen worden ist und sie dazu verurteilt \n\nworden sind, einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung von 250 DM auf \n\n270 DM (127,82 € auf 138,05 €) zuzustimmen. Das Landge\n\nricht hat das \n\nRechtsmittel der Beklagten zurückgewiesen. Mit der von der Kammer zugelas-\n\nsenen Revision wenden sich die Beklagten weiterhin dagegen, mit Kosten für \n\ndie Pflege des Gartens belastet zu werden. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat, soweit für die Revisionsinstanz noch von In-\n\nteresse, ausgeführt: \n\nKosten für die Pflege des Gartens könnten gemäß Nr. 10 der Anlage 3 \n\nzu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) allgemein auf Mie-\n\nter umgelegt werden. Die Vorschrift differenziere nicht danach, ob der betref-\n\nfende Mieter den entsprechenden Gartenanteil selbst nutzen könne oder dieser \n\nGartenanteil gar an ihn mitvermietet sei. Eine Gesamtwürdigung der in Anlage 3 \n\ngenannten Nebenkostenarten lasse vielmehr darauf schließen, daß es allge-\n\nmein für die Frage der Umlegbarkeit nicht darauf ankomme, ob der Mieter \n\nselbst einen unmittelbaren oder mittelbaren Nutzen an der Gartenfläche habe. \n\nSo könnten etwa die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs allgemein auf die \n\nMieter eines Anwesens umgelegt werden, ohne daß danach differenziert werde, \n\nob der Lift für jeden Mieter von gleichem Nutzen sei. Ausreichend sei es, wenn \n\nder Gartenanteil, um dessen Pflege es gehe, allgemein den Gesamteindruck \n\ndes Anwesens günstig beeinflusse. Daß dies der Fall sei, werde von den Be-\n\nklagten nicht bestritten. Bestritten sei auch nicht, daß die umgelegten Garten-\n\npflegekosten die gemeinschaftliche Gartenfläche betreffe. Ob die Mieter die \n\nMöglichkeit hätten, den Gartenanteil selbst zu nutzen - was hier streitig sei -, \n\nkönne dahingestellt bleiben. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß das \n\nRechtsmittel der Beklagten zurückzuweisen ist. \n\n1. Es kann dahinstehen, ob die Beklagten die Gartenflächen nutzen kön-\n\nnen, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden. Auch wenn dies nicht \n\nder Fall ist, sind sie aufgrund der zwischen den Parteien bestehenden vertragli-\n\nchen Vereinbarung zur Übernahme der anteiligen Gartenpflegekosten verpflich-\n\ntet. Kosten der Gartenpflege sind umlagefähige Betriebskosten (früher § 27 \n\nAbs. 1 II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom \n\n12. Oktober 1990, BGBl. I S. 2178, in Verbindung mit Anl. 3 Nr. 10; seit \n\n1. Januar 2004 § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung vom 25. November \n\n2003, BGBl. I S. 2346). Eine gepflegte (gemeinschaftlich) Gartenfläche ver-\n\nschönert ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzlich geeignet, die \n\nWohn- und Lebensqualität zu verbessern (Langenberg, Betriebskostenrecht der \n\nWohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2002, A Rdnr. 91). Diese gesteigerte \n\nWohnqualität wird auch Mietern zuteil, die den Garten nicht nutzen oder nutzen \n\nkönnen. Eine gepflegte Gartenfläche kommt ihnen zugute, während ein ver-\n\nnachlässigter Garten den Gesamteindruck eines Wohnanwesens beeinträchtigt \n\nund damit auch den Wohnwert für die im Wohnanwesen lebenden Mieter her-\n\nabsetzt. \n\n2. Anders hingegen verhält es sich bei Gartenflächen, die dem Vermieter \n\noder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. An den Kosten \n\nfür die Pflege solcher Gartenanteile dürfen nach zutreffender Ansicht die \"aus-\n\ngeschlossenen\" Mieter nicht beteiligt werden (Langenberg aaO; Weitemeyer in: \n\nEmmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 17). Nach den von der \n\nRevision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts betreffen \n\ndie umgelegten Gartenpflegekosten aber ausschließlich gemeinschaftliche Gar- \n\ntenflächen und insbesondere nicht die Gartenanteile, die den Mietern der Erd-\n\ngeschoßwohnung des Anwesens allein zur Verfügung stehen. \n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nBall \n\nDr. Leimert \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_135-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-26/viii-zr-135-03","cited_norms":[],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_135-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_135-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-26/viii-zr-135-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_135-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:33:52.294037+00:00"}}