{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_335-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-06-25","aktenzeichen":"VIII ZR 335/02","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"AGBG § 9 Bb Abs. 2 Nr. 1 Verkündet am: 25. Juni 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Zur Unwirksamkeit zweier die Renovierungspflicht des Mieters betreffender Klauseln in einem Mietvertrag.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVERSÄUMNISURTEIL\n\nVIII ZR 335/02\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nAGBG § 9 Bb Abs. 2 Nr. 1\n\nVerkündet am:\n25. Juni 2003\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nZur Unwirksamkeit zweier die Renovierungspflicht des Mieters betreffender Klauseln\n\nin einem Mietvertrag.\n\nBGH, Versäumnisurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - LG Düsseldorf\nAG Düsseldorf\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 25. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter\n\nDr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des\n\nLandgerichts Düsseldorf vom 10. Oktober 2002 wird zurückgewie-\n\nsen.\n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens als Ge-\n\nsamtschuldner zu tragen.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit Vertrag vom 16. September 1994 mieteten die Beklagten von den\n\nKlägern eine Wohnung in D. an. Dieser Vertrag enthielt unter anderem\n\nfolgende Formularklausel:\n\n\"§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume\n\n...\n\n4.a)Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsre-\nparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der\nWände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper\neinschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster\nund Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erfor-\nderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge\nfachgerecht auszuführen.\n\n...\n\nDie Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre\n\nbei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.\n\nDiese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns\ndes Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen\nnach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchge-\nführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.\n\n...\n\nb) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses ver-\npflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fri-\nsten nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw.\nseit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstri-\nchen sind.\n\n...\"\n\nZudem finden sich in dem Mietvertragsformular folgende maschinenge-\n\nschriebene Eintragungen:\n\n- bei § 16 Ziff. 5 Buchst. a): \"siehe Anlage 1 zum § 16 Zi. 5\"\n\n- bei § 27 Sonstige Vereinbarungen: \"Anlage 1 § 16 Ziffer 5\n\nist Bestandteil des Mietvertrags\".\n\nZwischen Seite 4 und Seite 5 des Mietvertragsformulars ist unter ande-\n\nrem folgende, ebenfalls von den Mietern und für die Vermieter unterschriebene\n\nVereinbarung zwischengeheftet:\n\n\"Anlage Nr...1 ..... zum Mietvertrag vom\n\n...\n\n§ Renovierungsverpflichtung\n\na) Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht reno-\n\nviertem Zustand zurückzugeben. ...\n\nb)\n\n...\"\n\nDas Mietverhältnis endete zum 31. Juli 2000. Am 4. August 2000 über-\n\ngaben die Beklagten die Mietwohnung den Klägern. Sie hatten keine Schön-\n\nheitsreparaturen durchgeführt und vertraten die Auffassung, sie seien auch zu\n\ndiesem Zeitpunkt zur Renovierung der Wohnung nicht verpflichtet. Die Kläger\n\nforderten die Beklagten im November 2000 schriftlich vergeblich zur Durchfüh-\n\nrung näher bezeichneter Renovierungsarbeiten auf.\n\nDie Kläger haben gegen die Beklagten Vollstreckungsbescheide über\n\n25.300 DM nebst Zinsen erwirkt. In diesem Betrag waren Renovierungskosten\n\nvon über 21.000 DM, die noch nicht bezahlte Miete für Juli 2000, Nebenkosten\n\nfür das Jahr 2000 und eine Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. August\n\n2000 bis einschließlich Januar 2001 eingerechnet, weil die Wohnung erst zum\n\n1. Februar 2001 wieder habe vermietet werden können. Nach Einspruch der\n\nBeklagten gegen die Vollstreckungsbescheide hat das Amtsgericht die Beklag-\n\nten zur Zahlung von 12.100 DM nebst Zinsen - Miete für den Monat Juli 2000\n\nund Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. August 2000 bis 31. Januar\n\n2001 - verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die gegen\n\ndie Beklagten ergangenen Vollstreckungsbescheide mit der Maßgabe aufrecht-\n\nerhalten, daß die Beklagten 654,45 \n\n 1.280 DM) nebst Zinsen zu zahlen ha-\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)\n\nben.\n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Klä-\n\nger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Für die Beklagten ist in\n\nder mündlichen Verhandlung über die Revision niemand erschienen. Die Kläger\n\nhaben den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nÜber die Revision der Kläger ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil\n\nzu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer\n\nSäumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und\n\nStreitstandes (BGHZ 37, 79, 81).\n\nII.\n\nDas Berufungsgericht hat, soweit in der Revisionsinstanz noch von Inter-\n\nesse, ausgeführt:\n\nDen Klägern stehe lediglich ein Anspruch auf den Teil der Mietforderung\n\nfür den Monat Juli 2000 zu, der nicht durch Aufrechnung mit Zinsansprüchen\n\nder Beklagten wegen der von ihnen gezahlten Kaution erloschen sei (1.280 DM\n\n= 654,45 \n\n(cid:3)(cid:5)(cid:4)(cid:7)(cid:6)(cid:9)(cid:8)(cid:11)(cid:10)(cid:7)(cid:12)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:18)(cid:17)(cid:19)(cid:10)(cid:2)(cid:20)(cid:19)(cid:21)(cid:18)(cid:22)(cid:24)(cid:23)(cid:19)(cid:8)(cid:25)(cid:10)(cid:27)(cid:26)(cid:29)(cid:28)(cid:31)(cid:30)! !(cid:8)(cid:25)(cid:10)#\"(cid:11)(cid:20)%$’&((cid:20)(cid:18))+*(cid:16)(cid:20)(cid:16)(cid:13)(cid:19) !(cid:15)%(cid:8)(cid:25)(cid:13),)-(cid:15)%(cid:21)(cid:18)(cid:22)(cid:19)(cid:30)!(cid:23)(cid:11).(cid:31) (cid:11)(cid:20)(cid:16)(cid:13)(cid:19) /$(cid:2)0(cid:16)(cid:10)(cid:14)(cid:23)1.(cid:31)(cid:8)(cid:24)2(cid:29)(cid:8)(cid:11).\n\nvom 1. bis 4. August 2000 wegen der verspäteten Übergabe sei durch die von\n\nden Beklagten erklärte Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Rückgabe der ge-\n\nzahlten Kaution erloschen. Für die Zeit vom 5. August 2000 bis zum 31. Januar\n\n2001 stehe den Klägern weder ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung noch\n\nein Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietausfalls wegen der von den Be-\n\nklagten bei Vertragsende unterlassenen Renovierungsarbeiten zu. Ein Vorent-\n\nhalten der Wohnung durch die Beklagten zu Lasten der Kläger könne für diese\n\nZeit nicht angenommen werden. Schadensersatz wegen Mietausfalls könnten\n\ndie Kläger nicht verlangen, weil sowohl die Endrenovierungsklausel wie auch\n\ndie Vertragsklausel über eine turnusmäßige Durchführung von Schönheitsrepa-\n\nraturen unwirksam seien.\n\nIII.\n\nDiese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung stand.\n\nVergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht so-\n\nwohl die Klausel in Buchst. a) Satz 1 der Anlage zu § 16 Ziff. 5 des Mietvertra-\n\nges vom 16. September 1994 als auch die Überwälzung der Pflicht zur Vor-\n\nnahme turnusmäßiger Schönheitsreparaturen nach § 16 Ziff. 4 Buchst. a) die-\n\nses Vertrages auf den Mieter für unwirksam gehalten hat.\n\n1. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, beide Regelungen seien\n\nFormularklauseln im Sinne der Vorschrift des § 1 Abs. 1 AGBG, die ebenso wie\n\n)\n\ndie sonstigen Bestimmungen des AGB-Gesetzes nach Art. 229 § 5 Satz 1\n\nEGBGB auf das Vertragsverhältnis der Parteien anzuwenden sind. Dies bedarf\n\nzu § 16 Ziff. 4 Buchst. a) keiner weiteren Begründung. Im Ergebnis gilt für die\n\nKlausel Buchst. a) der Anlage 1 nichts anderes. Wie das Berufungsgericht feh-\n\nlerfrei und von der Revision unbeanstandet ausgeführt hat, ist auch insoweit\n\nangesichts des Formularcharakters von einer Vorformulierung dieser Klausel\n\nauszugehen, so daß eine Vermutung dafür spricht, daß es sich um eine Allge-\n\nmeine Geschäftsbedingung handelt.\n\n2. Zutreffend hält das Landgericht die Formularklausel über die Ver-\n\npflichtung der Mieter zur Endrenovierung für unwirksam. Nach der Rechtspre-\n\nchung des Senats (Urteile v. 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114\n\nunter III 2 a; und vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, z.Veröff.best.) ist eine Re-\n\ngelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den\n\nMieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unab-\n\nhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen reno-\n\nviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach\n\n§ 9 AGBG unwirksam. Um eine solche handelt es sich beim Inhalt der Anlage 1\n\nzum Mietvertrag, die im übrigen zu § 16 Ziff. 4 Buchst. b) im Widerspruch steht.\n\nZwar kann sich nach der Senatsentscheidung vom 3. Juni 1998 (aaO\n\nunter III 2 b) eine solche Klausel, die bei isolierter Betrachtungsweise den Mie-\n\nter im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG unangemessen benachteiligt, bei einer Ge-\n\nsamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovierungspflichten gleichwohl\n\nals wirksam erweisen. Das war in dem der genannten Entscheidung zugrunde-\n\nliegenden Sachverhalt deshalb der Fall, weil dort durch eine unmittelbar nach-\n\nfolgende Klausel hinreichend klargestellt war, daß der Mieter die ihm auferlegte\n\nEndrenovierung nur dann vornehmen mußte, wenn die Fristen seit der Ausfüh-\n\nrung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen\n\nwaren. Im Streitfall verbleibt es indes bei der Unwirksamkeit der Klausel der\n\nAnlage 1 Buchst. a), weil dort eine solche Einschränkung der Pflicht zur Endre-\n\nnovierung nicht vorgesehen ist. In der Anlage Nr. 1 heißt es unter Buchst. b)\n\nausdrücklich, der Mieter müsse den für die erforderlichen Renovierungsmaß-\n\nnahmen anfallenden Betrag als Renovierungsablösung zahlen. Unklarheiten,\n\ndie dadurch entstehen könnten, daß der Mieter nach § 16 Ziff. 4 Buchst. c) des\n\nVertragstextes nur anteilige Kosten zu tragen haben soll, würden ohnehin ge-\n\nmäß § 5 AGBG zu Lasten der Kläger gehen.\n\n3. Zu folgen ist auch den Ausführungen in dem angefochtenen Urteil,\n\naufgrund eines Summierungseffektes sei auch die formularmäßige Überwäl-\n\nzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4\n\nBuchst. a) unwirksam. Wie das Berufungsgericht richtig angenommen hat, füh-\n\nren beide Regelungen bei einer Gesamtbetrachtung dazu, daß der Mieter durch\n\nein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten im Sinne des § 9 Abs. 1\n\nAGBG unangemessen benachteiligt wird (vgl. BGHZ 101, 253, 264). Die Re-\n\ngelung über die Pflicht des Mieters zur turnusmäßigen Renovierung und zur\n\nRenovierung am Ende der Mietzeit stehen in engem sachlichen Zusammen-\n\nhang. Sie sind zwar äußerlich nicht in einem einzigen Klauselwerk zusammen-\n\ngefaßt. Sie sind jedoch dadurch untrennbar miteinander verbunden, daß in § 16\n\nZiff. 5 des Mietvertrages auf die Anlage 1 verwiesen wird, die zudem in den\n\nVertrag eingeheftet ist.\n\nEine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit\n\neine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwir-\n\nken zweier für sich gesehen wirksamer Klauseln ergeben, davon abgesehen\n\naber auch dann, wenn eine dieser Klauseln, wie hier, schon für sich betrachtet\n\nunwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.; Senat, Urteil v. 14. Mai 2003, aaO).\n\nDenn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer\n\nTeil nur Bestand haben kann, wenn der andere unwirksam ist, kann sich wegen\n\ndes Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf\n\ndie Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen. Nichts anderes kann bei\n\näußerlich getrennten Klauseln gelten, die sich zumindest in einem bestimmten\n\nAnwendungsbereich wechselseitig ausschließen.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Deppert\nfür den wegen urlaubsbedingter\nAbwesenheit an der Unterschrifts-\nleistung verhinderten Richter am\nBundesgerichtshof\nDr. Leimert\n\nKarlsruhe, den 15.07.2003\n(Dr. Deppert)\n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_335-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-06-25/viii-zr-335-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_335-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_335-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-06-25/viii-zr-335-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_335-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:29:52.378357+00:00"}}