{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_333-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-03-26","aktenzeichen":"VIII ZR 333/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"ZVG § 151 Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung lie- gen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden An- ordnung der Zwangsverwaltung erfaßt wird (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n26. März 2003\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nVIII ZR 333/02\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nZVG § 151\n\nDer Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt\nauch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung lie-\ngen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden An-\nordnung der Zwangsverwaltung erfaßt wird (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148\nAbs. 1 Satz 1 ZVG).\n\nSoweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges\nVorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm\ndie betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind.\n\nBGH, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02 - LG Berlin\n\nAG Lichtenberg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 26. März 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter\n\nDr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62\n\ndes Landgerichts Berlin vom 30. September 2002 wird auf seine\n\nKosten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger sind seit 1997 Mieter einer Wohnung in dem Anwesen N. \n\n straße in B. . Nach dem Mietvertrag sind sie verpflichtet, neben der\n\nGrundmiete einen monatlichen Betriebskostenvorschuß in Höhe von 269,19 DM\n\nsowie einen Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß von 131,25 DM zu zahlen.\n\nÜber die geleisteten Vorschüsse ist nach § 3 Abs. 5 und § 5 Abs. 3 des Miet-\n\nvertrages jährlich zum Stichtag 31. Dezember bzw. 1. Januar abzurechnen.\n\nMit Beschluß vom 20. Januar 1999 ordnete das Amtsgericht Berlin-\n\nLichtenberg die Zwangsverwaltung für das Grundstück an und bestellte den\n\nBeklagten als Zwangsverwalter.\n\nAm 1. August 2000 erstellte die noch vom Vermieter beauftragte Haus-\n\nverwaltung eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998, die für die Kläger\n\nein Guthaben in Höhe von 1.999,75 DM ausweist. Eine Abrechnung über die\n\nHeiz- und Warmwasserkostenvorschüsse wurde bisher nicht erstellt. Die Kläger\n\nsind der Auffassung, der Beklagte sei ihnen gegenüber sowohl zur Auszahlung\n\ndes festgestellten Guthabens als auch zur Abrechnung der übrigen Neben-\n\nkosten und zur Erstattung eines sich daraus ergebenden Guthabens verpflich-\n\ntet.\n\nDer Beklagte hält die Klage für unbegründet. Er wendet ein, er sei nicht\n\npassiv legitimiert, weil der Abrechnungszeitraum 1998 vor seiner Bestellung als\n\nZwangsverwalter bereits abgelaufen gewesen sei und weil die Kläger im übri-\n\ngen an ihn keine Vorschüsse gezahlt hätten.\n\nDas Amtsgericht hat dem Zahlungsantrag im wesentlichen - bis auf einen\n\nTeil der Zinsen - stattgegeben; den weiteren Klageantrag hat es als Stufenklage\n\nbehandelt und durch Teilurteil den Beklagten verurteilt, die von den Klägern\n\ngeforderte Abrechnung zu erstellen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Be-\n\nklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner zugelassenen Revision\n\nverfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt:\n\nWerde die Zwangsverwaltung über ein Grundstück angeordnet, so unter-\n\nliege eine Nebenkostennachforderung des Vermieters ebenso wie rückständige\n\nMietforderungen der Beschlagnahme. Ergebe die Abrechnung dagegen ein\n\nGuthaben des Mieters, so sei kein Grund ersichtlich, weshalb der Zwangsver-\n\nwalter nicht seinerseits zur Auszahlung dieses Guthabens verpflichtet sein sol-\n\nle. Die im vorliegenden Fall von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung sei\n\nauch gegenüber dem Beklagten wirksam; daß die Beschlagnahme nicht in dem\n\nentsprechenden Abrechnungsjahr erfolgt sei, sei unerheblich. Im Verhältnis\n\nzum Mieter komme es auch nicht darauf an, ob dem Zwangsverwalter Neben-\n\nkostenvorschüsse zugeflossen seien.\n\nDer Beklagte sei auch verpflichtet, die Abrechnung über die Heiz- und\n\nWarmwasserkosten zu erstellen. Die Abrechnung von Nebenkosten gehöre zu\n\nseinen Verwalteraufgaben, und zwar auch dann, wenn sie den Zeitraum vor\n\nAnordnung der Zwangsverwaltung betreffe. Ergebe diese Abrechnung eine\n\nNachforderung, so werde diese von der Beschlagnahme umfaßt und der\n\nZwangsverwalter habe gemäß § 152 Abs. 1 ZVG für die Geltendmachung der\n\nForderung zu sorgen.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.\n\nDie Frage, in welchem Umfang ein Zwangsverwalter zur Abrechnung von\n\nNebenkosten für die vor seiner Bestellung liegende Zeit verpflichtet ist, wird in\n\nRechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet. Von ihrer Klärung\n\nhängt auch die Entscheidung ab, ob die Kläger vom Beklagten die Auszahlung\n\ndes Betriebskostenguthabens verlangen können.\n\n1. Nach einer Ansicht stellt der Zeitpunkt der Bestellung des Zwangsver-\n\nwalters eine Zäsur dar; danach hat der Zwangsverwalter Nebenkosten nur für\n\nden Zeitraum nach seiner Bestellung abzurechnen und auszugleichen (so z.B.\n\nAG Berlin-Neukölln, GE 1992, 271; ebenso wohl AG Berlin-Schöneberg, GE\n\n1990, 1091; Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-,\n\nPacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1523). Nach anderer Meinung hat der\n\nZwangsverwalter die Nebenkosten für den gesamten laufenden Abrechnungs-\n\nzeitraum abzurechnen, in welchen seine Bestellung fällt. Eine Aufspaltung der\n\nAbrechnung in die Zeitspanne vor und nach seiner Bestellung findet insofern\n\nnicht statt. Soweit er danach abzurechnen hat, ist er auch verpflichtet, eine et-\n\nwaige Nachforderung geltend zu machen bzw. ein Guthaben an den Mieter\n\nauszukehren, und zwar auch dann, wenn dieser die Vorauszahlungen in zuläs-\n\nsiger Weise noch an den Vermieter erbracht hat (so insbesondere OLG Ham-\n\nburg, NJW-RR 1990, 151 = MDR 1990, 248 = ZIP 1990, 320 = GE 1990, 41; LG\n\nBerlin, GE 1990, 1083; AG Berlin-Wedding, GE 1998, 360; AG Spandau, GE\n\n1990, 1091; Dassler/Schiffhauer/ Gerhardt/Muth, Zwangsversteigerungsgesetz,\n\n12. Aufl., § 152 Rdnr. 35; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., Vor\n\n§§ 535, 536 Rdnr. 160; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO, § 546 Rdnr. 351;\n\nStöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 17. Aufl., § 152 Rdnr. 9.9; ebenso wohl\n\nLG Berlin, GE 1998, 743 und 2000, 1327). Nach einer dritten Auffassung, die\n\nmit der dem Berufungsurteil zugrunde liegenden Meinung übereinstimmt, ist der\n\nZwangsverwalter nicht nur für den bei seiner Bestellung laufenden, sondern\n\nauch für zurückliegende Abrechnungszeiträume zuständig, soweit die entspre-\n\nchenden Nebenkostenabrechnungen fällig und noch nicht erledigt sind (Haar-\n\nmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 2. Aufl., § 6 ZwVerwVO\n\nRdnr. 19; dies., Handbuch zur Zwangsverwaltung, S. 90 Rdnr. 39).\n\n2. Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an.\n\na) Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das Recht und die\n\nPflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück\n\nin seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benut-\n\nzen; Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, hat er geltend zu\n\nmachen. An bestehende Miet- und Pachtverträge ist er gebunden (§ 152 Abs. 2\n\nZVG). Im einzelnen gelten für die Zwangsverwaltung die Bestimmungen über\n\ndie Anordnung der Zwangsversteigerung (§§ 15-27 ZVG) entsprechend, soweit\n\nsich nicht aus den §§ 147-151 ZVG etwas anderes ergibt (§ 146 Abs. 1 ZVG).\n\nSo gilt die Anordnung der Zwangsverwaltung als Beschlagnahme des Grund-\n\nstücks, und zwar in demselben Umfang wie bei einer Hypothek (§ 20 ZVG); je-\n\ndoch erstreckt sich bei der Zwangsverwaltung die Beschlagnahme - anders als\n\nbei der Zwangsversteigerung (§ 21 Abs. 2 ZVG ) - auch auf die Miet- und\n\nPachtzinsforderungen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG).\n\nb) Aus dem so umschriebenen Aufgabenbereich des Zwangsverwalters\n\nfolgt zunächst, daß der Verwalter nicht nur die laufenden, sondern in bestimm-\n\ntem Umfang auch rückständige Mietzinsforderungen einzuziehen hat. Denn auf\n\ndiese Forderungen erstreckt sich bei der Belastung des Grundstücks mit einer\n\nHypothek die Haftung des Grundstücks, sofern die Rückstände nicht länger als\n\nein Jahr fällig sind (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB); demzufolge werden sie auch\n\nvon der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfaßt\n\n(§§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG; Dassler/Schiffhauer/Gerhadt/Muth aaO § 148\n\nRdnr. 10; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Handbuch zur Zwangsverwal-\n\ntung, S. 90 Rdnr. 39; dies., Zwangsverwaltung, § 6 ZwVerwVO Rdnr. 19). Für\n\nNebenkostenforderungen, auch soweit sie vereinbarte Vorauszahlungen\n\nbetreffen, gilt nichts anderes. Auch sie stellen das Entgelt für bestimmte\n\n(Neben-)Leistungen des Vermieters dar, das der Verwalter zugunsten der Haf-\n\ntungsmasse einzuziehen hat (ebenso Eckert aaO, Rdnr. 1521; Stöber aaO,\n\n§ 148 Rdnr. 2.3). Soweit Nebenkosten nicht oder nicht in ausreichender Höhe\n\ngezahlt worden sind und deshalb mit einer Nachforderung zu rechnen ist, ergibt\n\nsich die Verpflichtung zur Geltendmachung dieser Forderung unmittelbar aus\n\n§ 152 Abs. 1, 2. HS. ZVG. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung aber nur\n\ndurch eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegt\n\ndie Erstellung dieser Abrechnung dem Verwalter jedenfalls insoweit, als eine\n\nmögliche Nachforderung der Beschlagnahme unterliegt. Diese Voraussetzung\n\nist hier erfüllt.\n\nc) Eine Nebenkostennachforderung wird nach der Rechtsprechung des\n\nSenats erst in dem Zeitpunkt fällig, in welchem die entsprechende Abrechnung\n\ndes Vermieters dem Mieter zugeht (BGHZ 113, 188, 191 ff.). Eine etwaige Ne-\n\nbenkostennachforderung für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ist\n\ndaher durch den Zwangsverwalter einzuziehen, und als zwingende Vorberei-\n\ntungsmaßnahme hierfür ist die Abrechnung zu erstellen. War der Beklagte hier-\n\nnach aber verpflichtet, die Abrechnung vorzunehmen, dann umfaßte diese Ver-\n\npflichtung auch den Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden Sal-\n\ndos, und zwar unabhängig davon, ob er zugunsten des Beklagten als Verwalter\n\nder Haftungsmasse (anstelle des Vermieters) oder zugunsten der Kläger als\n\nMieter bestand (Schmidt-Futterer/Langenberg aaO, § 546 Rdnr. 351; Haar-\n\nmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO S. 91, Rdnr. 41). Im letzteren Fall kann es\n\nwegen der Einheitlichkeit der Abrechnung auch nicht darauf ankommen, ob der\n\nBeklagte die noch vom Vermieter bzw. von der von diesem beauftragten Haus-\n\nverwaltung vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen erhalten hat (OLG\n\nHamburg aaO; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth aaO, § 152 Rdnr. 35; Stöber\n\naaO § 152 Rdnr. 9.9).\n\nAn diesem Ergebnis ändert sich schließlich auch dadurch nichts, daß die\n\nAbrechnung noch von der Hausverwaltungsfirma, die bisher im Auftrag des\n\nVermieters tätig geworden war, vorgenommen worden ist. Einwände gegen die\n\ninhaltliche Richtigkeit der Rechnung hat der Beklagte nicht vorgebracht.\n\nd) Nach den vorstehenden Ausführungen ist der Beklagte nicht nur zur\n\nAuszahlung des bisher ermittelten Nebenkostenguthabens der Kläger, sondern\n\nauch zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen für\n\ndas Jahr 1998 und zum Ausgleich bzw. zur Einziehung eines sich daraus erge-\n\nbenden Saldos verpflichtet.\n\nIII.\n\nNach alledem haben die Vorinstanzen die Klage sowohl hinsichtlich des\n\nZahlungsantrages als auch bezüglich des Antrages auf Erteilung einer Abrech-\n\nnung über die Heiz- und Warmwasserkosten zu Recht als begründet angese-\n\nhen. Die Revision des Beklagten ist daher zurückzuweisen.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Beyer\n\nDr. Leimert \n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_333-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-26/viii-zr-333-02","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":3},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 148","ref_norm":"148","n":3},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1123","ref_norm":"1123","n":2},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 146","ref_norm":"146","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_333-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_333-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-26/viii-zr-333-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_333-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:13:14.636561+00:00"}}