{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_311-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-07-09","aktenzeichen":"VIII ZR 311/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 9. Juli 2003 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 242 Cd, § 564 b Abs. 2 Nr. 2 (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) a) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. b) Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmißbrauchs unwirksam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 311/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nVerkündet am:\n9. Juli 2003\nP o t s c h ,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB § 242 Cd, § 564 b Abs. 2 Nr. 2 (in der bis zum 31. August 2001\ngeltenden Fassung)\n\na) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem\n\nMieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in\n\nderselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung,\n\ndie vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten.\n\nb) Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen\n\nRechtsmißbrauchs unwirksam.\n\nBGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02 - LG Frankfurt a.M.\nAG Frankfurt a.M.\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 11. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter\n\nDr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts\n\nFrankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 1. Oktober 2002 auf-\n\ngehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger als Vermieter nimmt die Beklagte auf Räumung von Wohn-\n\nraum nach einer auf Eigenbedarf gestützten ordentlichen Kündigung in An-\n\nspruch.\n\nDie Beklagte bewohnt aufgrund eines Mietvertrages aus dem Jahr 1976\neine im dritten Obergeschoß gelegene Drei-Zimmer-Wohnung mit 65 m2 Wohn-\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:17)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:19)(cid:18)(cid:8)(cid:20)(cid:21)(cid:5)(cid:22)(cid:7)(cid:23)(cid:20)(cid:16)(cid:24)(cid:17)(cid:25)(cid:27)(cid:26)(cid:12)(cid:28)(cid:14)(cid:15)(cid:16)(cid:5)(cid:8)(cid:29)(cid:31)(cid:30)! (cid:17)\"\n\nfläche zu einer Miete von 764,48 DM (390,87 \n\nan dem betreffenden Grundstück im Jahr 1993 erworben hat, kündigte mit\n\nSchreiben vom 6. Juni 2000 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs seines\n\nSohnes zum 30. Juli 2001.\n\nIm vierten Obergeschoß (Dachgeschoß) des Hauses, in dem auch die\n\nBeklagte wohnt, befindet sich eine weitere Drei-Zimmer-Wohnung, die ebenfalls\n\nüber 65 qm verfügt. Die Wohnung war zunächst vermietet, wurde jedoch zum\n\n31. Dezember 2001 frei. Sie wurde danach vom Kläger anderweitig weiterver-\n\nmietet, ohne daß er diese Wohnung zuvor der Beklagten zur Anmietung ange-\n\nboten hatte.\n\nNach im Jahr 2001 bestandenem Abitur nahm der Sohn des Klägers ei-\n\nnen ihm in K. zugewiesenen Studienplatz an. Der Kläger hat vorgetra-\n\ngen, daß der Eigenbedarf nach wie vor bestehe. Sein Sohn wolle alsbald nach\n\nF. zurückkehren und habe dort auch weiterhin seinen Lebens-\n\nmittelpunkt. Er halte sich an den Wochenenden sowie in den Semesterferien\n\nund bei jeder sich bietenden Gelegenheit in F. auf.\n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die\n\nhiergegen eingelegte Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Be-\n\nrufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Räumungsan-\n\ntrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, es könne dahinstehen, ob ein\n\nRäumungsanspruch des Klägers deshalb zu verneinen sei, weil es sich um eine\n\nunzulässige Vorratskündigung gehandelt habe oder ein etwaiger Eigenbedarf\n\nnachträglich mit der Studienaufnahme des Sohnes des Klägers in K. \n\nweggefallen sei. Denn dem geltend gemachten Räumungsanspruch stehe je-\n\ndenfalls der Einwand des Rechtsmißbrauchs nach § 242 BGB entgegen, weil\n\nnach Erlaß des amtsgerichtlichen Urteils in dem fraglichen Haus des Klägers\n\neine Wohnung frei geworden sei, die dieser vor der dann erfolgten Neuvermie-\n\ntung nicht der Beklagten als Alternativwohnung angeboten habe. Es obliege\n\ndem wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieter, dem gekündigten Mieter eine\n\nfreie oder frei werdende Alternativwohnung zu zumutbaren und angemessenen\n\nBedingungen anzubieten; anderenfalls sei das Räumungsverlangen rechts-\n\nmißbräuchlich. Der Vermieter sei gehalten, alles zu unternehmen, was in seiner\n\nMacht stehe, um die mit dem Verlust der angestammten Wohnung verbunde-\n\nnen Nachteile des Mieters im Rahmen des Möglichen zu mindern und so die\n\nsozial unerwünschten Folgen der allein aus seiner Sphäre herrührenden Lö-\n\nsung des Vertrages gering zu halten.\n\nDie Dachgeschoßwohnung sei als vergleichbare Alternativwohnung in\n\nFrage gekommen. Der Kläger habe ein Angebot auch nicht mit der Begründung\n\nunterlassen dürfen, daß die Beklagte gar nicht in eine Dachgeschoßwohnung\n\nhabe ziehen wollen und sich die Wohnung von Ausstattung und Preis her nicht\n\nleisten könne. Dies zu beurteilen, sei allein Sache des Mieters. Die Anbietpflicht\n\nsei nicht deshalb entfallen, weil die Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungs-\n\nfrist frei geworden sei. Eine Anbietpflicht bestehe zumindest bis zur Rechtskraft\n\neines Räumungsurteils.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.\n\n1. Entgegen der Auffassung der Revision ist allerdings das Berufungsge-\n\nricht zu Recht von dem Grundsatz ausgegangen, wonach der wegen Eigenbe-\n\ndarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere freie Wohnung\n\nim gleichen Haus zur Anmietung anbieten muß, sofern diese weiterhin vermie-\n\ntet werden soll. Anderenfalls ist die Geltendmachung dieses Kündigungsrechts\n\nrechtsmißbräuchlich und damit unwirksam. Dies ist in Literatur und Rechtspre-\n\nchung anerkannt (OLG Karlsruhe NJW-RR 1993, 660, LG Osnabrück WuM\n\n1998, 318, LG Berlin GE 1997, 240, LG Mannheim WuM 1996, 475, LG Bo-\n\nchum WuM 1994, 473, LG Hamburg WuM 1992, 192, Emmerich/Sonnenschein,\n\naaO, Rdnr. 59, Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 95, Grapen-\n\ntin in: Bub/Treier, aaO, IV Rdnr. 75, Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 112 ff.,\n\nPalandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 573 Rdnr. 24, a.A. Soergel/Heintzmann,\n\naaO, Rdnr. 53). Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist\n\nzwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehören-\n\nde Wohnung nutzen will, zu respektieren (vgl. auch BVerfG NJW 1994, 435). Es\n\nkann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Kündigung von Wohnraum\n\nin die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist\n\ndeshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist.\n\nAusnahmsweise ist eine Kündigung daher dann rechtsmißbräuchlich, wenn\n\ndem Vermieter eine andere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zur\n\nVerfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er sie wieder\n\nvermieten will.\n\n2. Umstritten und höchstrichterlich noch nicht entschieden ist die Frage,\n\nin welchem zeitlichen Rahmen dem Mieter eine freie oder frei werdende Woh-\n\nnung des Vermieters angeboten werden muß. Hierzu werden verschiedene\n\nAuffassungen vertreten.\n\nNach einer Meinung (so LG Köln WuM 1994, 212, Lammel, aaO\n\nRdnr. 101, Grapentin in: Bub/Treier, aaO IV Rdnr. 74, Staudinger/Sonnen-\n\nschein, aaO Rdnr. 91) besteht eine solche Anbietpflicht nur bis zum Ende der\n\nKündigungsfrist. Nach anderer Auffassung soll die Anbietpflicht des Vermieters\n\njedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluß des Räumungsrechtsstreits beste-\n\nhen (so LG Köln WuM 1984, 248). Schließlich wird angenommen, daß die An-\n\nbietpflicht auch über den Zeitpunkt der Rechtskraft des Räumungstitels hinaus\n\nbis zur Räumung der Wohnung gegeben sei (so Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV\n\nRdnr. 136 und Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rdnr. 114).\n\nDer Senat ist der Auffassung, daß die dem Vermieter obliegende Ver-\n\npflichtung, dem Mieter eine vorhandene Alternativwohnung anzubieten, grund-\n\nsätzlich nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist besteht. Anderenfalls würde\n\nderjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der\n\nKündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält.\n\nEr würde ermutigt, einen Rechtsstreit allein in der Hoffnung zu führen, daß im\n\nVerlaufe des Verfahrens eine andere Wohnung im selben Haus frei würde. So-\n\nweit sich ein Mieter gegen eine Kündigung des Vermieters wehrt, weil er der\n\nAuffassung ist, daß tatsächlich Eigenbedarf nicht vorliege, und in diesem Ver-\n\nfahren obsiegt, ist die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung ohnehin un-\n\nwirksam, so daß er in seiner Wohnung verbleiben kann. Auf die Frage des An-\n\nbietens einer Alternativwohnung kommt es in diesem Fall nicht an.\n\nNachvertragliche Treuepflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter\n\ndes Inhalts, daß nach Beendigung des Mietverhältnisses noch die Anbietpflicht\n\nbestände, sind nicht anzuerkennen. Wäre für die Anbietpflicht an das Ende ei-\n\nnes Räumungsverfahrens anzuknüpfen, würde der Vermieter unangemessen in\n\nseinen Eigentumsrechten beschränkt. Zwar ist er - wie ausgeführt - gehalten,\n\naufgrund des bei einer Eigenbedarfskündigung erheblichen Eingriffs in die Le-\n\nbensführung des Mieters die Folgen der Kündigung abzumildern und dem Mie-\n\nter deshalb, soweit möglich, eine Alternativwohnung anzubieten. Diese Ver-\n\npflichtung endet jedoch bei einer berechtigt ausgesprochenen Kündigung we-\n\ngen Eigenbedarfs mit der Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der\n\nKündigungsfrist. Bei Annahme einer noch weitergehenden, nach Vertragsende\n\nfortgeltenden vertraglichen Anbietpflicht aus dem Gesichtspunkt von Treu und\n\nGlauben wäre der Vermieter nicht nur während des Laufs der Kündigungsfrist,\n\nsondern auch noch während eines unter Umständen langwierigen Rechtsstreits\n\ndurch mehrere Instanzen gehindert, freie oder frei werdende Wohnungen im\n\ngleichen Haus an einen anderen Mieter zu vermieten. Durch all diese Nachteile\n\nwürde er in seinem durch Art. 14 GG geschützten Eigentumsrecht unverhält-\n\nnismäßig eingeschränkt.\n\nDa im gegebenen Fall die Alternativwohnung im vierten Obergeschoß\n\nerst zum 31. Dezember 2001, also fünf Monate nach Ablauf der Kündigungs-\n\nfrist, frei wurde, hat der Kläger gegen die ihm obliegende Pflicht, der Beklagten\n\neine Alternativwohnung anzubieten, nicht verstoßen.\n\nIII.\n\nDas Urteil des Landgerichts ist demnach aufzuheben. Das Berufungsgericht hat\n\nin seiner Entscheidung offengelassen, ob der Kläger Eigenbedarf geltend ma-\n\nchen kann; hierzu haben die Parteien unter Beweisantritt umfangreich vorgetra-\n\ngen. Die Sache ist daher noch nicht zur Endentscheidung reif, sondern zur\n\nneuen Verhandlung an das Landgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1\n\nSatz 1 ZPO).\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Beyer\n\nDr. Leimert \n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_311-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-09/viii-zr-311-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_311-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_311-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-09/viii-zr-311-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_311-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:33:16.069313+00:00"}}