{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_274-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-07-16","aktenzeichen":"VIII ZR 274/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 536b, 536c BGB Verkündet am: 16. Juli 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle a) Hat ein Wohnungsmieter, dessen Mietvertrag vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreform- gesetzes am 1. September 2001 geschlossen worden ist, in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. sein Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er den Mangel län- gere Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter gezahlt hat, so verbleibt es hinsichtlich der bis zum 1. September 2001 fällig gewordenen Mieten bei die- sem Rechtsverlust. Die Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes und der hierzu er- gangenen Übergangsvorschriften führen nicht zu einem Wiederaufleben des Minderungs- rechts. b) Für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten schei- det eine analoge Anwendung des § 536b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. ge- treten ist, aus. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c BGB. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wor- den sind. c) Soweit hiernach das Minderungsrecht des Mieters nach dem 1. September 2001 nicht entsprechend der bisherigen Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. erloschen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Mieter dieses Recht unter den strenge- ren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB) oder des stillschweigenden Verzichts verloren hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 274/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nja\n\nBGHR: ja\n\nBGB §§ 536b, 536c BGB\n\nVerkündet am:\n16. Juli 2003\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\na) Hat ein Wohnungsmieter, dessen Mietvertrag vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreform-\ngesetzes am 1. September 2001 geschlossen worden ist, in entsprechender Anwendung\ndes § 539 BGB a.F. sein Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er den Mangel län-\ngere Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter gezahlt hat, so\nverbleibt es hinsichtlich der bis zum 1. September 2001 fällig gewordenen Mieten bei die-\nsem Rechtsverlust. Die Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes und der hierzu er-\ngangenen Übergangsvorschriften führen nicht zu einem Wiederaufleben des Minderungs-\nrechts.\n\nb) Für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten schei-\ndet eine analoge Anwendung des § 536b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. ge-\ntreten ist, aus. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter\nwegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c\nBGB. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wor-\nden sind.\n\nc) Soweit hiernach das Minderungsrecht des Mieters nach dem 1. September 2001 nicht\nentsprechend der bisherigen Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB\na.F. erloschen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Mieter dieses Recht unter den strenge-\nren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB) oder des stillschweigenden Verzichts\nverloren hat.\n\nBGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02 - LG Frankfurt am Main\nAG Frankfurt am Main\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch die Vorsitzende Richterin\n\nam Bundesgerichtshof Dr. Deppert sowie die Richter am Bundesgerichtshof\n\nDr. Beyer, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen auf die mündliche Verhand-\n\nlung vom 7. Mai 2003\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 11. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Frankfurt am Main vom 27. August 2002 im\n\nKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Landgericht die\n\nBerufung des Beklagten auch hinsichtlich der Verurteilung zur\n\nZahlung der rückständigen Miete für den Monat September 2001\n\nzurückgewiesen hat.\n\nDie weitergehende Revision wird zurückgewiesen.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung\n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,\n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin ist Eigentümerin eines in F., H.-Straße gelegenen Mehrfa-\n\nmilienhauses. Eine im Erdgeschoß dieses Anwesens befindliche Wohnung hat\n\nsie seit 1979 an den Beklagten vermietet. Mit der vorliegenden Klage verlangt\n\nsie vom Beklagten die Zahlung rückständiger Miete für die Zeit von September\n\n1999 bis einschließlich September 2001. Dem liegt folgender Sachverhalt\n\nzugrunde:\n\nEtwa seit der Jahreswende 1994/95 fühlte sich der Beklagte nach seiner\n\nBehauptung durch Lärm gestört, der von den kurz zuvor eingezogenen Bewoh-\n\nnern einer benachbarten Wohnung ausgegangen sein soll. Erstmals mit Schrei-\n\nben vom 22. Februar 1997 beschwerte er sich bei der Klägerin über die ständi-\n\nge Ruhestörung; weitere ähnliche Schreiben folgten. Nachdem der Beklagte\n\nunter dem 26. Juni 1997 angekündigt hatte, er werde wegen des Lärms die\n\nMiete um 70 DM mindern, reduzierte die Klägerin auf seine Aufforderung hin\n\nden Bankeinzug in dieser Höhe.\n\nIm Juli 1997 und erneut im März 1998 teilte die Klägerin dem Beklagten\n\nmit, daß sie die Mieter der Nachbarwohnung angeschrieben und zur Unterlas-\n\nsung der Lärmbelästigungen aufgefordert habe. Anfang 1999 mahnte sie beim\n\nBeklagten die Bezahlung des bis Dezember 1998 aufgelaufenen Mietrückstan-\n\ndes in Höhe von insgesamt 1.450,47 DM an. Dieser Aufforderung kam der Be-\n\nklagte unter Vorbehalt nach.\n\nDa nach dem Vorbringen des Beklagten Abhilfeversuche der Klägerin\n\nhinsichtlich der angeblichen Ruhestörungen erfolglos geblieben waren, machte\n\nder Beklagte mit Schreiben vom 16. September 1999 abermals eine Minderung\n\nder Miete, und zwar um 69,90 DM, geltend. Weil die Klägerin hierauf nicht rea-\n\ngierte, widerrief der Beklagte schließlich die Bankeinzugsermächtigung. Für den\n\nMonat September 1999 zahlte er überhaupt keine und für die Zeit von Novem-\n\nber 1999 bis einschließlich September 2001 lediglich eine um 69,90 DM gemin-\n\nderte Miete. Die dadurch entstandenen Mietrückstände in Höhe von insgesamt\n\n2.083,19 DM (1.065,12 \n\nage.\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:14)(cid:11)(cid:15)(cid:5)(cid:16)(cid:1)(cid:18)(cid:17)(cid:20)(cid:19)(cid:15)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:7)(cid:16)(cid:11)(cid:15)(cid:21)(cid:23)(cid:22)(cid:25)(cid:24)(cid:26)(cid:21)(cid:28)(cid:27)(cid:29)(cid:3)\n\n(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:14)(cid:11)(cid:15)(cid:5)(cid:16)(cid:7)(cid:8)(cid:11)(cid:2)(cid:5)(cid:31)(cid:30) (cid:27)\n\nDie Klägerin hat zunächst behauptet, bei einer Überprüfung hätten sich\n\ndie Vorwürfe des Beklagten hinsichtlich der Lärmbelästigungen nicht bestätigt.\n\nIm weiteren Verfahren hat sie sich überdies darauf berufen, der Beklagte habe\n\njedenfalls ein etwaiges Recht zur Mietminderung dadurch verloren, daß er trotz\n\nKenntnis von der behaupteten Ruhestörung über zwei Jahre lang - bis Juni\n\n1997 - die Miete vollständig und vorbehaltlos gezahlt habe. Dem hat der Be-\n\nklagte entgegengehalten, die Lärmbelästigungen hätten sich im Laufe der Zeit\n\nimmer mehr verstärkt; außerdem sei nach der Neuregelung des § 536c BGB\n\ndie frühere Rechtsprechung zur entsprechenden Anwendung des § 539 BGB\n\na.F. nicht mehr anwendbar.\n\nDas Amtsgericht hat der Klage - von einem Teil der Zinsen abgesehen -\n\nstattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Land-\n\ngericht zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-\n\non verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung in vollem Umfang weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:\n\nEs könne offen bleiben, ob der Beklagte wegen der behaupteten Lärm-\n\nbelästigung zur Minderung der Miete oder sogar - für September 1999 - zur\n\nvollständigen Zahlungsverweigerung berechtigt gewesen sei; denn er sei in\n\nentsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. oder des § 536b BGB n.F. mit\n\neiner Mietminderung schon dem Grunde nach ausgeschlossen gewesen. Des-\n\nhalb könne auch dahinstehen, ob im vorliegenden Fall die am 1. September\n\n2001 in Kraft getretene Neufassung des § 536b BGB bereits für den Zeitraum\n\nbis zum 31. August 2001 maßgebend sei oder ob insoweit noch § 539 BGB a.F.\n\nheranzuziehen sei. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes\n\nzum früheren Mietrecht sei der Mieter in entsprechender Anwendung des § 539\n\nBGB a.F. mit der Mietminderung für die Vergangenheit und Zukunft ausge-\n\nschlossen, wenn er im Verlauf der Mietzeit Kenntnis von einem Mangel erlange\n\nund dennoch den ungeminderten Mietzins über eine gewisse Zeit vorbehaltlos\n\nweiterzahle. Dasselbe Ergebnis sei nunmehr auch aus der entsprechenden\n\nAnwendung des an die Stelle des § 539 BGB a.F. getretenen § 536b BGB n.F.\n\nherzuleiten. Diese Frage sei zwar im Schrifttum und in der jüngsten Rechtspre-\n\nchung der Instanzgerichte umstritten; auch spreche gegen eine analoge An-\n\nwendung des § 536b BGB n.F., daß nach der amtlichen Begründung, die die\n\nVorschrift als abschließende Regelung für Fälle der vorliegenden Art ansehe,\n\neine planwidrige Regelungslücke verneint werden könne und eine Analogie\n\ndamit von vornherein ausgeschlossen sei. Die der Begründung zugrundelie-\n\ngende Auffassung habe jedoch im Gesetzestext keinen hinreichenden Nieder-\n\nschlag gefunden und betreffe überdies nur einen relativ kleinen Teil der in der\n\nPraxis vorkommenden Fälle. Im übrigen sprächen sowohl die Vorschrift des\n\n§ 536c BGB n.F., der ohne inhaltliche Änderungen an die Stelle des § 545 BGB\n\na.F. getreten sei, als auch die Übergangsregelung des Art. 229 § 3 EGBGB, die\n\nfür die große Zahl der Altfälle der vorliegenden Art keine Bestimmung enthalte,\n\ngegen die Annahme, daß es sich bei § 536b BGB n.F. um eine abschließende\n\nRegelung handele, die eine analoge Anwendung ausschließe.\n\nDie tatsächlichen Voraussetzungen eines Minderungsausschlusses we-\n\ngen längerer vorbehaltloser und ungeminderter Mietzahlung trotz Kenntnis von\n\ndem Mangel seien gegeben. Die angebliche Lärmbelästigung sei dem Beklag-\n\nten bereits zwei Jahre lang bekannt gewesen, bevor er sich das erste Mal hier-\n\nüber bei der Klägerin beschwert habe. Daß die Klägerin ab Juli 1997 nur noch\n\ndie um 70 DM geminderte Miete eingezogen habe, sei unerheblich, da sie an\n\ndie vom Beklagten erklärte Beschränkung der Einzugsermächtigung gebunden\n\ngewesen sei und ihrem Verhalten deshalb kein Erklärungswert zukomme. Das\n\nMinderungsrecht des Beklagten sei auch nicht aus anderen Gründen wieder\n\naufgelebt; weder habe die Klägerin eine ausdrückliche Beseitigungszusage er-\n\nteilt, noch hätten sich die den Mangel begründenden Umstände in der Folgezeit\n\nerheblich verändert.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung insoweit stand,\n\nals es um die Mietminderung für den Zeitraum bis einschließlich August 2001\n\ngeht. Für den Monat September 2001 ist der Beklagte dagegen an einer Minde-\n\nrung der Miete nicht gehindert, falls - was bislang offen ist - die entsprechenden\n\ntatsächlichen Voraussetzungen erfüllt sind.\n\n1. Für Fälle der vorliegenden Art hat der Bundesgerichtshof in ständiger\n\nRechtsprechung den Grundsatz entwickelt, daß der Mieter das Recht zur Miet-\n\nminderung wegen eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt geworde-\n\nnen Mangels der Mietsache in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F.\n\nverliert, wenn er die Miete ungekürzt, über einen längeren Zeitraum und ohne\n\nVorbehalt weiterzahlt; dabei kann eine Frist von sechs Monaten im Regelfall als\n\n\"längerer Zeitraum\" angesehen werden. Der Verlust des Minderungsrechts gilt\n\nanalog § 539 BGB a.F. auch für die weiteren Mietraten (zuletzt BGH, Urteil vom\n\n11. Dezember 1991- XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, 267 = WM 1992, 583 unter\n\nIII 1; Urteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 63/95, NJW 1997, 2674 = WM 1997,\n\n2002 unter 2 a und b aa; Urteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98, NJW 2000,\n\n2663 = WM 2000, 1965 unter 3, Urteil vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01,\n\njew. m.w.Nachw.; vgl. RG, JW 1936, 2706 mit Anm. Roquette). Dieser Recht-\n\nsprechung haben sich die Instanzgerichte angeschlossen (z.B. OLG Naumburg,\n\nZMR 2001, 617; OLG Hamburg, ZMR 1999, 328; OLG Koblenz, ZMR 2002,\n\n744; OLG Köln, ZMR 2001, 121; OLG Frankfurt, WuM 2000, 116; OLG Hamm,\n\nZMR 2000, 93 und MDR 1988, 410; OLG Düsseldorf, ZMR 1987, 329). Auch in\n\nder Kommentarliteratur hat sie einhellige Zustimmung gefunden \n\n(z.B.\n\nBlank/Börstinghaus, Miete, § 539 Rdnr. 20, 21; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch\n\nder Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., \n\nIII.B Rdnr. 1413; Emme-\n\nrich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 537 Rdnr. 36; Schmidt-Futterer/\n\nEisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., § 539 Rdnrn. 29-41, jew. m.w.Nachw.; kritisch\n\ndagegen Wichert ZMR 2000, 65).\n\n2. Für die Zeit bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes ist\n\nhieran festzuhalten. Von dieser Rechtsprechung geht an sich auch die Revision\n\naus; sie meint jedoch, die bisher praktizierte analoge Anwendung des § 539\n\nBGB a.F. sei im Hinblick auf die Neuregelung der §§ 536b, 536c BGB n.F. und\n\ndas Fehlen einer Übergangsregelung jetzt auch für Altfälle nicht mehr gerecht-\n\nfertigt. Insoweit komme allenfalls noch der Tatbestand der Verwirkung (§ 242\n\nBGB) in Betracht. Das trifft nicht zu.\n\nDas Mietrechtsreformgesetz ist am 1. September 2001 in Kraft getreten\n\n(Art. 11) und ist daher, soweit es nach seinem zeitlichen Geltungswillen das hier\n\nstreitige Rechtsverhältnis erfaßt, vom Revisionsgericht zu berücksichtigen\n\n(BGHZ 9, 101). Der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 EGBGB ist zu ent-\n\nnehmen (vgl. die Gesetzesbegründung BT-Drucks. 14/4553 S. 75), daß der\n\nGesetzgeber das neue Mietrecht - abweichend von dem in Art. 170 EGBGB\n\nzum Ausdruck gekommenen Rechtsgedanken - grundsätzlich auf die vor sei-\n\nnem Inkrafttreten begründeten Verträge anwenden will (vgl. BGHZ 44, 192,\n\n194; 10, 391, 394 f.). Dies kann jedoch nicht für die schon zuvor fällig geworde-\n\nnen, als wiederkehrende Leistungen entstandenen einzelnen Mietzinsansprü-\n\nche gelten, die durch Verlust des Minderungsrechts analog § 539 BGB a.F. der\n\nHöhe nach feststehen (vgl. BGHZ 10 aaO für geleistete Prämienraten). Auch\n\nsoweit sie noch nicht erfüllt sind, leben die für diese Forderungen an sich be-\n\nstehenden, analog § 539 BGB a.F. erloschenen Minderungsrechte nicht wieder\n\nauf. Auch die Übergangsvorschriften des Art. 229 § 3 EGBGB, insbesondere\n\ndie in Absatz 1 genannten Tatbestände, lassen den Willen des Gesetzgebers\n\nerkennen, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes die vor dem\n\n1. September 2001 abgeschlossenen Sachverhalte von dem neuen Recht un-\n\nberührt zu lassen.\n\nDas Landgericht hat daher zutreffend angenommen, der Beklagte habe\n\nfür die Zeit bis einschließlich August 2001 sein Recht zur Minderung der Miete\n\nwegen der behaupteten Lärmbelästigung eingebüßt, weil er bereits seit der Jah-\n\nreswende 1994/95 Kenntnis von diesem Mangel gehabt und dennoch bis Juni\n\n1997 die Miete vorbehaltlos und ungemindert weitergezahlt habe. Die Feststel-\n\nlung des Berufungsgerichts, wonach die tatsächlichen Voraussetzungen vor-\n\ngelegen haben, die nach der bisherigen Rechtsprechung zu einem Ausschluß\n\ndes Minderungsrechts führen, wird von der Revision nicht angegriffen.\n\nIII.\n\n1. Für den Monat September 2001 hat der Beklagte jedoch entgegen der\n\nAuffassung des Landgerichts sein Recht zur Minderung der Miete nicht aus\n\nRechtsgründen verloren. Insoweit kann die bisherige Rechtsprechung zur ana-\n\nlogen Anwendung des § 539 BGB a.F. nicht mehr herangezogen werden, weil\n\ndurch die Neuregelung des Mietrechts ihre Grundlage entfallen ist.\n\na) Mietzinsansprüche entstehen für jeden Monat (oder sonstigen Bemes-\n\nsungszeitraum) neu. Ab dem 1. September 2001 gelten deshalb, soweit nicht in\n\nArt. 229 EGBGB, insbesondere in Art. 229 § 3, etwas anderes bestimmt ist\n\n- was hier nicht der Fall ist -, die neuen Mietrechtsvorschriften auch für beste-\n\nhende Mietverhältnisse (vgl. oben zu II, 2). Es stellt sich nunmehr die Frage, ob\n\nder Mieter wegen Lärmbelästigungen im Monat September 2001 - der Zeit,\n\nwährend der auch nach Inkrafttreten des neuen Mietrechts der Wohnwert seiner\n\nWohnung gemindert gewesen sein soll - gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB \"nur\n\neine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten\" hat. Da § 539 BGB a.F.\n\nnicht mehr analog anzuwenden ist, könnte ein Rechtsverlust nur noch nach den\n\nVorschriften der §§ 536b, 536c BGB stattfinden. Eine entsprechende Anwen-\n\ndung des § 536b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, auf\n\nFälle der nachträglichen Kenntniserlangung des Mieters vom Vorliegen eines\n\nMangels ist nach der neuen Rechtslage aber nicht (mehr) gerechtfertigt, so daß\n\nder Mieter sein Minderungsrecht nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB geltend ma-\n\nchen kann.\n\nb) Die Frage, ob und inwieweit sich die Reform des Mietrechts auf die\n\nbisherige Praxis des Ausschlusses des Rechts zur Mietminderung auswirkt, ist\n\nallerdings im Schrifttum umstritten und höchstrichterlich bisher nicht beantwor-\n\ntet. Die bislang veröffentlichte Rechtsprechung der Instanzgerichte ist unein-\n\nheitlich.\n\nDie obergerichtliche Rechtsprechung und ein Teil der Literatur vertritt\n\n- wie im vorliegenden Fall das Berufungsgericht - die Auffassung, daß die zu\n\n§ 539 BGB a.F. entwickelten Grundsätze auch nach Inkrafttreten des Miet-\n\nrechtsreformgesetzes für § 536b BGB gelten. Zur Begründung wird im wesentli-\n\nchen ausgeführt, ein entgegenstehender Wille des Gesetzgebers sei nicht ein-\n\ndeutig festzustellen. Überdies seien die in den Gesetzesmaterialien angeführten\n\nBedenken gegen die bisherige Rechtsprechung nicht tragfähig und in den neu-\n\nen Vorschriften nicht erkennbar zum Ausdruck gekommen; sie seien daher für\n\nden Richter nicht bindend. Die Praxis sei auf die Heranziehung der Leitlinien\n\nangewiesen, die der Bundesgerichtshof zur Anwendung des § 539 BGB a.F.\n\nentwickelt habe und die sich bewährt hätten (so OLG Naumburg, Urteil vom\n\n27. November 2001, NZM 2002, 251; OLG Dresden, Urteil vom 18. Juni 2002,\n\nNJW-RR 2002, 1163; Eckert, NZM 2001, 409; Haas, Das neue Mietrecht - Miet-\n\nrechtsreformgesetz, Erl. zu § 536b BGB, Rdnrn. 3 und 4; Kossmann, Handbuch\n\nder Wohnraummiete, 6. Aufl., § 64 Rdnrn. 9 und 10; Lammel, Wohnraummiet-\n\nrecht, 2. Aufl., § 536b, Rdnrn. 19 ff.; Sternel, ZMR 2002, 1, 2; Timme, NZM\n\n2002, 685, 687; offengelassen: KG ZMR 2002, 111).\n\nNach der Gegenmeinung muß die bisherige Rechtsprechung für die\n\nneue Gesetzeslage aufgegeben werden; jedoch soll auch nach dieser Ansicht\n\nein Verlust des Minderungsrechts künftig möglich sein, allerdings nur unter den\n\nstrengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB). Einigkeit besteht\n\ndarin, daß der in der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 536b BGB n.F.\n\nzum Ausdruck gekommene Wille des Gesetzgebers nicht ignoriert werden kön-\n\nne (Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 536c Rdnrn. 8 und 9; Pa-\n\nlandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 536b Rdnr. 8; Eisenschmid, WuM 2001,\n\n215; Kinne, GE 2001, 1105; Langenberg, NZM 2001, 212, 213; Lützenkirchen,\n\nWuM 2002, 179, 187f; ders., Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 582 ff.; Wichert,\n\nAnm. zu KG, NZM 2002, 111/114).\n\n2. Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Einer ana-\n\nlogen Anwendung des § 536b BGB auf während der Mietzeit auftretende Män-\n\ngel (§ 536c BGB) im Sinne der bisherigen Rechtsprechung steht der eindeutige\n\nWille des Gesetzgebers des Mietrechtsreformgesetzes entgegen.\n\na) Ebensowenig wie bei den Vorschriften der §§ 539, 545 BGB a.F. läßt\n\nsich dem Wortlaut der Bestimmungen der §§ 536b, 536c BGB entnehmen, daß\n\nder Mieter sein Recht zur Minderung der Miete auch für die Zukunft verliere,\n\nwenn ein Mangel nach Abschluß des Mietvertrages oder Übernahme der Miet-\n\nsache durch den Mieter eintritt oder wenn der Mieter von dem Mangel nach-\n\nträglich Kenntnis erlangt und er dennoch über einen längeren Zeitraum die\n\nMiete ohne Vorbehalt und ungekürzt weiterzahlt. In § 536b BGB, der § 539\n\nBGB a.F. entspricht, ist lediglich der Verlust des Minderungsrechts wegen eines\n\nanfänglich vorhandenen und bekannten - oder infolge grober Fahrlässigkeit un-\n\nbekannten -, aber nicht gerügten Mangels geregelt. Hinsichtlich des nachträg-\n\nlich entstandenen oder bekannt gewordenen Mangels sieht das Gesetz in\n\n§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB ebenso wie in § 545 BGB a.F. nur vor, daß der Mie-\n\nter solange keine Minderung verlangen kann, wie er die Mangelanzeige an den\n\nVermieter unterläßt und der Vermieter infolgedessen keine Abhilfe schaffen\n\nkann. Daraus folgt, daß der Mieter von dem in § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB um-\n\nschriebenen Zeitpunkt an zur Minderung berechtigt ist, solange der Mangel\n\nnicht beseitigt ist. Zahlt er dennoch zunächst über einen längeren Zeitraum und\n\nohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter, kann er zwar - soweit ihm, wie\n\nim Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise anzunehmen,\n\nsein Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt ist - die \"Überzahlung\" nicht\n\nzurückfordern (§ 814 BGB). Der Gesetzestext schließt es aber nicht aus, daß er\n\nfür die Zukunft immer noch mindern kann, ohne durch sein bisheriges Verhalten\n\ndaran gehindert zu sein. Das ist beim anfänglichen Mangel anders, weil mit\n\ndem Unterlassen der rechtzeitigen Rüge das Minderungsrecht und alle anderen\n\nGewährleistungsrechte des Mieters kraft ausdrücklicher gesetzlicher Regelung\n\nendgültig verloren gehen.\n\nb) Eine Analogie zu § 536b BGB in Fortführung der bisherigen Recht-\n\nsprechung zu dem gleichlautenden § 539 BGB a.F. kommt nicht mehr in Be-\n\ntracht. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Rege-\n\nlungslücke enthält (vgl. dazu BGHZ 149, 165, 174; Larenz/Canaris, Methoden-\n\nlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl. 1995, S. 194 ff.; Canaris, Festschrift für\n\nBydlinski, 2002, S. 47, 82 ff.) und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher\n\nHinsicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber ge-\n\nregelt hat, daß angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer\n\nInteressenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten\n\nlassen wie bei dem Erlaß der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem glei-\n\nchen Abwägungsergebnis gekommen (so zuletzt BGH, Urteil vom 13. März\n\n2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter II 2 b bb; vgl. auch BGHZ 105, 140,\n\n143; 110, 183, 193; 120, 239, 252; 135, 298, 300). Die Lücke muß sich also aus\n\neinem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem kon-\n\nkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben.\n\nEine derartige Regelungslücke war aus den von der bisherigen Recht-\n\nsprechung des Bundesgerichtshofes angenommenen Gründen für die frühere\n\nGesetzeslage zu bejahen. Sie ist jedoch bei der jetzigen, durch das Mietrechts-\n\nreformgesetz geschaffenen Rechtslage nicht mehr vorhanden. In der Begrün-\n\ndung des Regierungsentwurfs zu § 536b, der das Gesetzgebungsverfahren in-\n\nsoweit ohne Gegenäußerungen unverändert durchlaufen hat, heißt es aus-\n\ndrücklich, daß - bewußt - \"davon abgesehen (wurde), im Zusammenhang mit\n\nder Vorschrift des § 536b-Entwurf eine Regelung für den Fall zu treffen, daß der\n\nMieter den Mangel erst nach Vertragsschluß erkennt und trotz Kenntnis des\n\nMangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller\n\nHöhe weiterzahlt\" (BT-Drucks. 14/4553 S. 41 f.). Sodann geht die Begründung\n\nauf die bisherige Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB\n\na.F. ein, die sie als nicht gerechtfertigt bezeichnet und der sie mit dem Hinweis\n\nauf die \"als ausreichend und sinnvoll\" erachtete Regelung des § 545 a.F. und\n\ndie \"zusätzliche Handhabe\" der §§ 242, 814 BGB zur rechtlich befriedigenden\n\nLösung des Problems entgegentritt. Das Ergebnis dieser und weiterer Erwä-\n\ngungen wird schließlich dergestalt zusammengefaßt (\"Somit gilt für Mängel Fol-\n\ngendes: ...\"), daß damit klargestellt wird, bei § 536c BGB solle es sich um eine\n\nabschließende Regelung für nachträglich sich zeigende Mängel handeln. Wie in\n\nder Begründung des Entwurfs weiter ausgeführt wird, werde dies im Gesetz\n\ndadurch zum Ausdruck gebracht, daß \"die beiden Vorschriften anders als bisher\n\nunmittelbar nacheinander angeordnet worden sind und ihr Anwendungsbereich\n\nauch durch die Überschriften deutlicher gekennzeichnet ist\".\n\nDa der Gesetzgeber das Problem erkannt und die von der Rechtspre-\n\nchung hierzu entwickelten Grundsätze erwogen, sich aber dennoch bewußt ge-\n\ngen eine derartige gesetzliche Regelung entschieden hat, bleibt für die Annah-\n\nme einer planwidrigen Regelungslücke im Rahmen des § 536c BGB und die\n\ndadurch eröffnete Möglichkeit einer Analogie zu § 536b BGB kein Raum.\n\n3. Da aufgrund des erklärten Willens des Gesetzgebers des Mietrechts-\n\nreformgesetzes, wie ausgeführt, eine planwidrige Regelungslücke für die hier\n\nzu entscheidende Frage nicht mehr angenommen werden kann und somit eine\n\nanaloge Anwendung des § 536b BGB in Fortführung der bisherigen Rechtspre-\n\nchung zu § 539 BGB a.F. ausgeschlossen ist, kann der Mieter nunmehr\n\n- mangels einer entgegenstehenden Übergangsvorschrift - die Miete grundsätz-\n\nlich auch wegen eines solchen Mangels (wieder) mindern, hinsichtlich dessen\n\ner nach altem Recht das Minderungsrecht für den früheren Mietzins verloren\n\nhatte (ebenso Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 188; ähnlich insoweit wohl auch\n\nHaas aaO S. 105 Rdnr. 6). Die Minderung ist nur noch unter den Vorausset-\n\nzungen des ausdrücklichen oder stillschweigenden Verzichts (vgl. RG JW 1936,\n\n2706 mit Anm. Roquette; Senatsurteil vom 19. September 1974 - VIII ZR 63/73,\n\nNJW 1974, 2233) oder des § 242 BGB, insbesondere der Verwirkung, ausge-\n\nschlossen (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 536b Rdnr. 8), wobei die\n\nUmstände des Einzelfalles sowie die Person des Mieters - Mieter von Wohn-\n\nraum oder geschäftserfahrener Mieter von Gewerberaum - durchaus von Be-\n\ndeutung sein können.\n\nIV.\n\nEine abschließende Entscheidung der Frage, ob der Beklagte sein Min-\n\nderungsrecht infolge Verzichts oder wegen Verwirkung für die Zeit ab\n\n1. September 2001 verloren hat, und, falls dies zu verneinen ist, ob die be-\n\nhaupteten Lärmbelästigungen vorgelegen haben, ist dem Senat auf der Grund-\n\nlage der bisher getroffenen Feststellungen nicht möglich.\n\nDas Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit das Landgericht ein\n\nRecht des Beklagten zur Mietminderung auch für die Zeit nach dem Inkrafttre-\n\nten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 in entsprechender\n\nAnwendung des § 536b BGB verneint hat. In diesem Umfang ist die Sache zur\n\nneuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-\n\nweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im übrigen erweist sich die Revision als un-\n\nbegründet.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nDr. Deppert\nfür den wegen urlaubsbedingter\nAbwesenheit an der Unterschrifts-\nleistung verhinderten Richter am\nBundesgerichtshof\nDr. Leimert\nKarlsruhe, den 15.07.2003\n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_274-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-16/viii-zr-274-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":23},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536b","ref_norm":"536b","n":20},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536c","ref_norm":"536c","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":3},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 814","ref_norm":"814","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 170","ref_norm":"170","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229","ref_norm":"229","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_274-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_274-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-16/viii-zr-274-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_274-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:31:43.592229+00:00"}}