{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_244-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-01-22","aktenzeichen":"VIII ZR 244/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 535 Zur Frage der Zumutbarkeit und Eignung eines Nachmieters, wenn sich der Vermie- ter unter der Bedingung, daß ein solcher Nachmieter gefunden wird, mit einer Entlas- sung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 244/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n22. Januar 2003\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 535\n\nZur Frage der Zumutbarkeit und Eignung eines Nachmieters, wenn sich der Vermie-\n\nter unter der Bedingung, daß ein solcher Nachmieter gefunden wird, mit einer Entlas-\n\nsung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt.\n\nBGH, Urteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02 - AG Lüneburg\nLG Lüneburg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 22. Januar 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die\n\nRichter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Klägerin und die Anschlußrevision der Beklagten\n\ngegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg\n\nvom 23. Juli 2002 werden zurückgewiesen.\n\nVon den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin 8/9,\n\ndie Beklagten 1/9.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit Mietvertrag vom 20. Mai 1999 vermietete die Klägerin den Beklagten,\n\nzwei Brüdern, für die Zeit ab 1. August 1999 eine 4-Zimmer-Wohnung für die\n\nDauer von fünf Jahren. Die Nettomiete betrug 1.265 DM (646,78 \n\nzuzüglich\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)\n\neiner monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 300 DM (153,39 \n\nnach Beginn des Mietverhältnisses veränderte sich der Beklagte zu 2) beruflich\n\nund nahm eine Arbeitsstelle in S. an. Der Beklagte zu 1) heiratete im\n\nSeptember 1999. Aufgrund dieser beruflichen und persönlichen Veränderungen\n\nkündigten die Beklagten mit Schreiben vom 7. September 1999 das Mietver-\n\nhältnis zum 31. Januar 2000 und räumten die Wohnung Ende Januar 2000. Seit\n\n(cid:0)\n\nFebruar 2000 zahlten sie keine Miete mehr. Im Anschluß an die von den Be-\n\nklagten erklärte Kündigung hatten die Parteien vereinbart, daß das Mietverhält-\n\nnis beendet werden solle, wenn ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. Seit\n\nNovember 1999 suchte die Klägerin mehrfach durch Inserate in der örtlichen\n\nLandeszeitung neue Mieter. Im Mai 2000 meldete sich der Zeuge D. als\n\nMietinteressent. Er wurde von der Klägerin abgewiesen, weil er mit einem Kind\n\nin die Wohnung einziehen wollte. Die Klägerin vermietete die Wohnung zum\n\n1. August 2000 für eine Nettomiete von 611 \n\nMit der Klage verlangt die Klägerin die Bruttomiete für die Monate Febru-\n\n(cid:5)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:18)(cid:17)(cid:8)(cid:7)\n\nar bis einschließlich Juli 2000 in Höhe von (umgerechnet) 5.022,23 \n\nden anschließenden Zeitraum vom 1. August 2000 bis zum 31. Juli 2003 die\n\nmonatliche Differenz zwischen der mit den Beklagten einerseits und dem\n\nNachmieter andererseits vereinbarten Nettomiete. Darüber hinaus macht sie\n\nErsatz der Kosten geltend, die ihr für Zeitungsinserate entstanden sind und die\n\n(cid:9)(cid:23)(cid:22)\n\n(cid:15)(cid:24)(cid:15)\n\n(cid:7)(cid:26)(cid:25)(cid:18)(cid:1)(cid:28)(cid:27)(cid:29)(cid:22)\n\n(cid:25)(cid:6)!#\"$(cid:7)&%\n\n(cid:25)(cid:10)(cid:7)\n\nsie mit insgesamt 248,78 \n\n(cid:19)(cid:21)(cid:20)\n\n(cid:20)(cid:31)(cid:30)(cid:21) \n\n(cid:20) n, der Zeuge D. sei\n\nfür sie kein zumutbarer Nachmieter gewesen, da sich die Mieterin in der unte-\n\nren Wohnung schon früher über Kinderlärm beschwert und mit dem Auszug\n\ngedroht habe. Die Beklagten haben geltend gemacht, eine Vermietung an den\n\nInteressenten D. , der die Wohnung für dieselbe Miete, die sie, die Beklag-\n\nten, gezahlt hätten, gemietet hätte, sei für die Klägerin möglich und zumutbar\n\ngewesen.\n\nDas Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme der Klage in Höhe von\n\n(cid:25)(cid:24)(cid:25)&%\n\n(cid:11))(cid:5)(cid:8)(cid:11)(cid:21)(cid:13)\n\n(cid:22)+*,(cid:17)\n\n(cid:7)(cid:2)(cid:22)-%\n\n(cid:11)0(cid:1)(cid:12)12(cid:5)/(cid:15)(cid:29)(cid:13)$(cid:22)\n\n(cid:7)5(cid:5)/(cid:15)(cid:18)(cid:5)(cid:8)(cid:11)(cid:21)%(cid:31)(cid:13)\n\n2.781,69 \n\n(cid:20)((cid:19)(cid:21)(cid:20)\n\n $(cid:19)\n\n(cid:20)/.\n\n(cid:20)(cid:8)’/(cid:20)\n\n(cid:20)43(cid:28)(cid:20)\n\nKlägerin hat das Landgericht ihr weitere 203,10 \n\n(cid:20):9(cid:6)(cid:20)\n\n’/ \n\nu-\n\n(cid:15)6(cid:17)(cid:12)(cid:7)7(cid:13)8(cid:22)\n\n(cid:25)(cid:10)(cid:5)(cid:12)(cid:11)(cid:21)%\n\n(cid:11)#(cid:9)\n\n(cid:11);(cid:9)\n\ngesprochen, insgesamt demnach 2.984,79 \n\n< und das weitergehende Rechts-\n\nmittel zurückgewiesen. Die Anschlußberufung der Beklagten hat es insgesamt\n\nzurückgewiesen. Mit ihrer zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ur-\n\n(cid:1)\n(cid:20)\n(cid:20)\n \n%\n’\n(cid:25)\n \n(cid:20)\n%\n’\n(cid:22)\n(cid:20)\n(cid:19)\n(cid:20)\n(cid:11)\n%\n(cid:22)\n(cid:20)\n(cid:7)\n(cid:22)\n(cid:20)\n(cid:22)\n%\n(cid:20)\n\nsprüngliches Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Die Beklagten wenden\n\nsich mit ihrer Anschlußrevision gegen das landgerichtliche Urteil insoweit, als\n\n(cid:9)(cid:23)(cid:5)(cid:8)(cid:7)\n\n(cid:5)(cid:8)(cid:11)(cid:21)%?!/\"$(cid:11)A@\n\n(cid:11)(cid:12)BC\"\n\n(cid:11)D!\n\n(cid:7)(cid:18)(cid:5)(cid:23)(cid:7)(cid:10)(cid:25)\n\n\"((cid:7)E(cid:13)\n\nsie in Höhe von 387,58 \n\n3=(cid:20)\n\n $(cid:30)(cid:8)>\n\n(cid:20)$(cid:19)(cid:23)(cid:20)\n\nsind.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat die Mietforderung der Klägerin und den An-\n\nspruch auf Ersatz der Kosten für Zeitungsinserate nur hinsichtlich des Zeit-\n\nraums bis einschließlich Mai 2000 für gerechtfertigt erachtet. Zur Begründung\n\nhat es ausgeführt, zwischen den Parteien sei eine Vereinbarung dahin zustande\n\ngekommen, daß die Beklagten aus dem Mietverhältnis entlassen werden soll-\n\nten, sobald ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. An dieser Vereinbarung\n\nmüsse sich die Klägerin festhalten lassen. Bei dem Zeugen D. , der die\n\nWohnung zum 1. Juni 2000 habe mieten können und wollen, habe es sich um\n\neinen geeigneten und der Klägerin zumutbaren Nachmieter gehandelt. Der Um-\n\nstand, daß er mit einem Kind habe einziehen wollen, habe die Klägerin nicht\n\nberechtigt, den Abschluß eines Mietvertrages mit dem Zeugen abzulehnen. Bei\n\nder Prüfung der Zumutbarkeit müßten fernliegende Befürchtungen, bloße per-\n\nsönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung\n\ndes Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben. Dies\n\ngelte im vorliegenden Fall auch für die Befürchtung der Klägerin, bei einem Ein-\n\nzug des Zeugen D. mit seinem Kind sei mit Beschwerden der Mieterin in\n\nder darunterliegenden Wohnung zu rechnen. Die normalen Wohngeräusche\n\nanderer Mieter seien in einem Mietshaus hinzunehmen; hierzu gehörten auch\n\nGeräusche, die von Kindern der Mieter ausgingen. Daß Kinder grundsätzlich\n\neine Lärmbelästigung verursachten, die das in einem Mietshaus zulässige Maß\n\n(cid:9)\n’\n(cid:25)\n(cid:20)\n(cid:20)\n(cid:20)\n(cid:22)\n>\n(cid:25)\n.\n(cid:20)\n(cid:11)\n\nan Geräuschimmissionen übersteige, sei eine unzulässige Verallgemeinerung,\n\ndie auch nicht zu belegen sei. Der Abschluß eines Mietvertrages mit einer Per-\n\nson, die mit einem Kind - gleich welchen Alters - in die Wohnung einziehen\n\nwolle, sei nicht unzumutbar. In besonderem Maße gelte dies bei langfristigen\n\nMietverhältnissen, bei denen sich das Auswahlrecht des Vermieters letztlich zu\n\nLasten des Mieters wirtschaftlich auswirke. Der Vermieter müsse sich daher in\n\nsolchen Fällen eine Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit dahin gefallen\n\nlassen, daß er einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen dürfe.\n\nIm Rahmen der Zumutbarkeit müsse ferner berücksichtigt werden, daß die Klä-\n\ngerin auch den Beklagten nicht hätte untersagen können, dauerhaft ein Kind in\n\ndie Wohnung aufzunehmen.\n\nDie Klägerin könne auch nicht die Differenz zwischen der von den Be-\n\nklagten und dem Nachmieter gezahlten Nettomiete verlangen. Die Klägerin ha-\n\nbe nicht substantiiert vorgetragen, daß der Zeuge D. die Wohnung nicht zu\n\ndem Mietzins habe anmieten wollen, den die Beklagten gezahlt hätten. Die Be-\n\nklagten hätten bestritten, daß die Nachmieter, und somit auch der Zeuge D. \n\n , nur zur Zahlung eines geringeren Mietzinses bereit gewesen seien. Es wä-\n\nre daher Sache der Klägerin gewesen, substantiiert vorzutragen, zu welchem\n\nMietzins der Zeuge D. bereit gewesen wäre, die Wohnung anzumieten.\n\nDies gelte auch für die Behauptung der Klägerin, der Zeuge D. hätte die\n\nWohnung nicht zum Juni 2000 anmieten können. Hinsichtlich der Verurteilung\n\nder Beklagten zur Zahlung von Nebenkosten hat das Berufungsgericht gemeint,\n\nim Ergebnis sei die von der Klägerin erstellte Abrechnung nicht zu beanstan-\n\nden, weil sie in dieser Abrechnung die mit der Bruttomiete geltend gemachten\n\nVorauszahlungen bereits als gezahlt eingesetzt habe, so daß den Beklagten\n\nhierdurch kein Nachteil entstehe.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen des Berufungsgerichts, halten der rechtlichen\n\nNachprüfung in vollem Umfang stand.\n\nA) Revision der Klägerin\n\nDas Rechtsmittel der Klägerin, mit dem sie die vollen Mietzinsansprüche\n\nfür die Monate Juni und Juli 2000 sowie die Differenz zwischen den von dem\n\nNachmieter gezahlten Nettomietzins zu der mit den Beklagten vereinbarten\n\nMiete für die Zeit bis 31. Juli 2003 sowie weitere Inseratkosten weiterverfolgt,\n\nhat keinen Erfolg.\n\n1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsge-\n\nricht davon ausgegangen, daß ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einen\n\nbestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, seine Entlassung\n\naus dem Mietverhältnis nur dann verlangen kann, wenn er dem Vermieter einen\n\ngeeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Das gilt allgemein\n\nkraft Gesetzes (§ 242 BGB), wobei noch ein berechtigtes Interesse des Mieters\n\nan der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten muß, und\n\nebenso dann, wenn die Parteien - wie hier - eine dahingehende Vereinbarung\n\ngetroffen haben. Bei der Frage, ob die Person des von dem Mieter gestellten\n\nNachmieters geeignet und ob dem Vermieter eine Fortführung des Mietverhält-\n\nnisses mit diesem zumutbar ist, handelt es sich um einen unbestimmten\n\nRechtsbegriff. Im Rahmen der Anwendung eines derartigen Rechtsbegriffes auf\n\nden konkreten Sachverhalt ist dem Tatrichter ein Beurteilungsspielraum vorbe-\n\nhalten. Der Revisionsrichter kann die Entscheidung des Berufungsgerichts re-\n\ngelmäßig nur darauf überprüfen, ob das Gericht den Rechtsbegriff verkannt hat,\n\nob ihm von der Revision gerügte Verfahrensfehler unterlaufen sind und ob es\n\netwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder\n\nErfahrungssätze verletzt hat (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 1990 - I ZR 2/89,\n\nNJW 1990, 2889 unter I, 2 b; Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR\n\n129/92, NJW 1994, 443 unter II, 1 b). Derartige Rechtsfehler läßt das Beru-\n\nfungsurteil nicht erkennen. Das Berufungsgericht hat den Begriff der Zumutbar-\n\nkeit rechtsfehlerfrei ausgelegt. Es hat eine eingehende Würdigung aller Um-\n\nstände des Falles vorgenommen und dabei, anders als die Revision meint,\n\nauch die Interessen der Klägerin im Hinblick auf das Mietverhältnis mit ihrer\n\nweiteren, im selben Hause wohnenden Mieterin berücksichtigt. Seine tatrichter-\n\nlichen Erwägungen sind daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.\n\n2. Zu Unrecht meint die Revision, das Berufungsgericht hätte auch des-\n\nhalb nicht von der Eignung des Zeugen D. als Nachmieter ausgehen dür-\n\nfen, weil die Klägerin vorgetragen habe, alle Nachmieter, und damit auch der\n\nZeuge D. , seien nur zur Zahlung eines geringeren Mietzinses bereit gewe-\n\nsen. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, daß es Sache der Klä-\n\ngerin gewesen wäre, näher vorzutragen, zu welchem Mietzins der Zeuge D. \n\nbereit war, die Wohnung anzumieten. Zwar trifft den Mieter die Beweislast da-\n\nfür, daß der Vermieter einen Ersatzmieter wider Treu und Glauben bzw. entge-\n\ngen der getroffenen Vereinbarung abgelehnt hat. Ist der Vermieter aber - wie\n\nhier nach dem Auszug der Beklagten - selbst mit dem Mietinteressenten in Ver-\n\nbindung getreten und hat mit diesem über die Anmietung der Wohnung verhan-\n\ndelt, kann er sich nicht darauf beschränken, die Eignung des Mietinteressenten\n\nzu bestreiten. Da er über bessere eigene Kenntnisse als der Vormieter in bezug\n\nauf die maßgeblichen Umstände verfügt, ist er zu einem substantiierten Gegen-\n\nvorbringen gehalten (vgl. Senatsurteil vom 3. Februar 1999 - VIII ZR 14/98,\n\nNJW 1999, 1404 m.w.Nachw.). Die Klägerin hätte deshalb, nachdem die Be-\n\nklagten behauptet hatten, daß der Mietinteressent D. denselben Mietzins\n\nhabe zahlen wollen wie sie, konkret vortragen müssen, zu welchem Preis der\n\nZeuge D. bereit gewesen war, die Wohnung anzumieten. Nur dann wäre ihr\n\nBestreiten erheblich gewesen.\n\nDasselbe gilt für die Behauptung der Beklagten, der Zeuge D. habe\n\ndie Wohnung zum Juni 2000 anmieten wollen. Der Klägerin war es, anders als\n\nden Beklagten, unschwer möglich, den Zeitpunkt zu nennen, von dem an der\n\nZeuge D. die Wohnung gemietet hätte, wenn sie ihn nicht abgelehnt hätte.\n\nOhne Erfolg rügt die Revision in diesem Zusammenhang, das Beru-\n\nfungsgericht habe es unter Verletzung der Vorschrift des § 139 ZPO unterlas-\n\nsen, die Klägerin über ihre Obliegenheit zu substantiiertem Gegenvorbringen\n\naufzuklären. Diese Rüge ist nicht in der erforderlichen Weise ausgeführt. Die\n\nRevision hat nicht angegeben, was sie auf den vermißten Hinweis hin zu den\n\nBedingungen vorgetragen hätte, zu denen der Mietvertrag mit dem Zeugen D. \n\n hätte geschlossen werden können (BGH, Urteil vom 6. Mai 1999 - IX ZR\n\n430/97 unter 1 c m.w.Nachw.; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 551 Rdnr. 11).\n\n3. Aus den genannten Gründen hat das Berufungsgericht auch zu Recht\n\ndie geltend gemachten Forderungen auf die Mietzinsdifferenz sowie auf weitere\n\nInseratkosten verneint.\n\nB. Anschlußrevision der Beklagten\n\nDas Rechtsmittel der Beklagten ist kraft Gesetzes statthaft und auch im\n\nübrigen zulässig (§ 554 ZPO); es hat jedoch gleichfalls keinen Erfolg.\n\nGrundsätzlich ist es nicht zu beanstanden, daß die Klägerin mit ihrer\n\nKlage für die Zeit bis zur Neuvermietung der Wohnung die Bruttomiete geltend\n\nmacht, auf die darin enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen die nach ihrer\n\nAbrechnung geschuldeten Nebenkosten anrechnet und den zugunsten der Be-\n\nklagten verbleibenden Saldo mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet; da-\n\ndurch werden die Beklagten im Ergebnis wirtschaftlich nicht schlechter gestellt\n\nals bei einer isolierten Nebenkostenabrechnung, weil der überschießende Be-\n\ntrag ihnen auf jeden Fall gutgebracht wird. Das hat das Berufungsgericht richtig\n\ngesehen. Wie die Anschlußrevision im Ansatz zu Recht vorbringt, enthält die\n\nNebenkostenabrechnung der Klägerin auch verbrauchsabhängige Positionen,\n\ndie pauschal nach Personentagen (Frischwasser und Abwasser) bzw. nach\n\nHeizfläche und Gradtagen (Heizungskosten) abgerechnet sind, obwohl die Be-\n\nklagten die Wohnung seit Februar 2000 nicht mehr genutzt haben; dies dürfte\n\nsich bei den Kosten für Wasser und Abwasser und in gewissem Umfang auch\n\nbei den Heizkosten ausgewirkt haben. Das von der Anschlußrevision in diesem\n\nZusammenhang in Bezug genommene Vorbringen der Beklagten in den Tatsa-\n\ncheninstanzen ist jedoch nicht hinreichend substantiiert; es fehlt insbesondere\n\nan der konkreten Bezeichnung der Positionen, deren Berechtigung die Beklag-\n\nten bestreiten wollen.\n\nIII.\n\nDa weitere Feststellungen nicht mehr zu treffen sind, sind Revision und\n\nAnschlußrevision zurückzuweisen.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Beyer \n\nWiechers\n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_244-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-22/viii-zr-244-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_244-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_244-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-22/viii-zr-244-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_244-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:54:52.570842+00:00"}}