{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_234-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2003-04-30","aktenzeichen":"VIII ZR 234/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVIII ZR 234/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n30. April 2003\nP o t s c h ,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 30. April 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter\n\nDr. Hübsch, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Klägerin zu 3 gegen das Urteil der Zivilkammer\n\n62 des Landgerichts Berlin vom 17. Juni 2002 wird zurückgewie-\n\nsen.\n\nDie Kosten der Revision hat die Klägerin zu 3 zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin zu 3 ist Eigentümerin des Grundstücks P. Platz \n\nin B. . Der Beklagte nutzt dort aufgrund eines mit dem D. \n\n e.V. geschlossenen Mietvertrages Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.\n\nDie Klägerin verlangt von dem Beklagten die Herausgabe dieser Räume.\n\nDie Rechtsvorgängerin der Klägerin, der V. B. K. \n\n Wohnverwaltung B. , überließ das Gebäude aufgrund\n\neines Wohn- und Gewerberaummietvertrages vom 4. Mai 1990 dem D. \n\n e.V. Dieser ist ein gemeinnütziger Verein, dessen Zweck nach seiner Sat-\n\nzung in der Förderung von künstlerischen und gestalterischen Berufen besteht.\n\nIn dem Mietvertrag vom 4. Mai 1990 wurde dem Verein gestattet, die Räumlich-\n\nkeiten zu Wohnzwecken, als Design-Werkstätten und zu Ausstellungszwecken\n\nzu nutzen; zudem wurde ihm die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Die\n\nParteien des Mietvertrages waren sich beim Vertragsschluß darüber einig, daß\n\ndie Räumlichkeiten des Gebäudes für Wohnzwecke nicht sofort geeignet wa-\n\nren. Der D. e.V. verpflichtete sich deshalb, die organisatorische Bau-\n\nleitung zur Instandsetzung der Wohnräume zu übernehmen.\n\nDie Klägerin zu 3 erwarb im Jahre 1995 das Grundstück und setzte das\n\nMietverhältnis mit dem D. e.V. fort. Das Mietverhältnis ist inzwischen\n\nbeendet und der D. e.V. aufgrund des Urteils des Landgerichts Berlin\n\nvom 2. Januar 2001 rechtskräftig zur Herausgabe der Räume verurteilt worden.\n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die dage-\n\ngen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision ver-\n\nfolgt die Klägerin den Räumungs- und Herausgabeanspruch weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe gegen den Be-\n\nklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 556 Abs. 3 a.F.\n\nBGB, § 985 BGB. Die Klägerin sei in das Mietverhältnis zwischen dem D. \n\n e.V. und dem Beklagten eingetreten und daher verpflichtet, diesem wei-\n\nterhin die Räume zu überlassen. Allerdings liege eine gewerbliche Weiterver-\n\nmietung im Sinne des § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht vor. Das Mietver-\n\nhältnis zwischen dem D. e.V. und der Rechtsvorgängerin der Klägerin,\n\nin welche diese nach § 571 Abs. 1 BGB eingetreten sei, stelle sich zwar als Ge-\n\nschäftsraummiete dar. Eine nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht des D. \n\n e.V. habe der insoweit darlegungspflichtige Beklagte aber nicht schlüssig\n\nvorgetragen. Gleichwohl sei der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klä-\n\ngerin, die sich allein auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit dem\n\nD. e.V. berufe, ohne Kündigungsgründe gegenüber dem Beklagten\n\ngeltend zu machen, nicht gerechtfertigt. Unter Beachtung von Art. 3 GG könne\n\ndem Endmieter der Kündigungsschutz nur dann versagt werden, wenn dies\n\ndurch eine besondere Interessenlage gerechtfertigt sei. Der Klägerin sei es\n\naber nicht unzumutbar, auch bei Ausfall des D. e.V. als Zwischenver-\n\nmieter an einem Mietverhältnis mit dem von diesem ausgewählten Personen-\n\nkreis festgehalten zu werden. Es sei nicht anzunehmen, daß sie das Mietver-\n\nhältnis mit den Endmietern ohne Einschaltung des Zwischenmieters nicht oder\n\nnicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätte.\n\nII.\n\nDie Revision hat keinen Erfolg.\n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nach-\n\nprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin\n\ngegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe gemäß § 556 Abs. 3 a.F.\n\n(jetzt § 546 Abs. 2), § 985 BGB verneint.\n\n1. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, daß eine unmittel-\n\nbare Anwendbarkeit von § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt § 565 Abs. 1\n\nSatz 1), der einen Eintritt des \"Endmieters\" in den Mietvertrag des Vermieters\n\nmit dem Zwischenmieter anordnet, dann ausscheidet, wenn es sich bei dem\n\nZwischenmieter wie hier um einen gemeinnützigen Verein handelt, dessen\n\nideeller Zweck die Förderung von künstlerischen, gestaltenden Berufen ist.\n\nNach dem Wortlaut des § 549 a BGB a.F. findet die Vorschrift nur Anwendung,\n\nwenn der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermietet. Der Ge-\n\nsetzgeber wollte allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinne\n\neiner geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinner-\n\nzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstä-\n\ntigkeit des Zwischenvermieters regeln. Durch die Einfügung des § 549 a BGB\n\na.F. sollten ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauher-\n\nrenmodell ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom\n\n11. Juni 1991 (BVerfGE 84, 197 = NJW 1991, 2272) klargestellt werden, nach\n\nwelcher auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwi-\n\nschenmieter gemietet hat, aus dem Gesichtspunkt des allgemeinen Gleich-\n\nheitssatzes des Art. 3 Abs. 1 GG der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts\n\nzusteht (BGHZ 133, 142, 148 f. m.w.Nachw.).\n\n2. Offenbleiben kann die Frage, ob § 549 a BGB a.F. im vorliegenden\n\nFall analog anzuwenden ist mit der Folge, daß die Klägerin in die Rechte und\n\nPflichten aus dem Mietvertrag des Beklagten mit dem D. e.V. einge-\n\ntreten ist, der Beklagte nicht als \"Dritter\" im Sinne des § 556 BGB a.F. anzuse-\n\nhen ist und er dadurch als Mieter der Klägerin den gesetzlichen Kündigungs-\n\nschutz genießt. Auch wenn eine analoge Anwendung des § 549 a BGB a.F.,\n\nvon der das Berufungsgericht ausgeht und für die sachliche Gründe sprechen,\n\ndeshalb abzulehnen sein sollte, weil der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift allein\n\ndie gewerbliche Zwischenvermietung regeln wollte (für eine analoge Anwen-\n\ndung Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 549 a Rdnr. 13 und 14\n\nm.w.Nachw.; a.A. Staudinger/Heintzmann, BGB, Schuldrecht III/1, Stand:\n\nFrühjahr 1997, § 549 a Rdnr. 4; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549 a\n\nRdnr. 6), bleibt die Revision ohne Erfolg. Im Hinblick auf die Rechtsprechung\n\ndes Bundesverfassungsgerichts zur Gleichstellung des Mieters, der Wohnraum\n\nnicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, sondern von einem gewerbli-\n\nchen Zwischenvermieter (Beschluß des BVerfG vom 11. Juni 1991 aaO) ist im\n\nvorliegenden Fall ein Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3\n\nBGB a.F., § 985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3\n\nAbs. 1 GG) jedenfalls dahin eingeschränkt, daß der Beklagte sich auf die Kün-\n\ndigungsvorschriften des Wohnraummietrechts gegenüber der Klägerin berufen\n\nkann. Zu Recht stellt das Berufungsgericht fest, daß die Interessenlage der an\n\ndem gestuften Mietverhältnis hier Beteiligten den Fällen der gewerblichen Zwi-\n\nschenvermietung vergleichbar ist.\n\nWie bei der gewerblichen Zwischenvermietung hat der Beklagte hier eine\n\nvollständige Wohnung von einem Vermieter gemietet, der sie selbst nicht als\n\nWohnung nutzen will, sondern von vornherein im Einverständnis des Vermie-\n\nters eine Weitervermietung vorgesehen hatte. Zu Recht weist das Berufungsge-\n\nricht darauf hin, daß das Schutzbedürfnis der von der Kündigung betroffenen\n\nPersonengruppe - Künstler, die als Mitglieder des D. e.V. und künftige\n\nMieter zur Instandsetzung des Baukörpers und der Wohnungen beigetragen\n\nhatten, sowie deren Rechtsnachfolger - nicht geringer ist als das Schutzbedürf-\n\nnis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt.\n\nWie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, ist eine Ungleichbehandlung\n\ndieser Personengruppe nicht durch ein entgegenstehendes Interesse der Klä-\n\ngerin gerechtfertigt, das gegen die Interessen des Beklagten abzuwägen ist\n\n(vgl. BVerfG, Beschluß vom 3. Februar 1994 - I BvR 2195/93, NJW 1994, 848;\n\nBVerfG, Beschluß vom 6. August 1993 - I BvR 596/93, NJW 1993, 2600; BGHZ\n\n133, 142, 152). Bei der Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 1 bestand ein Inter-\n\nesse daran, daß die Räumlichkeiten für Wohnzwecke durch Instandsetzung\n\nhergerichtet und dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich gemacht wur-\n\nden, wozu sich der D. e.V. gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klä-\n\ngerin zu 3 vertraglich verpflichtet hatte. Die Wohnungen sollten keinem beson-\n\nderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, an den die Klägerin bzw.\n\nihre Rechtsvorgängerin die Räume sonst nicht vermietet hätte. Sie mußte des-\n\nhalb nicht damit rechnen, sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit\n\nihr nicht zumutbaren Endmietern auseinandersetzen zu müssen. Vielmehr ist\n\ndavon auszugehen, daß sie die Wohnungen zu vergleichbaren Bedingungen\n\nauch unmittelbar an die vom D. e.V. ausgewählten und von ihm ak-\n\nzeptierten Personen vermietet hätte. Der Beklagte darf sich deshalb gegenüber\n\ndem Herausgabeanspruch der Klägerin auf die Kündigungsvorschriften des\n\nWohnraummietrechts berufen.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nDr. Leimert\n\nDr. Wolst \n\nDr. Frellesen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_234-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-04-30/viii-zr-234-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 985","ref_norm":"985","n":3},{"jurabk":"GG","ref":"Art 3","ref_norm":"3","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_234-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_234-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-04-30/viii-zr-234-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_234-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:18:18.388856+00:00"}}