{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VIII_ZS/2000/VIII_ARZ___2-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2000-11-15","aktenzeichen":"VIII ARZ 2/00","doktyp":"Beschluß","leitsatz":"InvErlWobauldG Art. 14 (Investitionserleichterungs- und Wohnbauland- gesetz vom 22. April 1993, BGBl. Teil I, S. 466, 487) Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I S. 466, 487) in Verbindung mit der Verordnung über eine Sozialklausel in Gebie- ten mit gefährdeter Wohnungsversorgung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 18. Mai 1993 (HambGVBl. 1993 S. 98) ist auf Fälle an- wendbar, bei denen an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigen- tum erstmals zwischen dem 1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 veräu- ßert worden ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nBESCHLUSS\n\nvom\n\n15. November 2000\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVIII ARZ 2/00\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: ja\n\nInvErlWobauldG Art. 14\n\n(Investitionserleichterungs- und Wohnbauland-\ngesetz vom 22. April 1993, BGBl. Teil I, S. 466,\n487)\n\nSatz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Gesetzes über eine\n\nSozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14\n\ndes Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung\n\nund Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I S. 466,\n\n487) in Verbindung mit der Verordnung über eine Sozialklausel in Gebie-\n\nten mit gefährdeter Wohnungsversorgung der Freien und Hansestadt\n\nHamburg vom 18. Mai 1993 (HambGVBl. 1993 S. 98) ist auf Fälle an-\n\nwendbar, bei denen an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung\n\nan den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigen-\n\ntum erstmals zwischen dem 1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 veräu-\n\nßert worden ist.\n\nBGH, Beschluß vom 15. November 2000 - VIII ARZ 2/00 - OLG Hamburg\n LG Hamburg\n AG Hamburg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. November 2000 durch\n\ndie Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Ball, Wie-\n\nchers und Dr. Wolst\n\nbeschlossen:\n\nSatz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Gesetzes\n\nüber eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungs-\n\nversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investi-\n\ntionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland\n\n– Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz - vom\n\n22. April 1993, BGBl. I S. 466, 487) in Verbindung mit der Verord-\n\nnung über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Woh-\n\nnungsversorgung – Sozialklauselverordnung - der Freien und\n\nHansestadt Hamburg vom 18. Mai 1993 (HmbGVBl. 1993 S. 98)\n\nist auf Fälle anwendbar, bei denen an vermieteten Wohnräumen\n\nnach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum be-\n\ngründet und das Wohnungseigentum erstmals zwischen dem\n\n1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 veräußert worden ist.\n\nGründe:\n\nI.\n\nDie Klägerin ist Eigentümerin einer an die Beklagte vermieteten Eigen-\n\ntumswohnung. Den Mietvertrag schloß die Beklagte am 25. Februar 1986 mit\n\nK. -H. B. ab, der das Anwesen, in welchem sich die Wohnung befin-\n\ndet, im Jahr 1982 zusammen mit K. -D. B. erworben hatte. Durch\n\nTeilungserklärung vom 2. Februar/3. März 1983 war das Grundstück in Woh-\n\nnungseigentum aufgeteilt worden. Am 25. Juni 1986 hoben die Eigentümer das\n\nWohnungseigentum auf und verkauften das Grundstück an W.\n\n , der als neuer Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen wur-\n\nde. Dieser teilte das Anwesen am 26. Juni 1991 erneut in Wohnungseigentum\n\nauf und verkaufte die Wohnungen einzeln weiter. Erwerber der von der Be-\n\nklagten bewohnten Wohnung war zunächst die Firma V. ,\n\n , die am 14. Januar 1992 als Eigentümerin im Wohnungs-\n\ngrundbuch eingetragen wurde. Am 21. August 1991 veräußerte die Gesell-\n\nschaft das Wohnungseigentum an die Klägerin, deren Eintragung als Woh-\n\nnungseigentümerin am 14. April 1992 im Grundbuch erfolgte.\n\nMit Schreiben vom 5. Mai 1998 kündigte sie das Mietverhältnis gegen-\n\nüber der Beklagten wegen Eigenbedarfs zum 30. April 1999. Die Beklagte hat\n\nden geltend gemachten Eigenbedarf bestritten. Sie hält die Kündigung für un-\n\nwirksam, hat ihr widersprochen und begehrt die unbefristete Fortsetzung des\n\nMietverhältnisses. Die daraufhin von der Klägerin erhobene Räumungsklage\n\nhat das Amtsgericht H. abgewiesen, weil die zehnjährige Kündigungs-\n\nsperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten\n\nmit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Investitionserleichterungs-\n\nund Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 – Investitionserleichterungs-\n\nund Wohnbaulandgesetz -, BGBl. I S. 466, 487; im folgenden: Sozialklauselge-\n\nsetz) in Verbindung mit der Verordnung über eine Sozialklausel in Gebieten mit\n\ngefährdeter Wohnungsversorgung – Sozialklauselverordnung - der Freien und\n\nHansestadt Hamburg vom 18. Mai 1993 (HmbGVBl. 1993 S. 98; im folgenden:\n\nSozialklauselverordnung) im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen\n\ngewesen sei.\n\nDas auf die Berufung der Klägerin mit der Sache befaßte Landgericht\n\nH. möchte die Klage ebenfalls abweisen, weil die Sperrfrist nach Satz 2\n\nNr. 1 des Sozialklauselgesetzes durch alle nicht vor dem 1. August 1990 abge-\n\nschlossenen Erst-Erwerbsvorgänge von Wohnungseigentum in Lauf gesetzt\n\nwerde, das nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet wor-\n\nden sei und sich in einem durch Verordnung der Landesregierung bestimmten\n\nGebiet mit Wohnraummangel befinde. Es hat deshalb durch Beschluß vom\n\n18. Januar 2000 dem Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg folgende\n\nRechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:\n\n\"Ist das am 1.5.1993 in Kraft getretene sogenannte Sozialklausel-\ngesetz (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen\nund der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom\n22.4.1993; BGBl. I S. 466, 487) in Verbindung mit der Sozialklau-\nselverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg vom\n18.5.1993 (HmbGVBl. 1993, S. 98) auf Erst-Erwerbsvorgänge an-\nzuwenden, die nach dem 1. August 1990, aber vor dem 1. Mai\n1993 abgeschlossen worden sind?\"\n\nDas Hanseatische Oberlandesgericht möchte im gleichen Sinne wie das\n\nLandgericht H. entscheiden, sieht sich hieran jedoch durch den Rechts-\n\nentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 (WuM 1995,\n\n262) gehindert. Nach jenem Rechtsentscheid findet die in Satz 2 Nr. 1 des So-\n\nzialklauselgesetzes bestimmte Frist, während deren Lauf die berechtigten In-\n\nteressen des Vermieters im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB (Eigen-\n\nbedarf und wirtschaftliche Verwertung) an der Beendigung des Mietverhältnis-\n\nses nicht zu berücksichtigen sind, keine Anwendung, wenn die Veräußerung\n\ndes nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründeten Woh-\n\nnungseigentums vor dem 1. Mai 1993 stattgefunden hat.\n\nDas Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat deshalb mit Be-\n\nschluß vom 3. Mai 2000 (WuM 2000, 350) dem Bundesgerichtshof folgende\n\nFrage zur Entscheidung vorgelegt:\n\n\"Ist Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Gesetzes\nüber eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungs-\nversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investi-\ntionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland\nvom 22. April 1993, BGBl. 1 S. 466, 487) in Verbindung mit der\nSozialklauselverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg\nvom 18. Mai 1993 (HmbGVBl. 1993, S. 98) auf Fälle anwendbar,\nin denen das Wohnungseigentum nicht vor dem 1. August 1990,\naber vor dem 1. Mai 1993 erstmals veräußert worden ist?\".\n\nZur Begründung hat es unter Bezugnahme auf seinen Rechtsentscheid\n\nvom 22. November 1996 (WuM 1997, 29) sowie unter Heranziehung der\n\nRechtsentscheide des Kammergerichts vom 9. Mai 1996 (WuM 1996, 395) und\n\ndes Oberlandesgerichts Hamm vom 20. Oktober 1997 (WuM 1997, 664) aus-\n\ngeführt:\n\nDas Sozialklauselgesetz enthalte keine Übergangsregelung. Der An-\n\nwendungsbereich des Gesetzes erfasse nach seinem Wortlaut, seiner Entste-\n\nhungsgeschichte sowie seinem Sinn und Zweck auch bereits vor seinem In-\n\nkrafttreten verkaufte Eigentumswohnungen. Es sei nicht davon auszugehen,\n\ndaß nach den Vorstellungen des Gesetzgebers das Sozialklauselgesetz nur\n\nauf nach dem 1. Mai 1993 abgeschlossene Veräußerungsverträge Anwendung\n\nfinden sollte. Ein Problembewußtsein des Gesetzgebers zur Frage der (un-\n\nechten) Rückwirkung habe bei der Formulierung des Gesetzes offenbar nicht\n\nbestanden. Das Sozialklauselgesetz enthalte aber hinsichtlich seines rückbe-\n\nzüglichen Tatbestandes eine verdeckte Regelungslücke. Die zehnjährige Kün-\n\ndigungssperrfrist in Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes passe nicht, wenn das Woh-\n\nnungseigentum aufgrund vor dem 1. August 1990 abgeschlossener Verträge\n\nveräußert worden sei. Durch Art. 2 des Gesetzes zur Verbesserung der Recht-\n\nstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten\n\nWohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) seien diese Vorgänge von der\n\nmit diesem Gesetz angeordneten Verlängerung der Sperrfrist freigestellt wor-\n\nden. Ihre Unterwerfung unter eine durch das Sozialklauselgesetz später erneut\n\nverlängerte Sperrfrist würde eine partielle Rücknahme des einmal gewährten\n\nVertrauensschutzes bedeuten. Verfassungsrechtliche Bedenken bestünden im\n\nübrigen gegen das Sozialklauselgesetz nicht. Das Vertrauen der Eigentümer,\n\ndie ab dem 1. August 1990 eine in Wohnungseigentum umgewandelte Miet-\n\nwohnung erworben hätten, auf den Fortbestand der damaligen gesetzlichen\n\nRegelung des Kündigungsrechts sei dagegen nicht schutzwürdiger als das In-\n\nteresse an der Verbesserung der Rechtslage der von umwandlungsbedingter\n\nKündigung bedrohten Mieter.\n\nII.\n\nDie Voraussetzungen für eine Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß\n\n§ 541 Abs. 1 ZPO sind gegeben.\n\n1. Die Vorlagefrage stellt sich in einem Rechtsstreit über den Bestand\n\neines Mietverhältnisses über Wohnraum, den das Landgericht als Berufungs-\n\ngericht zu entscheiden hat (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO).\n\na) Daß das Oberlandesgericht die vorzulegende Rechtsfrage auf die\n\nzeitliche Erstreckung des Satzes 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes be-\n\nschränkt, ist unschädlich. Es handelt sich lediglich um eine der Verdeutlichung\n\ndienende Präzisierung.\n\nb) Die Frage ist - jedenfalls vom Rechtsstandpunkt des Landgerichts\n\naus - erheblich.\n\nDas Landgericht ist der Ansicht, das Sozialklauselgesetz in Verbindung\n\nmit der Hamburgischen Sozialklauselverordnung sei einschlägig, obwohl der\n\nBeklagten bei der Anmietung ein bereits vorher in Wohnungseigentum umge-\n\nwandelter Wohnraum überlassen wurde. Es stützt sich dabei darauf, daß das\n\nWohnungseigentum nach Überlassung aufgehoben und später erneut begrün-\n\ndet wurde. Der erkennende Senat hat diese Rechtsauffassung zugrunde zu\n\nlegen. Denn die Entscheidungserheblichkeit ist vom Rechtsstandpunkt des\n\nLandgerichts aus zu beurteilen (BGHZ 136, 314, 318; Musielak/Ball, ZPO,\n\n2. Aufl., § 541 Rdnr. 20 m.w.Nachw.).\n\nDas Wohnungseigentum ist in einem durch entsprechende Verordnung\n\nbestimmten Gebiet belegen. Wäre durch den Erwerb des nach der Überlas-\n\nsung der Wohnung an die Beklagte - erneut - begründeten Wohnungseigen-\n\ntums die zehnjährige Frist des Satzes 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes in\n\nVerbindung mit der Sozialklauselverordnung in Lauf gesetzt worden, hätte die\n\nKlage auf Räumung und Herausgabe keinen Erfolg. Denn die Zehn-Jahresfrist\n\nwäre auch jetzt noch nicht abgelaufen. Während des Laufs der Frist ist das\n\nInteresse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigen-\n\nbedarfs nicht zu berücksichtigen.\n\nc) Die Vorlage ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil eine Beweis-\n\naufnahme ergeben könnte, daß der behauptete Eigenbedarf nicht besteht oder\n\neine umfassende Abwägung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Inter-\n\nessen zu einer Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses führen könnte und es\n\ndann auf die Vorlagefrage nicht mehr ankäme. Das Landgericht ist zur Vorlage\n\nstets schon dann verpflichtet, wenn die Berufung, über die es zu entscheiden\n\nhat, auch nur bei einer der möglichen Antworten, die auf die Rechtsfrage ge-\n\ngeben werden könnte, ohne Beweisaufnahme zur Endentscheidung reif ist\n\n(BGHZ 126, 357, 360 m.w.Nachw.).\n\n2. Mit der beabsichtigten Entscheidung würde das Hanseatische Ober-\n\nlandesgericht Hamburg von dem erwähnten Rechtsentscheid des Oberlandes-\n\ngerichts Stuttgart vom 22. Mai 1995 (aaO) abweichen (§ 541 Abs. 1 Satz 3\n\nZPO). Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart ist Satz 2 Nr. 1 des\n\nSozialklauselgesetzes nicht anwendbar, wenn das Wohnungseigentum vor\n\ndem 1. Mai 1993 veräußert wurde. Zwar wäre das Hanseatische Oberlandes-\n\ngericht bei der Beurteilung des dem Oberlandesgericht Stuttgart unterbreiteten\n\nSachverhalts nicht zu einem anderen Ergebnis gelangt; denn dem Rechtsent-\n\nscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart lag ein Wohnungserwerb aus der Zeit\n\nvor dem 1. August 1990 zugrunde. Zu Recht stellt das Hanseatische Oberlan-\n\ndesgericht jedoch bei der Frage der Zulässigkeit seiner Vorlage darauf ab, daß\n\ndas Oberlandesgericht Stuttgart ausweislich des Tenors und der Begründung\n\nseiner Entscheidung eine Aussage für alle Erwerbsvorgänge vor dem 1. Mai\n\n1993 getroffen hat. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat ausgeführt, ein Wille\n\ndes Gesetzgebers, in den Anwendungsbereich des Gesetzes auch alle in den\n\nzurückliegenden zehn Jahren vor dessen Inkrafttreten erfolgte Veräußerungen\n\neinzubeziehen, sei nicht vorhanden gewesen. Der Zweck des Gesetzes be-\n\nschränke sich darauf, den Kaufanreiz für künftige Erwerber vermieteter Eigen-\n\ntumswohnungen zu vermindern. Das vorlegende Oberlandesgericht geht daher\n\nzutreffend davon aus, daß die tragenden Gründe jenes Rechtsentscheids auch\n\nden hier zu beurteilenden Sachverhalt erfassen.\n\nIII.\n\nDer Senat beantwortet die ihm vorgelegte Rechtsfrage wie aus der Ent-\n\nscheidungsformel ersichtlich.\n\n1. Nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes in Verbindung mit einer\n\nentsprechenden Verordnung bleiben bei der erstmaligen Veräußerung von\n\nWohnungseigentum an vermieten Wohnräumen, das nach der Überlassung an\n\nden Mieter begründet worden war, für die Kündigungsmöglichkeit des Vermie-\n\nters die in Absatz 2 Nr. 2 und 3 des § 564 b BGB genannten berechtigten In-\n\nteressen bis zum Ablauf von zehn Jahren nach der Veräußerung unberück-\n\nsichtigt. Angesichts des Fehlens einer Übergangsregelung ist umstritten, ob\n\ndas Gesetz auf Veräußerungsvorgänge vor seinem Inkrafttreten (1. Mai 1993)\n\nAnwendung findet.\n\na) In Rechtsprechung und Schrifttum wird dies überwiegend bejaht. Die-\n\nses Ergebnis wird auf eine Auslegung des Gesetzes gestützt (LG Hamburg\n\nWuM 1994, 320; WuM 1996, 398; LG München I WuM 1994, 369; AG Ham-\n\nburg WuM 1994, 25; AG Schöneberg GE 1994, 817; Beuermann GE 1993,\n\n440, 448; Kohlenbach BuW 1993, 402; Börstinghaus/Meyer NJW 1993, 1353,\n\n1356; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 151a; ders. ZMR 1995, 1, 4;\n\nBlank WuM 1994, 115, 116; Wiek WuM 1995, 376, 378; ders. WuM 1996, 461\n\nund WuM 1997, 153, Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., Anh. zu § 556a\n\nRdnr.18; Staudinger/Sonnenschein, BGB, Bearb. 1995, Anh. zu § 556a\n\nRdnr. 46; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., §§ 556a bis 556c Rdnr. 37 f).\n\nHierbei wird, in Übereinstimmung mit der in den Rechtsentscheiden des\n\nKammergerichts vom 9. Mai 1996 (aaO), des Hanseatischen Oberlandesge-\n\nrichts Hamburg vom 22. November 1996 (WuM 1997, 29) und des Oberlan-\n\ndesgerichts Hamm vom 20. Oktober 1997 (WuM 1997, 664) geäußerten Auf-\n\nfassung, zum Teil die Meinung vertreten, der Regelungsbereich des So-\n\nzialklauselgesetzes sei auf den Zeitraum nach dem 1. August 1990 zu begren-\n\nzen, weil der Gesetzgeber durch die Übergangsregelungen in Art. 2 des Ge-\n\nsetzes zur Verbesserung der Rechtstellung des Mieters bei Begründung von\n\nWohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl. I\n\nS. 1456) einen Vertrauensschutz für den Erwerber geschaffen habe (AG Schö-\n\nneberg GE 1994, 1321; Gather DWW 1993, 155, 156; Schilling, Neues\n\nMietrecht 1993, S. 108; ders. ZMR 1993, 441, 444; Franke DWW 1997, 63;\n\nPäch/Poll Rbeistand 1994, 40, 41 f.; Börstinghaus DWW 1998, 129, 130; Fi-\n\nscher-Dieskau/Pergande/Schwendner, Wohnungsbaurecht, BGB-Mietrecht,\n\nAnh. zu § 556a Anm. 8 unter 4; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und\n\nMietrecht, Stand März 1999, SozklG Anm. 6; Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht,\n\n7. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 155). Nach dieser Übergangsbestimmung finden die\n\nVorschriften des genannten Gesetzes, durch das die bestehende Kündigungs-\n\nsperrfrist des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB von drei auf fünf Jahre verlängert und\n\nhinsichtlich des Kündigungsgrundes des § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB erstmals\n\neine Sperrfrist eingeführt wurde, keine Anwendung, wenn der auf die Veräuße-\n\nrung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem Inkrafttreten des\n\nGesetzes, dem 1. August 1990, abgeschlossen wurde.\n\nb) Nach anderer Auffassung werden vor dem Inkrafttreten des So-\n\nzialklauselgesetzes liegende Veräußerungsvorgänge von seinem Regelungs-\n\nbereich nicht erfaßt (Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und\n\nWohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 76a; Barthelmess, Wohnraumkündigungs-\n\nschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, § 564b BGB Rdnr. 88; im Ergeb-\n\nnis ebenso OLG Stuttgart, Beschl. v. 22. Februar 1995, aaO). Dabei geht Bart-\n\nhelmess (aaO) davon aus, daß Art. 2 des Gesetzes vom 20. Juli 1990 einen\n\nallgemeinen Grundsatz für belastende Kündigungssperrfristen enthalte. Gra-\n\npentin (aaO) lehnt die Annahme einer Erstreckung des zeitlichen Geltungsbe-\n\nreichs des Gesetzes auf Veräußerungsvorgänge vor dessen Inkrafttreten mit\n\nder Begründung ab, die Erstreckung würde einen verfassungsrechtlich nicht\n\nhaltbaren Eingriff in das Vertrauen des Erwerbers darstellen, über sein Eigen-\n\ntum nach Ablauf der zur Zeit des Erwerbs bestehenden Sperrfrist disponieren\n\nzu können; auch gingen die aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verordnun-\n\ngen vom Stand der Wohnungsversorgung zur Zeit ihres Erlasses aus.\n\nc) Schließlich wird die Regelung von einem Teil des Schrifttums als\n\nverfassungswidrig angesehen, weil innerhalb der zehnjährigen Frist das be-\n\nrechtigte Interesse des Eigentümers an der Beendigung des Mietverhältnisses\n\nwegen Eigenbedarfs nicht berücksichtigt werde und deshalb eine sinnvolle Le-\n\nbensplanung nicht möglich sei (MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., §§ 556a\n\nbis 556c Rdnr. 37 b; Franke DWW 1993, 156, 158).\n\n2. Der Senat ist in Übereinstimmung mit dem vorlegenden Gericht der\n\nAuffassung, daß Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes in Verbindung mit ei-\n\nner aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verordnung Anwendung findet,\n\nwenn die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der\n\nÜberlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, zwischen\n\ndem 1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 erfolgt ist.\n\na) Nach dem Wortlaut der Vorschrift werden auch die vor dem Inkraft-\n\ntreten des Gesetzes zustande gekommenen Mietverhältnisse erfaßt. Der\n\nWortlaut knüpft an die Veräußerung des an der Mietwohnung begründeten\n\nWohnungseigentums und nicht an den Beginn des Mietverhältnisses an. Sinn\n\nund Zweck der Norm bestätigen dies. Der von umwandlungsbedingter Kündi-\n\ngung bedrohte Mieter soll geschützt werden. Die Verbesserung seiner Recht-\n\nstellung kann nur erreicht werden, wenn das Sozialklauselgesetz nicht nur\n\nkünftige, sondern auch bereits bestehende Mietverhältnisse ergreift.\n\nb) Der Senat teilt ferner die herrschende Meinung, daß Satz 2 Nr. 1 des\n\nSozialklauselgesetzes auch für die vor seinem Inkrafttreten erfolgte Veräuße-\n\nrung von Wohnungseigentum gilt, das an Räumen nach der Überlassung an\n\nden Mieter begründet worden war. Entgegen der in dem Rechtsentscheid des\n\nOberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 (aaO) geäußerten Auffas-\n\nsung läßt sich dem Sozialklauselgesetz nicht entnehmen, daß (nur) der Kauf-\n\nanreiz für künftige Erwerber vermieteter Eigentumswohnungen vermindert wer-\n\nden soll, also vor dem 1. Mai 1993 erfolgte Veräußerungen von umgewandel-\n\ntem Wohnungseigentum von der Vorschrift unberührt bleiben sollen. Aus dem\n\nWortlaut des Sozialklauselgesetzes ergibt sich kein Anhaltspunkt für eine Be-\n\nschränkung des zeitlichen Anwendungsbereichs.\n\nc) Das Fehlen einer Übergangsregelung führt nicht zu dem Ergebnis,\n\ndaß der Regelungsbereich des Satzes 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz auf Veräu-\n\nßerungsfälle ab dem Inkrafttreten der Vorschrift beschränkt ist. Die Frage, ob\n\nein Gesetz seine Rechtsfolgen auf bereits bestehende Sachverhalte ausdehnt,\n\nist mangels einer Vorschrift, die deren inhaltliche Anwendung in zeitlicher Hin-\n\nsicht bestimmt, durch Auslegung zu ermitteln. Maßgebend für die Auslegung\n\neiner Gesetzesvorschrift ist der zum Ausdruck kommende objektivierte Wille\n\ndes Gesetzgebers, so wie er sich aus dem Wortlaut der Bestimmung und dem\n\nSinnzusammenhang ergibt (BGHZ 46, 74, 76).\n\nBei Heranziehung der Übergangsregelung des knapp drei Jahre zuvor\n\nerlassenen Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei\n\nBegründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli\n\n1990 (BGBl. I S. 1456) läßt sich nicht der Schluß ziehen, Satz 2 Nr. 1 So-\n\nzialklauselgesetz unterliege einer entsprechenden zeitlichen Beschränkung\n\nseines Geltungsbereichs auf die Zeit nach seinem Inkrafttreten (so aber Bart-\n\nhelmess aaO). Allerdings ist in jenem Gesetz ausdrücklich bestimmt, daß die\n\nNeuregelungen, die eine Verlängerung der Kündigungssperrfrist von drei auf\n\nfünf Jahre (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB) bzw. die erstmalige Einführung einer\n\nSperrfrist (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB) anordnen, keine Anwendung finden, wenn\n\nder auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem\n\nInkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen worden ist. Eine solche Übergangs-\n\nregelung ist in dem Sozialklauselgesetz jedoch nicht enthalten. Dies spricht\n\ndafür, daß der Gesetzgeber eine den Bestimmungen des Gesetzes vom\n\n20. Juli 1990 vergleichbare zeitliche Begrenzung nicht vornehmen wollte. Bei-\n\nde Regelungswerke beruhen zudem auf einer unterschiedlichen Ausgangsba-\n\nsis. Das Gesetz vom 20. Juli 1990 zeitigte nicht den gewünschten Erfolg. Der\n\nBundesrat hielt zusätzliche Vorkehrungen für erforderlich (vgl. auch BT-Drucks.\n\n12/2605 S. 11, 21), um den Bestand an Mietwohnungen an den Brennpunkten\n\ndes Bedarfs weiter vor unvertretbaren Verlusten zu bewahren (vgl. Börsting-\n\nhaus/Meyer, NJW 1993, 1353, 1354) und damit den von umwandlungsbeding-\n\nter Kündigung bedrohten Mieter zu schützen. Hinzu kam, daß bereits ab Mitte\n\ndes Jahres 1992, also nach Inkrafttreten des Gesetzes vom 20. Juli 1990, die\n\nAnträge auf Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum erheblich\n\ngestiegen waren. Denn mit dem Beschluß des Gemeinsamen Senates der\n\nObersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 1992 (BGHZ 119, 42) war\n\nklargestellt, daß den Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt nach geltendem\n\nRecht nicht durch eine bauordnungsrechtliche Verschärfung der Anforderun-\n\ngen an die für die Begründung von Wohnungseigentum erforderliche Abge-\n\nschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 WEG) begeg-\n\nnet werden kann. Deshalb sollte nach dem Willen des Gesetzgebers nunmehr\n\nauf anderem Wege das mietpolitische Ziel erreicht werden, der Verdrängung\n\nvon Mietern, zumal aus zahlungsschwächeren Bevölkerungskreisen, durch\n\n\"Luxussanierungen\" der Mietwohnungen nebst anschließender Umwandlung in\n\nWohnungseigentum und Veräußerung an finanzkräftige Interessenten entge-\n\ngenzuwirken, die ihrerseits Eigenbedarf geltend machen könnten. Auch aus\n\ndiesem Grunde liegt es näher, im Umkehrschluß wegen der im Sozialklausel-\n\ngesetz - im Gegensatz zum Gesetz vom 20. Juli 1990 - fehlenden Übergangs-\n\nregelung eine rückwirkende Geltung anzunehmen.\n\nd) Auch aus dem weiteren Gang des Gesetzgebungsverfahrens läßt sich\n\neine Beschränkung des zeitlichen Geltungsbereichs auf Veräußerungsfälle ab\n\ndem 1. Mai 1993 nicht herleiten. Der Vorschlag des Bundesrates, durch ein im\n\nwesentlichen in die Zukunft gerichtetes öffentlich-rechtliches Verbot der Um-\n\nwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum mit Erlaubnisvorbehalt\n\nden Schutz des von umwandlungsbedingter Kündigung bedrohten Mieters in\n\nBallungsräumen sicherzustellen (BR-Drucks. 665/92; BR-Drucks. 82/93), ist\n\nnicht verwirklicht worden. Das Sozialklauselgesetz geht vielmehr auf die Be-\n\nschlußempfehlung des Bauausschusses des Bundestages vom 10. Februar\n\n1993 über ein \"Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter\n\nWohnungsversorgung\" (BT-Drucks. 12/4317 S. 56) zurück. Nach dieser Emp-\n\nfehlung sollte der Mieterschutz dadurch verwirklicht werden, daß in Ergänzung\n\nzur Sozialklausel des § 556a BGB die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters\n\ngegen eine Kündigung erweitert wird. Die Regelung sollte dem Bericht des\n\nAusschusses zufolge auch dann gelten, wenn das Wohnungseigentum bereits\n\nvor dem Inkrafttreten des geplanten Gesetzes veräußert worden war (BT-\n\nDrucks. 12/4340 S. 20). Der Bundesrat hat das vom Bundestag geschaffene\n\nRegelungswerk als unzureichend kritisiert und durch Beschluß vom 5. März\n\n1993 den Vermittlungsausschuß angerufen (BR-Drucks. 82/93). Zur Begrün-\n\ndung wurde angeführt, die Erweiterung der Widerspruchsmöglichkeit des Mie-\n\nters sei nicht geeignet, einen effektiven Mieterschutz zu erreichen, weil der\n\nMieter zunächst der weiter zulässigen Kündigung ausgesetzt werde. Ein wirkli-\n\ncher Mieterschutz müsse bereits das Kündigungsrecht des Vermieters be-\n\nschneiden, was durch eine Einschränkung der Umwandlung nach der geän-\n\nderten Rechtsprechung zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung\n\nerreicht werde (BT-Drucks. 82/93 S. 6 f.). Der Vermittlungsausschuß ist dem\n\nvom Bundesrat befürworteten Weg, Beschränkung der Umwandlung durch\n\nEinführung eines Genehmigungsverfahrens, nicht gefolgt. Er hat vielmehr den\n\nzivilrechtlichen Ansatz des Bundestags aufgegriffen und nach den Ausführun-\n\ngen des Berichterstatters des Vermittlungsausschusses im Bundestag als\n\nKompromiß ein \"erheblich verschärftes Mieterschutzmodell\" zur Beschlußfas-\n\nsung, wie es in dem am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Sozialklauselgesetz\n\nseinen Niederschlag gefunden hat, empfohlen (BT-Drucks. 12/4614 S. 5).\n\ne) Soweit sich das Oberlandesgericht Stuttgart (aaO; ebenso Grapentin\n\naaO) für die Auffassung, Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz erfasse nur Erwerbs-\n\nvorgänge ab dem 1. Mai 1993, auf die Äußerung des Abgeordneten Freiherr\n\nvon Stetten bei der Abstimmung über die Beschlußempfehlung des Vermitt-\n\nlungsausschusses bezieht (abgedruckt bei Schilling ZMR 1993, 441, 444),\n\nkommt es darauf nicht an. Die Auffassung eines einzelnen Abgeordneten läßt\n\nkeine Rückschlüsse auf den Willen des Gesetzgebers zu.\n\nf) Eine Beschränkung des zeitlichen Geltungsbereichs des Sozialklau-\n\nselgesetzes auf Veräußerungsfälle ab dem 1. Mai 1993 ist auch nicht dem Um-\n\nstand zu entnehmen, daß die aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verord-\n\nnungen von dem Stand der Wohnungsversorgung zur Zeit ihres Erlasses aus-\n\ngehen. Die Landesregierungen sind zur Festlegung der Gebiete ermächtigt, in\n\ndenen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu\n\nangemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die hieran anknüpfen-\n\nden Rechtsfolgen werden vom Gesetz und nicht von der Verordnung bestimmt.\n\nEine Ermächtigung zur Regelung auch des zeitlichen Geltungsbereichs des\n\nGesetzes ist nicht erteilt. Damit hat sich der Gesetzgeber den Weg vorbehal-\n\nten, wie in dem durch die Landesregierungen bestimmten Gebieten dem be-\n\nreits eingetretenen Mißstand der besonderen Gefährdung der Versorgung der\n\nBevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen zu begegnen\n\nist.\n\n3. Verfassungsrechtliche Bedenken bestehen gegen die Anwendung des\n\nSozialklauselgesetzes auf Veräußerungsfälle vor seinem Inkrafttreten nicht.\n\na) Unverhältnismäßige Belastungen werden dem Wohnungseigentümer\n\ndurch die Einschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten auf die Dauer von\n\nzehn Jahren als solche nicht auferlegt. Zur Substanz des Eigentums gehört\n\nallerdings die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen\n\n(BVerfGE 79, 292, 304). Diese Befugnis verliert der Erwerber eines nach der\n\nÜberlassung der Wohnung an den Mieter begründeten Wohnungseigentums\n\nauch dann nicht endgültig, wenn Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes ein-\n\nschlägig ist. Der Zweck des Sozialklauselgesetzes ist es aber in den Brenn-\n\npunkten des Bedarfs der Verdrängung von Mietern aus ihrer gewohnten Um-\n\ngebung zu begegnen, zumal von Mietern aus zahlungsschwächeren Bevölke-\n\nrungskreisen. Angesichts der Entwicklung der Mietpreise würde es für diese\n\nMieter immer schwieriger werden, sich selbst angemessen am Markt zu versor-\n\ngen, wenn nach \"Luxussanierungen\" Mietwohnungen in Wohnungseigentum\n\numgewandelt und an finanzkräftige Interessenten veräußert würden, die ihrer-\n\nseits Eigenbedarf geltend machen könnten. Dieses Ziel erlaubt es, die Freiheit,\n\nden Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen, über die bereits gesetzlich nor-\n\nmierten Einschränkungen hinaus zu beschränken. Der Wille des Vermieters,\n\nsein Wohnungseigentum selbst zu nutzen, wird nicht auf Dauer unberücksich-\n\ntigt gelassen, sondern einer, wenn auch längerfristigen zeitlichen Beschrän-\n\nkung unterworfen. Je stärker aber ein Eigentumsobjekt soziale Funktionen er-\n\nfüllt, desto größere Einschränkungen seiner Befugnisse muß der Eigentümer\n\nhinnehmen (BVerfGE 79, 292, 302). Diesem Grundsatz kommt insbesondere\n\nim Wohnraummietrecht erhebliche Bedeutung zu.\n\nb) Auch die Rückwirkung des Satzes 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz auf vor\n\nseinem Inkrafttreten abgeschlossene Veräußerungsvorgänge hält im Grund-\n\nsatz den verfassungsrechtlichen Anforderungen stand. Das Bundesverfas-\n\nsungsgericht hat wiederholt ausgesprochen, eine wesentliche Funktion der Ei-\n\ngentumsgarantie sei es, dem Bürger Rechtssicherheit hinsichtlich der durch\n\nArt. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Güter zu gewährleisten und das Vertrau-\n\nen auf das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum zu\n\nschützen. Insoweit hat der rechtsstaatliche Grundsatz des Vertrauensschutzes\n\nfür die vermögenswerten Güter im Eigentumsrecht eine eigene Ausprägung\n\nerfahren. Die Eigentumsgarantie erfüllt daher für die geschützte Rechtsposition\n\ndie Funktion eines Vertrauensschutzes gegenüber Eingriffsakten \n\n(vgl.\n\nBVerfGE 45, 142, 168; 53, 257, 309; 76, 220, 244). Danach sind belastende\n\nGesetze, die in der Vergangenheit angehörende Sachverhalte eingreifen, re-\n\ngelmäßig verfassungswidrig (vgl. auch BGHZ 100, 1, 6 m.w.Nachw.). Ein sol-\n\ncher Fall liegt jedoch nicht vor.\n\nZwar knüpft Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz an den in der Vergangen-\n\nheit liegenden Erwerb des nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter\n\nbegründeten Wohnungseigentums an. Doch regelt die Vorschrift für ein laufen-\n\ndes Vertragsverhältnis die besonderen Voraussetzungen, unter denen be-\n\nstimmte berechtigte Interessen (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB ) des in das\n\nMietverhältnis eingetretenen Erwerbers bei künftiger Beendigung dieses Ver-\n\ntragsverhältnisses unberücksichtigt bleiben. Hierin ist eine nur unechte Rück-\n\nwirkung im Sinne herkömmlicher Terminologie zu sehen, weil nicht nachträglich\n\nändernd in schon abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Sachverhalte\n\neingegriffen wird (vgl. auch BayObLGZ 1995, 131; kritisch dazu Baden ZG\n\n1995, 186, 190). Eine unechte Rückwirkung ist allerdings nicht immer, sondern\n\nnur grundsätzlich zulässig. Wie das Oberlandesgericht zutreffend darlegt, kann\n\ndie Rückbeziehung eines gesetzlichen Tatbestandes ausnahmsweise unzuläs-\n\nsig sein, wenn die Betroffenen bei ihren Dispositionen mit dem späteren Ein-\n\ngriff nicht zu rechnen brauchten (“Vertrauensinvestition”) und eine Abwägung\n\nzwischen dem Ausmaß des durch die Gesetzesänderung verursachten Ver-\n\ntrauensschadens und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das\n\nGemeinwohl ergibt, daß das Vertrauen schutzwürdiger ist (BVerfGE 75, 246,\n\n280). Derart überwiegende Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes sind nicht\n\ngegeben. Die Erwartung des Erwerbers, die zum Zeitpunkt des Erwerbs beste-\n\nhenden Einschränkungen der Verfügungsbefugnis über Wohneigentum an\n\nvermieteten Wohnräumen, das nach der Überlassung an den Mieter begründet\n\nwurde, würden jedenfalls im großen und ganzen unverändert bleiben, ist abzu-\n\nwägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten\n\nverfolgte sozialpolitische Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichen-\n\ndem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. Bei dieser\n\nGüterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überra-\n\ngenden Bedeutung für das allgemeine Wohl grundsätzlich der Vorzug zu ge-\n\nben.\n\nc) Ob der Wortlaut des Gesetzes die verfassungsrechtlichen Grenzen\n\ndeshalb überschreitet, weil auch Veräußerungsvorgänge vor dem 1. August\n\n1990 erfaßt werden (vgl. Hanseatisches Oberlandesgericht, Rechtsentscheid\n\nvom 22. November 1996, WuM 1997, 29), bedarf keiner Entscheidung durch\n\nden Senat. Es kann dahinstehen, ob durch Art. 2 des Gesetzes vom 20. Juli\n\n1990 ein Vertrauenstatbestand für den Vermieter geschaffen wurde, seine\n\nVerfügungsbefugnis werde nicht nachträglich weiteren Beschränkungen aus-\n\ngesetzt, sofern das Wohnungseigentum vor dem 1. August 1990 erworben\n\nwurde. Nach der Rechtsprechung darf eine Norm nicht als verfassungswidrig\n\nerachtet werden, solange sie verfassungskonform ausgelegt werden kann und\n\nin dieser Auslegung sinnvoll bleibt (BVerfGE 90, 263, 265, 275). Eine verfas-\n\nsungskonform einschränkende Auslegung des Satzes 2 Nr. 1 Sozialklauselge-\n\nsetz in dem Sinne, daß die in ihm enthaltene Beschränkung der Verfügungs-\n\nbefugnis des Wohnungseigentümers keine Anwendung findet, wenn der auf die\n\nVeräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem Inkrafttreten\n\ndes Gesetzes vom 20. Juli 1990 geschlossen wurde, ist möglich (vgl. OLG\n\nHamm, Rechtsentscheid vom 20. Oktober 1997, WuM 1997, 664) und daher\n\ngegebenenfalls vorzunehmen.\n\nDr. Deppert \n\nDr. Hübsch \n\nBall\n\nWiechers \n\nDr. Wolst","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2000/VIII_ARZ___2-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-11-15/viii-arz-2-00","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 541","ref_norm":"541","n":3},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2000/VIII_ARZ___2-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2000/VIII_ARZ___2-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-11-15/viii-arz-2-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2000/VIII_ARZ___2-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:36:58.772013+00:00"}}