{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/IXa_ZS/2003/IXa_ZB_231-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"IXa. Zivilsenat","decided":"2004-12-10","aktenzeichen":"IXa ZB 231/03","doktyp":"Beschluß","leitsatz":"ZVG § 152; ZwVerwVO §§ 5, 6, 10 Das Vorhaben des Zwangsverwalters, ein beschlagnahmtes Gebäude durch Umbau nachhaltig zu verändern oder in die vom Schuldner dem Objekt zugedachte Nutzung in einer Weise einzugreifen, die die wirtschaftliche Beschaffenheit des Grundstücks in ihrem Gesamtcharakter berührt, ist durch das Vollstreckungsgericht nicht geneh- migungsfähig.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIXa ZB 231/03 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n10. Dezember 2004 \n\nin dem Zwangsverwaltungsverfahren \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: ja \n_____________________ \n\nZVG § 152; ZwVerwVO §§ 5, 6, 10 \n\nDas Vorhaben des Zwangsverwalters, ein beschlagnahmtes Gebäude durch Umbau \nnachhaltig zu verändern oder in die vom Schuldner dem Objekt zugedachte Nutzung \nin einer Weise einzugreifen, die die wirtschaftliche Beschaffenheit des Grundstücks \nin ihrem Gesamtcharakter berührt, ist durch das Vollstreckungsgericht nicht geneh-\nmigungsfähig. \n\nBGH, Beschluß vom 10. Dezember 2004 - IXa ZB 231/03 - LG Göttingen \n AG Herzberg am Harz \n\nDer IXa-Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat durch den Vorsit-\n\nzenden Richter Dr. Fischer, die Richter Raebel, Dr. Boetticher und die \n\nRichterinnen Dr. Kessal-Wulf und Roggenbuck \n\nam 10. Dezember 2004 \n\nbeschlossen: \n\nDie Rechtsbeschwerde gegen den Beschluß der 10. Zivil-\n\nkammer des Landgerichts Göttingen vom 15. Mai 2003 \n\nwird auf Kosten der Gläubigerin zurückgewiesen. \n\nBeschwerdewert: 1.750.000 € \n\nGründe: \n\nI. Das Amtsgericht ordnete am 16. Januar 2001 auf Antrag der \n\nGläubigerin die Zwangsverwaltung des im Rubrum näher bezeichneten \n\nGrundstücks an, das einen Verkehrswert von 5,7 Mio. € hat. Der Schuld-\n\nner hatte auf diesem eine Anlage für betreutes Wohnen errichtet, die 83 \n\nsenioren- und behindertengerecht ausgestattete Apartments, eine La-\n\ndenzeile und eine Tiefgarage umfaßt. Das Objekt war nicht in Betrieb \n\ngenommen; zudem waren die Baumaßnahmen noch nicht vollständig ab-\n\ngeschlossen. Der Zwangsverwalter verhandelte im Jahre 2003 mit der \n\nC. AG, die sich mit der Errichtung, dem Betrieb und der Verwal-\n\ntung von Fachkliniken und Pflegeeinrichtungen befaßt. Er beabsichtigte \n\nim Einvernehmen mit der Gläubigerin die Fertigstellung des Gebäudes \n\nund den Umbau zu einem Pflegeheim mit 116 Plätzen unter Beibehaltung \n\nvon lediglich 18 Apartments. Zu diesem Zwecke wollte er mit der C. \n\n AG bzw. der C. GmbH einen General-\n\nübernehmervertrag mit einer festen Vergütung von 1.725.000 €, einen \n\nEinrichtungsvertrag mit einer festen Vergütung von 1 Mio. € und einen \n\nPachtvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einer jährlichen Min-\n\ndestpacht von 590.674 € abschließen. Zugleich legte die Gläubigerin mit \n\nBlick auf das von ihr auch betriebene Zwangsversteigerungsverfahren \n\neine Ausbietungsgarantie der A. -GmbH über ein Gebot von minde-\n\nstens 11 Mio. € vor und erklärte sich bereit, der A . -GmbH diesen Be-\n\ntrag zu finanzieren. Der Schuldner widersprach dem Vorhaben des \n\nZwangsverwalters und verwies darauf, im Zwangsversteigerungsverfah-\n\nren habe der Gutachterausschuß die Fertigstellungskosten der Anlage \n\nauf nur 503.622,50 € angesetzt. Zu einem über die F ertigstellung hi-\n\nnausgehenden Umbau und zu einer Veränderung des Nutzungskonzep-\n\ntes sei der Zwangsverwalter nicht berechtigt. Der mit der C. AG \n\nvereinbarte Pachtzins sei zu niedrig angesetzt und führe zu einem jährli-\n\nchen Defizit von 200.000 €. Er selbst könne eine Ge neralmieterin stellen, \n\ndie das Objekt schlüsselfertig - ohne zusätzliches Inventar - auf die Dau-\n\ner von 20 Jahren übernehmen wolle. \n\nDas Amtsgericht hat dem Zwangsverwalter die beantragte Zustim-\n\nmung zum Abschluß der Verträge versagt. Die gegen die amtsgerichtli-\n\nche Entscheidung gerichtete sofortige Beschwerde der Gläubigerin hat \n\ndas Landgericht zurückgewiesen. Dagegen wendet sie sich mit ihrer zu-\n\ngelassenen Rechtsbeschwerde. \n\nII. Das gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte \n\nund auch im übrigen zulässige Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg. \n\n1. Das Beschwerdegericht hat ausgeführt: Die Einwilligung gemäß \n\n§ 5 Abs. 3, § 6 Abs. 4, § 10 ZwVerwVO a.F. könne nicht erteilt werden, \n\nweil die Verträge zum einen mit dem Ziel und Zweck der Zwangsverwal-\n\ntung nicht mehr zu vereinbaren seien und zum anderen den Schuldner \n\nunverhältnismäßig belasteten. Die vom Zwangsverwalter beabsichtigten \n\nMaßnahmen gingen über die bloße Fertigstellung des Gebäudes als Vor-\n\naussetzung für eine wirtschaftliche Nutzung durch Vermietung und Ver-\n\npachtung hinaus, denn der Bestimmungszweck und die Substanz des \n\nGebäudes würden entscheidend verändert. Das vom Zwangsverwalter \n\ngeplante Vorhaben sei im Konzept des Schuldners nicht enthalten, so \n\ndaß es im Ergebnis nicht mehr um eine reine Bestandssicherung der An-\n\nlage gehe. \n\nUnabhängig davon habe die Gläubigerin nicht dargelegt, daß die \n\nfür die Investitionen aufzuwendenden Mittel von insgesamt 2.725.000 € \n\nin einem angemessenen Verhältnis zu den zu erwartenden Erträgen und \n\nder voraussichtlichen Wertsteigerung stünden; an einer entsprechenden \n\nWirtschaftlichkeitsberechnung fehle es. Die Gläubigerin habe der vom \n\nSchuldner aufgemachten Gegenrechnung, welche eine jährliche Unter-\n\ndeckung von rund 200.000 € ausweise, nicht substant\n\niiert widerspro-\n\nchen. Daher scheide die Einholung eines Sachverständigengutachtens \n\naus. Insgesamt sei die Belastung des Schuldners unverhältnismäßig, der \n\nim Ergebnis die Kosten des Umbaus und der Einrichtung des Objekts zu \n\ntragen habe. Der Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens sei un-\n\ngewiß, zumal der Inhalt des Ausbietungsvertrages erkennen lasse, daß \n\ndie Gläubigerin das Zwangsversteigerungsverfahren zu verzögern suche, \n\nwas die Beurteilung seines voraussichtlichen Ausganges noch erschwe-\n\nre. \n\nDem hält die Rechtsbeschwerde entgegen, die Regelungen des \n\nZwangsversteigerungsgesetzes und der Zwangsverwalterverordnung lie-\n\nßen die Umsetzung langfristiger Nutzungskonzepte zu. Die Bestimmung \n\ndes § 6 Abs. 2 ZwVerwVO a.F. enthalte nur eine Sollvorschrift, welche \n\nzudem dem Schutz etwaiger Mieter und nicht dem Schutz des Schuld-\n\nners diene. Zum Abschluß eines langfristigen Pachtvertrages und zur \n\nVornahme erheblicher Investitionen bestehe bei Großobjekten der vorlie-\n\ngenden Art keine Alternative, um einen Leerstand der Anlage unter dem \n\ngleichzeitigen Anfall erheblicher Unterhaltskosten zu verhindern, höhere \n\nErträge zu erwirtschaften und eine optimale Verwertung in der Zwangs-\n\nversteigerung vorzubereiten. Durch die Ausbietungsgarantie sei ein le-\n\ndiglich um die Investitionen von 2,725 Mio. € zu be reinigender Erlös von \n\n11 Mio. € gesichert, der weit über dem Verkehrswert\n\n liege. Eine solche \n\nZwangsverwaltung werde den Interessen von Schuldner und Gläubigerin \n\ngleichermaßen gerecht. Gerade der höhere Erlös in der Zwangsverstei-\n\ngerung mache die vom Zwangsverwalter vorgelegten Vertragsentwürfe \n\ngegenüber dem Modell des Schuldners überlegen. Die vom Schuldner \n\ngenannte Generalmieterin sei im Vergleich zur C. AG weniger lei-\n\nstungsfähig. Zu berücksichtigen sei weiter, daß der Schuldner durch das \n\nlangfristige Nutzungskonzept schon deshalb nicht belastet werde, weil \n\ndie Zwangsversteigerung auf jeden Fall durchgeführt werde. Das Land-\n\ngericht habe wesentliches Vorbringen der Gläubigerin nicht beachtet, die \n\n- unter Beweisantritt - im einzelnen vorgetragen habe, daß die vom \n\nZwangsverwalter vorgelegten Verträge eine angemessene Nutzung und \n\nVerwertung des Grundstückes zu marktüblichen Bedingungen erlaubten. \n\nFür ein Sachverständigengutachten wären ausreichende Anknüpfungs-\n\ntatsachen vorhanden gewesen. Eine andere Beurteilung hätte das Be-\n\nschwerdegericht zu einem rechtlichen Hinweis nach § 139 ZPO veran-\n\nlassen müssen, an dem es fehle. Auf einen solchen Hinweis hin hätte die \n\nGläubigerin ihr Vorbringen entsprechend ergänzt und darüber hinaus \n\ndarauf hingewiesen, daß die Verzögerung des Zwangsversteigerungsver-\n\nfahrens allein auf den dortigen Einwendungen des Schuldners beruhe. \n\n2. Das Beschwerdegericht hat richtig entschieden. Die Einwilligung \n\nin die Vertragsabschlüsse des Zwangsverwalters mit der C. AG \n\nund der C. GmbH ist zu Recht versagt worden. Dabei kann dahin-\n\nstehen, ob die Zustimmung zu einzelnen der vom Zwangsverwalter be-\n\nabsichtigten Maßnahmen hätte erteilt werden müssen. Denn der \n\nZwangsverwalter hat dem Gericht den Generalübernehmer-, Einrich-\n\ntungs- und Pachtvertrag als \"Paket\" vorgelegt. Es ist weder vorgetragen \n\nnoch sonst ersichtlich, daß die C. AG und die C. GmbH zur \n\nErbringung einzelner vertraglicher Leistungen bereit wären, insbesonde-\n\nre zur Fertigstellung des Objektes ohne sich daran anschließenden \n\nPachtvertrag. \n\na) Nach § 153 ZVG hat das Gericht den Verwalter mit den erfor-\n\nderlichen Anweisungen zu versehen. Seine vorrangige Aufgabe ist es, \n\ndie Tätigkeit des Zwangsverwalters und die Rechtmäßigkeit seines Han-\n\ndelns zu überwachen (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsver-\n\nwaltung 3. Aufl. § 153 ZVG Rdn. 2), das mit dem Sinn und Zweck der \n\nZwangsverwaltung vereinbar sein muß. Wird der durch die §§ 146 ff. \n\nZVG i.V. mit den Vorschriften der Zwangsverwalterverordnung gesteckte \n\nRahmen durch eine Maßnahme des Zwangsverwalters überschritten, \n\nmuß das Gericht seine Zustimmung versagen. \n\nb) Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und \n\nder Eintragung einer Zwangshypothek die dritte selbständige und den \n\nanderen gleichberechtigte Art der Immobiliarvollstreckung. Sie kann nach \n\nBelieben des Gläubigers für sich allein oder zusätzlich zu einer weiteren \n\nArt der Zwangsvollstreckung \n\nin das unbewegliche Vermögen des \n\nSchuldners betrieben werden (§ 866 Abs. 1, 2 ZPO). Sie ist darauf ge-\n\nrichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grund-\n\nstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzuset-\n\nzen, während dem Schuldner die Substanz des Vermögensgegenstandes \n\nungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gläubiger vor einer \n\nWertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchtigungen schützen; \n\ndas Grundstück soll insgesamt in einen guten Zustand gebracht und in \n\ndiesem erhalten werden (Stöber, ZVG 17. Aufl. § 146 Rdn. 2.2). Vor die-\n\nsem Hintergrund ist das Handeln des Zwangsverwalters zu beurteilen. \n\nSein Tun hat dem gesetzgeberischen Anliegen Rechnung zu tragen, daß \n\nohne Verwertung des Grundstücks die titulierten Ansprüche des Gläubi-\n\ngers erfüllt werden. Daher kann die Zwangsverwaltung nicht zum (allei-\n\nnigen) Ziel haben, die Zwangsversteigerung vorzubereiten und dem \n\nGläubiger einen umfassenden Erlös daraus zu sichern. Eine wirtschaftli-\n\nche und sinnvolle Zwangsverwaltung mag mittelbar den Versteigerungs-\n\nerlös günstig beeinflussen; ihr vorrangiger Zweck kann darin nicht liegen. \n\nDenn dies würde ihrem Charakter als eigenständiger Vollstreckungsart \n\nwidersprechen. \n\nc) Das Beschwerdegericht hat daher zu Recht auf § 152 ZVG und \n\ndie diese Vorschrift konkretisierende Bestimmung des § 5 Abs. 1 \n\nZwVerwVO in der zum Zeitpunkt seiner Entscheidung geltenden Fassung \n\nabgestellt. Danach hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, \n\nalle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück \n\nin seinem Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Dabei \n\nhat er regelmäßig die Art der Benutzung des Grundstücks, die bis zur \n\nAnordnung der Verwaltung bestand, beizubehalten. Seine Stellung ist in-\n\nsoweit der eines Nießbrauchers vergleichbar, der nach § 1037 Abs. 1 \n\nBGB ebenfalls nicht berechtigt ist, die Sache umzugestalten oder we-\n\nsentlich \n\nzu \n\nverändern \n\n(Steiner/Eickmann/Hagemann/Storz/Teufel, \n\nZwangsversteigerung und Zwangsverwaltung 9. Aufl. § 152 ZVG \n\nRdn. 33; Stöber aaO, § 152 ZVG Rdn. 3.7). Zwar sind nach § 5 Abs. 3 \n\nZwVerwVO a.F. Abweichungen statthaft, wenn dazu eine Entscheidung \n\ndes Gerichts eingeholt wird. Eine entsprechende Zustimmung darf das \n\nGericht aber nur geben, wenn sich dadurch die vom Gesetz gezogenen \n\nGrenzen einer zulässigen Zwangsverwaltung nicht verschieben. \n\nd) Das wäre bei Abschluß und Durchführung der vom Zwangsver-\n\nwalter vorgelegten Verträge mit der C. AG und der C. \n\nGmbH der Fall. Denn es geht nicht allein darum, die vorhandenen Bau-\n\nmängel zu beseitigen und das Objekt insgesamt fertigzustellen, um auf \n\ndiese Weise die Voraussetzungen für eine spätere Vermietung oder Ver-\n\npachtung zu schaffen, was unbedenklich wäre (Jaeckel/Güthe, Zwangs-\n\nversteigerungsgesetz 7. Aufl. § 152 Rdn. 4; Korintenberg/Wenz, Zwangs-\n\nversteigerung und Zwangsverwaltung 6. Aufl. § 152 ZVG Anm. 3; \n\nSchlHOLG ZIP 1983, 1133). Auch beschränken sich die beabsichtigten \n\nMaßnahmen nicht darauf, in Teilbereichen die bisherige Zweckbestim-\n\nmung zu ändern. Die Verträge haben vielmehr den kompletten Umbau \n\nder vorhandenen Apartments zu einer Alten- und Pflegeeinrichtung mit \n\neinem - nach Abzug der reinen Fertigstellungskosten - Investitionsvolu-\n\nmen von etwa 1,25 Mio. € zum Gegenstand, das sich u m eine weitere \n\nMillion Euro aufgrund der vom Zwangsverwalter vorgesehenen Inventari-\n\nsierung erhöht. Auch die Rechtsbeschwerde stellt nicht in Abrede, daß \n\ndie der Zwangsverwaltung unterliegende Anlage für betreutes Wohnen \n\nunter Aufgabe ihrer früheren Bestimmung in ein Heim mit 116 Pflege-\n\nplätzen überführt werden soll. Das ist zum einen mit einem wesentlichen \n\nEingriff in die Substanz der von der Beschlagnahme umfaßten Gebäude \n\nverbunden und führt zum anderen zu einem grundlegend veränderten \n\nNutzungskonzept, das dem zur Zeit der Anordnung der Zwangsverwal-\n\ntung vorhandenen nicht mehr entspricht. Zu beidem gibt die Zwangsver-\n\nwaltung keine Handhabe, ohne daß es noch darauf ankäme, ob das Nut-\n\nzungskonzept des Zwangsverwalters wirtschaftlich tragfähig ist oder die \n\nvorgesehene Laufzeit von 25 Jahren, auf die der Pachtvertrag angelegt \n\nist, zu einem nicht mehr hinzunehmenden Eingriff in die berechtigten In-\n\nteressen des Schuldners führt. Das Vorhaben des Zwangsverwalters, ein \n\nbeschlagnahmtes Gebäude durch Umbau nachhaltig zu verändern oder \n\nin die vom Schuldner dem Objekt zugedachte Nutzung in einer Weise \n\neinzugreifen, die die wirtschaftliche Beschaffenheit des Grundstücks in \n\nihrem Gesamtcharakter berührt, ist nicht genehmigungsfähig (vgl. Stei-\n\nner/Eickmann/Hagemann/Storz/Teufel aaO, Rdn. 30; Jaeckel/Güthe, \n\naaO; Korintenberg/Wenz, aaO; Reinhard/Müller/Dassler/Schiffhauer/Ger-\n\nhardt, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung 11. Aufl. § 152 ZVG \n\nAnm. V; Staudinger/Frank, 13. Bearb. [2002] § 1037 BGB Rdn. 2). \n\nFischer Raebel Boetticher \n\n Dr. Kessal-Wulf Roggenbuck","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IXa_ZS/2003/IXa_ZB_231-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-12-10/ixa-zb-231-03","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1037","ref_norm":"1037","n":2},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 153","ref_norm":"153","n":2},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 146","ref_norm":"146","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IXa_ZS/2003/IXa_ZB_231-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IXa_ZS/2003/IXa_ZB_231-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-12-10/ixa-zb-231-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IXa_ZS/2003/IXa_ZB_231-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:13:40.620749+00:00"}}