{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/IX_ZS/2006/IX_ZR_156-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"IX. Zivilsenat","decided":"2007-10-11","aktenzeichen":"IX ZR 156/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"ZVG §§ 9, 56, 57, 154; BGB § 566 Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwal- tung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszah- lungen und die Rückzahlung des Überschusses obliegt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIX ZR 156/06\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n11. Oktober 2007 \nPreuß \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nZVG §§ 9, 56, 57, 154; \n\nBGB § 566 \n\nDer Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwal-\n\ntung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag \n\nvereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den \n\nErsteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszah-\n\nlungen und die Rückzahlung des Überschusses obliegt. \n\nBGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06 - LG Rostock \n\nAG Rostock \n\nDer IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 11. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Fischer, die Richter \n\nDr. Ganter, Prof. Dr. Gehrlein, Vill und die Richterin Lohmann \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landge-\n\nrichts Rostock vom 5. Juli 2006 wird auf Kosten des Beklagten zu-\n\nrückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Beklagte war Zwangsverwalter eines Grundstücks, das die Klägerin \n\ndurch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts vom 4. Juni 2003 im Wege der \n\nZwangsversteigerung erwarb. Die Aufhebung der Zwangsverwaltung erfolgte \n\nmit Beschluss vom 26. Juni 2003. \n\nDer Beklagte hatte das Grundstück während der Zwangsverwaltung be-\n\nfristet vom 1. April 2003 bis 30. September 2003 zu einem monatlichen Mietzins \n\nvon 2.500 € zuzüglich 753 € Betriebskostenvorauszahlung vermietet. Für die \n\nMonate April, Mai und anteilig Juni 2003 bis zum Zuschlagsbeschluss verein-\n\nnahmte er Betriebskostenvorauszahlungen von insgesamt 1.581,30 €. Tatsäch-\n\nlich fielen in diesem Zeitraum Betriebskosten in Höhe von 525,45 € an. \n\n3 \n\nDie vom Beklagten für die Zeit nach dem Zuschlagsbeschluss verein-\n\nnahmten Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen leitete er an die Klägerin \n\nweiter. Diese wies den Beklagten auf einen Auszahlungsanspruch auch in Höhe \n\nder unverbrauchten Betriebskosten für den Zeitraum bis zum Zuschlagsbe-\n\nschluss hin. Der Beklagte stellte diese in die erwirtschaftete Masse aus der \n\nZwangsverwaltung ein und kehrte die Restmasse an die Gläubigerin aus. \n\n4 \n\nDie Klägerin rechnete die Betriebskostenvorauszahlungen mit dem Mie-\n\nter ab und erstattete diesem das Guthaben. Sie beansprucht vom Beklagten \n\nBezahlung der Differenz aus den Betriebskostenvorauszahlungen für die Miet-\n\nzeit vom April 2003 bis zum Zuschlagsbeschluss und den in dieser Zeit tatsäch-\n\nlich angefallenen Betriebskosten, insgesamt 1.055,85 €. \n\n5 \n\nAmtsgericht und Berufungsgericht haben der Klage stattgegeben. Mit der \n\nzugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren \n\nweiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n6 \n\n7 \n\nDie Revision bleibt ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis \n\nrichtig entschieden. \n\nDer Beklagte schuldet der Klägerin gemäß § 154 Satz 1 ZVG Schadens-\n\nersatz, weil er die vereinnahmten, aber von ihm nicht verbrauchten Betriebskos-\n\ntenvorauszahlungen nicht an die Klägerin ausbezahlt, sondern an die Gläubige-\n\nrin ausgekehrt hat. \n\n8 \n\n9 \n\n1. Die Klägerin ist als Ersteherin des Grundstücks ab dem Zuschlag in \n\nder Zwangsversteigerung Beteiligte im Sinne des § 154 ZVG. \n\na) Die h.M. nimmt an, dass der Beteiligtenbegriff des § 154 ZVG mit \n\ndemjenigen in § 9 ZVG übereinstimmt (RGZ 97, 11, 12; OLG Köln ZIP 1980, \n\n102; OLG Schleswig NJW-RR 1986, 1498; Stöber, ZVG 18. Aufl. § 154 Rn. 2.2; \n\nHaarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 ZVG \n\nRn. 2; Böttcher, ZVG 4. Aufl. § 154 Rn. 2; Depré/Meyer, Die Praxis der \n\nZwangsverwaltung 4. Aufl. Rn. 631; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG \n\n12. Aufl. § 154 Rn. 4). \n\n10 \n\nb) Nach anderer Auffassung sollen in entsprechender Anwendung der \n\nGrundsätze zu § 82 KO, § 60 Abs. 1 Satz 1 InsO in den Beteiligtenbegriff alle \n\neinbezogen werden, zu denen der Verwalter kraft der Zwangsverwaltung in \n\nrechtliche Beziehungen tritt, die somit in irgendeiner Weise mit dem Verfahren \n\nin Berührung kommen (OLG Hamm, ZIP 1989, 1592, 1593; Mohrbutter \n\nZIP 1980, 169). \n\n11 \n\nc) Der Senat hat diese Frage bisher offengelassen (BGHZ 109, 171, \n\n173). Sie bedarf auch jetzt keiner Klärung. Hier geht es nur darum, ob derjeni-\n\nge, der das Eigentum an dem zwangsverwalteten Grundstück durch Zuschlag \n\nerwirbt, als Beteiligter im Sinne des § 154 ZVG anzusehen ist, wenn die \n\nZwangsverwaltung über den Zuschlag hinaus fortgeführt wird. Für diesen Fall \n\nist schon bisher anerkannt, dass der Erwerber ab dem Zeitpunkt des Zuschlags \n\nBeteiligter im Sinne des § 154 ZVG ist (BGHZ 39, 235, 241; OLG Hamm \n\nNZM 2006, 160; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1100, 1101; Haarmeyer/ \n\nWutzke/Förster/Hintzen, aaO § 154 ZVG Rn. 2 a.E.; Stöber, aaO § 154 ZVG \n\nRn. 2.5; Böttcher, aaO § 154 Rn. 2). Hieran ist festzuhalten. Ab dem Zuschlag \n\ntritt der Ersteher in Bezug auf das Grundstück in die Rechtsstellung des \n\nSchuldners ein, obwohl er das Eigentum originär und nicht als Rechtsnachfolger \n\ndes Schuldners erwirbt (BGHZ 112, 59, 61; 159, 397, 400). Daher entspricht es \n\nSinn und Funktion der Haftungsvorschrift des § 154 ZVG, dass von diesem \n\nZeitpunkt an die berechtigten Belange des Erstehers geschützt sind, solange \n\ndie Zwangsverwaltung fortdauert. Soweit der Verwalter ab diesem Zeitpunkt \n\nPflichten nicht mehr gegenüber dem Schuldner, sondern gegenüber dem \n\nErsteher zu erfüllen hat, mit dem keine vertraglichen Beziehungen bestehen, \n\nkann er ihm gegenüber nicht haftungsfrei sein oder lediglich nach dem Recht \n\nder unerlaubten Handlung haften \n\n(BGHZ 39, 235, 241; OLG Hamm \n\naaO). \n\n12 \n\nDer Zuschlag ist am 4. Juni 2003 erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt war die \n\nKlägerin Eigentümerin des Grundstücks (§§ 90 Abs. 1, 146 Abs. 1 ZVG). Auf \n\nden Zeitpunkt der erst später eingetretenen Rechtskraft des Zuschlagsbe-\n\nschlusses kommt es nicht an (BGH, Urt. v. 25. Mai 2005 aaO). Die Zwangsver-\n\nwaltung hat gemäß § 12 Abs. 1 ZwVerwVO (vgl. nunmehr §§ 12, 25 ZwVwV \n\nvom 19. Dezember 2003) bis zum Erlass des Aufhebungsbeschlusses vom \n\n26. Juni 2003 fortgedauert (vgl. Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangs-\n\nverwaltung 2. Aufl. § 12 ZwVerwVO Rn. 2 f). \n\n13 \n\n2. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung hatte der Beklagte zwar keine \n\nallgemeine Rechnungslegungspflicht gegenüber der Klägerin gemäß § 154 Sät-\n\nze 2 und 3 ZVG (OLG Hamburg NJW-RR 1986, 1186; Stöber, aaO § 154 Rn. 4; \n\nHaarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 ZVG \n\nRn. 4; a.A. Muth in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, aaO § 154 Rn. 11). \n\nDurch den Erwerb des Eigentums infolge Zuschlags ist jedoch die Klägerin ab \n\ndiesem Zeitpunkt gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB anstelle des Schuldners in das \n\nvom Beklagten abgeschlossene Mietverhältnis eingetreten (Stöber, aaO § 57 \n\nZVG Rn. 3.4; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, \n\n3. Aufl. Kap. II Rn. 858a; LG Berlin, WuM 1992, 9). Ab dem Zuschlag gebühren \n\ngemäß § 56 ZVG die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen dem Er-\n\nwerber (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO § 161 ZVG Rn. 10, 18). \n\n14 \n\nSoweit der Verwalter diese Gelder bis zur Aufhebung der Zwangsverwal-\n\ntung noch vereinnahmt, hat er sie an den Erwerber als den materiell Berechtig-\n\nten auszukehren. Wenn nach dem Zuschlag die Nutzungen dem Erwerber ge-\n\nbühren, gleichwohl aber die Zwangsverwaltung noch andauert, muss sie in die-\n\nsem \n\nZeitraum \n\nfür \n\nden Ersteher \n\ngeführt werden \n\n(Haarmeyer/ \n\nWutzke/Förster/Hintzen, aaO 4. Aufl. § 6 ZwVwV Rn. 11). In entsprechender \n\nAnwendung von § 667 BGB hat der Verwalter das hierbei Erlangte an den \n\nErsteher herauszugeben. \n\n15 \n\n3. Der Beklagte war auch verpflichtet, die von ihm in der Zeit bis zum \n\nZuschlag vereinnahmten, aber in dieser Zeit nicht verbrauchten Betriebskosten-\n\nvorauszahlungen an die Klägerin herauszugeben, weil diese zur Abrechnung \n\nder Betriebskosten und zur Auszahlung des Überschusses aus diesem Zeit-\n\nraum an den Mieter verpflichtet war. Da der Beklagte diese Pflicht schuldhaft \n\nverletzt hat und die Differenz nicht mehr als Verwalter auszahlen kann, hat er \n\nder Klägerin in dieser Höhe Schadensersatz zu leisten. \n\n16 \n\na) Nachdem die Klägerin mit dem Zuschlag anstelle des Zwangsverwal-\n\ntungsschuldners in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten \n\nwar, hatte sie nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter \n\ndie Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen (BGH, Urt. v. 3. Dezember \n\n2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, 852; Stöber, aaO § 152 Rn. 12.9 am \n\nEnde; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht 9. Aufl. § 556 BGB Rn. 372). \n\nDer Beklagte dagegen war zur Abrechnung nicht verpflichtet, weil während der \n\nZwangsverwaltung die Nebenkostenabrechnung nicht fällig war (vgl. BGH, Urt. \n\nv. 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, 2321). Sie war erst bei En-\n\nde des Mietverhältnisses vorzunehmen. Die Abrechnungsverpflichtung der Klä-\n\ngerin umfasste auch den Ausgleich des sich ergebenden Saldos, hier also die \n\nRückzahlung des Guthabens an den Mieter (BGH, Urt. v. 26. März 2003 aaO; v. \n\n9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, 1030). Hierüber besteht \n\nzwischen den Parteien kein Streit. Die Klägerin ist entsprechend verfahren. \n\n17 \n\nb) Der Beklagte hatte die von ihm vertraglich vereinbarten Nebenkosten-\n\nvorauszahlungen der Mieterin zu vereinnahmen. Die erweiterte Beschlagnah-\n\nmewirkung erfasste in der Zwangsverwaltung gemäß § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 \n\nAbs. 2 ZVG auch die Miet- und Pachtforderungen. Weil Mietnebenkosten, die \n\ngesondert ausgewiesen und erhoben werden, Teil des mietvertraglichen Ent-\n\ngelts sind, unterfallen auch vereinbarte Vorauszahlungen der Beschlagnahme \n\n(Stöber, aaO § 148 Rn. 2.3). Der Verwalter hat deshalb auch sie einzuziehen \n\n(Stöber, aaO § 152 Rn. 12.9). \n\n18 \n\nWird das Mietverhältnis während der Zwangsverwaltung beendet, hat der \n\nVerwalter Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen und ein Guthaben zu-\n\nrückzuzahlen, auch wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmit-\n\ntelbar zugeflossen sind (BGH, Urt. v. 26. März 2003 aaO S. 2320). Deshalb ist \n\nder Verwalter befugt, vom Zwangsverwaltungsschuldner vereinnahmte, aber \n\nnicht verbrauchte Nebenkostenvorauszahlungen herauszuverlangen. \n\n19 \n\nInsoweit gilt nichts anderes als bei der Kaution, wo die entsprechende \n\nRechtslage anerkannt ist: Auch eine Kaution unterliegt der Beschlagnahme. Sie \n\nist deshalb vom Verwalter einzufordern, wenn sie der Mieter noch nicht bezahlt \n\nhat (BGH, Urt. v. 9. März 2005 aaO S. 1030; Stöber, aaO § 152 Rn. 12. 13c; \n\nBub/Treier/Belz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kapi-\n\ntel VII A Rn. 151). Sie ist - wenn die sonstigen Voraussetzungen hierfür vorlie-\n\ngen - von ihm zurückzuzahlen, selbst wenn sie weder vom Mieter an ihn bezahlt \n\nnoch vom Schuldner an ihn herausgegeben wurde (BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 \n\n- VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342, 3343; v. 9. März 2005 - VIII ZR 330/03 aaO \n\nS. 1030; v. 9. März 2005 - VIII ZR 381/03, NJW-RR 2005, 962, 963). Anderer-\n\nseits ist der Zwangsverwalter befugt, von dem Schuldner die Überlassung einer \n\nvor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts an ihn geleisteten Miet-\n\nkaution herauszuverlangen (BGH, Beschl. v. 14. April 2005 - V ZB 6/05, Rpfle-\n\nger 2005, 463, 464; Stöber, aaO § 152 ZVG Rn. 12. 13c; Schmidt-\n\nFutterer/Blank, aaO vor § 535 Rn. 230, § 551 Rn. 110; Bub/Treier/Belz, aaO \n\nKap. VII A Rn. 151). \n\nc) Im Verhältnis zwischen Verwalter und Ersteher gilt nichts anderes, \n\nwenn die Abrechnung der Nebenkosten durch den Ersteher erfolgen muss. \n\nDie Forderung auf Nebenkostenvorauszahlungen unterliegt zwar der Be-\n\nschlagnahme. Soweit die geleisteten Vorauszahlungen nicht für tatsächlich an-\n\ngefallene Nebenkosten verbraucht werden, sind sie dem Mieter jedoch zurück-\n\nzugewähren. Sie stehen nicht für die Kosten und die Befriedigung der Gläubiger \n\nim Zwangsverwaltungsverfahren zur Verfügung. Deshalb durfte der Beklagte \n\ndiese Beträge für die Zwecke der Zwangsverwaltung nicht behalten und an die \n\nGläubiger auskehren. \n\n20 \n\n21 \n\n22 \n\nWie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, besteht vom Zuschlag \n\nbis zur Aufhebung des Verfahrens zwischen dem Verwalter und dem Ersteher \n\nvon Gesetzes wegen hinsichtlich dieser Zahlungen eine Sonderrechtsbezie-\n\nhung mit treuhänderischem Charakter. Der Verwalter hat nicht verbrauchte Ne-\n\nbenkostenvorauszahlungen zurückzuhalten und nach Aufhebung der Zwangs-\n\nverwaltung an den Ersteher herauszugeben, wenn dieser die Abrechnung vor-\n\nzunehmen hat. Er selbst wird hierdurch nicht belastet; er ist in diesem Fall we-\n\nder zur Abrechnung noch zur Auszahlung eines Guthabens gegenüber dem \n\nMieter verpflichtet. \n\n23 \n\nDas Berufungsgericht hat auch zutreffend erkannt, dass hierdurch die \n\nAbwicklung der Zwangsverwaltung nicht erschwert wird. Der Verwalter kann im \n\nVerhältnis zum Ersteher die Nebenkostenvorauszahlungen zum Zeitpunkt des \n\nZuschlags abrechnen, weil er lediglich den tatsächlich während der Zwangs-\n\nverwaltung geleisteten Vorauszahlungen die in dieser Zeit tatsächlich für die \n\nabzurechnenden Nebenkosten erbrachten Zahlungen gegenüberstellen muss. \n\n24 \n\nd) Der Beklagte hat diese Auskehrungspflicht schuldhaft verletzt. Bei \n\nsorgfältiger rechtlicher Prüfung war für ihn erkennbar, dass die vom Ersteher \n\nzurückzuzahlenden überhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nicht für Zwecke \n\ndes Zwangsverwaltungsverfahrens verbraucht, insbesondere nicht an die Gläu-\n\nbigerin ausgezahlt werden durften. Hierauf war er zudem von der Klägerin mit \n\nAnwaltsschreiben vor Auskehrung der Restmasse am 28. November 2003 hin-\n\ngewiesen worden. \n\nFischer \n\nGanter \n\nGehrlein \n\nVill \n\nLohmann \n\nVorinstanzen: \n\nAG Rostock, Entscheidung vom 28.12.2005 - 46 C 335/05 - \n\nLG Rostock, Entscheidung vom 05.07.2006 - 1 S 37/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2006/IX_ZR_156-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-11/ix-zr-156-06","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":10},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 57","ref_norm":"57","n":2},{"jurabk":"InsO","ref":"§ 60","ref_norm":"60","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 56","ref_norm":"56","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 90","ref_norm":"90","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 146","ref_norm":"146","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 161","ref_norm":"161","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 667","ref_norm":"667","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2006/IX_ZR_156-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2006/IX_ZR_156-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-11/ix-zr-156-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2006/IX_ZR_156-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 22:04:44.408228+00:00"}}