{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/IX_ZS/2000/IX_ZR__76-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"IX. Zivilsenat","decided":"2003-11-27","aktenzeichen":"IX ZR 76/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 675, 567 Satz 1 a.F. (544 Satz 1 n.F.); ApothG § 8 Satz 2 Zur haftungsausfüllenden Kausalität, wenn ein Rechtsanwalt bei Verhandlungen zur Änderung eines langfristigen Mietvertrages über Apothekenbetriebsräume die recht- lichen Grenzen mißachtet, die sich aus dem apothekenrechtlichen Verbot der Um- satzmiete und dem unabdingbaren Kündigungsrecht der Mietvertragsparteien bei einseitiger Verlängerung der Mietdauer durch Ausübung entsprechender Optionen über die Zeitgrenze von 30 Jahren hinaus ergeben. BRAO § 51 a.F., § 51b n.F. 1. Fall Verhandeln Mietvertragsparteien über einen Baukostenzuschuß des Mieters, so ent- steht bei anwaltlich verschuldetem Einigungsmangel der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen seinen Rechtsanwalt erst, wenn sich das Risiko des ver- tragslosen Zustandes verwirklicht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIX ZR 76/00\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n27. November 2003\nPreuß\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\nBGHZ:\n\nja\nnein\n\nBGB §§ 675, 567 Satz 1 a.F. (544 Satz 1 n.F.); ApothG § 8 Satz 2\n\nZur haftungsausfüllenden Kausalität, wenn ein Rechtsanwalt bei Verhandlungen zur\nÄnderung eines langfristigen Mietvertrages über Apothekenbetriebsräume die recht-\nlichen Grenzen mißachtet, die sich aus dem apothekenrechtlichen Verbot der Um-\nsatzmiete und dem unabdingbaren Kündigungsrecht der Mietvertragsparteien bei\neinseitiger Verlängerung der Mietdauer durch Ausübung entsprechender Optionen\nüber die Zeitgrenze von 30 Jahren hinaus ergeben.\n\nBRAO § 51 a.F., § 51b n.F. 1. Fall\n\nVerhandeln Mietvertragsparteien über einen Baukostenzuschuß des Mieters, so ent-\nsteht bei anwaltlich verschuldetem Einigungsmangel der Schadensersatzanspruch\ndes Vermieters gegen seinen Rechtsanwalt erst, wenn sich das Risiko des ver-\ntragslosen Zustandes verwirklicht.\n\nBGH, Urteil vom 27. November 2003 - IX ZR 76/00 - OLG Hamm\n LG Münster\n\nDer IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 27. November 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Kreft und die\n\nRichter Dr. Ganter, Raebel, Dr. Bergmann und \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:4)(cid:11)(cid:13)(cid:12)\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 28. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Hamm vom 9. Dezember 1999 im Um-\n\nfang der Annahme einschließlich des Kostenpunktes aufgehoben\n\nund der Rechtsstreit insoweit zur anderweiten Verhandlung und\n\nEntscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an\n\ndas Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie klagende BGB-Gesellschaft ist Eigentümerin eines Wohn- und Ge-\n\nschäftshauses in G. . Sie nimmt die beklagten Rechtsanwälte auf Scha-\n\ndensersatz in Anspruch, weil ein Kostenzuschuß für den Umbau zweier Woh-\n\nnungen in Arztpraxen mit der Mieterin der im Erdgeschoß des Hauses belege-\n\nnen Apothekenbetriebsräume nicht wirksam vereinbart worden ist.\n\nWegen des Umbaus schwebten seit dem Mai 1991 Verhandlungen zwi-\n\nschen der Klägerin und der Mieterin der Apothekenbetriebsräume über eine\n\nBeteiligung an den entstehenden Kosten. Die Mieterin äußerte in Schreiben\n\nvom 12. und 19. Juli 1991 ihre Bereitschaft, auf den Wunsch der Vermieter-\n\nseite einzugehen, stellte dafür jedoch Bedingungen, die sich auf die Wirt-\n\nschaftlichkeit der Apotheke, die Dauer des Rechtsverhältnisses und Kaufoptio-\n\nnen bezogen. In der Folgezeit wurde mit dem Umbau begonnen. Im Oktober\n\nbeauftragte die Klägerin die Beklagten, sie bei den Vertragsverhandlungen mit\n\nder Mieterin zu beraten. Der Beklagte zu 2 unterbreitete der Mieterin für seine\n\nPartei mit Schreiben vom 30. Oktober 1991 einen Vertragsentwurf und einen\n\nweiteren Vertragsentwurf unter dem Datum des 12. November 1991.\n\nMit Schreiben vom 13. und 24. November 1991 verlangte die Mieterin im\n\nGegenzug für die erörterten Zuschüsse eine von der Vermieterseite wahlweise\n\nzu erfüllende weitere Mietoption über das Jahr 2022 hinaus oder eine Kaufop-\n\ntion ohne Überschreitung des ortsüblichen Preises. Mit Schreiben vom\n\n6. Dezember 1991, dessen Zugang die Klägerin bestreitet, \"widerrief\" die Mie-\n\nterin ihre früheren Erklärungen, einen Umbaukostenzuschuß zu leisten, weil\n\ndie Klägerin keines ihrer \"Angebote rechtsverbindlich angenommen\" habe. Sie\n\nkündigte jedoch Zahlungen ohne Anerkennung einer Rechtspflicht an.\n\nAm 17. Dezember 1991 fand eine Besprechung im Büro der Beklagten\n\nstatt, bei der die Parteien dieses Rechtsstreits übereinkamen, \"die Angelegen-\n\nheit wegen möglicher Rückfragen auf zwei Jahre zu verfristen\". Die Mieterin\n\nzahlte nach Fertigstellung des Umbaus ab April 1992 bis einschließlich Febru-\n\nar 1995 Aufstockungen zur Miete entsprechend ihrer letzten Bereitschaftserklä-\n\nrung, stellte ihre Zuschußzahlungen ab März 1995 jedoch ein.\n\nDie von der Klägerin, vertreten durch die Beklagten, daraufhin im Febru-\n\nar 1996 erhobene Klage auf Fortentrichtung des Umbaukostenzuschusses ge-\n\ngen die Mieterin blieb in erster Instanz erfolglos. Das Landgericht war der Auf-\n\nfassung, die Vereinbarung mit der Mieterin habe der nach § 313 BGB a.F. (jetzt\n\n§ 311b BGB) vorgeschriebenen Form ermangelt. Die dagegen eingelegte Be-\n\nrufung der Klägerin wurde zurückgenommen.\n\nDie Klägerin verlangt im gegenwärtigen Rechtsstreit Ersatz der in den\n\nMonaten März 1995 bis März 1997 entgangenen Mietaufstockungen sowie Er-\n\nsatz der im Vorprozeß gegen die Mieterin entstandenen Kosten. Zusätzlich be-\n\nantragt sie festzustellen, daß ihr die Beklagten hinsichtlich des ab April 1997\n\nentstehenden weiteren Schadens gleichfalls ersatzpflichtig sind.\n\nDas Landgericht hat der Klage wegen des Kostenschadens aus dem\n\nerfolglosen Vorprozeß in Höhe von 8.464,05 DM nebst Zinsen stattgegeben\n\nund sie im übrigen abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Beklagten zur\n\nZahlung weiterer 78.000 DM wegen des entgangenen Umbaukostenzuschus-\n\nses verurteilt, die von den Klägern beantragte Feststellung ausgesprochen und\n\ndie gegen einen Teil der erstinstanzlichen Verurteilung gerichtete Anschlußbe-\n\nrufung der Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision der\n\nBeklagten, die der Senat mit Ausnahme ihrer weiterverfolgten Anschlußberu-\n\nfung angenommen hat.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nIm Umfang der Annahme ist die Revision begründet.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, der Beklagte zu 2 habe die ihm\n\nobliegenden anwaltlichen Beratungspflichten gegenüber der Klägerin verletzt.\n\nBei zutreffender rechtlicher Würdigung des Schreibens der Mieterin vom\n\n19. Juli 1991 hätte er erkennen müssen, daß bislang eine rechtsverbindliche\n\nZahlungszusage für den Baukostenzuschuß nicht vorlag. Der Beklagte zu 2\n\nhätte der Klägerin infolgedessen anraten müssen, sich im Sinne des Schrei-\n\nbens vom 19. Juli 1991 formwirksam mit der Mieterin zu verständigen. Es stehe\n\nmit deutlich überwiegender Wahrscheinlichkeit fest, daß auch die inzwischen\n\nverstorbene weitere Gesellschafterin der Klägerin sich im Falle einer ord-\n\nnungsgemäßen Beratung durch den Beklagten zu 2 entschlossen hätte, der\n\nMieterin im Wege eines notariell beurkundeten Vertrages neben einer weiteren\n\nMietoption über das Jahr 2022 hinaus für den Fall, daß das Teileigentum an\n\nden Apothekenbetriebsräumen verkauft würde, ein Vorkaufsrecht zu gewähren\n\nund dieses im Grundbuch sichern zu lassen. Die Schadensersatzforderung der\n\nKlägerin sei auch nicht verjährt; denn das Mandatsverhältnis der Parteien habe\n\nerst im Dezember 1993 geendet und die Beklagten treffe die verjährungsrecht-\n\nliche Sekundärhaftung aufgrund des ihnen im Herbst 1995 erteilten Anschluß-\n\nmandates.\n\nII.\n\nDas Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in wesentlichen Punk-\n\nten nicht stand.\n\n1. Die mit Schreiben der rechtsunkundigen Mieterin vom 19. Juli 1991\n\nerklärte Bereitschaft, der Klägerin einen \"Investitionskostenzuschuß\" für den\n\nAusbau einer internistischen Doppelpraxis im selben Hause zu zahlen, beruhte\n\nauf der ausgesprochenen Erwartung eines mit dem Betrieb dieser Praxis ver-\n\nbundenen Umsatzzuwachses der Apotheke. Die in den Verhandlungen erör-\n\nterte staffelweise Mietaufstockung als Zuschuß zu den Umbaukosten sollte\n\ndementsprechend auch in zehn Jahren nach Maßgabe einer \"Wirtschaftlich-\n\nkeitsprüfung\" bei einem Mißverhältnis des Kostenzuschusses zu den Umsatz-\n\nverbesserungen der Apotheke einer Herabsetzung unterliegen. Später war ei-\n\nne zusätzliche Überprüfung nach Maßgabe der Mehrumsätze schon in Fristen\n\nvon drei bzw. einem Jahr Verhandlungsgegenstand, hätte sich insoweit nach\n\ndem Unterschreiten einer Mehrumsatzschwelle von 500.000 DM aus Kassen-\n\nrezepten der neuen Doppelpraxis aber nur für einen weiteren Aufstockungszu-\n\nschlag von 6.000 DM jährlich ausgewirkt. An diesem Ziel der Leistungsbestim-\n\nmung nach Umsatzentwicklung hat die Mieterin mit zunehmender Deutlichkeit,\n\nzuletzt im Schreiben vom 24. November 1991, festgehalten. Bereits eine solche\n\nVereinbarung der Mietvertragsparteien hätte entgegen der Auffassung der Be-\n\nrufungsbegründung und des Berufungsgerichts das gesetzliche Verbot von § 8\n\nSatz 2, § 12 ApothG verletzt. Die Mieterin hat sich damit gegen die erfolglose\n\nKlage auf Fortentrichtung der freiwilligen Umbaukostenzuschüsse auch vertei-\n\ndigt.\n\nNach § 8 Satz 2 ApothG sind Vereinbarungen, bei denen die Vergütung\n\nfür die dem Erlaubnisinhaber überlassenen Vermögenswerte am Umsatz oder\n\nGewinn der Apotheke ausgerichtet ist, darunter auch am Umsatz oder Gewinn\n\nausgerichtete Mietverträge, unzulässig. Das Verbot der Umsatzmiete gilt dabei\n\ninsbesondere für die Anmietung der Apothekenbetriebsräume. Eine umsatzab-\n\nhängige Miete für Apothekenbetriebsräume hatte die Rechtsprechung früher\n\ngebilligt (vgl. BGH, Urt. v. 4. April 1979 - VIII ZR 118/78, NJW 1979, 2351,\n\n2352). Dem ist der Gesetzgeber jedoch mit Schaffung von § 8 Satz 2 ApothG in\n\nder Fassung des Gesetzes vom 4. August 1980 (BGBl. I S. 1142) entgegenge-\n\ntreten (BGH, Urt. v. 6. Juni 1997 - V ZR 322/95, NJW 1997, 3091 f m. Anm.\n\nTaupitz LM ApothG Nr. 7). Mit der Regelung des § 8 Satz 2 ApothG sollen so-\n\ngenannte partiarische Rechtsverhältnisse, in denen sich der Gläubiger die be-\n\nruflichen und wirtschaftlichen Fähigkeiten des Betriebsinhabers der Apotheke\n\nzunutze macht und an den Früchten der Apotheke partizipiert, vermieden wer-\n\nden. Für die Annahme eines partiarischen Rechtsverhältnisses muß sich aus\n\ndem Gesamtgefüge der Vereinbarungen ergeben, daß die Parteien die Miete\n\nam Umsatz oder Gewinn ausgerichtet haben und der Vermieter dadurch an den\n\nErträgnissen der Apotheke teil hat. Das kann auch der Fall sein, wenn ein\n\nMietsockel umsatzunabhängig vereinbart, ein wesentlicher Aufstockungsbetrag\n\nder Gesamtmiete indessen am Umsatz oder Gewinn der Apotheke \"ausgerich-\n\ntet\" ist. Diese Formulierung des Gesetzes weist auf die Zielsetzung hin, Ge-\n\nschäfte zur Umgehung des Verbotes einer Umsatzmiete zu verhindern. Für den\n\nTatbestand des § 8 Satz 2 ApothG genügt es, daß die Parteien in ihren Vor-\n\nstellungen von einem Zusammenhang zwischen der Miethöhe und dem Umsatz\n\noder Gewinn ausgegangen sind und daß diese Verknüpfung in den Vereinba-\n\nrungen ihren Niederschlag gefunden hat (BGH, Urt. v. 22. Oktober 1997 - XII\n\nZR 142/95, WM 1998, 609, 612). Das sollte nach den erklärten Verhandlungs-\n\npositionen der Mietparteien auch hier der Fall sein.\n\nDie staffelweise Mietaufstockung bezweckte, die Klägerin zur Finanzie-\n\nrung ihrer Umbaukosten an den infolge der neugeschaffenen Arztpraxen er-\n\nwarteten Umsatzsteigerungen teilhaben zu lassen. Dieser Umsatzbezug war im\n\nRahmen der Gesamtmiete für die Apothekenbetriebsräume wesentlich. Die\n\nMieterin wollte außerdem mit der nach zehn Jahren oder später vorgesehenen\n\n\"Wirtschaftlichkeitsprüfung\" und den bereits kurzfristig - nach drei bzw. einem\n\nJahr - stattfindenden Zwischenprüfungen, ob ein Mehrumsatz von 500.000 DM\n\naus Kassenrezepten der Doppelpraxis unterschritten sei, ein Instrument in der\n\nHand behalten, um die Umsatzbezogenheit der Mieterhöhungsstaffel und des\n\nSonderzuschlags von bis zu 6.000 DM jährlich auch dann zu sichern, wenn die\n\nursprünglichen Erwartungen eines erweiterten Kundenzustroms aufgrund der\n\nneugeschaffenen Arztpraxen nicht voll in Erfüllung gingen.\n\nDiese Vereinbarungen hätten nur dann wirksam sein können, wenn § 8\n\nSatz 2, § 12 ApothG mit dem Grundgesetz unvereinbar und nichtig wären (an\n\nder Verfassungsmäßigkeit zweifelnd z.B. Taupitz aaO). Es hätte daher im\n\nStreitfall einer rechtlichen Beratung der Klägerin bedurft, die dieses mietrechtli-\n\nche Wirksamkeitsrisiko verdeutlichte. Allerdings konnte in eine solche Bera-\n\ntung im Jahre 1991 noch nicht die spätere Klärung einfließen, die erst durch\n\ndas Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. Oktober 1997 (aaO) erreicht wor-\n\nden ist. Jedoch war schon vor dieser Entscheidung aufgrund des Gesetzes-\n\nwortlauts erkennbar, daß das apothekenrechtliche Verbot der Umsatzmiete\n\ndem Verhandlungsspielraum der Mietvertragsparteien im vorliegenden Fall en-\n\nge Grenzen setzen könnte. Welche Folgen insoweit aus einer pflichtgemäßen\n\nRechtsbelehrung der Klägerin erwachsen wären, ergeben die Feststellungen\n\ndes Berufungsgerichtes und der bisherige Sachvortrag der Parteien nicht. Die\n\nParteien müssen jedoch Gelegenheit erhalten, auf diesen veränderten rechtli-\n\nchen Gesichtspunkt hin ihren bisherigen Vortrag zu ergänzen.\n\n2. Die Klägerin konnte ihrerseits eine entscheidende \"Bedingung\", wel-\n\nche die Mieterin für ihre in Aussicht gestellten Leistungen erhoben hatte, nach\n\n§ 567 Satz 1 BGB (jetzt § 544 Satz 1 BGB) nicht erfüllen. Erst die Revision hat\n\nauf die mit § 567 Satz 1 BGB a.F. im Streitfall verbundenen Schwierigkeiten im\n\nAnsatz zutreffend hingewiesen.\n\nNach den genannten Bestimmungen kann ein Mietvertrag, der für länge-\n\nre Zeit als dreißig Jahre geschlossen ist, von jedem Teil unter Einhaltung der\n\ngesetzlichen Frist gekündigt werden. Kündbar sind nach § 567 Satz 1 BGB\n\na.F., § 544 Satz 1 BGB n.F. nicht nur Mietverträge, die von vornherein für eine\n\nlängere Zeit als dreißig Jahre abgeschlossen worden sind, sondern nach Ab-\n\nlauf der Dreißigjahresfrist auch solche Mietverhältnisse, die der Mieter durch\n\nvor Beginn der Frist eingeräumte Optionen über diese Zeitgrenze hinaus ein-\n\nseitig verlängert hat (RGZ 130, 143, 146; Mittelstein, Die Miete 4. Aufl. S. 483\n\nzu Fn. 6; Roquette, Mietrecht des BGB § 567 Rn. 2; BGB-RGRK/Gelhaar,\n\n12. Aufl. § 567 Rn. 2; MünchKomm-BGB/Voelskow, 3. Aufl. § 567 Rn. 2 erster\n\nSpiegelstrich; Soergel/Heintzmann, BGB 12. Aufl. § 567 Rn. 3; Staudin-\n\nger/Emmerich, BGB 13. Bearb. 1997 § 567 Rn. 8; Palandt/Weidenkaff, BGB\n\n63. Aufl. § 544 Rn. 4 f).\n\nDas gesetzliche Kündigungsrecht nach § 567 Satz 1 BGB a.F., § 544\n\nSatz 1 BGB n.F. ist in Fällen der Geschäftsraummiete - wie hier - auch nicht\n\nzum Teil durch den sozialen Schutz des Wohnraummieters überlagert. Dieses\n\ngesetzliche Kündigungsrecht bei Langzeitvermietung kann nicht abbedungen\n\nwerden (RGZ 66, 216, 218; 130, 143, 146; BGH, Urt. v. 27. September 1951 - I\n\nZR 85/50, LM BGB § 581 Nr. 2 unter I. 2. a; v. 20. November 1967 - VIII ZR\n\n92/65, LM BGB § 581 Nr. 31 unter II. 2 b; OLG Hamburg ZMR 1998, 28, 29;\n\nMittelstein, aaO; BGB-RGRK/Gelhaar, aaO Rn. 1; Staudinger/Emmerich, aaO\n\nRn. 4; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht 8. Aufl. § 544 BGB Rn. 3; krit.\n\nRoquette, aaO Rn. 1 und 6; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. Teil IV Rn. 535). Der\n\nNormzweck der genannten Bestimmung besteht trotz Weiterentwicklung des\n\nSachenrechts fort (MünchKomm-BGB/Voelskow, aaO Rn. 1). Das zwingende\n\nKündigungsrecht soll die Entstehung einer \"Erbmiete\" verhindern (vgl. RGZ 73,\n\n341, 342 m.w.N.), mit der außerhalb des numerus clausus der Sachenrechte\n\nund des Buchungszwangs der Grundstücksrechte die Verkehrsfähigkeit des\n\nGrundeigentums gefährdet würde. Gerade auf eine \"Erbmiete\" an den Apothe-\n\nkenbetriebsräumen zielte die Verhandlungsposition der Mieterin ab, und zwar\n\nnach ihren Schreiben vom 13. und 24. November 1991 noch klarer als zuvor.\n\nSchon der Mietvertrag vom 14. Oktober 1987 konnte für das danach einseitig\n\nbis 2022 verlängerbare Mietverhältnis das Kündigungsrecht der Klägerin im\n\nletzten Optionszeitraum von 2017 bis 2022 nicht mehr ausschließen. Der vor-\n\nausgegangene Zeitraum seit erster Anmietung der Apothekenbetriebsräume im\n\nJahre 1981 zählt zwar für die Berechnung der Dreißigjahresfrist nicht mit, so-\n\nfern das Mietverhältnis 1987 freiwillig erneuert worden ist (vgl. BGH, Urt. v.\n\n17. April 1996 - XII ZR 168/94, NJW 1996, 2028, 2029). Die von der Mieterin\n\ngewünschte Rechtsposition für eine Verlängerung des Mietverhältnisses über\n\ndas Jahr 2022 hinaus konnte ihr in dem hier interessierenden Verhandlungs-\n\nzeitraum 1991/92 jedoch auch durch eine abermalige freiwillige Erneuerung\n\ndes Mietverhältnisses auf schuldrechtlichem Wege nicht verschafft werden.\n\nDasselbe galt teilweise für die von der Mieterin erstrebte rechtlich gesi-\n\ncherte Möglichkeit, das Teileigentum an den Apothekenbetriebsräumen zum\n\nVerkehrswert ankaufen zu können, und zwar mindestens dann, wenn die Klä-\n\ngerin von dem unabdingbaren Mietkündigungsrecht Gebrauch machte. Bisher\n\nist schon nicht festgestellt, daß die Klägerin mit einem solchen Ankaufsrecht\n\neinverstanden gewesen wäre. Sie hat vorgetragen, daß von ihrer Seite eine\n\nBereitschaft, der Mieterin eine grundbuchlich (durch Vormerkung) gesicherte\n\nunbedingte Kaufoption einzuräumen, nicht bestand (Berufungsbegründung\n\nvom 30. Dezember 1998, S. 11 a.E. f, GA II 326 f). Andererseits wäre der Mie-\n\nterin mit einem Vorkaufsrecht für den Fall einer Kündigung des Vertragsver-\n\nhältnisses nicht gedient gewesen. Selbst wenn indes die Klägerin bei einer\n\nentsprechenden Belehrung bereit gewesen wäre, der Mieterin ein Ankaufsrecht\n\neinzuräumen, stellt sich die Frage nach dessen Wirksamkeit. Denn das An-\n\nkaufsrecht hätte die Ausübung des der Klägerin zustehenden Kündigungs-\n\nrechts nach Ablauf der Dreißigjahresfrist unverhältnismäßig erschwert. Schon\n\ndas Reichsgericht hat im nicht tragenden Teil der Entscheidung RGZ 73, 341,\n\n343 Verpflichtungen für unwirksam gehalten, welche die nach § 567 Satz 1\n\nBGB unabdingbare Kündigung so erschweren, daß auf diese Weise tatsächlich\n\neine Gebundenheit eintritt, die dem Gesetz widerspricht.\n\n3. Inwieweit nach diesen Ausgangspunkten die Interessengegensätze\n\nder Mietvertragsparteien in richtiger Erkenntnis der rechtlichen Schwierigkeiten\n\nüberhaupt hätten überwunden und von dem Beklagten zu 2 das Ergebnis in\n\neine rechtlich haltbare Vertragsform hätte gebracht werden können, läßt der\n\nbisherige Sachvortrag nicht erkennen.\n\nWäre es danach, was das Berufungsgericht nach Zurückverweisung er-\n\nneut zu prüfen haben wird, bei pflichtgemäßer Verhandlungsführung des Be-\n\nklagten zu 2 zu einer anderen vertraglichen Einigung mit der Mieterin gekom-\n\nmen (vgl. zu den Möglichkeiten einer Mietverdinglichung etwa Maaß/Oprée,\n\nZNotP 1997, 8, 89; dagegen teilweise kritisch Wolfsteiner, ZNotP 1997, 88),\n\nwird eine etwaige Belastung des Teileigentums mit der Vormerkung (oder ei-\n\nnem dinglichen Recht) bei der Höhe des entstehenden Schadens zu berück-\n\nsichtigen sein.\n\nIII.\n\nDie Klage ist gegenwärtig nicht zur Abweisung reif. Entgegen dem An-\n\ngriff der Revision ist ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus unterblie-\n\nbenem Vertragsschluß mit der Mieterin nicht verjährt. Verhandeln Mietver-\n\ntragsparteien über einen Baukostenzuschuß des Mieters, so entsteht bei an-\n\nwaltlich verschuldetem Einigungsmangel der Schadensersatzanspruch des\n\nVermieters gegen seinen Rechtsanwalt (§ 51 BRAO a.F., § 51b BRAO n.F.\n\n1. Fall) erst, wenn sich das Risiko des vertragslosen Zustandes verwirklicht.\n\nDieser Schaden ist, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, im\n\nRechtssinne frühestens eingetreten, als die Mieterin ihre bis zum März 1995\n\nfreiwillig geleisteten Zahlungen einstellte. Noch zu diesem Zeitpunkt war eine\n\nvertragliche Einigung der Mietparteien, wenn es überhaupt dafür einen Weg\n\ngab, nicht verbaut. Das Schreiben der Mieterin vom 6. Dezember 1991, auf\n\nwelches die Revision abstellen möchte, zog nur die vorläufige Schlußfolgerung\n\naus den in Verkennung des rechtlichen Spielraums geführten, einstweilen\n\nsteckengebliebenen Verhandlungen.\n\nAuch der vom Berufungsgericht angenommene Zeitpunkt der Mandats-\n\nbeendigung (§ 51 BRAO a.F., § 51b BRAO n.F. 2. Fall) ist rechtlich nicht zu\n\nbeanstanden. Die Behauptung der Beklagten, daß ab Dezember 1991 Tätig-\n\nkeiten ihrerseits weder gewünscht noch abgefordert wurden (Schriftsatz vom\n\n13. Dezember 1997 S. 10 unter Nr. 8, GA I 151), steht den Feststellungen des\n\nBerufungsgerichts nicht entgegen. Nach diesen Feststellungen sind die Partei-\n\nen am 17. Dezember 1991 nur übereingekommen, die Angelegenheit wegen\n\nmöglicher Rückfragen der Klägerin auf zwei Jahre zu \"verfristen\". Eine Kündi-\n\ngung der Klägerin brauchte das Berufungsgericht hierin nach den §§ 133, 157\n\nBGB noch nicht zu sehen. Erst als sich innerhalb des genannten Zeitraums\n\nRückfragen nicht ergaben und infolgedessen weitere Tätigkeiten der Beklagten\n\nnicht abgefordert wurden, haben die Parteien das Mandat im Dezember 1993\n\neinvernehmlich beendet und die Kostenberechnung übersandt. Die Ausführun-\n\ngen des Berufungsgerichts zum verjährungsrechtlichen Sekundäranspruch ge-\n\ngen die Beklagten im Rahmen des Folgemandates werden von der Revision\n\nnicht angegriffen und sind rechtlich bedenkenfrei.\n\nKreft Ganter Raebel\n\n(cid:0)(cid:14)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:15)(cid:9)(cid:4)(cid:11)\n\n(cid:16)(cid:17)(cid:1)(cid:19)(cid:18)(cid:21)(cid:20)(cid:19)(cid:22)(cid:24)(cid:23)(cid:26)(cid:25)(cid:4)(cid:25)\n\n \n(cid:12)","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2000/IX_ZR__76-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-27/ix-zr-76-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 544","ref_norm":"544","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 567","ref_norm":"567","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311b","ref_norm":"311b","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2000/IX_ZR__76-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2000/IX_ZR__76-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-27/ix-zr-76-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2000/IX_ZR__76-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:00:20.244964+00:00"}}