{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/IX_ZS/2000/IX_ZR_419-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"IX. Zivilsenat","decided":"2005-06-23","aktenzeichen":"IX ZR 419/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"in dem Rechtsstreit ZVG §§ 152, 154; ZPO § 286 G a) Der Zwangsverwalter muß die Gefahr für das seiner Obhut anvertraute Eigentum durch Feststellungen vor Ort aufklären, wenn er nach erhalte- nen Hinweisen mit der Möglichkeit zu rechnen hat, daß ein Mieter durch seinen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung den Schuldner nicht un- wesentlich schädigt. b) Versäumt der Zwangsverwalter die für ein wirksames Eingreifen gegen eine Wohnungsverwahrlosung erforderlichen Feststellungen, trifft ihn die Beweislast, daß der bei Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehende Verwahrlosungsschaden an der Mietwohnung nicht auf seinem Unterlas- sen beruht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIX ZR 419/00 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n23. Juni 2005 \nBürk \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nin dem Rechtsstreit \n\nZVG §§ 152, 154; ZPO § 286 G \n\na) Der Zwangsverwalter muß die Gefahr für das seiner Obhut anvertraute \n\nEigentum durch Feststellungen vor Ort aufklären, wenn er nach erhalte-\n\nnen Hinweisen mit der Möglichkeit zu rechnen hat, daß ein Mieter durch \n\nseinen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung den Schuldner nicht un-\n\nwesentlich schädigt. \n\nb) Versäumt der Zwangsverwalter die für ein wirksames Eingreifen gegen \n\neine Wohnungsverwahrlosung erforderlichen Feststellungen, trifft ihn die \n\nBeweislast, daß der bei Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehende \n\nVerwahrlosungsschaden an der Mietwohnung nicht auf seinem Unterlas-\n\nsen beruht. \n\nBGH, Urteil vom 23. Juni 2005 - IX ZR 419/00 - KG Berlin \n\nLG Berlin \n\nDer IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. Juni 2005 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Fischer, die Richter \n\nRaebel, Vill, Cierniak und die Richterin Lohmann \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 21. Zivilsenats \n\ndes Kammergerichts vom 19. September 2000 aufgehoben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-\n\nrufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Beklagte war vom 9. Juni 1993 bis zum 30. April 1997 Zwangsver-\n\nwalter einer vermieteten Wohnung in Berlin, die der Klägerin gehörte. Der Mie-\n\nter W. verstarb am 8. Februar 1997. Nach seinem Tode präsentierte sich \n\ndie Wohnung in einem völlig verwahrlosten Zustand, den die Klägerin im März \n\n1998 durch Desinfektion, Reinigung, Entrümpelung und Renovierung beheben \n\nließ. Ihre Gesamtaufwendungen hierfür in Höhe von 67.178 DM verlangt sie \n\nvon dem Beklagten mit der Begründung ersetzt, daß er seiner Erhaltungspflicht \n\nals Zwangsverwalter nicht nachgekommen sei. \n\nAnlaß der Vorwürfe sind die Beschwerdeschreiben des Wohnungseigen-\n\ntumsverwalters vom 4. August 1994, vom 29. Dezember 1994, vom 26. Mai/ \n\n19. Juni 1995 und vom 16. September 1996. Das Schreiben vom 4. August \n\n1994 verwies auf Beschwerden aus dem Haus gegen die Geruchsbelästigung, \n\nwelche von dem Hund des Mieters ausgehe, und bat um Abhilfe. Der Beklagte \n\nmahnte den Mieter auf die Anzeige hin schriftlich ab. Das Schreiben vom \n\n29. Dezember 1994 beanstandete, daß nach Beschwerden anderer Hausbe-\n\nwohner \"Dreck und Gestank\" aus der zwangsverwalteten Wohnung in den Auf-\n\ngang dringe, und bezog sich auf das ältere Schreiben in gleicher Angelegen-\n\nheit. Der Beklagte mahnte daraufhin den Mieter mit Schreiben vom 19. Januar \n\n1995 abermals ab und drohte Räumungsklage an. In dem Schreiben vom \n\n26. Mai/19. Juni 1995 wies die Wohnungseigentumsverwaltung darauf hin, daß \n\nW. die von ihm gemietete Wohnung \"offensichtlich überhaupt nicht pflegt \n\nund nicht aufräumt und schon gar nicht säubert und auch den Müll teilweise \n\nnicht entsorgt, so daß in großem Umfang aus der Wohnung unangenehme Ge-\n\nrüche, um nicht zu sagen, Gestank ins Treppenhaus dringt …\". Auf diese \n\nnochmalige Bitte um Abhilfe unternahm der Beklagte nichts mehr. \n\nDie Klägerin hat behauptet, es habe noch weitere Beanstandungen der \n\nWohnungseigentumsverwaltung aus den gleichen Gründen gegenüber dem \n\nBeklagten gegeben. Dem ist der Beklagte entgegengetreten. \n\nDie Klage ist in den Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der \n\nangenommenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Der Beklag-\n\nte beantragt, die Revision zurückzuweisen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist begründet. Nach dem festgestellten Sachverhältnis ist \n\nder Rechtsstreit noch nicht zur Endentscheidung reif. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, es fehle schon an hinreichenden \n\nAnhaltspunkten dafür, daß der Schaden bei pflichtmäßigem Verhalten des Be-\n\nklagten ab Juni 1995 vermieden oder in bestimmtem Umfang verringert worden \n\nwäre. Die Revision rügt dagegen, daß die Untätigkeit des Beklagten schuldhaft \n\nauch die Aufklärung des Sachverhaltes vereitelt habe, so daß zugunsten der \n\nKlägerin eine Umkehr der Beweislast stattfinden müsse. Pflicht des Beklagten \n\nsei es angesichts der wiederholten Anzeigen der Hausverwaltung gewesen, \n\nsich durch Inaugenscheinnahme der zwangsverwalteten Wohnung von den \n\nZuständen zu überzeugen. Soweit das Berufungsgericht darauf abgestellt ha-\n\nbe, daß ein Teil der Schadensentwicklung schon vor dem Mai/Juni 1995 einge-\n\ntreten gewesen sein könne, sei im übrigen nach § 287 ZPO jedenfalls ein Min-\n\ndestschaden zu schätzen gewesen. \n\nII. \n\nDie Rügen der Revision greifen durch. Das Berufungsgericht hat die \n\nVoraussetzungen eines Anspruchs der Klägerin gegen den Beklagten nach \n\n§ 154 Satz 1, § 152 Abs. 1 ZVG wegen schuldhafter Verletzung der Erhal-\n\ntungspflicht des Zwangsverwalters unter Mißachtung der maßgeblichen Be-\n\nweisgrundsätze verneint. Die Erhaltungspflicht des Zwangsverwalters gebot \n\ndem Beklagten hier, zur Eindämmung weiterer Verwahrlosung der Wohnung \n\nwirksame Schritte zu ergreifen. Das hat der Beklagte nicht in ausreichender \n\nWeise getan. \n\n1. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, daß der Beklagte \n\nauf die Mitteilungen der Wohnungseigentumsverwaltung vom 4. August und \n\n29. Dezember 1994 durch seine Schreiben an den Mieter ausreichend reagiert \n\nhabe. Das trifft nur teilweise zu. Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht darin, \n\ndaß der Beklagte nicht schon auf das Schreiben vom 4. August 1994 eine örtli-\n\nche Kontrolle des Zustandes der zwangsverwalteten Wohnung hätte vorneh-\n\nmen müssen. Solche Feststellungen waren noch nicht geboten, weil das \n\nSchreiben vom 4. August 1994 nur von der Geruchsbelästigung durch den \n\nHund des Mieters sprach. Die schriftliche Abmahnung des Mieters durch den \n\nBeklagten genügte nach dieser Störungsmeldung jedenfalls zunächst noch, \n\nselbst wenn der Mieter auf das Schreiben gegenüber dem Beklagten nicht ge-\n\nantwortet hatte. Denn der Beklagte durfte gleichwohl am Anfang erwarten, daß \n\nder Mieter auf die Beanstandung hin für eine bessere Hundehaltung sorgen \n\nwerde. \n\nDas Berufungsgericht hat allerdings auch für das Schreiben der Haus-\n\nverwaltung vom 29. Dezember 1994 angenommen, daß der Beklagte hierauf \n\nnoch ausreichend reagiert habe. Es hat den Beklagten erst auf die neuerliche \n\nBelästigungsanzeige vom 26. Mai/19. Juni 1995 hin für verpflichtet gehalten, \n\nden Beschwerden \"nachzugehen\" und je nach Umständen weiter tätig zu wer-\n\nden. Schon im Januar 1995 reichte jedoch die vom Berufungsgericht gebilligte \n\nabermalige Abmahnung des Mieters unter Androhung der Kündigung nicht \n\nmehr aus. Hier war nicht nur die ordnungsmäßige Hundehaltung durch den \n\nMieter in Frage gestellt, sondern es ergab sich bereits der Anfangsverdacht, \n\ndaß der Mieter durch sein allgemeines Verhalten von der Wohnung einen ver-\n\ntragswidrigen Gebrauch (§ 550 BGB a.F.) machte und seine Obhutspflicht zur \n\npfleglichen Behandlung der Mietsache verletzte. Der Zwangsverwalter, welcher \n\ndie Eigentumssubstanz der Mietwohnung auch im Interesse des Eigentümers \n\nerhalten muß (§ 152 Abs. 1 ZVG), genügt seiner Schutzpflicht nur dann, wenn \n\ner bei einem entsprechenden Verdacht die Gefahr für das verwaltete Eigentum \n\nunverzüglich aufklärt und erforderliche Maßnahmen der Gefahrenabwehr trifft. \n\nEr kann sich dabei für die notwendige Sachaufklärung nach § 1 Abs. 2 \n\nZwVerwVO (§ 1 Abs. 3 Satz 4 ZwVwV) auch einer geeigneten Hilfsperson be-\n\ndienen. Da der Zwangsverwalter den Eigentümer nach den § 150 Abs. 2, § 148 \n\nAbs. 2 ZVG aus der Verwaltung und dem mittelbaren Besitz der vermieteten \n\nWohnung verdrängt, muß er sich mit der verkehrsüblichen Sorgfalt eines Ver-\n\nwalters fremden Vermögens gegenüber dem Mieter für die unversehrte Erhal-\n\ntung der Wohnung einsetzen (vgl. BGHZ 24, 393, 395 f). Die Revision verlangt \n\nnach diesem objektiven Sorgfaltsmaßstab mit Recht, daß der Beklagte schon \n\nim Januar 1995 vor Ort Feststellungen über einen möglichen Kündigungs- und \n\nRäumungsgrund gegen den Mieter hätte treffen müssen. Dies hat der Beklagte \n\nversäumt. Erhärtete sich vor Ort der Verdacht vertragswidrigen Mietgebrauchs, \n\nkonnten auch Feststellungen für ein Vorgehen im einstweiligen Rechtsschutz \n\n(§§ 935, 940 ZPO) geboten sein. \n\nErst recht bestanden starke Verdachtsanzeichen für Vertrags- und Ei-\n\ngentumsverletzungen des Mieters nach der Anzeige vom 26. Mai/19. Juni \n\n1995. Hier wurde von der Wohnungseigentumsverwaltung erstmals die Beo-\n\nbachtung mitgeteilt, der Mieter entsorge teilweise den Müll nicht. Das ließ so-\n\ngar eine psychische Erkrankung des Mieters befürchten; denn das Horten von \n\nMüll ist dabei ein häufiges Anfangssymptom. Dagegen mußte der Beklagte \n\n- wenn notwendig - zum Schutz des verwalteten Eigentums auf vorsorgende \n\nHilfen hinwirken oder eine Unterbringung des Mieters nach dem Berliner Ge-\n\nsetz für psychisch Kranke vom 8. März 1985 (GVBl. S. 86) bei dem zuständi-\n\ngen Bezirksamt anregen. \n\n2. Die (weitere) Verwahrlosung der zwangsverwalteten Wohnung bis \n\nzum Tod des Mieters wäre vermieden worden, wenn der Beklagte den Mieter \n\nhätte zwangsweise räumen, die Wohnung nach einer behördlichen Unterbrin-\n\ngung des Mieters hätte in Besitz nehmen oder auf anderem Weg den ver-\n\ntragsmäßigen Gebrauch der Mietsache hätte durchsetzen können. Ob sich die-\n\nse Möglichkeiten früher oder später ergeben hätten, wenn der Beklagte den \n\nSachverhalt im Januar 1995 aufgeklärt hätte, hat das Berufungsgericht nicht \n\nfestgestellt. Für das Revisionsverfahren kann diese Möglichkeit daher nicht \n\nausgeschlossen werden. \n\n3. Grundsätzlich trifft die Klägerin im Rahmen des § 287 ZPO die Be-\n\nweislast für die haftungsausfüllende Kausalität. Dieses Beweismaß hat das \n\nBerufungsgericht nicht verkannt, jedoch die beweisrechtlichen Folgen überse-\n\nhen, die sich aus dem Verhalten des Beklagten ergeben. \n\na) Beweiserleichterungen aufgrund Beweisvereitelung, auf welche die \n\nRevision abstellt, kommen hier nicht in Betracht, soweit sie voraussetzen, daß \n\nder Beklagte ein bereits eingetretenes Schadensereignis durch nachträgliches \n\nHandeln oder Unterlassen verdunkelt hat, obwohl ihm die spätere Notwendig-\n\nkeit des Beweises bereits erkennbar sein mußte (vgl. zu dieser Fallgruppe \n\nBGH, Urt. v. 15. November 1984 - IX ZR 157/83, NJW 1986, 59, 60 f unter \n\nII. 2. b; v. 17. Juni 1997 - X ZR 119/94, WM 1998, 204, 206 unter I. 4. b; v. \n\n27. September 2001 - IX ZR 281/00, WM 2001, 2450, 2452). Denn die Durch-\n\nsetzung von Schadenersatzansprüchen gegen den Mieter oder seinen Nachlaß \n\nist nicht an mangelnden Feststellungen des Beklagten gescheitert, sondern an \n\nder Dürftigkeit des Vermögens (Nachlasses). \n\nb) Die Schadensursächlichkeit seines pflichtwidrigen Unterlassens muß \n\nein Schädiger grundsätzlich aber auch dann ausräumen, wenn er eine Fest-\n\nstellungspflicht verletzt hat, die den Geschädigten gerade vor den eingetrete-\n\nnen Schadensfolgen schützen sollte. Diese Fallgruppe der Beweisvereitelung \n\nliegt hier vor. Die Revision bezieht sich insoweit zu Recht auf die Entscheidung \n\ndes Bundesgerichtshofs zur Unterlassung der Trinkwasseruntersuchung, die \n\nden Zweck hatte, die Grenzwertüberschreitung von Schadstoffen festzustellen. \n\nTritt eine solche schadstoffbedingte Schädigung ein, muß sich der Untersu-\n\nchungspflichtige davon entlasten, daß die unterlassene Untersuchung die \n\nGrenzwertüberschreitung und damit die konkrete Schädigungsgefahr an den \n\nTag gebracht hätte (BGH, Urt. v. 25. Januar 1983 - VI ZR 24/82, NJW 1983, \n\n2935, 2936 f unter II. 2. b, cc). Ebenso hat der VI. Zivilsenat bei der Verletzung \n\nder ärztlichen Befundsicherungspflicht entschieden (vgl. BGHZ 99, 391, 396 f; \n\nBGH, Urt. v. 21. November 1995 - VI ZR 341/94, NJW 1996, 779, 780), die den \n\nPatienten davor schützen sollte, als im späteren Prozeß insoweit belastete Par-\n\ntei den Ursachenverlauf zwischen dem nicht erhobenen Befund, der unterlas-\n\nsenen Behandlung und dem Körperschaden nicht nachweisen zu können. Im \n\nStreitfall hat der beklagte Zwangsverwalter eine entsprechende Feststellungs-\n\npflicht verletzt. Diese soll den Eigentümer davor schützen, nicht beweisen zu \n\nkönnen, daß unterlassene Erhaltungsmaßnahmen gegen einen Mieter für Ver-\n\nwahrlosungsschäden der Eigentumssubstanz ursächlich waren. Daher haftet \n\nder Beklagte, wenn sich nicht mehr aufklären läßt, ob der eingetretene Scha-\n\nden vermieden worden wäre, wenn er rechtzeitig in der gebotenen Weise tätig \n\ngeworden wäre. \n\nIII. \n\nFür die weitere tatrichterliche Aufklärung und die erneute Entscheidung \n\nin der Sache selbst wird das Berufungsgericht folgendes zu beachten haben: \n\n1. Vermag der Beklagte zu beweisen, daß die unterlassene Aufklärung \n\ndes Zustandes der zwangsverwalteten Wohnung im Januar und Juni 1995 \n\nnicht für einschneidendere Maßnahmen gegen den Mieter, insbesondere für \n\neine Räumungsklage, Zwangsräumung oder eine Unterbringung wegen psy-\n\nchischer Erkrankung, Anlaß geboten hätten oder solche Zwangsmaßnahmen \n\nnicht hätten durchgesetzt werden können, so wird die Klage weiterhin abzuwei-\n\nsen sein. \n\nZugunsten der Klägerin ergibt sich vorläufig keine weitere Haftungs-\n\ngrundlage aus dem Schreiben der Wohnungseigentumsverwaltung vom \n\n16. September 1996. Der Beklagte mußte auf dieses Schreiben nicht weiter \n\nreagieren, weil der Sachverhalt, die Entsetzung des Mieters durch Einbau neu-\n\ner Schlösser, inzwischen überholt war. Der Mieter hatte die neuen Schlüssel \n\nbereits am 11. September 1996 vom Polizeirevier abgeholt. Die \"unangeneh-\n\nmen\" Gerüche aus der Wohnung - auch vorher schon - werden in dem Schrei-\n\nben nur beiläufig erwähnt. Die Telefonnotiz, daß die Wohnung \"total verdreckt\" \n\nsei, ist nach bisherigem Sachstand an den Beklagten so nicht weitergegeben \n\nworden. Der Mieter verhielt sich danach auch unauffällig; sein Schreiben vom \n\n26. Oktober 1996 zu den Guthaben der Heizkostenabrechnungen 1994/95 deu-\n\ntete nicht auf eine fortschreitende psychische Erkrankung mit Verwahrlosungs-\n\ntendenzen und Abstumpfung in den rechtlichen und persönlichen Angelegen-\n\nheiten hin. \n\nMögliche weitere Beanstandungen der Wohnungseigentumsverwaltung \n\ngegenüber dem Beklagten sind bisher nicht belegt. Die Klägerin hat ihr pau-\n\nschales Vorbringen insoweit zwar unter Beweis gestellt. Dies ist jedoch nach \n\ndem Bestreiten des Beklagten ergänzungsbedürftig und mangels näherer Aus-\n\nführungen unsubstantiiert. \n\n2. Gelingt dem Beklagten die Entlastung von der Schadensursächlich-\n\nkeit seiner Versäumnisse nach dem 29. Dezember 1994 und nach dem \n\n26. Mai/ \n\n19. Juni 1995 nicht, so wird das Berufungsgericht für die Klägerin nach § 287 \n\nZPO einen Mindestschaden zu schätzen haben (vgl. BGHZ 91, 243, 257; BGH, \n\nUrt. v. 14. Dezember 1995 - III ZR 5/95, Juris Rn. 23 a.E.; v. 28. Februar 1996 \n\n- XII ZR 186/94, WM 1996, 1270, 1272 unter 2. a). Hierbei wird das Berufungs-\n\ngericht zu prüfen haben, ob der wesentliche Schaden, der von der Klägerin \n\ngeltend gemacht wird, möglicherweise erst nach Beendigung der Zwangsver-\n\nwaltung eingetreten ist. Beweisschwierigkeiten über den Umfang der weiteren \n\nVerwahrlosungsschäden nach diesem Zeitpunkt gehen zu Lasten der Klägerin. \n\nDer Klägerin oblag nach Aufhebung der Zwangsverwaltung am 30. April 1997 \n\nim eigenen Interesse die Beweissicherung über den Zustand der nach dem \n\nTod des Mieters verwaisten Wohnung. Der Beklagte hatte immerhin den Reno-\n\nvierungsaufwand bei Abschluß der Zwangsverwaltung bereits auf 30.000 DM \n\ngeschätzt. Die Klägerin muß solche Schäden selbst tragen, die sie nach Auf-\n\nhebung der Zwangsverwaltung bei zumutbarer Beschleunigung eigener Maß-\n\nnahmen noch hätte verhindern können. Die Klägerin hat solche Schäden zwar \n\nverneint; sie wird dafür nach § 287 ZPO aber auch Beweis zu erbringen haben. \n\nDer von der Klägerin ihrer Schadensberechnung zugrunde gelegte Ge-\n\nsamtaufwand der Wohnungsrenovierung im März 1998 berücksichtigt ferner \n\nnicht, daß die zwangsverwaltete Wohnung durch den Gebrauch des Mieters \n\nbereits in einem mehr oder weniger großen Umfang abgenutzt war. Ein ent-\n\nsprechender Abzug neu für alt wird daher bei der Schätzung eines Mindest-\n\nschadens durch das Berufungsgericht gleichfalls zu berücksichtigen sein. \n\nFischer \n\nRaebel \n\n Vill \n\nCierniak \n\nLohmann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2000/IX_ZR_419-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-23/ix-zr-419-00","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":4},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 148","ref_norm":"148","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 940","ref_norm":"940","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 935","ref_norm":"935","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2000/IX_ZR_419-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2000/IX_ZR_419-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-23/ix-zr-419-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/2000/IX_ZR_419-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:48:59.653304+00:00"}}